中国房地产泡沫有多严重？ 第1页

问小日本，他们比我们还清楚

90年代日本房地产泡沫破裂，至今已有近三十载，余波仍在，

其对日本民众生活的“破坏”，完全超过美国丢下的两颗原子弹。

空洞的数据网络上有太多；

但是鲜有人记录日本房地产泡沫破裂前的“盛况”，和泡沫破裂后的“惨况”。

因为这段历史写出来，字字映射当下，

而大多数人：选择掩耳盗铃。

1989年；梵蒂冈（欧洲小国）出台《日本游客静肃令》，纽约时报刊文《素质低下的日本游客激增》，巴黎香榭丽大街挤满“扫货”的日本大妈....

这些素质低下的“暴发户”日本人自称“欧巴桑大队”。

那时候，全世界都讨厌日本人，全世界又都想赚日本人的钱。

因为，1985年欧美发达国家受困于第二次石油危机，德日法英在美国纽约时代广场签下著名的“广场协议”，这一协议标志着日元在外汇市场疯狂增值（与美元汇率从240比1到120比1）

日本人的一块钱在国外可以当两块钱花了！

但这也造就了另一个弊端：

日本战后经济飞速发展全靠外贸拉动，

而如今汇率翻倍，出口价格也就跟着翻倍，

日本的外贸生意没法做了~

日本政府不能干瞪眼等死；

日本财阀们也不能等死；

怎么办？靠内需拉动经济！

但是内需无非“衣食住行”，

衣、食、行、日本群众都拿着更值钱的日元买外国货呀~

只有“住”—— 房子还得从本国买。

日本政府就“对症下药”—— 搞基建！搞房地产！搞城市化！

大量靠外贸起家的财阀，开始响应日本政府号召，进军房地产。

但很多人可能不知道；日本的法律居然认定“黑社会组织”合法。

随后地产商和黑社会组织勾结，不仅大肆通过非正常手段争抢拍卖土地。还是雇佣无业人士整夜排队扮演买房者，以此造成全民哄抢的忽悠浪潮，一波又一波地推动房价攀升，攀升，再攀升。

1987年，东京的房价涨了53倍。

日本政府尝到了甜头，认为这是刺激经济的绝佳措施。

政府与开地产商相互勾结，变本加厉的大肆疯狂炒房，上班族当心房价不断上涨，不得不忙着向银行贷款买房子。

1989年，日本东京房价成为世界第一；

把纽约、伦敦等国际大都市都远远甩在身后。

炒房热情极度膨胀的日本群众，开始相信日本即将超过美国，成为世界第一经济强国。

人们疯狂的涌入东京，把东京奉为“宇宙中心”，

哪怕那里一套80平米的小房子就需要5000万日元到7000万日元，

相当于日本普通人大致10年到20年的纯收入。

而根据当年的日本留学生所说，当时收入最高的兼职，就是替人去售楼部排队。

排一整夜队，挣2万日元(按照当时汇率，相当于2000元人民币)，比普通打工要高出1倍。

而欧美国家同等的房子，大多只需要普通人4-5年纯收入。

反观如今，日本80平米的小房子，市价仅有当年的1/7。

6/7的亏损应当谁来承担呢？

还得疯狂按揭贷款买房的人来承担。

房地产泡沫，不是“你完蛋，银行跟着完蛋。”

因为日本的个人破产法并不是这样的：

有一天房地产泡沫破裂；波及到你的行业，你还不起房贷了，

不好意思，银行会收回并拍卖你的房子，将你的所有个人资产清空，

你将连“家徒四壁”都算不上，真正成为一无所有的流浪汉。

（需要注意的是，中国没有个人破产法）

当年疯狂的日本年轻人也没有意识到这一点：

他们疯狂透支消费、日本人成为当时世界上人均持有信用卡最多的国家。

平均每个日本年轻人持有6张信用卡，1989年日本全国个人金融消费高达170000000亿日元。

“月光族”一词，就来自80年代末的日本。

因为那时候所有年轻人都相信，自己手头的债务再高，也不可能超过继承父母房产的增值速度。

而日本中年人则热衷于更加浮夸的“投机行为”；

例如抢购法国的名贵葡萄酒，今年可能是1万日元一瓶，明年就会增值到2万日元一瓶。虽然大部分日本人并不喜欢喝葡萄酒，他们只是在做“击鼓传花”式的游戏。

（这一点上，中国中年人可谓有过之而无不及，P2P资金盘、区块链、私募基金玩得比巴菲特还溜，全民经济学家。）

1989年日本政府预测到危机可能：

随机推出消费税，房屋限购等一系列措施以期望遏制泡沫。 但日本民众哪里听得进去？

东京房屋限购令一出台，东京房价不降反升，因为房产被限购反而形成了“资源稀缺”，没有在东京买房者担心未来“将失去在大城市生活的机会”，而炒房者则乘机更加肆无忌惮的哄抬房价。

房地产超高的需求与回报进一步着刺激吸纳其他产业资金。

我在论坛中看到这样一段陈述:

笔者日本同学的父亲是一名工厂主，他将自己经营数十载的厂房卖掉后，雇佣几个中国留学生去帮他排队抢房， 他当时在埼玉县(相当于北京通州)抢到了一栋二层小楼，100多平方米，当时标价1亿日元，庭院除了能停一辆车以外，想种点花草都困难。从房子所在地乘轻轨到东京市中心大手町要1小时，从家里到轻轨车站需要骑车25分钟，或者必须让夫人开车送。
二十多年后，笔者当年为其排队买房的雇主，工厂已经没有了，他买的那些房子也都不值钱了。他的儿子告诉笔者，父亲早就破产了，如今人都找不到，兄弟三人只有一人最后上了学费低廉的国立大学，其余两人连大学都上不起。至于笔者朋友横田花1亿日元买的房子，他说：“目前残值大概只有数百万日元了，就是标出这样的价格，也不会有人来买。”按照1000万日元算，折合成人民币不过50万。但朋友还有贷款没还完，“贷款数额这个无形的数字压了我半辈子，到退休后，也依旧高悬在我头上”，横田说。

这位笔者感慨：1993年的时候，所有人都还不相信房地产泡沫会破裂，因为日本人多地少，高度的城市化发展必然让更多年轻人涌向城市。

但是他们都忽略了一点:

买房子的主力军本应是一无所有的年轻人，

但实际上购房主力军成了持有大量资金、来自各行各业的投机者。

庞氏骗局的精妙之处就在于受骗者永远看不到全局，

房地产这个无比巨大的“庞氏骗局”里，随着雪球越滚越大，能接盘的人越来越少，但想脱身的人越来越多。

而庞氏骗局最大的漏洞就是恐慌，一旦恐慌情绪蔓延，不理智的抛售行为将比滚雪球时来得更猛烈。

因为实体经济无法支撑如此大的泡沫，

或者换句话说所有人都对未来抱有美好憧憬去银行贷款参与投机，而房地产又没有创造出实际价值时，就会有越来越多的人还不起钱。

当银行开始出现大面积坏账、日本政府意识到了经济泡沫已经形成，开始急忙开始收缩货币政策。

然而，1990年1月12日，日股当日暴跌700点

恐慌情绪开始蔓延；

随后三个月时间，虚假的繁荣就被打回了原形，日本经济一退30年。

泡沫大爆炸后人们发现，原来东京那些新建的高楼住宅都是空的：他们既没有人住，也没有人买得起。

日本人相信的“经济神话”—— 因为日本人多地少，所以土地在日本永远不会贬值。

在现实面前显得如此不堪一击。

因为日本人忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。

换句话说：

有房子的中老年人越来越多，而需要买房子的年轻人越来越少，

而大部分年轻人也无需买房，因为他们可以继承父母的房产。

房地产泡沫，不管在哪个国家，都只会面对这个同样的现实：

所有人都在做着靠房地产一夜暴富的美梦，

但早晚有一天都会醒来，随着越来越多的人醒来，

局面将很难控制，

无论你是英国人、是美国人、还是日本人、

房地产泡沫伴随我们已有百年历史，

这是每个经济强国必须经历的过程而已。

部分引用自：

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我发现，在知乎上讨论房地产泡沫似乎并不讨喜，高端人群社区真是名副其实。其实观察一下现阶段我国各城市二手房成交数据，几乎是全线暴跌，只是房子压在手里短期内不会变质，没有出现广泛性金融风险的时持有者也不会产生恐慌，所以房子在疫情期间还可以呈现出“有价无市”的状况。

但是疫情过后是全球范围的经济衰落，届时还有多少人熬的过去呢？

看了一下所有反对声音:

大致都是用一些滑稽可笑的诡辩手段:

1.“房价上涨即成现实”论:

房价2008年就开始涨，写这篇回答的时候房子也在涨，所以我是应该等房子事实上暴跌了才能站出来说？

2.“国家鼓励房地产拉动经济”论

拜托请不要把地方政府和中央政府画等号。卖地的钱进入地方财政收入，卖多少地、地卖多少钱是地方政府进行拍卖，开发商竞拍，地方政府主导，房地产商参与。

3.“深圳房价代表全国”论

深圳房价可以一枝独秀，因为深圳河对面的香港房价是宇宙第一，就因为深圳承接了大量在香港人口，所以全中国的房子都和深圳享有同样的区位优势？

4.“今天不买明天买不起”论

这个问题纯粹是个人收入焦虑，现在的中国贷款买房的年轻人都在担心“收入跟不上房价”，但是他们在新冠肺炎疫情之前，从来没经历过“没有收入还房贷”的恐怖。不贷款买房只是代表你没有房产证，贷款则表示你多年打拼可能付之东流、房子一夜之间消失、征信被拉黑... 例如新闻上说疫情期间房贷可以缓交，但各位去看看相关问题下，又有谁实现缓交房贷了？缓交半个月 ≠ 不交哦

提醒一下，中国没有“个人破产”相关法律，银行也不是慈善机构，你失业破产了他们只会根据合同把你的房子拍卖掉，至于你滚去流浪街头还是自寻短见，他们都不在意的。

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作为新媒体从业者，

我最为反感的就是“洗脑式”营销，

偏偏运用“洗脑”营销最多的就是房地产商，

一是因为他们有钱，二是因为这行暴利，

就像哄骗中老年人吃“X白金”一样，

开发商们通过广泛的“洗脑营销”让所有高位买房的人形成一种魔幻的群体麻痹感:

“我的房子值钱”

“那为什么你的房子值钱？”

“因为开放商说他值钱。”

“我觉得这房子不值这个价。”

“那你是不懂，我的房子有X配套设施，X交通枢纽，X学校，以后是X市核心功能区...”（把开放商宣传的那一套全部背出来。）

当局者迷，旁观者清。

讲一个案例吧:

我曾经亲眼目睹、用舆论攻势哄抬房价的恶心手段:

某沿海二线城市某地段被划分为国际物流港，做外贸的人知道那个地方就是个仓储中心，没必要去开车几小时那里办公，更没有外国客户，但是普通群众（韭菜）不懂呀。

当地地产老板利用当地电视台和自媒体疯狂鼓吹xx区紧邻“国际自贸区”，他们将要打造“国际化新城”——配套“规划”国际学校、跨境自贸城、欧式度假景区等等，

花几千块钱请电视台做一期采访节目，再花一两千块钱请当地公众号写软文。

最骚的是请来一群“洋大人”（留学生）配合做采访素材，让这些外国小伙子在镜头面前吹嘘:“XX国际新城各种现代化，各种优秀，以后会有更多国际友人来定居，还要让我们国家更多的人来中国看看”。

（B站上这也是个烂梗——“财富密码”，洋大人在中国随便夸几句中国的好处，就能获得大量关注，轻松致富。）

不得不佩服房地产商这一手营销策划；一时间该地段“洛阳纸贵”:

持有资金的中年人并不知道白人也有穷人，留学生也会收钱办事。他们只懂“崇洋媚外”，却不知道大部分西方国家同类的房子比这便宜多了~

他们只知道买了这里的房子，自己的孩子就可以就读“国际化学校”，可以和大量外国人为伴，未来自己可以生活在“国际化社区”，而且大量有钱的外贸人才和外国友人会来接盘，该地段增值空间爆棚！

结局当然是凄惨的:

当年该地段房价飙升至五位数，是市区平均房价的一倍。房地产商赚的盆满钵满,快速离场。一场营销可能投入不过几十万，让整个楼盘多赚了小几千万到几个亿吧。

随后“自贸区”建成，所有人才发现，那个地方不过是个火车货场，所谓的“外贸中心”也不过是个办公楼，老外和外贸人员也不会跑到市郊买房子，所有之前的“承诺”不过是一句空谈。

但是你能告房地产商虚假宣传吗？

别人只是给你画了个大饼，至于你的接盘侠来不来，不是房地产商们操心的事情呀~

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