中国房地产软着陆会不会比日本死的更惨？ 第1页

房地产是结果，而非原因。

很多人把日本经济下行归结为房地产过热后泡沫被刺破，却罔顾90年初东京都市圈实际上已经拥有全日本40%人口的事实。

家父当时住在后乐园一代，算是东京都不好不坏的地方，基本已经开发完毕。90到22年，后乐园的房价没什么变化，后乐园的工资也没什么变化，普通毕业社员30万左右，建筑熟练工60-100万日元/月，和高级社员相当。很多人说日本房价如何降，其实在东京，新房还是贵，只是老房子太多且一直在折旧，造成了部分人觉得日本房地产崩溃的错觉。

那为什么没有继续放水继续涨呢？主要是水接不住，也没必要放水去接。我们的高速增长，来源其实很简单，四个字：有地可卖，各位想想，现在土地财政占gdp的比重？然后再想想，这些土地哪儿来的？首先，地价是可以操作也必须高价的，其次，这地得是zf来卖的，这游戏才有后续。日本二三线城市人口持续流出，地卖不掉了。东京都虽然挤满了人，但没有新地可以开发了，所谓的“泡沫破裂”实际上是没有必要再去吹那个无利可图的泡泡而已。

日本惨么？其实也并不至于。于人民，日本人买房相当容易，而且一户建为主的形式也更有归属感（不会折旧后烂掉可以自己修葺）。首府低，利率低。很多人拿日本1%每年的房产税说事，但问题是第一日元购买力三十年没变，而且在中国买了房实际上是有资金面远大于1%的损失的（我们的利息至少3%）。

我们的发展引擎就是卖地，现在呢，城市化快到尾声了，2021年整个长三角珠三角非核心城市，比如东莞中山嘉兴，房价已经开始阴跌。下一步肯定就是同日本韩国一样，高端人才继续往大城市汇集，结果就是除了一线外房子卖不动。地方债问题那么大，发钞倒逼买房也是必然的，但房地产是人口和金融政策的结果，人口摆在那人均都50平朝上了，23-25年第一个死亡高峰（每年2500万人）一到，巨大的抛盘会让地方上的地都卖不掉，那个时候zf是只有靠印钞保价不保值，稀释实际债务一个办法。

但土地财政无法继续，我们最基本的经济增长引擎已经没有了。巨大的放水导致的实际购买力下降也会让中小企业一塌糊涂。打个比方，你开个厂一年利润5%，但货币实际购买力下降10%，你还累，为什么不去买核心资产呢？这也是为什么上海这种地方，最稀缺的房产价格可以一直跳涨的原因，现在法租界50万一平的独栋已经买不到了，十年前10万/平ok的。继续限购的话，这种分化还会愈演愈烈，大家先竞争到一个房票，然后想办法把尽可能多的钱放在这个核心房票上，你就能打败几乎所有的企业主了，这个逻辑应该能懂吧？

所以结果会怎么样呢？我们的衰退会更加严重。因为大部分有创造力的人去买房票了，本应该更新产品的资金去核心资产了，新毕业的人才们都去考公了……土地财政难以为继，别以为考公结果能有多好。实际上考公热已经说明私有经济现在差到什么地步了。

有些聪明人要问了，那能不能缩小地方债的规模，减少城建投资，进一步紧缩财政不要大放水……这个属于不可说范畴，按照现在的路数是没啥可能的。反正我老家已经把今后十年的财政收入全花完了，建了两条有轨电车（长三角、某地）。

很多人总有一种被洗出来的错觉，就是我们8%的超高增长率是因为中国人异于常人的勤劳和努力还有聪慧，事实上真的没有。你现在一穷二白，有一天占了村长的地，每年卖几亩人家买了你的地种完还给你交保护费，你肯定超高速增长，隔壁昂撒要不是占了印第安人的地搞土地财政，同样也不会有19世纪西方列强最快的gdp增长速度，一个道理。

有没有这样一种可能，软、硬着陆都比别人惨？

日本当年面对类似情况的时候已经是发达国家了，并且生育率也没这么难看。

其他回答都说的很通透了，我就说一点美国两房危机和日本房产泡沫策略的问题。

美国08年的时候出手救两房，核动力印钞机的底气是中国生产了天量的产品维持美元信誉，天量美元在没有通货膨胀的后遗症情况下完成了救市。

而中国借着天量美元完成了巨幅的基建投资计划，等于钱在降息流出美国，加息回流美国的大循环中借美国的钱来搞投资。

于是美国砸钱稳住市场信心后，活下来了，没有失去的30年。

而日本泡沫破灭的时候，没有哪个国家有能力替他的货币信用背书，靠天量的产品去托底。

他救不了市，救市就是抱薪救火，除了恶性通胀不会有任何结局。

早年的低息日元贷款在国际名声已经够臭了，日元升值堪称完美割韭菜。

现在的土耳其，就是放水版本的日本泡沫经济危机，你看看印钞机有用吗？

中国一样的，如果世界上有几个国家愿意接中国的印钞机，替中国生产产品输出全世界维持人民币汇率，同时自身有大基建需求，愿意借人民币搞跨越式发展，那确实值得一试，可惜根本没有。

因为人类历史上的贷款大基建，只发生在2个国家：

一个是二战前借美欧钱大基建的苏联。

一个就是08年的中国。

苏联的解决办法是干掉债主就不欠钱了，于是斯大林把所有外国资本的工厂收归国有，坑的国际信誉跌入谷底，一直到解体了变成俄罗斯，国际信誉都是垃圾。

中国就不说了，说了过不了审。

总之猛药后遗症都很严重。

前车之鉴摆在那里，这碗鸡汤十分滴珍贵，印度表示我不喝。

越南也表示应该兄弟国家先喝。

你连接盘的国家都找不到，愿意为你的核动力印钞机背书的接盘侠都没有，这个印钞机，你敢开吗？不开印钞机，你能救的了这些企业吗？

前段时间央行高层反复强调要放松贷款限制，主动给企业提供贷款，降息。

这是说给市场听的，你们要有信心啊！

但是实际上呢？银行内部现在出现坏账，直接即时绩效考核压力就到个人了，所以你这贷款，是放还是不放呢？

工作思维切忌〔既要...又要...〕，总想两手都抓，两手都硬，怎么可能。

回归标题，你问与日本的比较，我只能说。

日本的房产硬着陆只能日本人民自己扛，中国的房产只有硬着陆，也只有中国人民自己扛。

因为现在的国际社会，根本找不到第二个和08年的中国一样的冤大头去接盘。

看看燕郊的房价，在看看燕郊和北京的距离，你就知道，其实硬着陆，也就那样~

先说日本失去的20年

把这个归结为房地产泡沫破裂是肤浅和错误的

现在我们已经很清楚

日本所谓的失去的20年是成熟经济体面临技术换代难以避免的社会代价

换句话说

日本并没有什么失去20年

只是恰好地产崩盘和技术换代引发的经济大周期重合了而已

日本在90年代已经是一个微电子为代表的上一代技术体系支撑下的高度发达的成熟经济体

在以计算机网络为代表的新技术带来整个社会经济活动全面变革的上世纪末

日本这样的成熟经济体不可避免地遭遇这种不匹配的困境

这是成熟经济体难以避免的代价

如此而已

至于房地产崩盘无非是一个金融周期现象

对日本经济社会的真实冲击不过是叠加一个小波动而已

日本这二十年问题的实质在于日本没能在技术换代的当代经济格局中保持曾经的优势

而这种优势地位一旦失去

差距就会日益扩大

直至下一次技术换代日本抢的先机之前

这种差距的扩大都很难逆转

所以

日本给我们的教训根本地不在房地产泡沫问题

这是自然的经济周期金融周期

无需特别理会

所有高速发展的社会都会经历这样的周期和波动

根本的教训在于是否能够准确判定未来技术换代的前景并预做安排

经济体系社会结构越是在现有技术条件下发达成熟到极致

越难应对技术换代的挑战

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