如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？ 第1页

阜新就是中国的铁锈带（rust belt）。

首先我要说一句，铁锈带这个词不是说某个地区全完蛋了。铁锈带是指一个地区的工业或者矿业经济崩溃之后，人口和经济活动收缩造成某些成熟的建成区被遗弃了，其实用铁锈来形容还挺恰当的，因为钢铁锈了之后在铁锈之间还是会有些光亮的部分。就像美国最典型的那些铁锈带：底特律，克利夫兰，匹兹堡，费城以及下面要说的阿尔巴尼其实都还是存在好区的，50-100万美金的房子并不少见。但是这些城市会存在大片大片已经破败的垃圾城区，而这些城区的基础设施很完善，和那些一开始就是贫民窟的地方不是一回事。

下面我给大家说一说美国铁锈带的房市。我闲着没事就特别喜欢研究全世界各地的不良房地产。

前两周我陪一个合伙人开车去纽约北边的Albany看房子，这是纽约州的省会（小知识点：纽约州的省会不是纽约市），在纽约市北边大概220公里。Albany是个典型的铁锈带城市，我的合伙人20年前在那里读的大学，所以对当地很熟悉。

路上他和我说，最早的时候，Albany附近的房子很贵，其中有个区当年是一个全球500强的总部所在地，好区某个豪宅非常大，5000多尺（500多平米），顶峰时期卖60多万（几十年前的60万美元，比纽约市近郊都贵）。然后他研究生毕业的时候，有个同学留在当地工作，看了房价觉得应该到底了，抄了这个底，大概30万买进自住。时间又过了20年，现在这个房子大概值13万。

那次我看了一个7万美金的房子，怎么说呢：我个人很喜欢。关键是内部的装修没有任何问题，就是因为养狗地毯要换新的，其他就是买家具就可以入住（从内部布局和质量来说，如果在我家附近，属于我会考虑搬进去的情况）。厨房卫生间条件都很好（肯定比你们视频里面看到的这些阜新和鹤岗的房子的厨卫水平更新）。而且房子的布局我非常满意，采光极好还是3.5米的层高。整个差不多170平的2层独栋，非常规矩的格局。陪我去看的装修师傅都震惊了，说这样的房子法拉盛至少100万。

PS：现在整个Albany地区的家庭收入中位数是4万5000美金，而20年前是7万美金。不过美国这些年福利系统的大幅扩张，造成依赖福利的低收入家庭收入统计有些扭曲。

Albany的downtown有很多非常破败的房子，怎么形容呢，有一点点底特律downtown的意思。那些破房子没人住了以后因为欠税就被政府收了，整个街区都在政府手里。现在为了搞改造，所以出了个政策，政府1万美金甚至更低就卖/送你一栋，虽然不是1美元，但是也和不要钱差不多（有的是带4-6套单元的那种小楼，整个楼不到1万美金）。我有个朋友一口气屯了快10栋这种房子，慢慢修，然后出租，挣钱是非常挣钱，就是费劲，虽然不是自己去修，但是也是体力活，很操心。所以有很多投资客跑去那里翻修房子。

铁锈带这种东西吧，就是最典型的不良资产。这个东西和炒垃圾股差不多，全看眼光。

一般来说，一个铁锈带房市要想翻身，必须满足几个条件：

1，有一个肯定不会崩盘的大雇主（在美国，一般是大学或者州政府，还有超级医院或者巨型军事基地，港口什么的）。特别要提醒一句，从历史上看，大公司一般不可靠。总之和中国类似，公务员和事业单位才是铁饭碗。

2，跌的足够深，保守点先跌个80%-90%再说吧。就是从100跌到10-15，然后死猫跳到25-30，可能会稳住。比如大西洋城，我认识一个朋友在金融危机后得最低点30万美金拍卖拿了30多套房子。光收租一年就15万了。只要当地最后不垮，随便都是几倍收益（其实到现在差不多也有3-4倍得回报了）。当然，这个玩法也并不简单，而且有危险性。我认识的人里面敢玩这种的就这一个，君子不立危墙，他是该挣这个钱。懂行的人都是佩服而不是羡慕。

3，必须是个大城市，周边人口100万以上。美国很多铁锈带其实是农村，那这些地方基本没有机会复兴了，一路向地狱去了。铁锈带重建有一个基础条件就是，早期铁锈带的城市基建底子非常好，你现在去看纽瓦克和Albany这些地方，虽然几十年不搞开发了，但是高速/好医院/知名大学/写字楼/国际机场一应俱全，美国已经没有财力再搞新城了，所以只能在旧城上做文章，翻修了凑合着过。

90%以上铁锈带地区的房价最后都是单行线去了地狱，无限去向0。这里说的Albany还不算啥真的很惨的铁锈带。轮到克利夫兰这种地方，还要惨的多。

但最后能撑住反弹的，不管是不是典型的锈带，但是都需要同时满足我上面说的几种情况。像东部房价砍到骨头以后还能反弹的几个城市：大西洋城，纽瓦克，纽黑文（耶鲁大学所在地），匹兹堡，巴尔的摩，Albany。其实这个和阜新道理是一回事，2万人民币肯定不够这个房子的建筑成本，如果大家相信这个地方最后还是有人住，那么迟早房价必须回到建筑成本附近。当然这个周期会非常漫长，而且回来的时候城市的规模可能比当初小，这种情况下有些区可能还是鬼区。所以靠近那些不会改地址的基础设施或者雇主是非常重要的。因为美国地皮很平，所以如果没有大城市中心的基建作为锚点，那么大家宁可去开新地皮盖新区，也不会去折腾旧区的。

另外我和朋友聊过，中国的铁锈带和美国的铁锈带最大的差异是：中国的铁锈带房子因为是楼房所以质量比较好，在无维护的情况下可以坚持更久。这个导致过剩的房子无法退出市场。而美国房子的木制结构虽然从居住年限来说可以比砖瓦结构坚持得更久（我买过最老的一个房子是1860年盖的，看着也还行），但是有个前提条件是有人住+有人维护，没人住空5年就差不多烂了。而且美国有房地产税而且烂区治安不好，所以会推动屋主放弃这些房子（有个很常见的现象就是故意引起火灾，拿了赔偿不修，直接放弃房子）。那些没有人住的房子和区会快速的退场。当市面上库存削减到一定程度的时候，市场就恢复部分平衡，起码恢复到一个建筑成本附近，毕竟人总是要有地方住的。

铁锈带的房子的底部其实没有啥出售价值，只是有出租价值。我们有一个算一个，只要是铁锈带崩盘后的房子，只要当地人口密度没有崩溃的，租售比都相当高，按年来说，毛租金15%-18%甚至更高，净租金8%-10%甚至更高都是很常见的（如果租金回报达不到这个水平的话，说明这个地区房价还没有跌到底），这还是没加贷款杠杠的回报率。所以去这种地方淘金投资客都不是像中国这样炒房的，都是买来收租的（当然，这种地方出租非常麻烦，不要看了我说了点啥就跑去做这个，靠这个挣钱对外行来说也就是比靠刑法上写的那些法子容易一点点而已）。这也是为什么当地人口密度和稳定的雇主很重要。只要大量破房子退出市场，慢慢的供求平衡了，租得出去，底部就出现了，因为这个时候房子不是资产，是消费品，有人还在消费这个房子出租产生的居住产品，虽然这种地方房价不可能有什么上涨空间，因为人口还在下降，但是有投资价值了。鹤岗阜新的问题就是，房子比人多很多，又无法退出，所以租不出去。其实不管一套是2万还是5万，你能租500甚至200一个月，就肯定不是这个价了。问题是连200都租不出去。美国也一样，铁锈带农村价格崩盘去向0的原因就是租不出去。

当然，美国的出租市场还有另外一个特点就是福利体系歧视拥房一族，所以对于不到中产的阶级，买房子是很亏的，虽然理论上这么高的租售比，放在中国穷人也应该是咬牙存钱买房，也是说买比租强，但是如果算上政府的福利补贴，结论就错位了，变成租比买好。中产阶级拥房是因为没有福利加上税务和利率优势，这个是福利底层做不到的，所以美国的房地产市场供求关系很复杂，造成了铁锈带的租房市场。

打个比方，中国的铁锈带房市可能比较像大A，有个跌停板，所以跌的慢。美国的铁锈带更像美股，一口气跳水到位，要么退市要么发现突然一堆垃圾股里面居然有某个股票还能稳定分红（虽然分红很少），所以跌下去这个股票虽然没人要，但是分红也可以估值。

整体上，观察铁锈带房市是非常有意思的，投资劝大家真的不要，绝大多数是跌下去没有底的。这个是绝对不适合非专业人士投资的东西，就像一个外行别去赌石一样。

ps：如果你非要搏一下，考虑铁锈带最终90%的地方都会完蛋。那么我的建议是至少考察10个不同的锈带城市，选出你认为最不悲观的那个，然后在那里每看5套房，最多下一个offer，而且要保证每10个offer最多被接受一个（否则就说明你出价太高了）。捡漏是个体力活，大数定律打出钓鱼效果。如果你不明白我这段话什么意思，就别去碰这种运气。

这个周末我要再去Albany看房子，可能会拍一些房子内部的视频放上来。

第一个视频：

这个比上次过来看的那个7万的内部要小一些，房间和结构都差，但是多半个卫生间。优点区会好很多。上次那个在铁轨边上，那个房子确实是真便宜，如果是我买的就好了。铁锈带的房子就是这样，和垃圾堆里面淘宝似的。

本来拍了几个，拍摄技术太差，回酒店一看就都删了。

不远的未来，阜新/鹤岗这样的城市的房子是不用买的，政府会通过赠予而吸引活人过来生活。

阜新其实和前面的鹤岗一样，都是没落的传统工业小城市，而且所谓的产业也是依赖自然资源的，不仅如此，本身还处于前不着村后不着店境地——距离中心城市比较远，吃不了中心城市产业外溢的红利。不过话说回来，在东北，似乎中心城市本身也是泥菩萨过江，也吃不了什么红利。

还有一个，他们都处于人口流失状态，不仅如此，人口老龄化也在加速恶化，别以为这是东北特色，江南诸省也逃不脱这样的宿命，只不过东北先走了一步，因此东北是江南诸省的参考范例。

人口才是房地产行业兴衰的核心，不仅如此，也是经济发展的核心。没有人，一起都没有。

1、

对于阜新/鹤岗这样的衰弱小城市，经济是不可能好的，只会每况愈下，结合当前的人口老龄化基本盘，基本上无力回天。

而房价呢？房价的崩塌还没到位呢！我个人观点，以后阜新/鹤岗这样的城市的房子是不用买的，政府会通过赠予而吸引活人过来生活。

关于送房子也不是什么稀罕事儿，我们的前车之鉴日本早已有先例了，新华社等主流媒体18年曾转载过一则新闻：

随着人口负增长成为趋势，“房比人多”的现象在该国各地的居住区愈发普遍。废弃住宅的激增造成了巨大的资源浪费，不少地方政府纷纷推出“空屋计划”、上线“弃宅银行”，以极其低廉的价格寻求外来者“接盘”，一些地区甚至抛出了人口大国想都不敢想的“超级福利”——“入住即送房”。

并且还列举了一个例子：

对于井田一家来说，居住紧张一直是最头痛的问题。夫妇二人带着3个孩子，常年挤在男方的父母家。4年前，夫妇二人分得一套免费住宅，位于东京都地区最西端的奥多摩町，距市中心约两小时车程。住宅地段虽偏，但这栋两层小楼房间轩敞，彻底终结了一家人“蜗居”的窘况。

这还是东京都呢，距离市中心车程也才两小时，都要送房子吸引人来生活。有些地方，更加严峻，送房子都没人愿意去。

这就是人口老龄化社会的结局，朋友们，千万别以为我们国家距离这样的情况还很遥远，由于某些个原因，我们国家的人口老龄化来得会比日本还要迅猛，情况也会更加严峻，参见人口分析旧文——《2050年，中国人口会是多少？》

关于鹤岗的房价分析，我曾在19年4月份就系统分析过了，详见旧文——《房市房价：鹤岗之后，还有多少鹤岗在路上呢？》，那篇文章结尾是这么写的：

你可千万别说“这是公务员，当然可以送房送车了”，你要知道在其他地方可曾听过送房送车，还有对于鹤岗这种“十八线”城市来说，除了公务员等事业编制的单位外，还有其他岗位具有吸引力吗？没啦！鹤岗已经把自己的家底掏出来吸引人才了，不可谓不用心啊。
“人才引进”将在未来会越来越激烈，各大城市开出的条件也会越来越丰厚。但是，这些热闹都属于明星二线城市的，其他四五六线、十八线城市什么都没有！
鹤岗之后，还有无数的鹤岗在路上，你所在的城市，会不会是鹤岗第二呢？！

2、

房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。

前些日子，经济学家李迅雷博士说：“大部分城市的人才引进计划都将落空。”我是非常赞同的。

对于未来的城市，不对，是今后的中国城市来说，年轻人就是人才、高消费年轻人就是超级人才。20年之后，能够喘气的人都是人才了，我甚至觉得极端情况下死人都是要吸引的人才，对于没有什么产业的卫星城来说，可以凭借廉价的土地资源打造丧葬产业，因为大城市未来的情况很可能面临死不起的局面，比如香港，“棺材本”的由来便是如此！

去年我曾针对中国城市抢人大战写过一篇文章——《房地产杂谈，城市抢人大战全面升级》，文章末尾写道：

基于人口即将锐减以及老龄化正在加剧的事实，我有一个观点：二线以下城市应该要立即马上不计成本抢人来买房落户，因为未来的城市竞争实则是城市常住人口数量的竞争，你拥有的人越多、年轻人越多，消费能力就越强，财政收入就越多、经济社会发展就会更好。

现在趁着一二线城市还没有完全放开政策，要先下手为强，等到一二线城市也放开手抢人，你们不说汤，连渣都没有。

其中，我说的不计成本最重要的就是房子，反正房价迟早大回撤，还不如现在拿房子送温暖，博个好彩头好名声。

有不少人把各地出台的抢人大战仅仅理解成了是为了保房价，我并不认同这样的观点。如果把全国各地的抢人大战仅仅理解为所在城市是为了保房价，看得未免太浅了，抢人大战实质是各地的求生之战。

未来的城市，有年轻人的城市才有未来；年轻人越多的城市，未来就越灿烂。

温州打响了用房价抢人的第一枪，相信接下来的两年内各个地方的城市会相继加重筹码参与抢人大战！

目前各地拿出的抢人筹码，过两年再回头看，那都不够看！

一句话：别为这样的情况大惊小怪了，这是我们国家的新常态，习惯就好啦！

全国三线以下城市在棚改结束后都是这个样子。

原因无非是出生人口暴跌加人口外流。

棚改花了几万亿强行加戏，国家级贫困县的房价能冲上8000！小城市房价也就火这两年。后面都是没人住的鸽子笼，而农家小院都拆光。看起来房地产市场拆火了，但是后果是致命的。鸽子笼严重的抑制人口出生率。没棚改之前还有大量的小院在农村，可以缓冲下城市过高的人口密度规划导致的低生育率，现在这个缓冲器也没有了，未来出生率更会跌破地板。

啥了也别说了，搞城市规划的人脑袋里装的是豆腐，害死我们了。