房产税即将落地，有无大佬可以分析一下房价的未来走势？ 第1页

房产税落地不会对房价有太大影响。我知道很多人要失望了。希望耐心看完。

首先这是当前的市场环境决定的。今年以来的各种限购限贷和指导价政策，其实已经充分的压制了房价。而这种压制是通过直接卡断了交易来实现的。注意一个核心逻辑，房产是只有成交了才有价格的。你有一个房子，哪怕你愿意腰斩卖，只要没有人买这个价格信息就不会反映在市场上。但是现在的各种限制措施是通过卡住交易来抑制房价快速上涨的。那么由于交易已经被卡住了，所以房价也就跌不下来。

事实上你如果留意观察就会发现各种政策实施以来房价从高位的确回落了一点。但回落了点以后就不继续下跌了，基本上就横在那儿。原因很简单，因为卡住交易的措施，有效地抑制上涨的同时也有效地抑制的下跌，你根本卖不出去，他怎么跌呢？而且越是房产税要实行的地方，越是前一段时间二手房指导价等限制政策执行的地方。两者是高度重合的。现在的市场本身就是一个想卖的跑不掉，想买的也买不起的状态。

而这个时候房产税来了。可以肯定的是房产税到来的时候，相关的限制政策是肯定不会松绑的。那么即便很多人想象的，有些人因为怕交房产税，想把房子抛掉，但现在他也抛不掉。只有老老实实交税。而这就是国家希望看到的。

要知道国家出台房产税的初衷是增加财政收入，改善地方税收结构，其初衷并不是用来直接打压房价。本着这个初衷，国家并不希望你看到房产税来了就把手里面房子抛掉。试想，我没有房子，你有两个房子，按说你应该交税，但是因为躲房产税你把房子卖给我，我们每人一个房子就都不用交房产税。那国家整了半天不是税收要减少了吗？所以国家希望看到的是手里面有多个房子的人，你就多交税。并不是房产税落地前夕你把多个房子都出手卖给了很多刚需的人，这样大家就都不交税。一个税收制度的出台，不会搬起石头砸自己脚的。房产税出台不会自己摧毁自己的税基。

再看看实际情况。

房产税的确会增加持有成本，但持有房屋的人并不都会因为持有成本的增加，就一定会大幅度优惠把房子抛出来。你但凡持有过房屋，你就会有这种感觉。比如你有一个500万的房子，现在这个房子每年要交税5万，你会因为增加了5万的持有成本，就把500万的房子440万出手吗？不可能的嘛。更不要说有些人巴望的腰斩了。

再加上房产税也不是喊了一天两天了，其实市场是已经透支了这种预期的，如果你真的是一个手握多套房子，房产税来了以后会损失很大的人，同时你也预见到你们城市一定会房产税落地的话，你会等到落地了才来抛房子吗？？正常人不是应该已经抛掉了吗？所以真到了房产税落地那天，其实这种预期已经释放的差不多了。

所以事实就是现在的市场机制不允许你快速的抛掉房子，因此不管房产税落不落地房价都不会迅速回落。而从持有人的行为和心理来说，房子这种特殊的资产，注定不会因为持有成本的小幅上升而大打折扣把它卖掉。这里先不谈转嫁的问题。

从长期来看。房价会先横盘，远期走向缓慢，逐渐上升。同时伴随城市分化的过程。

大家要有正常的经济学常识和正常的市场预期，放眼全球50年来一个经济发展如此有确定性的国家，从来不会房价是狂跌不止的。媒体告诉你，房子现在失去投资属性，不是说房价会大跌。是说房子的收益率已经比不上别的投资产品的收益率，同时房子的流动性不太好。因此并不是一个好的投资选择，但这句话本身没说房价会大跌呀。

至于说你一定要问什么时间买房合适，我觉得如果你真是自己居住的话，任何时间都合适。因为买的那个房子是属于你自己的生活，你并不是只要是个房子就行。鹤岗的房子跌了，你也不会住到鹤岗去啊。当然保险起见，等房产税出了，所有政策都落地了再来买比较妥帖。

我提供一个大概思路啊，肯定有很多问题，但总体路线可能会是这样的。以下所有的想法灵感均源于kk的帖子，假设他对房价涨完房租涨的预言同样会实现，政府未来靠房租＋房产税的结合体来替代土地财政收入（请反复阅读这句话，这是全文所有假设的前提条件）。

先用限跌令锁死价格，继续卖地收土地出让金。让新房温和上涨（也就是新闻里说的平稳发展），同时二手房贷锁死，想低价买二手房必须全款，降低需求端接盘能力，让之前上车的也别想轻易套现下车。

同时逐步拉高租金，房产税跟指导价以及租金挂钩，用相对银行理财稍高的出租收益率，抑制大多数房东抛房冲动，以此限制二手房交易最低脱手价，使这个价格始终高于大多数流入人口的全款接受阈值。

接下来就是新房不停的涨，向中高收入群体征税。租金不停的涨，向存量房东和涌入城市的年轻人征税。

有能力上车的以及上车早的人也别高兴。先上车的人，除了12年到15年上车早的，其他人想套现离场也很难，房产兴国的游戏你只要进来了，国家不让你下牌桌，你就不好下。大多数有房的人未来很有可能就是看着资产多，但基本全都沉淀在水泥砖块里，想套现走人基本不可能。唯一的好处就是能保证不会被国家大城市的发展甩下去，以及后代在大城市不用掏高额的租金——但这也说不准，可以参考一些新一线城市和小地方的玩法——在郊区新地方画大饼，把事业机关和医院学校全部迁过去，人为制造新城和人口流动性。过去几年，事实已经证明了，这套玩法很有用。

至于那些上车早的，国家也一样有办法，就跟我上面说的一样，前期用限跌令锁死价格，后期提高房租收益率，使之比定期存款或者国债稍高。

比如他2010年50万买的房子，现在500万一套。但因为二手房限贷，全款能接手的人太少卖不出去。于是他想降价，假设降到400万就是能让很多年轻人能全款接手的阈值。

那么现在在国家队没入场之前，无法用租金调节，就用限跌令限制住，不让跌破这个值。这样你已经上车的人就下不了车。

等到新房涨到大部分人彻底绝望，尤其是想着降价上车的人彻底绝望了，就可以试着推行租售同权了。注意这一点很重要，只要知乎上几个大空头还有大量的拥护者（最典型的比如pure日月），就证明房价其实还有涨的余地。

很简单的道理，如果真的远远超出所有人的接收价格，那关于房地产涨跌，根本就没人关心了。除了一些没啥本事，纯粹是眼红别人运气好，看别人挣钱比自己亏钱还难受的人以外，大多数关心的人绝对都是想着跌一点我就能买了。

——比如我老家的一些亲戚，他们压根不会关心北上广深的房价，但他们会关注我们省会的房价。
——再比如我爸研究院里的几个研究员在办公室里如果聊到房产投资问题，相比上海，他们更关注的是杭州、绍兴的房价。

等到未来大多数人都绝望了，彻底放弃靠自己买房了。这时候租售同权和国家队就该入场了，通过大的体量对租金市场实施定价权。假设这个房子还是500万，年轻人的接受阈值还是400万。那么就可以调节年租金在12万到15万，使这个年收益率比2~3年定期存款或者国债利率稍高，照样可以限制住大多数卖房的人。这个租金收入也足够替代掉一大半现在的土地出让金，通过大数据监测人口流动数据也能确保税收的稳定性以及可预测性。

别觉得这个租金高。一旦年轻人大多数对买房不抱任何指望，加上租售同权，他们对大城市租金的接受程度会拉高一大截。现在房租低的一个很大原因就是非常多的年轻人还认为自己还能上车，所以控制住租金支出，攒钱准备上车。这也是为什么我说必须要让年轻人对房价彻底绝望的缘故。

当然我这个也只是一个思路。现实里也可以根据每平米的房价计算出来一个值，推出超小的一居户型。比如5万的市场价，推出20平米的小房，这样一年的租金只要两三万。亦或者学习一些大学的公寓式宿舍，年轻人可以合租嘛，使单位面积的年收益率能达到这个值也可以。

之后就可以剥离商品房附加属性回归住宅属性，大力推进租售同权，大国企入场接手现在房企的烂摊子，低价收购破产房企资产获得大量廉价商品房储备，为推进租房市场做准备。土地出让金收入逐渐转向房租收入，房租跟市场价挂钩，形成相对稳定的财政收入，结束房产兴国的时代。

细节肯定有瑕疵，但感觉大致方向可能可以用这个思路试试。纯属个人脑洞，别杠，杠就是你对。

这么做相当于是把房贷分到了房租里，只要确保城市在不断发展、优质企业不断聚集，就能保证人口流动的稳定性。进而确保租（shui）金（shou）收入的稳定性和可预测性，起到替代土地财政的作用——这也是我认为考虑房产税的一个最重要的方向——你不能让财政收入降低，如果说收一个税，导致现有的收入体系大幅下降，却没有引入足够新的税源，唯一高兴的是对现在既有的财政收入几乎没有贡献的群体——既不交个人所得税也不交土地出让金的人。你觉得这个税可能实行吗？

给直接税套上一个好看的壳子，也会降低民众对税收的抵触心理，大大降低征税成本。

用租金代替贷款，也能够显著降低杠杆率，降低金融风险。

租金收入由央企和地方财政分成，提高了对地方的掌控力度。同时地方保留土地出让金，作为地方财政的补充，也保留了通过高房价向高收入群体征税的通道。

国家队下场对租房市场实施定价，确保了个人房东房租收入的上下限。也减小了对之前上车群体征收房产税的阻力，降低了房产税的推行成本和征收成本，也能够对存量房进行税收。

同时也可以对进入城市的较低资产的年轻人收租金，以往这部分收入都白白给了房东，现在这一部分收入也可以回笼。

对于居民而言，由于是租金收入，也能够显著降低居民杠杆，一定程度上提高居民幸福度。租售同权也降低了年轻人在大城市安定下来的成本，提高了年轻人向城市涌入的积极性，对增加城市活力也有显著帮助。

城市活力增加，带动更多的创业企业，进而提供更多的优质岗位。更多的企业，更多的高收入群体，带来更多的财政收入。更多的财政收入可以营造更好的、更稳定的生产经商环境，进而集合更大的产业集群，进一步降低企业成本，吸引更多企业入驻。然后就回到第一步，开始正向良性循环。

同时租金也能够替代现在的房价起到筛选的效果，防止人口过快涌入导致城市失衡。

从这点来看简直是三赢。

当然这么做有一个前提，也是一个bug——那就是这个城市必须不断发展，不断有优质企业诞生，提供更多的就业岗位——而这也是我一直说，为什么要尽量去一二线城市的主要原因。

评论区里杠精太多了，说的那些东西，我在文章里说实话，很多都已经说清楚了。一个一个回真的太累了，懒得再说了。你要认为不同意，你看个乐呵划走就行。

说实在的，这篇回答我本人的东西其实挺少。这篇回答的根本前提我在开头就说了，是KK的后半段预言同样会实现。

说白了，这篇回答就是从KK的结论倒推过程，在假设结果一定的情况下，推测这个结果最终会如何实现，并且这个过程的实现内容以增加政府财政收入为根本导向。

十年前，天涯论坛里kk说房价要涨的时候，你们这群人也是这样笑的、这样认为不可能实现的——房价翻10倍，那还要人活吗？人还是人吗？当年笑不出来的人，现在基本已经上车了，当年笑的人现在正在哭呢。

笑吧，笑吧。kk说的前半段已经成为现实了，现在我只不过是拾他牙慧简单猜了一下他说的后半段将是如何实现的。

我发现啊，有些人就特别喜欢拿生育率当救命稻草，然而这东西跟房价并没有直接相关的关系。

要是高房价真的对生育率有决定性的影响，那世界上低房价、高福利的国家也有啊，人家不照样不生？

说白了增加生育率跟城镇化、工业化、文明化就是两个矛盾体，要了这个另一个就铁定保不住。你们所认为的打击教培、进行医改是为了生育率无非是自己一厢情愿罢了，用一个既定事实去解释自己的主观想法，当然咋解释都觉得自己合理。

事实上只要一个国家进行工业化、城镇化、文明化，生育率就必然下跌。这玩意不管你咋调控都没用，因为你文明化的进程本身就是违背人繁衍的动物性的。

要文明化，你就要全民教育，尤其是女性教育。世界上任何一个工业大国的崛起必须经过的一步就是对女性普及教育，释放女性生产力。

然而你只要对女性普及教育，全民生育年龄必然延后，你文明化的程度越高，女性受教育程度就越高，生育年龄延迟时间就越长。一个对女性普及高等教育的国家，女性生育年龄会被延后10~15年。也就是说，每经过2~3代人，就会少生一代人，这玩意就是无解，你做什么措施都没用。

不管你怎么生、怎么调控，每过最多三代人，就会出现一代人的断层。你再牛b，再调控，你能有本事多生出来一代人？

就算你现在多生了，全民响应三胎二胎，然而多出来的这点人再过三代只会形成一个更大的断层，到时候一样会跌。为了维持这个生育率，到时候你得生四胎、五胎才能稳住。然后呢？六代人以后怎么办？生十胎？然而可能吗？

而且生育率也不可能一直跌，跌到一定程度以后，人口基数下来了，生育率自然会趋于稳定。现在生育率快速下降的一个重要原因就是之前人口长的太快了，庞大的增长基数导致一旦中间有一到两代人少生，立刻就会出现一个天然缺口，显得生育率很难看。

麻烦你们搞清楚——人首先是一种灵长类的动物，其次我们才是人。

人作为一种动物，雌性正常繁衍年龄应该是15~25岁，寿命的终点大约在40岁~50岁，平均寿命甚至可能不到40岁。然而文明化的进程彻底把这个生命循环的时间轴打乱了。

尤其是作为繁衍的载体——雌性。生育年龄由于文明化的程度被延迟到了25~35岁，从动物属性的角度看，可以说整整延迟了半代人的时间。然而女性丧失生育能力的年龄却并没有被显著延后，反而是寿命被大大增加了。

就这种情况，生育率不跌才tm有问题，涨了反而是稀罕事。

况且，话说回来，现在生育率问题也只是吹吹风，离网上说的生死攸关的情况还远着呢。知乎上的网友有个特明显的特点——看待我国的数据，总是对相对数字和比率很敏感，但对绝对数量却很迟钝。

要知道，生育率哪怕降了，我们的绝对人口出生人数依旧是世界前三。老龄化严重了，我们的劳动人口总数也比所有西方发达国家加起来都多。

其实生育问题我就一直觉得很魔幻。一边是网上天天喊着人口危机了，一边是现实里江浙一带五六千块钱就能找来一个一个月工作300h+的劳动力。

多说一句，以我国政府的能力和财力，真要是出现人口危机了，对生育的补贴恐怕只会比西欧大多数发达国家高不会比他们低。

再补充一句啊：虽然整篇回答是根据这问题里的“房产税”开脑洞，但我个人一点都不认为房产税即将落地。说句老实话，他十年内能落地我都算他高效的。。。