买房跟着城市规划走你怎么看？ 第1页

直接放自己的经历吧。

一个做过规划且实施过规划的人，与普通人看规划最大的区别在于：

识别哪些规划靠谱，哪些规划只是画饼。

2015年，A市房价大涨前夕。家里决定换房，基本确定了目标之后，我负责城市规划相关分析，主要考虑地铁、公园绿地、体育设施、超市、学区、医院，以及负面的主干道噪音影响、邻避设施（垃圾转运站、公厕等）。

A市的城市总体规划、轨道交通近期建设规划和片区的控制性详细规划自然早已熟记于心，小区的修建性详细规划也在小区施工时拍到了公示牌存了下来，接下来就是分析了：

正面部分的规划：

地铁——轨道交通近期建设规划为主，远景为辅

个人原则出行公共交通优先，当然优先考虑地铁附近。因为考虑了在建的地铁沿线并没有合适的房源，选择了规划中但尚未获批的地铁站附近，小区人行出入口距离尚未开工的地铁站约300米。

如何判断还没获批，更没开工的地铁站规划靠谱呢？

首先，在建的线路基本上会按时建成通车，届时除非全国性的政策，否则一定会有下一轮规划批复。而目标房源旁边的地铁线路几乎百分之百会纳入下一轮地铁建设规划中，线路是确定的。

而该站正好处于一主干道和次干道交叉口，附近有一个公共建筑，无论是修建条件还是服务周边公共建筑的功能角度分析，这个站都不太可能会取消或者移动，站点也基本上是确定的。

公园绿地——步行范围内有可达绿地

步行可以到达绿地附近，鉴于已经有一个有湖的公园，这是已知的规划。公园经常会出现在城市风光宣传片里，意味着有着充足的资金保障公园的维护。

额外的收获是该公园在入住后两年左右进行了再一次整体提升，增加了塑胶步道，说明该公园在全市绿地系统里的重要地位。对于完全处于规划中的绿地，则需要警惕是否能够在近期建设，部分公园存在于规划图纸上一二十年的情况也不是没有。

体育设施——借助公园

一般来说稍微大一点的新建公园里都会配套必要的体育设施，既有公园也会逐步更新增加设施。这个案例里，上文提到的公园绿地因为在全市公园体系里等级较高，公园提供了大量的体育设施。

超市——依旧步行可达

配合修建性详细规划和菜市场专项规划（没错，部分城市确实是有这个专项规划），小区一角的配套商业同时定位为片区唯一的菜市场。结合片区人口入住的预期，这个规划基本上会落地，不然无法保障周边居民生活。果然，这个也在入住一年内实现了，室内超市和菜市场环境确实不错。

学区——刚开始没有，但有明确预期

小区规模较大，配建幼儿园，可以说幼儿园是入住后完全看着它建起来的。至于小学，因为背靠一个大型单位，大型单位有附属小学的强烈预期，虽然延迟了一年，但也顺利建成。初中稍差，但A市目前最好的初中已经是民办的了。

医院——附近有三甲医院的新院区。

除了体检外没用过，希望用不到。不到三公里，紧急情况下距离也不远。

负面部分的规划：

主干道（快速路）噪音影响——基本无

户型可以看到主干道，但根据交通分析和附近路网结构的分析，以及全市道路网规划，这条主干道无论从断面还是在路网结构中不会承担较大的过境车流量。

短期内由于附近的大型单位，这条主干道是断头路，因为有平行道路分流，所以近期至少五年内没有打通可能性（即暂不会实施）。五年后对于噪音的环保要求比现在高得多，有大概率采取隧道形式修建，可以预期即使实施影响也可控。

远离城市快速路尤其是高架，避免了高架带来的噪音和尾气污染。

邻避设施（垃圾转运站、公厕等）——有，但影响可控

垃圾转运站和公厕是在小区施工围墙上张贴公示的修建性详细规划里看到的，当时除我之外其他所有业主都不知道。当在业主群里讨论时，其他业主也天真认为即使修建了也不会启用。当时社区组织了一次讨论活动，我指出来了垃圾转运站的问题。当时物业明确了垃圾转运站仅服务于小区内部（小区比较大）。

当然，从一个规划师角度来说，知道垃圾转运站的必要性，但每个人都不希望受到它的负面影响。所以当时讨论的结果是，社区出面，对于未来垃圾转运站的使用提出相关要求，包括及时清理、保持干净等。因为是新建的垃圾转运站，设施相对比较先进，负面影响基本上可忽略。

结果评价

随着预期中的规划逐步落地，这个小区也水涨船高，目前在同等容积率水平的小区里能排在全市前10%的位置，而购房时的2015年正是上一轮大涨的前夜。

不管怎么说，这套房纯粹自住，并非为了投资。结论也很明显，了解规划确实对于买房有很大作用。

这周有人用知乎的付费咨询提问关于购房规划分析，效果很好，所以接下来一段时间会尝试利用城市规划相关实践的知识给出专业的指导建议，包括但不限于针对提问者提供的规划图进行附近规划及靠谱性咨询，地铁规划分析，主干道快速路实施可能性及负面影响等分析。

因为提问的回答限制500字，一般会专注一个角度分析。

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