如何看待「方方小产权别墅转正获利千万」，真实情况到底如何 ？ 第1页

1、如果真是武汉人不可能不知道2003年的藏龙岛算个什么地方，那时候跟中心城区地价没得比。

2、2003年藏龙岛地价的话请参考下图简单算算，每亩3万3，一平50，所以方方算是拿了个批发价。

3、文中涉及的方方工作室、唐小禾工作室和刘丹丽工作室都是武汉市政府批的。

4、诛心一般我是不会干的，但是这个扒皮文作者问题实在大得很，捕风捉影到什么地步呢？他还有篇文章说方方 五叔 是国民党军官（而且后来也没怎么样），所以方方恨国。肯定有人觉得对啊!有道理啊!

那按这种逻辑，您听说过毛岱钟么？

5、接上一点，同一篇文章里，他说方方因为文革耽误了上大学，所以恨国。

……

……

……

我这么说吧，别的都好说，这一点算是把天都捅破了。

请大家欣赏下图神论：“不幸遇到1966……干了几年装卸工吃了苦头……怎么可能不抱怨不记恨”

你骂谁呢？

6、所以还想捧这人臭脚的，我劝你还是躲远点，免得他被雷劈的时候连累你。

这篇文章纯颠倒黑白，而且作者还没基本常识。先在技术层面解释下这篇文章的错误。

所谓小产权房指的是在农村集体土地上建设住宅，再出售给城里人。这种操作在00年代红火过一阵子，因为出售房屋的农民和购买房屋的城里人都可以得益。这种操作的问题在于规避了国家对于土地规划和土地用途的强制性规定，具体来说就是农村集体土地只可以解决本集体经济组织内部成员的住房问题（也就是所谓宅基地），并且禁止农村集体土地用于商业开发的盈利。这种擦边球因为太过普遍，所以本身也谈不上什么大错。但是问题在于，从这篇文章披露的信息看，方方取得的这套房屋根本不是小产权房。文章引用过一篇判决书的判词，其中写道：

武汉东湖新技术开发区江夏藏龙岛科技园区管理委员会委托被告武汉藏龙集团有限公司在其开发的“藏龙岛水天居项目”内划出13亩地，由五位艺术家以被告武汉藏龙集团有限公司的名义根据自己所属专业的特点，自行设计、自行施工、分别建设五个不同特色和风格的艺术工作室。

好几位在评论区留言提到用途问题。至少从判决里看，方方等人取得的土地从一开始就是住宅用地（武汉市江夏区国土资源管理局制发编号夏国用（2006）第362号《国有土地使用证》，记载“土地使用权人:武汉市江夏区藏龙岛科技园开发有限公司，地类（用途）:住宅用地，使用权类型:出让），且在判决书中后面还有一段。

另查明，涉案土地性质现为城镇住宅用地，可以进行市场流转。

所以相关房屋所处的土地根本不是农村集体用地，而是正常的城镇住宅用地。这套房屋所对应的土地是从开发商武汉藏龙集团有限公司处合法取得的，所以这套别墅根本就不是小产权房。

更重要的是，这篇文章引用的判决书很有意思。这个诉讼是刘丹丽起诉武汉藏龙集团有限公司做房地产确权，待确权的房屋和方方的房屋是完全相同的性质。而判决书最终全面确认了房屋取得整个流程的合法性，甚至包括这篇文章明确抨击的出让金问题，法院判词中也做出的完全相反的认定。法院的认定是土地出让金是“按照协议约定、与市价基本相当的价格”。具体判词如下：

我怀疑作者看过判决书，也知道判决书的判决结果和他想要引导读者产生的印象是完全相反的。所以作者绝口不提判决书的最后内容，而是把话题转到时任领导的腐败问题上。这种写法就是典型的捕风捉影，按照这种写法，这两个领导在任期间批准的每一个项目都有瑕疵了？

那么方方拿这房屋到底是怎么回事呢？其实是一个特别普遍的操作，就是地方开发区在搞开发的时候，为了增加开发区的吸引力，需要引进一些标志性企业，或者塑造个什么营销卖点。所以搞工业的开发区需要引进一些著名的生产型企业，搞文创的开发区则需要引进一些IP或者名流开工作室。引进这些企业通常会给很优惠的条件，比如比较低的地价或者优厚的税收优惠、财政补贴。这个过程中当然很可能有猫腻，但是如果没有真凭实据就不能胡乱攻击。另外，00年代（甚至是现在）各地开发区建设过程中各种各样的不合规情况是极其普遍的，造成不合规问题的原因是错综复杂。一个企业可以办齐所有法定程序再开工投产反而是相当少见的情况。所以如果看到企业拿了优惠政策，或者企业在历史上出现合规性问题，就大惊小怪的嚷嚷某某企业给了好处，某某领导收受贿赂，那全中国的开发区就全部变成违法项目了。

我是看了 @姜源 老师的答案进来的，简单讲两句，为姜律做个补充。

讨论本题，有两个角度：

一是形式角度，本案涉案判决书所认定的事实中，方方在交易过程中有无违法。

二是实质角度，本案所涉地块当时的市场价格到底是多少，出让价是否畸低。

• 如果形式角度判决书认定方方有违法之处，那本题自然无需讨论。
• 如果实体角度出让价畸低，那方方就是以合法形式掩盖不公实质，也存在极大的舞弊可能。
• 如果两者均无疑点，那么所谓「获利千万」无非只是楼市上涨浪潮中一个并不罕见的个例罢了，我们不应该因为讨论的对象是方方而以立场扭曲事实。

这是我对本题的态度，以下略作展开：

一、形式角度

关于判决书， @姜源 老师的答案已经做了简要分析，有兴趣的知友可以移步（https://www.zhihu.com/question/385186197/answer/1129784203）。

我简单总结几个要点：

1、涉案房屋不是「小产权房」，其下土地是城镇住宅用地，可合法交易。

2006年9月17日，武汉市江夏区国土资源管理局制发编号夏国用（2006）第362号《国有土地使用证》，记载“土地使用权人：武汉市江夏区藏龙岛科技园开发有限公司，地类（用途）：住宅用地，使用权类型：出让，使用权面积：21952平方米”。

2、土地交易的依据是原、被告2003年签订的《项目协议书》，价格为每亩9万元包干，包括土地出让金每亩3.7万元，配套设施费每亩5.3万元。

2003年5月18日，第三人武汉江夏经济开发区藏龙岛高新技术产业园办公室（原武汉东湖新技术开发区江夏藏龙岛科技园区管理委员会）作为甲方与作为乙方的原告刘丹丽签订了《项目协议书》一份。
三、价格确定：土地出让和配套设施两项费用均实行包干，即每亩9万元包干。其中土地出让金每亩3.7万元，科技园区内所有配套设施费每亩5.3万元。

3、法院认为土地出让金与市价基本相当（实际是否如此会在下文中提到）。

原告刘丹丽按照协议约定的、与市价基本相当的价格，支付了相应土地出让金。

附判决书链接：

综上，从法院判决来看，这是一次正常的土地交易，即使事后因为房市暴涨获得了巨额收益，也只是时代使然（近年来因为楼市暴涨获益的人有不少，方方不是唯一，也不是特殊的那一个）。

二、实质角度

前文提到「法院认为土地出让金与市价基本相当」，那么实质上是否如此呢？

涉案地块所属的「藏龙岛」在武汉市江夏区。

2003年武汉市土地定价资料较难查询，我只通过网络检索查到了一份落款为武汉市江夏区国土资源管理局，出具日期为2004年8月的《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价更新技术报告》。

按照报告：

藏龙岛在江夏区的边缘地带，从地图比对来看，应当属于Ⅳ级区域，该级别对应住宅用地均价为180元/m²，以每亩约667平方米换算一下，为12万元/亩。

回到判决书，方方等人在2003年购入土地时支付的价格是多少呢？

三、价格确定：土地出让和配套设施两项费用均实行包干，即每亩9万元包干。其中土地出让金每亩3.7万元，科技园区内所有配套设施费每亩5.3万元。

以每亩9万元包干的价格，对比2004年《技术报告》中Ⅳ级住宅用地每亩12万元的均价，我认为法院「与市价基本相当」的判断是合理的。

实质角度，本次交易也没有明显的畸低情况。

综上，从交易形式和交易价格两个角度，对比当时区域地块的均价和涉案判决书，我认为没有证据指出方方在本次土地交易中有违规、舞弊或是利用特权的情况。

立场问题不多评价了，老生常谈也没什么意思。

但管见以为，无论讨论的对象是谁、发表过什么言论，大家的讨论都应该以事实为基础、以法律为准绳，做到实事求是、就事论事。

以上。

（由于《技术报告》并非在政府官网上寻得，不排除极小概率全篇报告系伪造的情况，笔者能力有限，难做进一步核实，意见仅供参考）

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搞不清楚为什么知乎只要涉及方方的话题，都会变出一大堆阴阳怪气和问题完全没关系的答案排在前面。

最初的指控微博，我看半天完全没有看懂到底和方方和什么关系。如果真的涉及什么违法犯罪问题，我支持追责到底。

这里说一个可能有参考价值的例子：

2003或04年，在重庆的旅游区北碚（就是马老师经常见李一的地方)，有一处别墅群，位置绝佳，就在北碚区西南大学附近。看了一套是上下三层，应该有至少500平米，带不带地下室、院子不记得了。

但这处别墅群当时看也有几个问题：

1、建筑外观比较像农村自建住宅。不是很现代。

2、附近就是一处大垃圾坑，臭味扑鼻。

3、重庆彼时房价很低，跑郊县买个别墅的人少

当时售价100万一套，还卖不动，售楼小姐特别热情。

前几年去看，建筑还是那个建筑。不过附近的大垃圾坑改造成了植物园，还可以采摘。重庆房价也涨上去了。

看到这个问题，去搜索了一下。重庆北碚比这里偏僻的别墅（现在那里是北碚价格最高的地方之一），现在也卖到快1000万了。

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方老师昨晚已经连夜删了好多微博，1点多的时候还下场评论区，现在估计是一宿没睡，极左们要体谅一下，毕竟方老师以后睡安稳觉的日子不多了

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  liquangaoyang 网友的相关建议: 
      

就这个文章本身来看。对地块产权理解有误，证据不足。

我很好奇这时候放这种炮干什么？方方本身问题足够多，而且比如涉台言论问题，是触及中国人底线的问题。

这种时候进行不实的指控大概率是带节奏。澄清以后就造成了方方的确是被污蔑迫害的假象。

但是方方连夜删博就很奇怪。可能这方面的确有问题，但不是文章写那个问题？

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  qian-fang-wei-he-gao-neng 网友的相关建议: 
      

一些内幕经验，你不如定位于某所专门院校。

然后打出的旗号是，有限招生，我和某位教授很熟。。

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