恒大还能挺住吗？我该怎么办？ 第1页

房地产开发商靠什么赚钱？

有人不假思索的回答，靠开发地块卖房子赚钱啊。

对，也不对。

靠卖房子确实能赚钱，但赚的很少，开发商的利润率其实被压制的很低，真的是一个辛苦钱。

但这些年开发商能获取暴利，发了大财，也确实是靠卖房子。

开发商靠卖房子能赚多少钱，要考虑一个重要的变量，就是房价的波动。

如果房价原地不动，开发商的利润是非常微薄的，如果能躺着赚大钱，政府也会强力管控。

但如果房价暴涨，那就不一样了。

每一个开发商，都持有天量的土地储备，以保证公司开发进度的可持续。

年销售额1000亿的房地产商，有三四千亿的潜在房子等待开发，这很正常。

卖1000亿的房子，按10%利润率算，也就赚100个亿。

多，但也不多。

因为如果房价翻倍，手里捏着的潜在房子，本来只能卖三四千亿，现在可以卖6000~8000亿。

这一下子，就是3000~4000亿的利润。

和这么庞大的利润相比，100亿算个毛线啊。

因此，在所有的房地产公司里，最重要的部门不是质量部门，甚至不是销售部门，而是投资部门。

谁能拿到地，谁牛逼。

开发商成功拍下一个地块，那是要庆祝欢呼的。

都是购物行为，你去商场里买个手机，不会特地开个派对庆祝一下吧，为什么开发商买到地就要庆祝？

因为地块这东西，买到就是赚到啊。

房价上升后，储备土地的恐怖增值效应，让中国所有的开发商盈利模式变得异常单一。

整个公司所有的架构，都是为了尽最大努力去储备土地，杠杆拉到极致，销售回款只要能勉强维持资金链就行。

所有的部门，都围绕增大公司土地储备这个目标去努力。

在保证资金链不断裂的前提下，能囤多少地就囤多少地。

卖房子才能赚几个钱，囤地才是发财之道。

每年开发一部分出来卖钱，那是为了维持现金流，以保证自己可以拿到高额的贷款。

现在国家出了新房限价政策来遏制这种行为，但过去没有。

在过去的20年里，谁敢囤地，谁敢极限囤地，谁发财。

开发商的身家从几亿到千亿只用了十几年，靠卖房子那点辛苦钱，怎么可能发家这么迅速呢。

赚的，都是土地和房价暴涨后增值的钱。

因为所有的房地产商都是靠这个逻辑发家的，所以他们才对土拍如此的痴迷，在政府几乎明着说房价肯定不准涨的前提下，依然疯狂的去抢地。

如果你是开发商本人，靠这个办法赚了十几年的钱，从区区一桶金变成了几十亿身价，你也会继续这么干的。

论玩杠杆，论吃时代红利，地产商是行家里的祖宗。

但这种发财的逻辑，因为恒大的陨落，彻底改变了。

恒大地产，不是中国最有钱的开发商，但却是中国囤地最多的开发商，土地储备行业第一。

根据恒大的公开财报，截止2020年12月31日，恒大总土地储备项目798个，总规划建筑面积2.31亿平方米

2020年9月，恒大副主席夏海钧表示： 如果去化37%，能实现6500亿元的目标，如果去化超过50%，能够实现8000亿元的销售目标。

按这个数据反算，恒大的总土地储备是1.6万亿元。

这公司，规模真的很庞大。2021年8月，恒大地产的董事长换人了，从许家印变更成了赵长龙。从这一天开始，许家印的地产时代，正式结束。

与此同时，恒大地产的法定代表人也换人了，从柯鹏变更为了赵长龙。

赵长龙何许人也，能从许家印手里接过恒大地产？还顺便接了法人代表？随便一查，结果发现赵长龙身上背着几千条企业风险信息，简直多到吓人。

这么一个人出来当恒大地产的董事长和法人，而许家印和柯鹏在这个风口浪尖紧急卸任，怎么看都有找背锅侠的意味，很难不让人引发种种联想。就算这种种联想全是错的，董事长和法人紧急换人，怎么看都不可能是一个好兆头。尤其是在恒大欠钱逾期，多处工地停工的新闻铺天盖地的背景下。

为什么繁花似锦的恒大突然就开始大面积欠钱了？

以前的地产一哥是万科，后来换成了碧桂园，什么时候突然变成恒大了。不声不响间，恒大的土地储备居然成了全行业第一。2018年，万科喊出了“活下去”的口号，全方位降低自己的负债。

而与此同时，恒大在全方位的增加自己的负债。

一瞬间，万科和碧桂园就被恒大给甩后面去了。

因为在2017年，恒大准备借壳深深房，从A股上市，找了1300亿资金当战略投资入股。

根据和1300亿战投方签的协议，恒大在2018到2020年，要实现净利润不低于500亿元、550亿元和600亿，然后每年分配至少68%的净利润给战投方。

另外，恒大承诺最晚要在2021年1月31日前重组上市，否则战投方有权要求恒大以原有投资成本回购战投方的股份。这条件听起来很诱人，稳赚不亏，于是大笔资金蜂拥入账，关系不好你还拿不到恒大的战投名额。

于是，1300亿就这么到账了。你以为这是恒大背了1300亿负债么？当然不是，这是恒大增加了1300亿的本金。恒大以前的负债率是90%以上，也就是1块钱干10块钱的事情，到了2020年底，那也是1.5元干10块钱的事。

拿了这1300亿本金后，恒大杠杆一上，直接就能干1.3万亿的事情。

毕竟从纸面上，战投方是在入股恒大，而不是借债给恒大。因此，2018年万科喊着活下去的同时，恒大在疯狂的扩张，到处上杠杆，把这1300亿用最快的时间变成1.3万亿。

只要恒大能上市，这1300亿的股份可以在二级市场自由抛售，和恒大没有关系，所以恒大依然有千亿级的资本金，银行依然可以按规矩贷给恒大万亿级的资金。

只要资本操作一切顺利，很快就可以凭空变出万亿体量。要是侥幸再吃到一波房价翻倍暴涨。。。同志们，一瞬间，身家就可以翻几十倍啊。

我刚才说，论玩杠杆，论吃时代红利，地产商是行家里的祖宗。现在你应该可以理解了。这种极致杠杆的玩法，在任何行业都是死路一条，你要是敢用这么高的杠杆去开工厂，保证你骨灰都不剩。

但是在房价持续暴涨，最短不超过5年就一定会翻一倍的历史中，敢这么玩的房地产商都发财了。只要能撑住5年杠杆不爆，自己就能瞬间碾压那些胆子小的同行，远远的把他们甩在身后，实现阶级跃升。这个操作思路，其实和某些极端炒房客，如出一辙。

2020年，中央出台政策，严管房地产红线，遏制地产商的无序杠杆扩张。中国恒大三道红线全中，资金链的综合危险度位居全国第二名。

资金链如此危险，被央行点名，全方面贷款受限，这种大事不可能没有风声，恒大是不是应该提前甩卖资产以求保命呢？

并没有，因为恒大和1300亿的战投方签了协议，2021年1月前肯定要上市，否则就要还钱。

但由于中央对地产行业的严管，恒大上市已经成为了不可能，找谁通融都没用。

这1300亿是不可能还的，一旦抽离了这1300亿资本金，恒大的负债率就会攀升到一个极其可怕的数值。

100%的负债率听起来很可怕？

那1000%的负债率你见过没？

任何银行看到了这样的负债率，脑子没毛病都不可能继续贷款的，只会选择尽快抽贷。

抽离这1300亿资本金后，紧随而来的一定是万亿贷款的抽离。

整个恒大帝国，瞬间就会全部消失。

因此，在三道红线出台前，恒大逆向行之。

2020年上半年，恒大半年的拿地金额超过了2019年拿地总金额的一倍半，接近于碧桂园和万科集团同期的拿地金额之和。

这是最后一搏。

正常经营已经是死路一条了，索性疯狂冲刺，借疫情后美国大放水的机会，再博一把。

赢了，满盘皆活，自己一战封神。

输了，也和不博没有区别。

撑了半年，中国的房价居然没有应声暴涨，只有深圳这样的局部城市在蹦跶。

2020年9月24日，恒大撑不住了。

这一天，一份《关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》的截图刷屏网络，里面写着如果恒大无法借壳上市，那么就需要支付1300亿的本金，会直接导致恒大资金链断裂，引发系统性风险。

什么叫系统性风险呢？

这份文件里说，恒大有61.7万套已售但未交房的商品房，涉及204万业主，上下游合作企业8441家，还有各路金融机构接近500家，总共涉及近万亿的有息负债。

刷屏网络后，恒大强烈否认这份文件的真实性，于是我就不放截图了。

但9月29日，恒大宣布和1300亿战投里面的863亿签订了补充协议，战投方同意把持有的恒大股票转为普通股，长期持有。

换句话说就是自愿放弃恒大无法上市后要求恒大还钱的权利，这钱恒大不还了，算你们正式入股。

这863亿里，最大的一家是苏宁电器的200亿。张近东讲义气，不让许家印还钱了，两人现场喝了交杯酒。

2021年7月，苏宁电器资金链断裂，张近东辞任董事长，移交股权。

这么够义气，也没救活恒大。

因为搞定了800亿，还有接近500亿，同时还有三道红线。

于是在2020年下半年，恒大的拿地节奏紧急减速。

但，已经来不及了。

恒大用了所有的手段来进行资金腾挪，不过资金窟窿怎么都堵不上。

什么高息理财啊，打折卖房但不给网签啊，能用的招恒大都用了。

为了能尽快降低表内的有息负债，恒大甚至大量拖欠到期应兑付的商业承兑汇票，把钱拿去先还给银行，把自己从三道红线里抽离出来。

这边降了几千亿的银行有息负债，那边多了几千亿的商业汇票不兑付，整个就是拆东墙补西墙。

但大面积的商业承兑汇票拒不兑付后，看到新闻的银行也不傻，谁敢继续给恒大发贷款，自然是收回一笔是一笔，恒大的资金链压力一点都没有缓解。

撑到2021年8月，苏宁电器资金链断裂一个月后，恒大终于也撑不住了。

政府组织了大量企业和恒大洽谈，注入6000亿流动性，尽全力避免系统性金融风险。

但这6000亿不是白给的，是要用恒大地产的优质资产去换的。

其他企业资金也都很紧张，不是来做慈善的，恒大必须给一个很低的价格，割肉甩卖，这才有成交的可能性。

等恒大资金危机解除后，估计自己也不剩啥了，当年辉煌庞大的恒大地产，以后再也看不到了。

在许家印紧急卸任恒大地产董事长时，恒大副主席夏海钧在2021年8月11日，减持恒大汽车和恒大物业的股票，套现超过一亿港币。

减持很正常，但这位恒大副主席减持的时间点，却是恒大汽车的股价从70块钱跌到10块钱的时候。

这是有多悲观，才会做出这样的选择。

而2021年8月，整个中国房价最能蹦跶的深圳，法拍房集体遭遇寒冬。

根据公开信息，以8月17日为例，深圳一半的法拍房都是流拍的待遇，连一个出价的人都没有，哪怕价格已经明显低于市场价。

恒大的这最后一搏，彻彻底底的失败了。

如果房价在2020年暴涨，上涨势头由深圳蔓延全国，那么恒大就彻底的活了，不仅能活，而且能直接成为真正的中国房企老大，一切资金危机都会全部消失，也不会给社会带来任何系统性风险，就和5年前，以及5年前的5年前发生的故事一样。

但对中国而言，即便这么做能救活恒大，5年后也会出现第二个恒大。

到时候涉事房企的规模，可能就会膨胀到5万亿，乃至于10万亿。

炸一个，比炸今天的5个恒大还要厉害。

因此，我们绝不松口，牢牢的摁住了全国的地产市场。

把杠杆加到极致，赌房价涨一波的恒大，最终还是炸了。

中国土地储备最大的房企炸了，对其他所有的房企都有强烈的示范作用。

今年8月，所有的房企拿地都突然谨慎了，土地流拍情况开始出现。

因为，土储最多的企业一定发财这个定律，被打破了，极致上杠杆的恒大，用一种壮烈的死法，告诉了其他地产商，此路不通。

在过去，房企是靠极致上杠杆，用极限手段拥有最多土地储备，坐等房价升值来赚钱的。

炒房客的发财模式也几乎是一样，无非是双方的现金流来源不同。

现在房企都已经看到了恒大的下场，开始兔死狐悲。

那么，2018~2020年疯狂上杠杆的炒房客，你们看到了恒大的下场么？

论房地产的储备，你们有恒大多？

真以为只有地产商会破产？

以上文章来源于远方青木（一颗青木）。

六月二号我们全款买的房子，现在过去了一个半月没有网签，他们那边说得十月份以后，我上网查说没有网签时间的具体规定，但是一般是一个月之内。十月份太远了，真的很慌。

七月22日：去了房管局，房管局给恒大打了电话，按照网友的方法就去恒大转悠，来买房的就上去问我家为啥不给网签。然后恒大那边说给退款，我们说现在就还钱就退，他们说得一年半，那肯定是不会同意的。

但是好在现在把预售合同签了，比之前就拿着个发票好些。网签的事儿我们会继续催恒大的，感谢各位网友的支招。

我再澄清一遍，我在提问里介绍家庭情况不是博可怜，我是想让大家知道，我们不是炒房团，房子是买来住的，恒大起诉广发我们才知道恒大有问题，不然我们不可能买恒大的房子，我们家对买房的程序就是不了解真的不知道买期房要网签，我们不是贪婪的人没想占便宜，三千的房价你们不信是你们的事，三千在我家那边也不算太低，一个二手的装修好了的房子也就三千多罢了，这个价格不算离谱。

希望大家能真诚地帮我想想办法。我感谢那些给我提建议的人，也向很多质疑一遍一遍解释过了。但是总是有人恶意满满横加指责，我本就在学业和家庭之间心力交瘁，不想再和键盘侠对喷。请大家口下留德。

7月29日：昨天有网友建议我打市长热线，今天打了，恒大给了市长热线的回复是没网签的在八月三十日前都会网签。在此前恒大一直没给确切的网签消息。我在此谢谢网友们的建议。

我一直都是按照网友们的建议来跟进维权的，感谢大家啦。有新的消息我都会在此更新。

至于部分网友的质疑和诋毁我就不再回应了，解释得很累，祝大家生活顺利吧。

7月30日：很多人质疑我家到底买了多大的房子，借了三十万还拿出全部的积蓄。

首先呢我要介绍一下我们这个地方的平均工资也就三千，我爸妈在多年前就下岗了，我还在上学（我没有装可怜！我没有！我不可怜，我现在在读研，我有想靠自己去改变生活现状）我说的都是我爸妈跟我说的，他俩攒了多少钱我也没看过银行账户，我并不清楚。我家这个生活状况我认为他俩手里应该没多少钱，我记得我初中那段时间我家甚至还有低保。（我没有嫌自己家贫困！我真是被杠怕了）

房子还算挺大，我妈跟我说一百三十多平，具体是多少，我不知道。所以算下来除了借的钱我家还真就没拿多少钱。还有，我家买的是一楼，一楼便宜也算正常吧，毕竟有下水还有潮湿采光等问题。

还有问为啥这么大的家庭支出都不提前做好准备的，我之前一直说是我没想到，这是一方面，我也不想把自己摘的太干净。

我就原原本本地把买房子的前后跟大家说一下。

我，在外地上学，知道家里要买房。买房原因，我到了快结婚的年纪，我妈想着等我毕业就把男朋友领回家，但是我家实在太破了，我妈觉得让男孩子看到我家这样不好。再加上提问时介绍过父母年纪大了，我家楼层太高房子老旧等原因，所有的亲戚都跟我妈说该换楼了，甚至知道我家的情况主动借钱给我们。我原以为买个二手房得了，便宜，还省的装修。我妈也是这么打算的。

但是有天晚上她突然给我打电话说要买恒大的房子，我问多少钱，她说一平不到三千。我说这么便宜是不是有问题啊（我当时只想到了房屋质量问题，完全没想过是恒大的经济问题）

我妈说：人家恒大世界五百强，又是大牌子，我跟你五姨老姨都说了，她们都觉得挺好的。

我：那为啥这么便宜啊

我妈：地方有点偏，还是一楼，便宜点很正常啊。还是期房要求全款，来年八月份交房呢。我今天去看了，人家那小区可好了。（我家是个地广人稀的三线城市）我很喜欢。

我：那我妈喜欢就行呗，你跟我爸商量了嘛？

我妈：他知道啥，我没跟他说呢，我都交完钱了。（这个交钱是定金还是所有的我不知道）

我：咱家有钱？

我妈：借呗（好像是这样）

我的只闪过一瞬间的怀疑，但是我那个时候对房屋问题的了解只在于房屋的质量问题。我接我妈电话的时候，老师有个项目比较急，我挂了电话还真就没再考虑这个事情。而我本人性格也比较粗心，是从小到大的粗心，忙着项目的事就把家里买房的事情给忘了。

这就是买房那天发生的事情，我至今也还在外地没放假回家。我之前没交代这些是觉得这个事就好像我把所有的责任都推给了我妈一样，而且我也确实应该查查恒大当时是不是有问题。所以我不想说这件事，但是总有人说什么你就是贪便宜，就是活该的言论。所以我把这天的事跟大家原原本本地说了，但请不要说我妈，其实我也有一点点怪妈妈草率的），但是我想她现在压力才是最大的。而我，项目没完事老师不放我走，我不能陪在他身边，现在所有的事都是我妈在跑。

这些事我都不懂（真的不懂，没装可怜！），网上的资料我现在也有查，但是网友们的方法给我提供了更多现实可行的方案。所以不要再说别问了，问了也没用这种话了。

8月2日：腾讯接盘恒大股权

这是不是意味着房子有希望了啊？

唉，我家那边小城市，有别的网友告诉我房子是否抵押可以在网上查到，结果我们城市就是查不到，问了政府网站，他们让我们关注一个房管局的微信公众平台，在这个公众平台上问说这个得咨询自然资源局，去了自然资源局告诉我们个人不可查，只有开发商和法院才能查…唉…走投无路，山穷水尽。期待恒大老板尽人事，我们恐怕只能听天命了。

八月五日 恒大那边答应给网签了，说是报上去了，可也不知道是不是就是为了应付我们，不然我们再去售楼处维权的。我们打算不签到购房合同是不会停下维权的。

八月十日：看到了全国各地的停工通知（我家这边还没看到），心里慌的不行。还有他家汽车的亏损，感觉无可挽回了似的。

8月12日：物业板块换人

八月十七号：唉。

挣扎。

8月19日：住建局给我们这边恒大打电话了，恒大报备了。

8月31日：之前市长热线回复是八月三十日前网签，今天八月三十一日没有任何消息，去了恒大售楼处一趟，他说网签不了，九月三十号之前应该有一批，但也不一定轮到我们。意料之内的拖着。

9月20日：没有消息，业主群里大家有说要起诉的，我现在也比较想起诉。大家看看现在这个施工状况我们还能拿到房子吗？

这是别人发给我的施工照片，室内是这样的

9.24：我妈和其他业主去找了市长，恒大说，恒大欠1.9万亿，我们区长说，恒大欠多少我不管，我就管我区的居民，他们不是不欠你钱吗，你收人钱，就得保证交楼。然后我们区现在有监督工程进度，二天一汇报进度。

10.10：还是给zf添麻烦了，我们这边zf接手了，保质保量保交楼。听说把恒大二期的地回收了，资能抵债，政府把二期地皮卖掉用二期地皮钱盖楼。

10.21：网签了～

10.27：签预售合同了

12.6：最近有点忙，听我妈说一期的房子产权证下来了。我家是二期，不知道啥时候。

12.16：业主们集资给zf各部门送了锦旗，剩余的钱给监工人员买了手套等保暖用品

因为有这么一群送外卖的女人。

不想看图的国男们，可以看看文字，看看中国新时代女性是如何理直气壮“送外卖”的，省得以后被骗接盘。

今天我碰到了一件令我匪夷所思的事情。

我和朋友(女)去中超买食物(当时我们都戴着口罩,),碰(未和她打招呼,她没认出来)到的那位来自西安的同学(跟波兰人谈恋爱,未婚先孕,正在备孕),她在中超里和老板娘夸夸其谈,说自己的波兰男朋友不关心他,说她怀孕如何痛苦。

这都无所谓,但是当她说"当我波兰男朋友这么冷漠对我,我都极其包容,因为我想着文化差异嘛,要是我谈了个国男,我的分分钟两耳光扇过去!”我很震惊,这凭什么,为什么穷得吊儿郎当的波兰人就可以无限被包容,中国男人就必须对她无限好,否则就是两耳光,我觉得这是对我们的侮辱。

后来出了超市,实在忍不住了,就问了问我的朋友,她居然也认同那个姑娘的,她说"这不是双标,不是区别对待,这是文化差异,她男朋友是波兰人从小受到的教育是这样,所以那样对她,情有可原。但是中国男人从小接受的教育是要对女生百般呵护,要无微不至的照顾,所以一旦对女孩子冷漠了就应该被责罚。”

虽然她们这么说,但我还是坚持我的看法,这是一种双标,是一种侮辱。后来我见再讨论下去会很尴尬,就岔开话题了。这难道不是一种侮辱吗?凭什么对中国男人要求就必须这样那样,对波兰男友就可以无限包容?

作者PS：渣男送盘，老实人接盘，所以国男不能太老实。

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   网友的相关建议: 
      

共产主义政党长期治理的喀拉拉邦在印度处于人类发展指数的前茅，这就是共产主义对印度的影响。

另外，南亚人是非常非常喜欢取经名的。这也是一个地域特色了。

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  wang-shi-chen-47 网友的相关建议: 
      

别指望了，现在彻查死路一条。

当初马科长说出别问了，别问了的时候你们说人家高情商，保护了当地的煤矿工人，现在说这句话的机会到了江苏省委调查组身上。

脉络早就理清了，是不是拐卖，是；为什么没人举报，因为整个地方都把这事当成和吃饭呼吸一样自然，整个地方都是知情人，你们能把整个地方人全抓了？你们心里装着九州万方，人家地方心里只装得下县城。

这个时候，徐州只能求你们了，别问了，别问了。

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  shi-dai-zhi 网友的相关建议: 
      

本人从不马后炮，马后炮的分析可以直接屏蔽了。

首先，现在是牛市无疑，上证还在继续上涨。

第二，上证和创业板的分化，成为主线。主要的原因在于创业板受到宁德时代影响太大了，今天宁德跳水，一度让创业板跌了1%，如果不是上证强势带动了市场情绪，分化还会更大。

第三，目前上证有几条主线。第一个是券商，也是我说的牛市旗手。第二个是基建，最近基建ETF创了新高。第三是上游，煤炭、钢铁、化工。

这三条主线不倒，上证就有进一步上涨的空间，而且非常可能冲破2月前高，看到4000点。

其实，行情不用天天问，看准中长期大方向就够了。

我是时代之，一个独立投资人￥心理咨询师，关注金融投资及自我升级，更多干货，欢迎关注公众号jingji-xinli，或者微信搜索公众号“时代之”。

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  zhang-san-feng-93-73 网友的相关建议: 
      

中国的平头老百姓是啥都不懂的、啥都做不了的、啥都不想做的贱民吗？

英雄的老百姓关心美国，因为它就横亘在面前。

“Because it's there.”

因为山就在那里，所以英雄的老百姓就想征服一下呐，人类的天性而已，家畜或许不能理解。

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全世界所有厉害的东西，中国的平头老百姓都关心：上至国际空间站，卡西尼，奥陌陌，旅行者；下至下水道油布包，煮饭仙人，圆珠笔尖，还有猛禽，幽灵，高精狙，福特号，电磁炮，可燃冰，盾构机，大豪斯，大牛排，电瓶车，鸟语花香，老虎大象，GPS，NMD，M1p，RTX，诺贝尔，太平洋。

我想要的不多。你给不了，我就自己想办法。

不允许吗？

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