英国和美国对不同的住宅形式的称呼有什么不同？ 第1页

确实区别挺大。house，townhouse，flat，bungalow，apartment，duplex这几个词在两国的含义都有明显的区别，而因为城市形态有很大区别，整体上常见的住宅类型也不太一样。这里就仔细讲讲两地各自常见的住宅类型和称呼。

先说美国。

整体上来说，美国对住宅的分类相比其他国家格外注重产权的分别。

第一个大类，是所谓的single family home，字面意为单户住宅，在美国中文一般称为独立屋，一个property（一个地块及附着其上的建筑结构，土地交易的基本单元）只有一个unit（一套住房，供一户人居住）。这之中又分为detached house和attached house两类。

绝大部分（63%）美国住宅为detached house（也就是独立单户住宅，类似中文说的独栋别墅，口语中的一般说到house，指的也是detached house）。除了为了比较宽敞的居住空间和庭院以外，还有很重要的一个原因是它的独立性。这种住宅因为不跟任何其他住宅公用墙（所谓的free-standing），也不共享任何取暖和自来水设施，所以业主可以对整个土地和建筑拥有完全的自主权，在不改变独栋住宅类型的法律分类前提下可以自由改建。当然，此类房产的所有维护工作也都需要自己负责

不过，美国的house其实跟中文意义的别墅仍然有所不同。中国提到“别墅”往往指相对比较高档而且至少有两层的独门独院式住宅，但美国的house其实包含了中文里面“平房”和“别墅”的概念。因为在密度比较低的美国，独门独院式住宅本来就是最主流的住宅形式，也就包含了各种档次。相反，中国的house要么是农村和城中村的低档平房，要么是有钱人的别墅。

因为地广人稀，也因为美国人觉得爬楼不便，除去美国东西两岸和主要都市区外，大部分house都只有一层。

而一层的house也有两种最基本的类型：ranch和bungalow。

ranch，源于美国乡下农舍。它最主要的特点是临街一侧（开间）较长，而进深较小，成长条形。有比较长的走廊将卧室与客厅，客厅与家庭房（可以认为是第二个客厅）区隔开来。ranch一般也都有车库，但没有地下室。

典型的ranch

相对比较小的ranch

Bungalow流行于1900年前后，相比ranch，bungalow开间相对较小，一般有门廊，有地下室，但是没有车库。主要居住层略微垫高，入户有时需要向上几个台阶。目前多存在于发展历史较长，密度较大的郊区。也多见于更寒冷的地区（地下室相对容易保暖）。

注：美国东北部对bungalow的用法更接近英国，泛指所有一层房屋。

垫高的bungalow

没有垫高的bungalow

而以这两种基本的类型为基础，也衍生出各种独立屋变种，下面按层数从低到高介绍。

比普通bungalow高一点的，是raised bungalow，房子垫的更高，地下室有一半在地上，这样使得地下室也会有窗子，可以不仅仅作为储藏室，而是用来娱乐甚至是居住。

Raised bungalow的一个变种，是bi-level。跟raised bungalow一样，bi-level的地下室有一半在地上，也有窗子。不同的是，它的门厅是与地平齐的，上半层进入客厅的楼梯在室内，进地下室则再下半层。bi-level形式也是split level（跃层）的一种，属于一层的跃层。

Bi-level内部的样子

如果是bi-level跟普通一层bungalow组合在一起，就变成了tri-level跃层（也叫three-level）

有的也在一层bungalow的部分增加了车库

这种房屋的客厅的bi-level一侧有一个全尺寸的地下室（basement），算作一个level（平面），但bungalow下面则往往只有一个不能用来居住，只能储藏一些东西的crawl space，不算一个level。

Basement

crawl space

如果bungalow的下面也有一个更深的地下室，那么就是quad-level或者four-level

对比下bi-level和tri-level

Raised ranch进门后的门厅也同样有向上和向下的楼梯，但它们比bi-level更高，整个地下室层都在地上。这样一来，也就有空间可以安置车库。但跟真正的两层house不同的是，它的主要居住层仍然在上层，下层仍然只作为娱乐和储藏空间。

山坡上的住房则很流行hillside bungalow或者walkout bungalow的形式。他们地下室的一层在一侧是地下，一侧完全是地上。客厅，餐厅和车库在上面的一层，方便买菜回家放置的同时，客厅在上层挑高和采光都较好。卧室则一般在下层。

除了将地下室抬高外，另一种增加空间的办法是增加阁楼的高度，比如其实有很多的bungalow都是所谓的one and half storey，即1.5层或一层半。它的阁楼比一般的bungalow更高，而且有全尺寸的楼梯上去，可以当做正常的房间居住。

当然1.5层也有别的建筑风格，比如craftsman，特点是重视外墙装饰性，使用大量层叠式的三角屋顶

Farmhouse，多见于美国南方，特点是环绕一层一周的纳凉用的门廊

Country风格，另一种多见于农村的住宅形式

外形更简单的cape cod，发源于麻州鳕鱼角。这也是美国最早的建筑风格。

比较小的一层半是Cottage（乡村木屋） 风格，房屋整体较小。底座接近正方形。在英国也比较常见。

一层半房屋上方的半层一般会独自成为一个套房，含有卧室、卫生间和小厨房。虽然两侧层高较低，但中间部分比一般层高还略高。

对比下普通的通过爬梯进入的attic（阁楼）

当然普通阁楼装修并加装窗户后也可以住人，但就比较狭窄。

跟1.5层有些类似的，是house with bonus room。这种房屋在一层新增了车库，为了弥补增加车库损失的居住空间，又在车库上方增加了一个房间，而车库则比客厅部分略低，不像客厅部分有垫高。

跟1.5层上面的半层常为三角形不同，bonus room层高更高，更经常是一个长方形+等腰梯形的形状。

当然，如果想要上层的卧室也能住的很舒适，还得是完整的两层。而两层的房子自然也就都有车库了。值得注意的是，两层的house未必所有部分都是两层的，有可能有些部分只是一层或一层半。

两层的房屋也有不同的建筑形式

Contemporary（当代），以简单的几何线条和鲜明的色彩为代表。

值得注意的是，在美国，contemporary和modern是两种不同的建筑风格，contemporary流行于近30年，而Modern对应的现代主义风格流行于20世纪初到20世纪中期，最终在20世纪中期达到顶峰，形成了所谓的mid century modernism，最明显的特征是从地板直到天花板的大落地窗，极为重视采光和房屋的开放性。

与contemporary多为2-3层不同，mid century modernism的房子多为1-2层。如果是两层，往往一层层高远比二层高，以增强客厅的开扬感。

也有同样流行于20世纪晚期至今的Neo Eclectic风格，吸收了各种传统建筑风格的元素，相对注重外立面装饰，而不太追求简洁。

Art Deco，诞生于1920年代的法国

Prairie，即草原风格，是一种最早流行于1900年前后的现代建筑风格，诞生于美国Midwest，特点是坡度平缓而外探的屋顶，与大草原上的印第安人住宅有些相似之处

Craftsman，以重视外墙装饰为代表，多使用重叠的三角屋顶。最早出现于1860年代。

当然最常见的还是各种colonial形式，几乎统治了美国东北部的两层房屋。有些colonial house特别是比较大的一般是过去修建的，但现在也有很多新建的colonial风格的房屋，一般称为colonial revival（殖民地时期复兴）

Dutch colonial，代表是gabriel形的屋顶，增大了上层的居住空间，更接近两层而不是一层半

Spanish colonial，西班牙殖民地风格，多见于美国西南部如加州

Georgian colonial（1714-1840年的英国四个乔治王时期），往往是美国早期的大户人家居住，最常见的Georgian colonial house其实是两层半

Federal colonial，是在Georgian colonial的基础上在两翼增加一层的房子，流行于美利坚联邦建国初期的1780-1830年间。这种一定是豪宅（mansion）了，也几乎全是两层半。

Southern colonial，主要的特点是每层都有很大的门廊（porch）供纳凉用

除去colonial revival风格以外，美国也有其他几种来源于历史的复兴的建筑风格。

Tudor revival，名称源于英国1485-1603年的都铎王朝，多是两层半的形式

如果有高大的立柱贯穿一二层，就叫做greek revival（希腊复兴）

19世纪流行的Italianate，复兴了很多16世纪文艺复兴时期意大利建筑的元素

Mediterranean revival，融合了意大利文艺复兴，西班牙殖民地风格和西班牙风格

French Country，融合了French Provencial等法国建筑风格，有时也叫European风格

除去这些风格类别外，另一种house是villa，一般建在乡下或风景区，用于休闲使用，设计更符合现代富豪的需要，房间较少但较开阔。villa更接近中文“别墅”的原意，它不是一种风格，而更像bungalow，是一大类house的统称。

两层的独立屋也可以做成错层的形式。

比如如果一侧是两层，一侧是raised bungalow，就是最典型的two storey quad level，一般两层的部分下层是车库。

它的一个变种是一侧是raised bungalow，另一侧是车库加上方的bonus room，这样一来两部分的屋顶基本是同高的。

当然如果地面有坡度，有可能也会在raised bungalow较低的一侧放置车库

也有两层的跃层是一侧是两层，另一侧是普通bungalow，那么如果bungalow的一侧下方有地下室，就是quad-level，只有crawl space，就是tri-level

如果是两层半的跃层，则很可能是five-level的

上面这些都是房屋侧向跃层（side split），如果扭转90度，就是纵向跃层，back split。

近些年随着美国一些城市人口密度上升，地价升高，三层的house也越来越常见，西雅图就有非常多的三层独立屋，大部分是contemporary风格

甚至是三层半甚至四层

旧金山也有一些融合了西班牙风格和现代风格的三层独立屋

当然也有一些比较传统的三层house的造型风格，比如Victorian（维多利亚时期，1837-1901）

在地价很高的地区，有时house中一层的车库会单独改成一间小公寓出租，或者是给家里的单身长辈居住，叫做granny flat（此处flat用于强调占据了一层），或mother-in-law flat/apartment，或secondary suite

也有些granny apartment则是利用独栋别墅院子里原本用于储藏目的的木屋改建的。

在美国相对发展时间较长的区域，往往独栋别墅是直接临街的，而且每栋别墅往往在不同的时间为不同的个人或开发商建设，也没有什么统一的风格，比如像下图中就是洛杉矶一处住宅区的街景，也是典型的美国居住环境。

这样的区域的道路也都是最普通的棋盘形，好处是住宅区的道路都可以用来疏散城市交通，坏处则是对于居民来说，门口经常有过路车经过，不够安静也不够安全。

但如果是新开发的地区，就有不少由开发商整体开发的独栋别墅小区，也就是所谓的PUD（planned unit development，有时也叫planned community，统一开发社区）。在这种社区，虽然住宅也直接临路，但道路特意设计成不能成网连通，而且故意有些弯弯绕的形态，一般叫做Cul-de-Sacs（死路），这样可以避免有过路车辆。虽然这种社区也不是封闭式小区，但会更安静，更安全，一般来说比较高档，多为中上阶层社区。

这类住宅往往设计风格也是统一的

比这种再好一些的是半封闭式小区，虽然小区内部也可以行车，但是整个小区只有1-2条通道与外面相连，看上去完全就是中国小区的样子，如下图中的社区，只有两个入口。当然，封闭性最强的社区是所谓的gated community。小区门口是有需要刷卡的自动门的。不过，虽然一般来说同地区的gated community最为高档，但跨地区而言gated community反而多出现在治安较差的地区。

而美国还有一大类统一设计的独栋住宅，则一般为中下阶层所居住，就是manufactured home。这种房屋一般只有一层，长条形状，底座是一个可以满足运输需要的底盘。这种房屋是由建筑商在工厂提前生产组装好之后大量建筑组件为建筑商统一设计，提前组装好以后，直接由专门的卡车拉过去，再在当地安装固定。它与普通house最明显的区别，是没有车库，而在房屋一侧有一个顶篷，下方停车。这种一般是房主先购买了地块后，再从各家建筑商中挑选到满意的房型，然后再订购的。

single wide manufactured home，横向上只有一个房间，面积在几百到上千平方英尺（50-100平米）

multi wide manufactured home，横向有2-3个房间，面积在上千到两千多平方英尺（100-200平米），相对更高档

运输过程

不过，近些年也出现了比传统manufctured home更高档的modular home。这类住房不是一整个建好后再运过去，而是先分为几个模块建好后，运到当地在进行组装。这种住宅不必局限于单层长条形的设计，建筑质量也比传统manufactured home更好，甚至从保温方面超过普通house，被一些中产阶层所接受，作为一种更经济节能的选项。不过一般来说，因为观念上跟低档manufactured home的联系，modular home仍然不如传统房屋更保值。

甚至是：

一些modular home也是有车库的

一般来说，购买manufactured home和modular home的人，是自己去买一个地块，然后再从建筑公司订购这种房屋运送过来并安装。但也有一些专门的manufactured home park，会以小区的形式运营，小区内有很多已经建好的manufactured home，然后再出售给个人。小区也有少量的物业费，并提供游泳池等公共设施。在加州，有很多这样的社区只出售给老年人，专门针对从内陆地区退休后，来到温暖干燥的加州养老的人。因为加州的收入和房价远高于内陆州，他们往往支付不起普通的房屋，此外这种社区也为老年人提供了很多设施、医疗服务和社交场所。

也有一些manufactured home park或者说mobile home park是不限年龄的，一般来说，这种社区因为有一些下层阶层的住户，环境就要差一些。

而穷人则住在更差的mobile home里面。这种房屋则往往更小，不到500平方英尺（45平方米），也不需要被永久性的安装在一个地方，相对比较容易移动，而且用较为常见的重型皮卡就可以运输。

在法律上，mobile home或者说movable home等同于车辆管理，为1976年建造，不同于包括manufactured home在内的一般house，不需要符合住宅的设计规范。mobile home上面有vin number，相当于车辆来管理，往往房主只有房屋的产权，而土地只是长期租用而已。与manufatured home和modular home的贷款类似于普通房屋不同，mobile home的贷款更类似于车贷。

1976年以后，所有mobile home需要符合更高的建造标准，并被叫做manufactured home，而原有mobile home的细分市场则被park model trailer取代了，这里的park，就指的是按月租住的rv park或mobile home park。这种房屋当然就更接近车辆了。

Mobile home

有的Park model traile更像度假木屋

有的更像普通拖车

因为mobile home的建筑质量更差，住户一般也就更为贫穷。美国南部的一些比较贫穷的州有很多专门给贫民租住而不是给房车旅行者度假使用的mobile home park或者就是trailer park或者叫，里面停了很多这种mobile home，或者干脆就是原本设计用来短期居住的travel trailer。大概相当于美国独有的一种棚户区。美国也只有这些地方能见到晾晒衣服而不是用烘干机的情况。

住在trailer里面就基本上只是一个人。

当然，近年来也有一批很有设计感的mobile home（法律上只被称为park model trailer）出现，称为tiny house，也是可以用重型皮卡拖动的，可以固定也可以不固定方便移动。成为一些喜欢移动和简单的生活，但并不贫穷的人的选择。很多内部是loft设计，但算上阁楼面积也只有300平方英尺左右（27平方米），不算的话则只有200甚至150平方英尺。

美国今天有6%的人住在mobile home或拖车中

与detached house相对的则是attached house，可以翻译为“非独立单户住宅”，主要包含semi-detached和townhouse两种。

semi-detached也就是中国所说的双拼别墅，两栋房子公用一面墙，但除了公用的墙以外，其他的建筑结构和建筑底下的土地全部分成两个property，分别为两个业主独有，所以也是single family home的一种，产权上基本与single family home一样。这种建筑也叫duet，twinhome，side-by-side或者semi。

在美国有些地区的口语中semi-detached也称为duplex。严格来说，按美国房地产业的定义duplex其实含义跟semi-detached有所区别，虽然也是“双拼别墅”，但整个建筑和下面的土地是一个产权，在法律意义上不属于semi-detached house，而属于后面会讲到的MDU（多户住宅）。而且duplex既可以是传统的左右拼，也可以是下文会提到的上下拼的叠拼别墅，两套为统一产权，一般买来是一户自住，一户出租。

下图为典型的美国双拼别墅，不过整体上来说，双拼别墅在美国十分少见，只在一些房价较贵的区域存在。我目前为止只在旧金山湾区见过一些这样的房子。

另一种attached house是联排别墅，在美国一般称为townhouse，或者townhome，以2-3层为主。一般是在planned community里面，房屋的风格都比较统一。

大部分联排别墅跟双拼别墅一样，是独有一部分建筑和土地的产权的，除去跟邻居公用的墙体以外，建筑结构和下方的土地和相连的院子都是归户主独有。但与独栋别墅不同的是，联排别墅一般是小区形式，是有公共区域的（比如共同的草坪，游泳池等），而这部分公共区域的产权也是小区所有户主公有的。另外联排别墅也一定是有HOA（House owner assoiciation，差不多是业主委员会）和物业费（HOA due）的，负责建筑表面和公共区域的维护。

个别情况下，独栋别墅也会有物业费，用以保持街区的环境。也有极个别的形式上的独栋别墅是有公共区域的，车库也是与建筑主体分离，单独的联排形式，这种独栋别墅往往容积率相对较高，在法律上也是townhouse而非single family home，如下图中的小区。

联排别墅在美国比双拼别墅要常见得多，但也局限在一些房价比较贵的区域。下图为美国常见的三层跃层式联排别墅，进门为一个高度为一层半的客厅，向下半层为车库，向上半层为餐厅和厨房，餐厅和客厅的上方则为一整层卧室，相当于five-level

这类房屋的正面

内部形式

当然随着土地越来越紧张，三层的townhouse也越来越常见

传统的两层联排别墅

典型的开放式townhouse街区，比较高档的小联排

有的也跟独立屋混合开发，大联排设计

cul-del-sac式街区

半封闭式townhouse小区

为什么联排别墅叫做townhouse呢？因为美国townhouse传统上指的是汽车出现以前的19世纪美国城市里面常见的位于城市中心的高密度住宅，一般是3层，在曼哈顿这样的大都市甚至可以是4-5层，各房屋虽然不公用墙面，建筑和土地完全独立，但楼与楼几乎紧挨着，可以使得房主能够在便利的市镇中心享有比较大面积的独栋住宅和小庭院的同时，不必支付过高的土地成本。

这更接近欧洲特别是英国城市里的建筑形式，但在美国只存在于少数发展历史较久的城市，比如东北部，中西部的城市和旧金山。而这些地区为了避免与这种townhouse混淆，也会将联排别墅称为rowhouse。

纽约曼哈顿的townhouse

旧金山的townhouse（但因为墙体分离，法律上是single family home）

美国另一个主要的类别就是multi-family residential，即一个property有多个unit。更常见的说法是multi-dwelling unit，简称MDU，也就是多户住宅。广义的MDU泛指所有建筑和土地为统一产权，但分为多个单元的住宅，其实跟中文“公寓”的字面意思差不多。

MDU实际上包含了很多种建筑种类，比如前面说到的那些土地共有的双拼和联排别墅，严格意义来说都属于MDU的一种。

但一般来说，MDU主要包括condominium和apartment两类。

如果是condominium，那么产权则是按户分离的，也就可以像中国的住宅楼一样分开售卖。不过，在所有condominium里面，住户只对自己单元内部的建筑结构有产权，而不单独拥有任何土地（都是小区所有用户公有），相应的也就无法自由对建筑的结构部分和土地进行任何更改。与之对应的是，condominium一定都是有HOA和物业费的。

如果是apartment，产权就是统一的，只能整体售卖（也只是公司间的买卖），一般由公寓公司运营，按单元（甚至是按房间）分别出租给住户。下文会仔细提到。

还有一种，则是所谓的duplex，triplex，fourplex乃至fiveplex，像aparment一样产权统一，但它外形上就像普通的house，但是一整栋房子切分成2-5个单元（往往经过了改造），一般也不是由公寓公司运营，而是由个人投资，自住一套，再将其他单元出租来支付房贷或获取收入（有时也会全部出租）。这种也统称为multi-family home（注意不等于MDU，可以认为是一种由个人而不是公司拥有，套数较少的apartment）

最常见的duplex和triplex形式是stacked house，即上下两户叠拼的房子。这种房子有时也叫stacked townhouse或者flat（指套内平层）。下图为典型的stacked duplex，也叫做2-flat。建筑风格多见于新奥尔良附近，密西西比河两岸。

旧金山有很多由一套房子改造而来的duplex和triplex。

但在美国最为常见的多户住宅还是狭义的condominium，简称condo。大体上等同于中国的普通住宅。

美国常见的condo在建筑形态上跟中国和世界上多数国家有很大不同，大部分只有3层甚至是2层，仍然是一种密度比较低的住宅，容积率类似于中国的叠拼别墅和花园洋房。美国城市的中下层大部分购买或租住了这样的住宅。在少数高房价或高密度地区，中产阶层也住在这种房子里。

比较好的condo类似中国的叠拼别墅，入户门在外侧，而且每家都有独立的入户通道，甚至是入户车库，居住的体验很接近联排别墅，很多时候采光也比联排别墅好。

差一些的condo入户门在外侧，但像motel一样，入户通道是多户公用的。这种房屋仍然是南北通透的，但是因为一侧临走道，私密性不够好。

还有一些condo是类似土楼一样围成一圈的形式，中间是中空的庭院，入户走道阳台也在内侧。容积率就更高一些。

一般来说condo都采用半封闭小区甚至封闭小区的形式。

半封闭小区

全封闭小区

还有一部分condo小区采用了车辆无法进入小区内部的形式：

少数形式上的联排别墅在法律意义上也是condominum。这种联排别墅与真正的townhouse的区别则是住户不独立拥有任何土地，所有土地都由小区公有。但实际使用上其实并没有什么差异。一般这种联排别墅也没有院子。

而美国的apartment实际上特指专门用于出租的公寓，位于公寓小区（apartment complex或apartment community）内。这类apartment集中在年轻白领集中的大城市或者是学生集中的college town，往往一整个小区为一个property，里面提供了很多公用的设施，比如健身房、游泳池、影音室、机房等等，小区也相对更封闭一些（但大部分也没有围墙，只是只有一个汽车出入口）。

另外，apartment是一定有物业的，不仅负责建筑结构的维护，家里的下水道堵了，厨房和卫浴设备有问题都可以打电话叫物业来免费维修，水、电、煤气、垃圾处理等服务也由公寓公司统一提供（有的费用还包含在租金内，有的连网络和有线电视也会提供）。

（美国跟英国以及世界上绝大部分国家非常不同的一点是，收垃圾并不是政府公营事业的一部分，而需要自己与垃圾回收公司签约）

很多公寓还是按房间而不是单元出租的，还会提供室友匹配服务，会根据问卷的结果尽量给你安排合适的室友。大学的大部分学生如果不住宿舍，就住在这种apartment里面。

apartment更接近中国公寓楼的建筑形态也更多些，比如下图就是一个UC Davis附近的一个中高档apartment community，只有四层，但提供了电梯，而且也不是南北通透的，而像酒店一样，走廊两边是两排单元。

一般公寓走廊的样子

不过，其实美国大部分apartment community也以低密度住宅为主。比如UC Davis学校提供的研究生公寓就是两层的，楼上楼下各为一户，类似叠拼别墅的形式。

虽然公寓一般都会有健身房和游泳池之类的公共设施，都会有物业，但档次差别却很大。低档公寓的游泳池常常是没有人清理，脏的几乎没法用，建筑形态则像是motel一样。虽然南北通透，但私密性和安全性往往较差。

而高档的公寓社区则有围墙，完全封闭，有门卫。提供地下车库而不是车位，还有室内游泳池

也有的一座楼就是一个apartment community

在大城市，apartment也可以相当高

各种设施放置在不同的楼层，不用出楼就可以社交、健身甚至是购物就餐。

超过30层的，一般也是塔式结构，不过跟中国同类建筑往往较板式小高层低端不同，美国这种超高层塔式公寓往往相当高端，用整栋玻璃幕墙和很高的层高做出非常好的采光，也有极为完备的设施。

也有的是老的townhouse改来的。

总体上来说，在美国，apartment和condominium在法律意义上的区别是前者是一个整体为公司所有和运营，一般按卧室出租给个人（多为单身的年轻人）。而后者则是每个单元分别销售和出租给一户人家。而apartment和condominium都可以是中等密度或高密度住宅。

但是，一般美国人的印象里condominium的层数都不会太高，3层以内。而apartment则可以高一些，4-6层比较常见，甚至可以是高楼。

不过，近些年随着美国大城市人口密度和地价的提高，也随着新一代美国人反过来开始又喜欢上城市的生活，像纽约、波士顿、华盛顿、旧金山这样的中青年专业人士集中的地方也开始出现了不少像apartment一样楼层比较高，而且提供物业服务，但又像condominium一样分户出售的建筑，在法律定义上是condo。因为形式上更像是大家印象中的apartment，有时也会被误称为apartment。

这是condo

这是condo

这也是condo（这还是个专门的养老condo）

如果是超高层的condo，顶楼的penthouse还常常是两层复式结构，附送屋顶花园，常常卖出上千万美元的天价。比如下面是旧金山Lumina condo的一些图

penthouse一楼户型

2楼，视野换了一个角度

有挑空

有无敌视野

但很多人会根据建筑形式错误的将上面这些称为apartment。

在纽约，还有一类是介于condo和apartment之间的房屋是cooperative，也就是co-op。他们像apartment一样，产权仍然是统一的，但就好像分时度假公寓将产权按时间比例切割出售一样，co-op的产权是按单元数分割的，可以单独出售，然后买家成为了整栋住宅的股东以后，再免费租用其中一个单元。在co-op中，不但土地是共有的，甚至所有建筑结构包括每一套内部也是共有的。但这样一来，在老住宅产权无法转换分割的情况下，也能让很多人买上房。co-op户主之间的关系显然比一般condo更为紧密，因此要买房往往不仅只是花钱，还需要经过业主委员会代表的简单面试，确保新住户符合社区的标准。

纽约典型的co-op住宅。

所以，总结一下，美国基于产权的不同，对住宅分为下面这些基本类别：single family home（占全部住宅的69%），mobile home（占全部住宅的6.3%），townhouse（占全部住宅的5.8%），condominum，co-op，apartment，以及multi-family home（duplex,triplex等）。如果去找房网站上搜索，property类别也会是single family home，townhouse，然后condo，co-op和apartment列为一类（一般找房网站上没有mobile home），还有multi-family和land。值得注意的是，一个房子形式上是single family home，但法律上是townhouse，类别也会是townhouse；同样，形式上是townhouse但法律上是condo的房子也会列为condo。

再说英国。

跟美国不同，英国像大多数国家一样，对建筑的基本分类是基于建筑本身的类型，而不是产权。英国大体上把房屋分为bungalow，house和flat 三类，基本可以分别对应于中文的平房，别墅和公寓。在找房网站上也会看到这三大类。

而产权则另外有freehold（独自拥有地权，类似single family home），share of freehold（共同拥有地权，类似condo），和leasehold（土地为长期租赁，如99年，到期后房主有权付地租给地主以继续使用这块土地，有些类似中国住宅的情况，在美国没有类似产权形式），但一般无法在找房网站上筛选，甚至有时候都不能方便的看到相关信息。

为什么英国的house正好对应于中国的别墅呢？英国的人口密度要比美国高得多，综合城乡来看人口密度大体跟中国相仿，而单看城市大概介于中美城市密度之间。比较高的居住密度带来比较高的房价，从而使得英国的独门独院住宅基本没有单层的，也没有太简陋和低档的，所以基本类似中国对别墅的定义。

而如果是一层的独门独院住宅，一般不叫house而叫bungalow，也像中国的平房一样，是乡下村民居住的相对简朴的住宅。（bungalow在美国则是house的一种）

而也因为英国的house往往多于一层，所以英国英语中“flat”（平层）意为公寓，因为公寓单元内部往往只有一层。或者也可以理解为将一个原有多层的house中的“一整层”变为一个单元（后者的用法也见于美国）。后来虽然也有复式公寓，但也属于flat的一种。近年受美国影响，偶尔英国人也会说apartment。公寓占英国全部住宅的18.8%。

下图为英国常见的公寓，都是可以分单元购买的，普通公寓也不会提供什么额外设施。

在美国，flat如果用于描述房屋，一般指下面这种由多层house改建而来的condo/公寓。如果产权是分立的，就不能叫做triplex或duplex，而只能叫做flat。英国一些地区的flat有时也特指这种房屋。

当然，大厦式的公寓在伦敦也是很常见的。因为地价是英国住宅的主要成本，所以大厦相对来说反而可以节省成本，就不像美国因为建筑成本高而都是高档公寓

当然随着部分新一代的英国年轻人更喜欢都市生活，更高档的flat也可以见到

与美国不同，英国很少有美式condo一样的低密度多户住宅。这种房子虽然建筑成本比较低，套内为平层住起来比较敞亮和方便，但因为容积率跟联排别墅差不多，在土地成本比较大的英国来说价格也差不多，对于愿意上下楼折腾又想要有个小院子的英国人来说就没有townhouse受欢迎。

而英国的house也包含了独栋（detached），双拼（semi detached），联排（terraced）三种形式。可以在找房网站上筛选。就像中国的别墅的三种类型一样。

在美国十分少见的semi-detached house在英国是最主要的两种住宅形式之一，占到全部住宅的26%。有时候也简称为semi或semi-d。下图为典型的英国semi，也比较类似于中国的双拼别墅，在小城镇和城市的郊区比较常见，是典型的中产阶层住宅。

而在英国这类房屋从来不被叫做duplex。在英国，duplex指的是复式公寓，意为公寓套内有两层。美国很少有这类住宅，在纽约和芝加哥城中，个别这类房子会被称为maisonette，而绝不会叫做duplex。与之对应的套内只有一层的condo或coop则被称为simplex。

英国另一种常见的住宅形式，则是占全部住宅28.6%的联排别墅，但在英国一般叫做terraced house，近些年也说townhouse，但跟把公寓称为apartment一样都属于受美式英语影响。下图为英国中小城市典型的联排别墅，是典型的工薪阶层住宅。

这类联排别墅往往每层只有40平米左右（英国的住宅面积中位数只有80平米，远小于美国的200平米）住起来其实并不如公寓舒服，好处是适合多代同堂，并且有庭院。

不过英国很多房子的庭院都很小，所以跟美国的庭院以草坪为主不同，英国人一般会弄个小花园，也就是所谓的English garden。很多英国人会花很多精力在经营自己的小花园上面。

如果是伦敦，那么terraced house的规模还要更大一些，往往一排十几户房子甚至更多。

比如电影《帕丁顿熊》中的主角一家人就住在这样的terraced house中

为什么不叫townhouse呢？因为在英国传统上townhouse指的不是一种住宅形式，而是一种建筑形式，指城镇中心很气派的有统一外立面风格的一整栋大楼，比如像如下这种

那么英国有没有独栋别墅呢？也是有的。但因为城市地价较高，英国城市的独栋别墅也就是detached house往往是富人购置，跟中国的各式别墅一样，定位较高，面积较大，没有双拼别墅，联排别墅和公寓普遍。detached house占到英国全部住宅的17.4%。像世界各地一样，英国的别墅也有各种不同的建筑风格，但英国一般不太会强调别墅的建筑风格类型，大概是大部分英国别墅都是英国风格，而不像美国不同风格之间差别巨大。

更豪的是mansion，一般位于英国乡下，有3-4层之高，带一大片花园，够一整个家族和管家佣人居住，是老贵族的象征（当然现在很多新兴富豪也还仍然会去乡下购买mansion）。有的有历史的mansion干脆就叫castle。在法律定义上，mansion是detached house的一种。

也有新建的mansion

如果没有那么壕，只是普通的富人，则会选择在乡下购买cottage。跟美国的cottage是一种相对简单经济的建筑风格不同，英国的cottage与mansion一样，是一类房屋的统称，一般比美式cottage更大，设计更特别，而且带有比较大的花园，也是一种休闲度假型别墅。

如果没有这么有钱，也想体验到乡村别墅的感觉，也有一个选择是在乡下购买一个Barn（谷仓），然后将其进行彻底的改造，变身为融合了现代设计和历史感的度假别墅，也就是Barn conversion

另外一种conversion，则是mews conversion。mews house即马房，他们多位于城市，是过去大户人家的别院，下层为马厩，上层为马夫和仆人的住所，经过改造后，就变成了豪华的带入户车库的城市别墅。相比改建谷仓，这种改建往往难度更大，需要在完全重构房屋内部结构的同时，保持外立面的原样。而不像谷仓可以保持基本结构不变，而将外墙全部拆除后重做。

要说明的是，上面这些仍然都属于house。但bungalow却不是。

在英国，house特指两层以上的建筑，包括联排、双拼和独栋。而bungalow则一定是一层建筑，同样也可以是联排、双拼和独栋。就像中国传统观念一样，bungalow平房在英国跟豪华没有任何关系，几乎全部位于乡下，占到英国全部住宅的9.4%。

不过，近几十年在英国海滨也出现了很多批量建设的度假bungalow，与美国的manufactured home类似，由预制件组装而成，成本低廉，一般由中产阶级购买作为休闲度假型居所。

此外，英国也有mobile home，一般称为park home。不过真正把park home作为主要居所的人（不管是穷人还是老年人）很少，大部分也是作为休闲度假使用。

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应评论区要求再说说美国公寓常见的几种内部形式

首先是studio，相比普通的公寓，studio最大的特点是没有单独隔离开的卧室，而是卧室，起居室和餐厅，厨房是一个房间，另外有一个卫生间，面积比较小，适合预算不多但却想一个人住的人。这种房子厨房和卧室直通，不适合任何对烹饪有追求的人，对于那种随便做点方便食物填饱肚子就行的美国人来说还行。

比较大的studio又叫bachelor apartment，bachelor的卧室和厨房一般不会正对着，家里能有几个分区，但因为卧室不能完全隔离，不能算1b1b，下图为典型的bachelor

对比一下1b1b（1 bedroom 1 bathroom）

更小的studio也叫efficiency apartment，特点是没有完整的厨房，像宾馆一样只有微波炉和小冰箱

然后从工业用房（一般是纺织等轻工业）改过来的那种层高很高的长方形公寓则叫loft，一般一部分会做一个二层出来，二层的卧室往往是没有门的。

在英国，常见的出租房屋除了普通的?b?b apartment，loft和studio以外，还有一些专门用来出租房屋是suite或者ensuite，这类房屋有点像是英国大学宿舍的结构，是很多户公用一个比较大的厨房和客厅，而各户自己有一个带独立卫生间的房间（英国大学宿舍往往没有独立卫生间），房间与房间之间相比美国常见的分租公寓也更独立。

比如下面这个

独立的套内洗手间和小厨房（kitchenette）

公用厨房

公用图书馆，洗衣房和屋顶花园