问题

上海租售比达到 900 时,年收益率百分之一点多、75 年才能回本,还要不要买房?

回答
上海的租售比高达900,这意味着一套房子的售价相当于75年的租金收入。这个数字确实挺吓人的,年收益率只有1%多一点,回本周期长达75年。光看这些数字,很多人都会打退堂鼓。那么,在这样的背景下,到底还要不要在上海买房?这个问题不能简单地用“是”或“否”来回答,而是需要深入分析,结合你个人的情况来权衡。

一、 数字背后的意义:剥开租售比的“画皮”

首先,我们得理解这个900的租售比到底说明了什么。

高房价,低租金回报: 这是最直观的解读。上海的房价绝对值很高,但租金水平相比房价来说,增长是滞后的,或者说租金回报率很低。这表明,单纯从“出租赚钱”的角度来看,上海的房产投资吸引力确实不高。
投资逻辑的偏移: 租售比高,尤其是高到900这个程度,说明了在上海买房,其核心逻辑可能已经不再是“以租养房”、“靠租金实现财务自由”这种传统的理财思路。更多人买房,是出于其他更深层次的需求和对未来预期的考量。

二、 为什么要买?—— 抛开数字看“硬道理”

如果单纯从收益率来看,上海的房子可能不如很多其他投资品。但为什么还是有那么多人选择在上海买房?这背后有很多现实的考量:

1. 资产保值与增值预期:
城市价值与稀缺性: 上海作为中国的一线城市,拥有强大的经济、政治、文化和人才吸引力。这种城市级别的稀缺性,支撑了其高房价,并且在长期来看,这种价值很难被轻易取代。
抗通胀属性: 在过去的几十年里,房产一直是相对稳定的抗通胀资产。虽然未来不一定如此,但很多人依然认为,在物价上涨的环境下,房产的价值会相对稳定地增长,或者说“纸币贬值,房产不会贬值”。
潜在的资本利得: 尽管租金回报低,但上海的房价在过去很长一段时间内呈现上涨趋势。很多人买房是看重未来的资本利得,即房价的上涨能够弥补低租金的回报。当然,这种预期是有风险的,未来房价是否继续上涨,以及上涨的幅度,是需要谨慎评估的。

2. 居住的刚性需求:
安居乐业: 对于许多在上海工作和生活的人来说,拥有一套自己的房子是“安居乐业”的重要组成部分。这不仅仅是投资,更是生活的必需品。稳定的居所能带来安全感、归属感,以及更好的生活品质。
解决户口、子女教育等问题: 在上海,户口、学区等与房产紧密挂钩。拥有一套本地房产,可能是解决子女入学、获得城市公共服务的重要条件。这种“附加值”是数字无法衡量的。
改善生活条件: 租房可能面临搬家、房东随意涨租、居住环境不稳定等问题。买房可以提供一个长期稳定、可以自由装修和改造的居住空间,提升生活质量。

3. “面子”与社会认同:
虽然不应该过度强调,但在一些文化观念中,拥有自己的房产,尤其是在一线城市,仍然是衡量一个人成功与否、社会地位高低的重要标志。这种心理因素,也会影响一部分人的购房决策。

三、 风险与考量:买房的“冷思考”

即使有上述种种理由,在上海高租售比的背景下买房,仍然需要非常审慎:

1. 流动性风险: 房产毕竟是流动性较差的资产。一旦遇到急需用钱的情况,变现需要时间和成本。
2. 政策风险: 房地产市场受到国家政策的强烈影响。限购、限贷、税收政策的变动,都可能对房价和购房成本产生重大影响。
3. 市场波动风险: 尽管过去上海房价上涨,但未来市场出现调整的可能性并非为零。如果房价下跌,不仅会损失资本利得,甚至可能面临资产缩水。
4. 持有成本: 除了房贷利息,还有物业费、维修费、水电燃气等日常开销。这些都会增加实际的持有成本。
5. 机会成本: 将巨额资金投入房产,意味着放弃了将这笔钱用于其他更可能产生高回报的投资(如股票、基金、创业等)的机会。
6. 心理压力: 背负高额房贷,可能会带来沉重的心理压力,影响生活质量和生活方式。

四、 结论:这是一场“综合算术”,而非“单一公式”

回到最初的问题:上海租售比900,年收益率1%多,75年回本,还要不要买房?

答案是:这取决于你的“买房目的”和“风险承受能力”。

如果你是为了“出租赚钱”: 那么,上海的房产绝对不是一个好的投资标的。你需要寻找其他高收益、低风险的投资渠道。
如果你是为了“自住”: 并且你能在上海获得稳定的收入,满足首付和月供,并且认可上海的城市价值和未来发展,那么买房可能是一个“必要之举”,即使75年回本,也意味着你的居住成本在75年内被“摊平”了,同时享受了城市发展的红利和资产保值的可能性。你需要的是权衡“租房的隐性成本”和“买房的显性及隐性成本”。
如果你是为了“长期资产增值”: 那么你需要对上海未来的经济发展、人口流入、城市规划有非常深入的了解和坚定的信心。你需要做好长期持有、承受市场波动的心理准备,并且这笔钱不是你的“全部身家”,不影响你其他方面的生活和投资。

最后的建议:

1. 明确你的核心需求: 是刚需自住,还是投资?
2. 评估你的财务状况: 首付能力、月供能力、家庭抗风险能力。
3. 研究市场: 除了租售比,还要关注上海的供需关系、人口流入、产业发展、政策走向。
4. 分散投资: 如果你决定买房,确保你的资产配置是多元化的,不要把所有资金都押在房产上。
5. 做好长期规划: 房产投资,尤其是在一线城市,更多的是一种长期的、战略性的选择,而不是短期的投机。

在上海这样一个高度发达、但同时也面临高房价压力的城市,买房不再是一个简单的“划算不划算”的问题,而是一个涉及生活、发展、安全感和未来预期的复杂决策。用心去感受,理性去分析,找到最适合自己的答案。

网友意见

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中国房地产市场,尤其是一线和二线的房地产市场,就是一个高度控盘的强庄股。

玩过股票的筒子都知道,针对一个庄股,看什么估值,租售比,房价收入比,都是扯淡的做法。你要是盯着这些数据,我告诉你,最后能够涨到你怀疑人生!

感兴趣的朋友可以看看这些年股市的大庄家都是怎么倒下的,只有一个共同点:资金链断裂,玩不下去了。尤其是德隆系,是经典的典型,唐氏兄弟在熊市咬牙忍耐多年,最终倒在资金链断裂,资本帝国灰飞烟灭。

资金链断裂,其表面原因在于利率上升,债务过度膨胀以至于抵达拐点。本质原因还是资本主义的根本痼疾,经济增长从实质性增长,逐渐变成泡沫,最终沦为货币的数字游戏,然后数字膨胀到玩不下去,碰,泡沫破灭开始清算,清算方式包括但不限于破产倒闭赖账战争和革命。

一切债务终将清算,这一条可以列为现代资本主义的第一定律。

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