上海租售比达到 900 时，年收益率百分之一点多、75 年才能回本，还要不要买房？
上海的租售比高达900，这意味着一套房子的售价相当于75年的租金收入。这个数字确实挺吓人的，年收益率只有1%多一点，回本周期长达75年。光看这些数字，很多人都会打退堂鼓。那么，在这样的背景下，到底还要不要在上海买房？这个问题不能简单地用“是”或“否”来回答，而是需要深入分析，结合你个人的情况来权衡。
一、 数字背后的意义：剥开租售比的“画皮”
首先，我们得理解这个900的租售比到底说明了什么。
高房价，低租金回报： 这是最直观的解读。上海的房价绝对值很高，但租金水平相比房价来说，增长是滞后的，或者说租金回报率很低。这表明，单纯从“出租赚钱”的角度来看，上海的房产投资吸引力确实不高。
投资逻辑的偏移： 租售比高，尤其是高到900这个程度，说明了在上海买房，其核心逻辑可能已经不再是“以租养房”、“靠租金实现财务自由”这种传统的理财思路。更多人买房，是出于其他更深层次的需求和对未来预期的考量。
二、 为什么要买？—— 抛开数字看“硬道理”
如果单纯从收益率来看，上海的房子可能不如很多其他投资品。但为什么还是有那么多人选择在上海买房？这背后有很多现实的考量：
1. 资产保值与增值预期：
城市价值与稀缺性： 上海作为中国的一线城市，拥有强大的经济、政治、文化和人才吸引力。这种城市级别的稀缺性，支撑了其高房价，并且在长期来看，这种价值很难被轻易取代。
抗通胀属性： 在过去的几十年里，房产一直是相对稳定的抗通胀资产。虽然未来不一定如此，但很多人依然认为，在物价上涨的环境下，房产的价值会相对稳定地增长，或者说“纸币贬值，房产不会贬值”。
潜在的资本利得： 尽管租金回报低，但上海的房价在过去很长一段时间内呈现上涨趋势。很多人买房是看重未来的资本利得，即房价的上涨能够弥补低租金的回报。当然，这种预期是有风险的，未来房价是否继续上涨，以及上涨的幅度，是需要谨慎评估的。
2. 居住的刚性需求：
安居乐业： 对于许多在上海工作和生活的人来说，拥有一套自己的房子是“安居乐业”的重要组成部分。这不仅仅是投资，更是生活的必需品。稳定的居所能带来安全感、归属感，以及更好的生活品质。
解决户口、子女教育等问题： 在上海，户口、学区等与房产紧密挂钩。拥有一套本地房产，可能是解决子女入学、获得城市公共服务的重要条件。这种“附加值”是数字无法衡量的。
改善生活条件： 租房可能面临搬家、房东随意涨租、居住环境不稳定等问题。买房可以提供一个长期稳定、可以自由装修和改造的居住空间，提升生活质量。
3. “面子”与社会认同：
虽然不应该过度强调，但在一些文化观念中，拥有自己的房产，尤其是在一线城市，仍然是衡量一个人成功与否、社会地位高低的重要标志。这种心理因素，也会影响一部分人的购房决策。
三、 风险与考量：买房的“冷思考”
即使有上述种种理由，在上海高租售比的背景下买房，仍然需要非常审慎：
1. 流动性风险： 房产毕竟是流动性较差的资产。一旦遇到急需用钱的情况，变现需要时间和成本。
2. 政策风险： 房地产市场受到国家政策的强烈影响。限购、限贷、税收政策的变动，都可能对房价和购房成本产生重大影响。
3. 市场波动风险： 尽管过去上海房价上涨，但未来市场出现调整的可能性并非为零。如果房价下跌，不仅会损失资本利得，甚至可能面临资产缩水。
4. 持有成本： 除了房贷利息，还有物业费、维修费、水电燃气等日常开销。这些都会增加实际的持有成本。
5. 机会成本： 将巨额资金投入房产，意味着放弃了将这笔钱用于其他更可能产生高回报的投资（如股票、基金、创业等）的机会。
6. 心理压力： 背负高额房贷，可能会带来沉重的心理压力，影响生活质量和生活方式。
四、 结论：这是一场“综合算术”，而非“单一公式”
回到最初的问题：上海租售比900，年收益率1%多，75年回本，还要不要买房？
答案是：这取决于你的“买房目的”和“风险承受能力”。
如果你是为了“出租赚钱”： 那么，上海的房产绝对不是一个好的投资标的。你需要寻找其他高收益、低风险的投资渠道。
如果你是为了“自住”： 并且你能在上海获得稳定的收入，满足首付和月供，并且认可上海的城市价值和未来发展，那么买房可能是一个“必要之举”，即使75年回本，也意味着你的居住成本在75年内被“摊平”了，同时享受了城市发展的红利和资产保值的可能性。你需要的是权衡“租房的隐性成本”和“买房的显性及隐性成本”。
如果你是为了“长期资产增值”： 那么你需要对上海未来的经济发展、人口流入、城市规划有非常深入的了解和坚定的信心。你需要做好长期持有、承受市场波动的心理准备，并且这笔钱不是你的“全部身家”，不影响你其他方面的生活和投资。
最后的建议：
1. 明确你的核心需求： 是刚需自住，还是投资？
2. 评估你的财务状况： 首付能力、月供能力、家庭抗风险能力。
3. 研究市场： 除了租售比，还要关注上海的供需关系、人口流入、产业发展、政策走向。
4. 分散投资： 如果你决定买房，确保你的资产配置是多元化的，不要把所有资金都押在房产上。
5. 做好长期规划： 房产投资，尤其是在一线城市，更多的是一种长期的、战略性的选择，而不是短期的投机。
在上海这样一个高度发达、但同时也面临高房价压力的城市，买房不再是一个简单的“划算不划算”的问题，而是一个涉及生活、发展、安全感和未来预期的复杂决策。用心去感受，理性去分析，找到最适合自己的答案。
一、 数字背后的意义：剥开租售比的“画皮”
首先，我们得理解这个900的租售比到底说明了什么。
高房价，低租金回报： 这是最直观的解读。上海的房价绝对值很高，但租金水平相比房价来说，增长是滞后的，或者说租金回报率很低。这表明，单纯从“出租赚钱”的角度来看，上海的房产投资吸引力确实不高。
投资逻辑的偏移： 租售比高，尤其是高到900这个程度，说明了在上海买房，其核心逻辑可能已经不再是“以租养房”、“靠租金实现财务自由”这种传统的理财思路。更多人买房，是出于其他更深层次的需求和对未来预期的考量。
二、 为什么要买？—— 抛开数字看“硬道理”
如果单纯从收益率来看，上海的房子可能不如很多其他投资品。但为什么还是有那么多人选择在上海买房？这背后有很多现实的考量：
1. 资产保值与增值预期：
城市价值与稀缺性： 上海作为中国的一线城市，拥有强大的经济、政治、文化和人才吸引力。这种城市级别的稀缺性，支撑了其高房价，并且在长期来看，这种价值很难被轻易取代。
抗通胀属性： 在过去的几十年里，房产一直是相对稳定的抗通胀资产。虽然未来不一定如此，但很多人依然认为，在物价上涨的环境下，房产的价值会相对稳定地增长，或者说“纸币贬值，房产不会贬值”。
潜在的资本利得： 尽管租金回报低，但上海的房价在过去很长一段时间内呈现上涨趋势。很多人买房是看重未来的资本利得，即房价的上涨能够弥补低租金的回报。当然，这种预期是有风险的，未来房价是否继续上涨，以及上涨的幅度，是需要谨慎评估的。
2. 居住的刚性需求：
安居乐业： 对于许多在上海工作和生活的人来说，拥有一套自己的房子是“安居乐业”的重要组成部分。这不仅仅是投资，更是生活的必需品。稳定的居所能带来安全感、归属感，以及更好的生活品质。
解决户口、子女教育等问题： 在上海，户口、学区等与房产紧密挂钩。拥有一套本地房产，可能是解决子女入学、获得城市公共服务的重要条件。这种“附加值”是数字无法衡量的。
改善生活条件： 租房可能面临搬家、房东随意涨租、居住环境不稳定等问题。买房可以提供一个长期稳定、可以自由装修和改造的居住空间，提升生活质量。
3. “面子”与社会认同：
虽然不应该过度强调，但在一些文化观念中，拥有自己的房产，尤其是在一线城市，仍然是衡量一个人成功与否、社会地位高低的重要标志。这种心理因素，也会影响一部分人的购房决策。
三、 风险与考量：买房的“冷思考”
即使有上述种种理由，在上海高租售比的背景下买房，仍然需要非常审慎：
1. 流动性风险： 房产毕竟是流动性较差的资产。一旦遇到急需用钱的情况，变现需要时间和成本。
2. 政策风险： 房地产市场受到国家政策的强烈影响。限购、限贷、税收政策的变动，都可能对房价和购房成本产生重大影响。
3. 市场波动风险： 尽管过去上海房价上涨，但未来市场出现调整的可能性并非为零。如果房价下跌，不仅会损失资本利得，甚至可能面临资产缩水。
4. 持有成本： 除了房贷利息，还有物业费、维修费、水电燃气等日常开销。这些都会增加实际的持有成本。
5. 机会成本： 将巨额资金投入房产，意味着放弃了将这笔钱用于其他更可能产生高回报的投资（如股票、基金、创业等）的机会。
6. 心理压力： 背负高额房贷，可能会带来沉重的心理压力，影响生活质量和生活方式。
四、 结论：这是一场“综合算术”，而非“单一公式”
回到最初的问题：上海租售比900，年收益率1%多，75年回本，还要不要买房？
答案是：这取决于你的“买房目的”和“风险承受能力”。
如果你是为了“出租赚钱”： 那么，上海的房产绝对不是一个好的投资标的。你需要寻找其他高收益、低风险的投资渠道。
如果你是为了“自住”： 并且你能在上海获得稳定的收入，满足首付和月供，并且认可上海的城市价值和未来发展，那么买房可能是一个“必要之举”，即使75年回本，也意味着你的居住成本在75年内被“摊平”了，同时享受了城市发展的红利和资产保值的可能性。你需要的是权衡“租房的隐性成本”和“买房的显性及隐性成本”。
如果你是为了“长期资产增值”： 那么你需要对上海未来的经济发展、人口流入、城市规划有非常深入的了解和坚定的信心。你需要做好长期持有、承受市场波动的心理准备，并且这笔钱不是你的“全部身家”，不影响你其他方面的生活和投资。
最后的建议：
1. 明确你的核心需求： 是刚需自住，还是投资？
2. 评估你的财务状况： 首付能力、月供能力、家庭抗风险能力。
3. 研究市场： 除了租售比，还要关注上海的供需关系、人口流入、产业发展、政策走向。
4. 分散投资： 如果你决定买房，确保你的资产配置是多元化的，不要把所有资金都押在房产上。
5. 做好长期规划： 房产投资，尤其是在一线城市，更多的是一种长期的、战略性的选择，而不是短期的投机。
在上海这样一个高度发达、但同时也面临高房价压力的城市，买房不再是一个简单的“划算不划算”的问题，而是一个涉及生活、发展、安全感和未来预期的复杂决策。用心去感受，理性去分析，找到最适合自己的答案。
网友意见
中国房地产市场，尤其是一线和二线的房地产市场，就是一个高度控盘的强庄股。
玩过股票的筒子都知道，针对一个庄股，看什么估值，租售比，房价收入比，都是扯淡的做法。你要是盯着这些数据，我告诉你，最后能够涨到你怀疑人生！
感兴趣的朋友可以看看这些年股市的大庄家都是怎么倒下的，只有一个共同点：资金链断裂，玩不下去了。尤其是德隆系，是经典的典型，唐氏兄弟在熊市咬牙忍耐多年，最终倒在资金链断裂，资本帝国灰飞烟灭。
资金链断裂，其表面原因在于利率上升，债务过度膨胀以至于抵达拐点。本质原因还是资本主义的根本痼疾，经济增长从实质性增长，逐渐变成泡沫，最终沦为货币的数字游戏，然后数字膨胀到玩不下去，碰，泡沫破灭开始清算，清算方式包括但不限于破产倒闭赖账战争和革命。
一切债务终将清算，这一条可以列为现代资本主义的第一定律。
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