用商品房从银行贷款20万，还清后，房主去世了，这种情况该如何处理？
您好！关于您提出的“用商品房抵押贷款20万，还清后房主去世了，该如何处理”的问题，我将为您详细解答，并尽量以清晰、易懂的方式呈现。
首先，要明确一个核心事实：贷款已经还清，房屋的抵押权就已经消除了。 银行当初为这笔贷款设定的抵押权，是为了保障其债权。一旦债权（20万贷款本息）通过您的偿还而消失，抵押权自然也就随之解除。
那么，房主去世后，这套已经完全属于他（她）的房屋，如何处理，就进入了“遗产继承”的范畴。
具体处理流程和需要注意的事项，可以分解为以下几个步骤：
第一步：确认房产的产权状态
在房主去世后，第一件要做的事情就是去房地产交易中心（或当地不动产登记中心）查询一下这套房产的产权信息。
您需要带上什么？
房主的死亡证明（通常是医院出具的死亡医学证明书，或者是公安部门出具的死亡证明）。
您的身份证明（身份证、户口本等）。
如果有房产证，带上房产证原件。
查询目的： 确认房产的登记信息中，是否已经没有了银行的抵押登记记录。如果之前办理了贷款，并且已经还清，那么理论上银行应该已经办理解除了抵押登记。但为了万无一失，还是需要去核实一下。
万一还有抵押登记记录怎么办？ 如果查询发现，虽然贷款已经还清，但银行的抵押登记信息仍未解除，那么需要联系银行，提供贷款已还清的证明（银行出具的还款结清证明或贷款结清证明），要求银行配合办理抵押注销登记。通常银行在收到款项后，会主动配合办理，但有时也需要您主动去推动。
第二步：启动遗产继承程序
一旦确认房产没有抵押，那么这套房产就成为房主的遗产，需要依法继承。继承的方式主要有两种：
法定继承： 如果房主生前没有留下遗嘱，那么就按照《中华人民共和国民法典》规定的继承顺序进行法定继承。
继承顺序：
1. 第一顺序继承人：配偶、子女、父母。
2. 第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
举例说明： 如果房主去世时，其配偶健在，有子女，并且父母也健在，那么这三类人（配偶、子女、父母）都属于第一顺序继承人，他们将平均分配遗产。如果其中某类继承人已经去世，则由其子女代位继承。
遗嘱继承： 如果房主生前立有合法有效的遗嘱，明确了遗产的分配方式，那么就按照遗嘱执行。
遗嘱的有效性： 遗嘱需要符合法定形式，例如自书遗嘱（自己亲笔书写并签名）、代书遗嘱（有两名见证人在场，其中一人代笔）、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱（危急情况下）等，并且遗嘱内容真实、意思表示真实。
第三步：办理继承过户手续
无论是以法定继承还是遗嘱继承，最终都需要将房产的产权转移到继承人名下。这一步通常需要办理“继承登记”，也就是大家常说的“遗产过户”。
办理继承登记的两种途径：
1. 公证继承（最常见、最稳妥）：
在哪里办理？ 各地的公证处。
需要准备的材料（一般情况下）：
申请人的身份证明： 继承人的身份证、户口本。
死者的死亡证明。
与死者的亲属关系证明： 例如户口本上的记载，出生医学证明，或者居委会/村委会开具的亲属关系证明，结婚证（证明配偶关系）等。
死者名下的房产证原件。
死者生前是否有遗嘱的声明： 如果有遗嘱，需要提供遗嘱原件。
所有法定继承人的身份证明和同意继承的声明： 即使是法定继承，如果有多名继承人，原则上所有法定继承人都需要到场或者出具委托公证，表明同意该公证处办理的继承方案。
银行还款结清证明： 虽然已经还清，但以防万一，提供银行出具的贷款已还清的证明，以证明房屋无银行抵押。
流程：
1. 所有继承人（或其委托代理人）到公证处咨询，了解具体所需材料。
2. 准备齐全所有材料后，到公证处提交申请。
3. 公证员会核实材料，并可能会约谈所有继承人。
4. 公证处出具《继承权公证书》（如果是法定继承，会写明法定继承人；如果是遗嘱继承，会写明遗嘱中确定的继承人）。
之后： 凭《继承权公证书》以及其他必要材料，到房地产交易中心办理房屋产权过户登记。
2. 直接到房地产交易中心办理（部分地区支持，但门槛较高）：
条件： 并非所有地区都支持这种方式，而且对材料的要求可能更严格。通常需要所有继承人到场，并能够提供所有证明其继承权的材料，且这些材料是产权登记部门认可的。
优点： 省去了公证费用。
缺点： 流程可能更复杂，需要准备的材料可能更多，且一旦材料不齐全或存在争议，很容易被驳回，最终还是得回到公证途径。
建议： 如果选择此途径，务必提前向当地的房地产交易中心咨询清楚具体要求。
第四步：缴纳相关税费
在办理房产过户时，需要缴纳一定的税费。
根据目前的税收政策，房屋产权过户给法定继承人（如配偶、子女、父母）通常不需要缴纳契税和个人所得税，但需要缴纳印花税。
有些地方可能还会有其他少量行政费用。
如果是遗嘱继承，并且遗嘱指定给非法定继承人（这种情况比较少见，且可能涉及更复杂的法律问题），则可能需要缴纳个人所得税（由受赠人承担）。
需要特别注意的几点：
1. 继承人的范围和顺序： 务必清楚了解房主的第一顺序继承人是谁，以及代位继承的情况。确保所有有权继承的人都被考虑到。
2. 遗嘱的效力： 如果有遗嘱，一定要确认遗嘱的合法有效性。如果对遗嘱的真实性或有效性有疑问，可能需要通过法律途径解决，甚至可能需要通过诉讼来继承遗产。
3. 家庭和睦： 遗产继承虽然有法律规定，但家庭成员之间的沟通和协商非常重要。尽量避免因继承问题产生家庭矛盾。
4. 银行的配合： 在确认贷款已还清后，虽然抵押权已灭失，但如果有银行的抵押登记记录未及时解除，要积极与银行沟通，办理抵押注销手续，这是办理产权转移的前提。
5. 时效性： 虽然法定继承没有明确的时效限制，但从稳妥角度讲，在房主去世后，应尽快着手处理遗产继承事宜。
总结一下整个流程：
1. 核实产权： 去房产交易中心确认房产是否有银行抵押登记，并确保已办理解除。
2. 确定继承方式： 查看有无遗嘱，无遗嘱则按法定继承。
3. 办理继承权公证（推荐）： 准备齐全材料，到公证处办理继承权公证书。
4. 办理过户登记： 凭继承权公证书等材料，到房产交易中心办理产权转移登记。
5. 缴纳税费。
如果您对某个环节不太确定，或者家庭内部对继承权有争议，强烈建议咨询专业的律师或公证员。他们能够为您提供更具针对性的法律意见和帮助，确保整个过程合法、顺利地完成。
希望我的解答对您有所帮助！
首先，要明确一个核心事实：贷款已经还清，房屋的抵押权就已经消除了。 银行当初为这笔贷款设定的抵押权，是为了保障其债权。一旦债权（20万贷款本息）通过您的偿还而消失，抵押权自然也就随之解除。
那么，房主去世后，这套已经完全属于他（她）的房屋，如何处理，就进入了“遗产继承”的范畴。
具体处理流程和需要注意的事项，可以分解为以下几个步骤：
第一步：确认房产的产权状态
在房主去世后，第一件要做的事情就是去房地产交易中心（或当地不动产登记中心）查询一下这套房产的产权信息。
您需要带上什么？
房主的死亡证明（通常是医院出具的死亡医学证明书，或者是公安部门出具的死亡证明）。
您的身份证明（身份证、户口本等）。
如果有房产证，带上房产证原件。
查询目的： 确认房产的登记信息中，是否已经没有了银行的抵押登记记录。如果之前办理了贷款，并且已经还清，那么理论上银行应该已经办理解除了抵押登记。但为了万无一失，还是需要去核实一下。
万一还有抵押登记记录怎么办？ 如果查询发现，虽然贷款已经还清，但银行的抵押登记信息仍未解除，那么需要联系银行，提供贷款已还清的证明（银行出具的还款结清证明或贷款结清证明），要求银行配合办理抵押注销登记。通常银行在收到款项后，会主动配合办理，但有时也需要您主动去推动。
第二步：启动遗产继承程序
一旦确认房产没有抵押，那么这套房产就成为房主的遗产，需要依法继承。继承的方式主要有两种：
法定继承： 如果房主生前没有留下遗嘱，那么就按照《中华人民共和国民法典》规定的继承顺序进行法定继承。
继承顺序：
1. 第一顺序继承人：配偶、子女、父母。
2. 第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
举例说明： 如果房主去世时，其配偶健在，有子女，并且父母也健在，那么这三类人（配偶、子女、父母）都属于第一顺序继承人，他们将平均分配遗产。如果其中某类继承人已经去世，则由其子女代位继承。
遗嘱继承： 如果房主生前立有合法有效的遗嘱，明确了遗产的分配方式，那么就按照遗嘱执行。
遗嘱的有效性： 遗嘱需要符合法定形式，例如自书遗嘱（自己亲笔书写并签名）、代书遗嘱（有两名见证人在场，其中一人代笔）、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱（危急情况下）等，并且遗嘱内容真实、意思表示真实。
第三步：办理继承过户手续
无论是以法定继承还是遗嘱继承，最终都需要将房产的产权转移到继承人名下。这一步通常需要办理“继承登记”，也就是大家常说的“遗产过户”。
办理继承登记的两种途径：
1. 公证继承（最常见、最稳妥）：
在哪里办理？ 各地的公证处。
需要准备的材料（一般情况下）：
申请人的身份证明： 继承人的身份证、户口本。
死者的死亡证明。
与死者的亲属关系证明： 例如户口本上的记载，出生医学证明，或者居委会/村委会开具的亲属关系证明，结婚证（证明配偶关系）等。
死者名下的房产证原件。
死者生前是否有遗嘱的声明： 如果有遗嘱，需要提供遗嘱原件。
所有法定继承人的身份证明和同意继承的声明： 即使是法定继承，如果有多名继承人，原则上所有法定继承人都需要到场或者出具委托公证，表明同意该公证处办理的继承方案。
银行还款结清证明： 虽然已经还清，但以防万一，提供银行出具的贷款已还清的证明，以证明房屋无银行抵押。
流程：
1. 所有继承人（或其委托代理人）到公证处咨询，了解具体所需材料。
2. 准备齐全所有材料后，到公证处提交申请。
3. 公证员会核实材料，并可能会约谈所有继承人。
4. 公证处出具《继承权公证书》（如果是法定继承，会写明法定继承人；如果是遗嘱继承，会写明遗嘱中确定的继承人）。
之后： 凭《继承权公证书》以及其他必要材料，到房地产交易中心办理房屋产权过户登记。
2. 直接到房地产交易中心办理（部分地区支持，但门槛较高）：
条件： 并非所有地区都支持这种方式，而且对材料的要求可能更严格。通常需要所有继承人到场，并能够提供所有证明其继承权的材料，且这些材料是产权登记部门认可的。
优点： 省去了公证费用。
缺点： 流程可能更复杂，需要准备的材料可能更多，且一旦材料不齐全或存在争议，很容易被驳回，最终还是得回到公证途径。
建议： 如果选择此途径，务必提前向当地的房地产交易中心咨询清楚具体要求。
第四步：缴纳相关税费
在办理房产过户时，需要缴纳一定的税费。
根据目前的税收政策，房屋产权过户给法定继承人（如配偶、子女、父母）通常不需要缴纳契税和个人所得税，但需要缴纳印花税。
有些地方可能还会有其他少量行政费用。
如果是遗嘱继承，并且遗嘱指定给非法定继承人（这种情况比较少见，且可能涉及更复杂的法律问题），则可能需要缴纳个人所得税（由受赠人承担）。
需要特别注意的几点：
1. 继承人的范围和顺序： 务必清楚了解房主的第一顺序继承人是谁，以及代位继承的情况。确保所有有权继承的人都被考虑到。
2. 遗嘱的效力： 如果有遗嘱，一定要确认遗嘱的合法有效性。如果对遗嘱的真实性或有效性有疑问，可能需要通过法律途径解决，甚至可能需要通过诉讼来继承遗产。
3. 家庭和睦： 遗产继承虽然有法律规定，但家庭成员之间的沟通和协商非常重要。尽量避免因继承问题产生家庭矛盾。
4. 银行的配合： 在确认贷款已还清后，虽然抵押权已灭失，但如果有银行的抵押登记记录未及时解除，要积极与银行沟通，办理抵押注销手续，这是办理产权转移的前提。
5. 时效性： 虽然法定继承没有明确的时效限制，但从稳妥角度讲，在房主去世后，应尽快着手处理遗产继承事宜。
总结一下整个流程：
1. 核实产权： 去房产交易中心确认房产是否有银行抵押登记，并确保已办理解除。
2. 确定继承方式： 查看有无遗嘱，无遗嘱则按法定继承。
3. 办理继承权公证（推荐）： 准备齐全材料，到公证处办理继承权公证书。
4. 办理过户登记： 凭继承权公证书等材料，到房产交易中心办理产权转移登记。
5. 缴纳税费。
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网友意见
房子作为房主的遗产处理。
民法典（2021年1月1日起施行，目前执行的是继承法）第六编《继承》，
第1122条：
遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
第1123条：
继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第1159条：
分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；但是，应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。
由此可见，遗产的处置顺序是：缴纳税款—债务—继承人继承。
如果房主生前有欠税的，优先以房产处置收入缴税，缴税后有剩余的用于归还债务（银行贷款、信用卡欠款、民间借贷欠款等等），最后还有剩余的，由继承人按遗嘱继承，没有遗嘱的，依法继承。无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业。死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。
这只是停留在理论上的流程，现实中的操作比较麻烦，比如说继承，如果有遗嘱还好办，按遗嘱办理。
如果没有遗嘱，需要房主的全部合法继承人到公证处做公证，然后拿着公证书和身份证明等文件到不动产登记中心办理过户手续。
上面说的是房主只有一个合法继承人的情况，公证、继承、过户。如果房主有多个合法继承人，每个人继承的份额不一定都一样，还需要所有继承人协商，将房产处置变现，其中某个继承人购买，然后对其他继承人进行货币化分配。
值得注意的是，民法典还讲了这一条（1124条）：
受遗赠人在知道受遗赠后60日内，作出接受或者放弃遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
这是很多场合被法律人士用来解释除斥期间的典型案例。
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