为什么房价暴涨，之后却不可能跌回暴涨之前呢？难道只能横盘或者继续涨？
这个问题触及到了经济学中一个非常核心且复杂的话题：价格粘性与预期在资产市场中的作用。简单来说，房价暴涨后难以回到暴涨前的原因，主要在于暴涨过程中积累的多种因素，它们会像“粘性剂”一样，让价格在下跌时表现出很强的抵抗力。
我们一层层剥开来看：
1. 暴涨的驱动因素与“锚定效应”
房价暴涨并非空中楼阁，它背后往往有多种驱动因素的叠加：
货币超发与流动性泛滥： 这是最常见也最直接的推手。当市场上货币供应量远超经济增长速度时，过多的资金会寻求保值增值的出路，房地产作为一种相对稳健且能抵御通胀的资产，自然成为资金追逐的焦点。
城镇化进程与人口红利： 尤其是在发展中国家，大量农村人口涌入城市，对住房产生了刚性需求。这种需求是持续且庞大的。
土地供应的刚性限制： 土地是有限的，尤其是在热门城市，土地供应往往跟不上需求的增长。这导致土地价格的上涨，进而传导到房价。
信贷政策的宽松： 低利率、低首付比例的房贷政策会极大地降低购房门槛，刺激需求，放大价格上涨的效应。
政策导向与社会预期： 政府对房地产市场的态度（支持或调控）以及市场对未来房价走势的普遍预期，会产生强大的“锚定效应”。一旦市场形成“房价只涨不跌”的心理预期，就会吸引投机资金入场，进一步推高价格，形成自我实现的预言。
为什么暴涨后难以跌回暴涨前？
这里的关键在于“锚定效应”以及“沉没成本”。
锚定效应的加固： 暴涨的过程，本质上是市场对未来价格不断上调预期的过程。在这个过程中，人们的心理价位被“锚定”在了一个较高的水平。即使未来出现一些负面因素，市场参与者（包括购房者、投资者、开发商）也很难瞬间将心理预期拉回到暴涨前的水平。他们会倾向于认为，即使下跌，也不会跌到“太低”的程度。
沉没成本的心理： 那些在暴涨过程中购房的人，已经支付了高昂的成本。如果房价跌回暴涨前的水平，意味着他们可能面临资产大幅缩水，甚至负资产的境地。这种巨额的沉没成本会让他们在心理上极力抵制房价的下跌，并会通过各种方式（例如，不愿低价出售，或者通过影响政策来维稳）来“保护”自己的资产。
2. 交易成本与市场结构
房地产市场并非一个完全自由、信息对称、交易成本为零的市场。
高昂的交易成本： 买卖房屋涉及税费、中介费、贷款利息、装修维护等一系列成本。这些成本使得频繁的买卖并不经济。当房价上涨时，这些交易成本的绝对值也在增加，但相对价格上涨的幅度而言，它会成为下跌时的一个“缓冲垫”。
市场参与者的结构： 房地产市场是一个多方参与的市场，包括刚需自住者、改善型购房者、投资投机者、开发商、银行、政府等。在暴涨后，持有房产的群体（特别是早期购房者和投资者）的整体利益会与继续上涨的房价挂钩。他们会对任何可能导致价格大幅下跌的政策或市场变化产生强大的抵制。
流动性与议价能力： 即使在价格下跌的初期，房产的流动性也会受到影响。卖家往往不愿轻易降价，而买家则因为预期价格还会下跌而持币观望。这种“买卖双方的僵持”使得价格下跌的速度和幅度都受到限制。
3. 货币与通胀的长期预期
即使在短期内，货币政策收紧、信贷环境变化等因素可能导致房价出现盘整或小幅下跌，但长期来看，我们不能完全排除通货膨胀的压力。
货币的总量与价值： 尽管央行可能收紧货币，但从全球范围来看，货币超发以及债务累积的趋势在很多经济体中依然存在。如果长期通胀预期不减，那么以货币计价的资产（如房产）的价格，即使经历调整，也很难回到过去购买力更高的时期。
资产的稀缺性： 土地的稀缺性是内在的，而住房作为一种消耗品，也需要持续的维护和更新。即使在价格调整后，只要经济社会仍在发展，对优质住房的需求就不会消失。
4. 历史的惯性与路径依赖
一旦价格在一个高位“站稳”，市场就会形成新的“常态”。
成本的重估： 土地成本、建材成本、劳动力成本在暴涨过程中也可能随之抬升。开发商在新项目开发时，会基于当前的高价来计算成本和利润，这使得新的房屋售价难以大幅降低。
心理惯性： 人们习惯了高房价，对高房价的接受度会提高。即使价格有所调整，只要调整幅度不足以引发恐慌性抛售，市场就会在新的价格区间内寻找新的平衡。
那么，只能横盘或者继续涨吗？
并非绝对。 房价暴涨后“不可能跌回暴涨之前”是一种概率性的陈述，而不是一个绝对的物理定律。
横盘是大概率事件： 在很多情况下，房价暴涨后会进入一个“价格调整期”或“横盘期”。这意味着价格不再快速上涨，但也没有大幅下跌。在这个过程中，市场消化过剩的库存、挤出投机资金、等待新的增长动力。
温和的、阶段性的下跌是可能发生的： 如果出现严重的经济衰退、政策调控力度异常强大、或者触发了系统性金融风险（例如，银行出现大量烂尾楼或不良贷款），房价确实可能出现一定程度的下跌，甚至跌破前期的高点。但即使如此，由于前面提到的各种“粘性”因素，其下跌的幅度和速度往往会受到制约，并且下跌后要回到“暴涨之前”的那个点，依然面临巨大的阻力。
继续涨的逻辑： 如果驱动房价上涨的根本性因素（如货币超发、城镇化、人口增长、土地稀缺性）没有改变，或者有新的增长动力出现，那么房价继续上涨也是有可能的。
总结一下，房价暴涨后难以回到暴涨之前，是因为：
1. 心理预期被“锚定”在了一个更高的位置，很难轻易松动。
2. 早期购房者和持有者存在巨大的沉没成本，会主动或被动地抵制下跌。
3. 高昂的交易成本在价格下跌时会起到缓冲作用。
4. 市场结构和参与者的利益分布也倾向于维稳。
5. 长期的通胀压力和资产的相对稀缺性，使得资产价格具有一定的支撑。
6. 历史的惯性和成本的重估，为高房价提供了新的“起点”。
所以，与其说“不可能跌回”，不如说“可能性非常低，并且即使下跌，也很难完全回到暴涨之前的那个水平”。更常见的情况是，在暴涨之后，市场会进入一个长时间的横盘整理，或者经历一些有限的、阶段性的调整。
我们一层层剥开来看：
1. 暴涨的驱动因素与“锚定效应”
房价暴涨并非空中楼阁，它背后往往有多种驱动因素的叠加：
货币超发与流动性泛滥： 这是最常见也最直接的推手。当市场上货币供应量远超经济增长速度时，过多的资金会寻求保值增值的出路，房地产作为一种相对稳健且能抵御通胀的资产，自然成为资金追逐的焦点。
城镇化进程与人口红利： 尤其是在发展中国家，大量农村人口涌入城市，对住房产生了刚性需求。这种需求是持续且庞大的。
土地供应的刚性限制： 土地是有限的，尤其是在热门城市，土地供应往往跟不上需求的增长。这导致土地价格的上涨，进而传导到房价。
信贷政策的宽松： 低利率、低首付比例的房贷政策会极大地降低购房门槛，刺激需求，放大价格上涨的效应。
政策导向与社会预期： 政府对房地产市场的态度（支持或调控）以及市场对未来房价走势的普遍预期，会产生强大的“锚定效应”。一旦市场形成“房价只涨不跌”的心理预期，就会吸引投机资金入场，进一步推高价格，形成自我实现的预言。
为什么暴涨后难以跌回暴涨前？
这里的关键在于“锚定效应”以及“沉没成本”。
锚定效应的加固： 暴涨的过程，本质上是市场对未来价格不断上调预期的过程。在这个过程中，人们的心理价位被“锚定”在了一个较高的水平。即使未来出现一些负面因素，市场参与者（包括购房者、投资者、开发商）也很难瞬间将心理预期拉回到暴涨前的水平。他们会倾向于认为，即使下跌，也不会跌到“太低”的程度。
沉没成本的心理： 那些在暴涨过程中购房的人，已经支付了高昂的成本。如果房价跌回暴涨前的水平，意味着他们可能面临资产大幅缩水，甚至负资产的境地。这种巨额的沉没成本会让他们在心理上极力抵制房价的下跌，并会通过各种方式（例如，不愿低价出售，或者通过影响政策来维稳）来“保护”自己的资产。
2. 交易成本与市场结构
房地产市场并非一个完全自由、信息对称、交易成本为零的市场。
高昂的交易成本： 买卖房屋涉及税费、中介费、贷款利息、装修维护等一系列成本。这些成本使得频繁的买卖并不经济。当房价上涨时，这些交易成本的绝对值也在增加，但相对价格上涨的幅度而言，它会成为下跌时的一个“缓冲垫”。
市场参与者的结构： 房地产市场是一个多方参与的市场，包括刚需自住者、改善型购房者、投资投机者、开发商、银行、政府等。在暴涨后，持有房产的群体（特别是早期购房者和投资者）的整体利益会与继续上涨的房价挂钩。他们会对任何可能导致价格大幅下跌的政策或市场变化产生强大的抵制。
流动性与议价能力： 即使在价格下跌的初期，房产的流动性也会受到影响。卖家往往不愿轻易降价，而买家则因为预期价格还会下跌而持币观望。这种“买卖双方的僵持”使得价格下跌的速度和幅度都受到限制。
3. 货币与通胀的长期预期
即使在短期内，货币政策收紧、信贷环境变化等因素可能导致房价出现盘整或小幅下跌，但长期来看，我们不能完全排除通货膨胀的压力。
货币的总量与价值： 尽管央行可能收紧货币，但从全球范围来看，货币超发以及债务累积的趋势在很多经济体中依然存在。如果长期通胀预期不减，那么以货币计价的资产（如房产）的价格，即使经历调整，也很难回到过去购买力更高的时期。
资产的稀缺性： 土地的稀缺性是内在的，而住房作为一种消耗品，也需要持续的维护和更新。即使在价格调整后，只要经济社会仍在发展，对优质住房的需求就不会消失。
4. 历史的惯性与路径依赖
一旦价格在一个高位“站稳”，市场就会形成新的“常态”。
成本的重估： 土地成本、建材成本、劳动力成本在暴涨过程中也可能随之抬升。开发商在新项目开发时，会基于当前的高价来计算成本和利润，这使得新的房屋售价难以大幅降低。
心理惯性： 人们习惯了高房价，对高房价的接受度会提高。即使价格有所调整，只要调整幅度不足以引发恐慌性抛售，市场就会在新的价格区间内寻找新的平衡。
那么，只能横盘或者继续涨吗？
并非绝对。 房价暴涨后“不可能跌回暴涨之前”是一种概率性的陈述，而不是一个绝对的物理定律。
横盘是大概率事件： 在很多情况下，房价暴涨后会进入一个“价格调整期”或“横盘期”。这意味着价格不再快速上涨，但也没有大幅下跌。在这个过程中，市场消化过剩的库存、挤出投机资金、等待新的增长动力。
温和的、阶段性的下跌是可能发生的： 如果出现严重的经济衰退、政策调控力度异常强大、或者触发了系统性金融风险（例如，银行出现大量烂尾楼或不良贷款），房价确实可能出现一定程度的下跌，甚至跌破前期的高点。但即使如此，由于前面提到的各种“粘性”因素，其下跌的幅度和速度往往会受到制约，并且下跌后要回到“暴涨之前”的那个点，依然面临巨大的阻力。
继续涨的逻辑： 如果驱动房价上涨的根本性因素（如货币超发、城镇化、人口增长、土地稀缺性）没有改变，或者有新的增长动力出现，那么房价继续上涨也是有可能的。
总结一下，房价暴涨后难以回到暴涨之前，是因为：
1. 心理预期被“锚定”在了一个更高的位置，很难轻易松动。
2. 早期购房者和持有者存在巨大的沉没成本，会主动或被动地抵制下跌。
3. 高昂的交易成本在价格下跌时会起到缓冲作用。
4. 市场结构和参与者的利益分布也倾向于维稳。
5. 长期的通胀压力和资产的相对稀缺性，使得资产价格具有一定的支撑。
6. 历史的惯性和成本的重估，为高房价提供了新的“起点”。
所以，与其说“不可能跌回”，不如说“可能性非常低，并且即使下跌，也很难完全回到暴涨之前的那个水平”。更常见的情况是，在暴涨之后，市场会进入一个长时间的横盘整理，或者经历一些有限的、阶段性的调整。
网友意见
首先提问本来就不成立。房价跌回暴涨之前的就算在神州大地也比比皆是。九十年代初的海南，95年的广州，08年的北京，1819年的燕郊，都跌回了暴涨之前。
如果题主有这样的感觉，其实是国内经济持续向好，人均收入提升的结果。而且现在的人均工资还不足以反映真实的平均收入水平。大量手工业者，小企业主的收入是没法被真实记录的。打个比方装修工人，好的木工一天平均在400-500一个工；那种个体执照开培训班的老师，一个月十万+的也很多；搞医美的小姐姐，有些销售冠军可以两年内开上一线跑车……更别说大量灰色收入了。同时，货币的购买力也在持续下降，看看猪肉。
二线城市现在房价在一万二到三万都有，均价算两万吧。二十年前是三千三左右(99年，强二线略贵弱二线略便宜)。彼时城乡收入差距巨大，个体经济私营经济不发达，二线城市教师收入1500左右(全算上)，钢琴一节课是50元。工地小工一个月是600元。比较特殊的是珠三角工厂的工资，在1500以上。
现在的二线城市工地小工一个月6000很难叫到除非工人带过来凑数的老婆什么的，泥工一个月一万二，二线城市教师到手1万五很轻松。最夸张的是补课费，文化课补课费500一节课张口就来，钢琴课音乐学院老师收2000很正常。所以对比收入，我没有觉得房价很不正常。
ps:评论区质疑教师实际收入的，大家不妨把目光放宽泛些。出了小区右拐，哪儿没有琴行早教各种补课班？每节课要多少钱心里没数？这还是教育行业的下游。拿死工资(但很多地方死工资都贼高了，财政差的地方房价大概率也低)的多，挣外快的或者压根不拿工资(机构全职或者自己开工作室)的更多！女教师简直就是伴侣的最佳工作(幼师除外)。
唯一不正常的是贫富差距拉大，同时国力也在不断强盛，这会给很多落后的人一种房价暴涨的错觉，其实暴涨的还有那些你看不见的人的收入啊。房价什么时候大跌？跌回暴涨以前？那除非经济出现很大问题，不然在货币超发的前提下是不可能的，只可能二手房自身持续慢慢贬值，然后跌到实际价值(和收入比)还不如买入时这样。比如gdp今年涨了6个点，cpi可能涨了三个点(实际五个点以上)，那你去年买的房就算能平价卖出，其实也贬值了至少百分之五了。
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