成都现在新房多为改善型，动辄4、5百万起，现在卖不动了，这个局怎么破？
现状分析：为何高端改善型项目卖不动了？
要说破局，先得捋清楚为什么会“卖不动”。这背后其实是多重因素叠加的结果：
1. 购买力饱和与结构性分化：
早期购房者的财富积累： 成都早期房地产市场经历了几轮上涨，许多早期购房者已经拥有了一套或多套房产，资产规模已经达到一定水平。他们对于“改善”的需求可能是升级生活品质，也可能是资产配置，但并非所有人都需要再投入四五百万。
新进入者的门槛提高： 对于首次置业或者年轻的改善型需求来说，四五百万的总价门槛确实不低，尤其是在当前经济环境下，年轻人的收入增长和财富积累速度可能跟不上房价上涨的速度。许多人会选择观望，或者将目标锁定在更低的总价区间。
财富层级的金字塔效应： 毋庸置疑，能承担四五百万总价新房的购房者在城市里属于相对高净值人群。但这个群体虽然购买力强，总量上终究是有限的。当大量同质化的改善型项目集中涌现，就会迅速触碰到这个群体的“天花板”。
2. 宏观经济环境与信心：
就业与收入预期： 经济大环境的波动、就业市场的变化，都会直接影响人们的消费信心和购房意愿。当收入预期不明朗时，大额支出决策会更加谨慎。
政策调控的持续影响： 虽然近年来一些地方政策有所松动，但整体上房地产市场的金融属性被弱化，信贷政策依然保持审慎，这也在一定程度上限制了高总价项目的购买力释放。
信心比黄金重要： 在经济预期不明朗的时候，购房者尤其是改善型需求的购房者，对未来房产价值的增长预期会减弱，持有成本（物业费、维护等）的考量会增加，从而倾向于等待更优的时机。
3. 市场供需关系的变化：
“改善”的定义与供给错配： 过去一段时间，大量的土地供应和项目开发集中在“改善型”产品上，包括大户型、高配置、优质地段等。但当供给量激增时，如果开发商未能准确把握当下“改善”的需求点，或者产品同质化严重，就容易出现滞销。真正的“改善”需求可能是追求更极致的居住体验、更稀缺的资源（例如公园景观、学区、高端商业配套等），而非简单的面积扩大或配置升级。
二手房市场的反向挤压： 成都的二手房市场存量巨大，而且许多品质优良、地段成熟的二手房，其“性价比特质”可能比新房更具吸引力。尤其是对于那些追求即时入住、看得到摸得着的居住体验的购房者来说，二手房是个非常现实的选择。
4. 产品本身的吸引力问题：
产品同质化： 当市场上充斥着设计风格相似、户型结构雷同、配套大差不差的高端项目时，购房者很难找到明显的差异化优势，决策成本随之提高，容易陷入“选择困难症”，最终选择观望。
性价比的考量： 即使是改善型需求，购房者依然会精打细算。如果项目定价过高，与实际价值或者同区域其他产品相比缺乏竞争力，那么即使是富裕的购房者也会持币待购。
交付风险的隐忧： 近期房地产行业的不确定性，也让部分购房者对新房交付的安全性产生担忧，相对于成熟、信誉良好的二手房源，新房在这方面需要付出更多努力去打消顾虑。
破局之道：如何重新点燃高端改善型项目的市场活力？
面对上述挑战，开发商和销售方需要打出组合拳，从产品、营销、服务等多个维度进行创新和调整。
一、 深挖并精准满足“新时代改善需求”：
1. 重新定义“改善”的内涵与外延：
从“硬件”到“软性价值”： 过去的改善可能更侧重于大面积、高档装修。现在的“新改善”更强调的是：
健康人居： 新风系统、净水系统、低甲醛材料、良好的采光通风设计、以及对小区内绿化、空气质量的管理。
智慧生活： 智能家居系统、便捷的社区服务APP、人脸识别门禁、智能停车等。
社群与精神需求： 打造有温度的社区文化，提供高端会所、儿童活动区、宠物友好空间、甚至是文化沙龙、艺术展览等，满足业主的情感连接和精神寄托。
服务升级： 提供更专业、更细致的物业服务，包括但不限于家政、维修、代收包裹、社区活动组织等，让居住体验从“房子”延伸到“生活”。
“小而精”的灵动空间： 并非所有改善需求都是大户型。一些高净值人群可能已经有大房子，他们需要的是功能性更强、更易打理、或者更具私密性的“第二居所”或“升级的独立空间”。开发商可以考虑提供更灵活的户型设计，例如通过可变空间、双套房设计、独立书房、影音室等来满足特定需求。
2. 打造独一无二的稀缺价值：
稀缺地段与自然资源： 依山傍水、临湖而居、拥有城市核心稀缺公园景观的住宅，其价值自然不言而喻。这类项目即使总价高，也有其坚实支撑。
头部品牌的价值锚定： 与国际一线设计大师、知名建筑事务所、顶级物业管理公司合作，引入国际化的生活理念和高品质的服务，为项目附加“品牌溢价”。
前瞻性的规划与未来潜力： 项目所在地是否紧邻未来规划的优质教育资源、医疗配套、高端商业中心，或者处于政府重点发展的新兴区域，这些都会成为吸引购房者的重要因素。
二、 创新营销策略，精准触达目标客群：
1. 圈层营销与社群运营：
私人定制化体验： 针对目标客群推出一对一的深度咨询、定制化方案。
高端圈层活动： 组织高尔夫球赛、品鉴会（红酒、艺术品）、商务沙龙、私享晚宴等，邀请潜在客户参与，在轻松的氛围中建立信任和连接。
KOL与意见领袖合作： 与财经大V、生活方式博主、行业专家合作，通过他们的专业解读和影响力，提升项目的认知度和美誉度。
2. 价值导向的沟通：
强调“长期价值”而非短期利益： 市场情绪低迷时，不应过度强调“房价上涨预期”，而应聚焦项目本身的居住品质、配套价值、服务体系以及长期的生活满意度。
数字化营销升级： 利用VR/AR技术打造沉浸式线上看房体验；通过短视频、直播等形式生动展示项目特色和生活场景；建立项目专属社群，持续输出价值信息，保持客户粘性。
情感链接与故事讲述： 挖掘项目背后的人文故事、设计理念、业主生活场景，用有温度的内容打动潜在客户。
3. 灵活的金融与价格策略（谨慎运用）：
提供有吸引力的付款方式： 例如阶段性付款、为特定客户提供短期资金支持（需符合监管要求），或者联合金融机构推出定制化贷款方案。
精细化定价： 对不同楼层、朝向、景观的房源进行更细致的定价区分，让购房者觉得物有所值。对于部分产品，可以考虑“以价换量”，但需确保不损害品牌形象。
价值置换或以房养老： 探索与持有优质房产的客户进行置换的模式，或者为部分长辈提供有吸引力的养老居住方案。
三、 强化产品细节与交付品质，建立信任：
1. 样板间的“真实感”： 样板间的设计和用材应尽可能贴近实际交付标准，甚至可以考虑“所见即所得”的交付模式，减少购房者的不确定性。
2. 透明化施工与交付流程： 通过线上平台或线下开放日，让购房者了解项目的施工进展和质量把控情况，打消对交付的疑虑。
3. 提升社区的公共空间价值： 更加注重入口大堂、园林景观、儿童游乐区、健身空间等公共区域的设计和品质，这些往往是影响社区整体居住体验的关键。
四、 关注二手房市场动态，差异化竞争：
1. 研究二手房的定价与产品： 了解同区域、同品质二手房的售价和优缺点，在价格、产品设计和配套服务上形成差异化优势。如果新房价格虚高太多，不如直接去买房龄不长的二手房。
2. 二手房联动： 探索与中介机构合作，帮助现有房产的业主置换新房，提供“一条龙”服务。
总而言之，成都高端改善型新房市场目前确实面临挑战，但“卖不动”不等于“没有需求”。关键在于开发商能否跳出惯性思维，真正理解并满足新时代购房者不断升级的、多元化的需求。这需要深入的市场洞察、产品力的极致打磨，以及营销策略的创新与落地。那些能够提供真正高品质生活体验、拥有稀缺价值、并与目标客群建立深度情感连接的项目，终将赢得市场青睐。这是一个去伪存真的过程，也是一个优胜劣汰的洗牌期。
网友意见
新房局面，是地方和地产商博弈的结局
也就是说，好的位置地段，参考周边二手房价，地价不会便宜，例如东门，南门，新川，地价1.5W，那么容积率规划为什么这么低。因为容积率高房子修的多没人接盘啊。地方是有大数据分析的，这些地段谢绝刚需，让改需的，富裕的买。这些人，财务确实比刚需稳定。贷款也不容易出问题。金融系统不会崩。
地产商修低容积率，价格高点，房子少。去化率也快。
真正的新房刚需被引入外围，成都有大量外围新盘，1W起步。地产商不去怎么办？地方修地铁修路，承诺修地铁修路。
卖不动，一是银行紧缩，贷款成本增加。二是确实价格很高，所以顺销了。
高新区中海九号到城南一号，并不能代表全成都房价。总共才几条街？高新区绝对是王者。多少高新资格在等土地......等不到的，就把周边比如琉璃场，天府新区给填起来。
好多东西南三四百万的楼盘，确实卖不动了。原因很多...因为楼市在转入优质选择阶段。
虽然政府在龙潭，在龙泉，双流东，武侯外，青羊外还有很多地。但老百姓也不好忽悠啊。真正的买家在一片叫衰的市场只会寻找自己能找到的最优质楼盘。
房子已经过了大水漫灌的阶段。
除非再来个4W亿，当然不可能的。
以后都是择优录取。
政府也头疼，优质地土拍敢低吗？能低吗？新川来个1W价格，周边就不好卖了。再来个万人摇，乖乖，座谈不是假的。
本来西南地区房地产利润率就薄。这是从上博弈。
而往下，就是三四百万的局。
这个三四百万，大多数地区，地方还得卖力基建，公园地铁你得标配。不及，公交车也得开个线路。
因为西南地区经济底子薄。再吸血也要土拍大法舞得好。不比杭州南京。
四五百万也不是大多数，可以说是少数。
也不要纠结，2000W人富裕的总有不少。不行，就看看其他地段。手上拿着一两百万现金的，看四五百万房子，真心累。
一切没有所有人满意的结局。
谁不盼着房子白菜价，咱们老百姓买个200方大平层耍耍，月供几千块，消费照样飞起。不现实啊。
东亚这块地，就是这么内卷。
也别怪政府，中国发展才几十年，一步跨欧美。十几年前地方还在搞摊派，现在修路修桥搞基建，就凭间接税？龙泉西高工厂税？它是真没钱。土地大法好歹让富裕阶层多掏钱。让大部分城市居民按房价高低提前掏钱搞建设，一起承受。
咱们没有美国霸权，印钞票。还得廉价供应工业品。落后几百年了，这一朝跟不上啊。
限购限价好，避免金融崩。
所以个人适合就好，四五百万的。你去看看四五百万的环境，基本都是南北通透，一梯一或者二。只要地段好，环境好，就有人买。真的，有钱的人真多。当然银根一缩，部分人的资金就要权衡权衡。不然，就要飞。让有钱人操心吧。
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房价高的本质是什么？就是全民借贷，把多余的资金集中到ZF手里，去建设去发展。
除了房地产，你有什么办法把中国十几亿人的财富心甘情愿交出来？当年国内存款达到了多少？因为老百姓有远虑啊。所以，钱拿到地方手里，它就不嘀咕了，跑部不要钱只要项目！分税又保证了中央财政有余，可以去撬动医疗教育。这样一个庞大的金融信用体，才短时间把中国的养老医保，教育，还有军事快速的发展起来。它认为钱在它的手里，乘数效应是最高的。
你说有毛病不？当然有。最核心的财富分配问题？没有解决。建设资金的趋利问题，没有解决。ZZ改ge问题，没有解决。这才出现，地方没有拼全力去做芯片，高科技。
管理这个庞大的国家，大约类似欧盟的经济体，人口大约欧洲的经济体真的需要很细化的管理模式。可这种精准的区域协商模式会带来短期的内耗甚至长期波动。A地要发展钢铁，不行。砍。B地想发展高科技，没钱，砍。AB地协商，时间太长，砍。C地太穷(地理原因)必须扶持。粗放带来的效益浪费也是非常明显的。庞大的土地资金会不会自动流入产业升级？显然，一个5年任期是不现实的。大量的国有央企究竟担当的大国重器？权利的问题怎么解决。
这些都需要高层去做，去博弈。
需要一个较长的时间。
现在，面子已经有了。里子还是空的。
一带一路，自建营养液。
国内大循环，打通任督二脉。
共同富裕，内功圆满。
这都是经济学家老生常谈的问题，时间长，见效慢，方案复杂。倒不是高层，偏偏是中下层。阻力大。
中国富裕阶层是够了，眼光也够了。中下阶层的汤汤水水不够啊。有人的原因，也有区域的原因，偏偏你是带头大哥，板子要打在你身上。毕竟，收钱办事的也是你。
时间太紧了，全球化带来的经济依附问题日益明显，因为种种原因老百姓增收太慢了，人口红利没有了。人还没老，毛病就来了。这自然是粗放管理的原因。
一切都要快，内卷也就来得快了，毕竟，根子上的东西没有得到有效解决。
房地产又称为支柱行业了，这是一句话。
给我点时间......
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