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问题

一户 70 平米的商品房，产权证上只写 15 平米，其余的都是赠送面积，为什么会这样？对消费者有什么影响？

回答
在咱们老百姓眼里，买房那可是大事儿，一辈子的积蓄都可能投进去了。所以，当遇到产权证上只写着实际面积一部分，剩下的说是“赠送面积”的时候，心里肯定是一大堆问号。你说的这种情况，虽然不多见，但确实存在，而且背后原因复杂，对咱们消费者影响也挺大的。咱们就来掰扯掰扯。

为什么会出现产权证上只写一部分，其余的说是“赠送面积”？

这事儿说白了，根子出在开发商为了规避一些政策和税费，以及在市场竞争中打出吸引眼球的卖点。 具体来说，有这么几个方面的原因：

1. 规避产权登记面积的限制和相关税费：
早期的一些规划和审批制度可能存在一些对房屋总建筑面积或户型面积的限制。 开发商为了能通过审批，可能会“变通”一下，把一些不计入产权的部分，比如阳台、阁楼、地下室、甚至一些所谓的“半赠送”的飘窗面积，在宣传上包装成“赠送面积”。
与产权面积挂钩的税费： 过去，一些地方的税费（比如契税、土地出让金等）可能与房屋的产权登记面积直接挂钩。如果把赠送面积也算在产权内，开发商需要缴纳的税费就会增加。为了降低成本，他们可能会选择只登记一部分，把“赠送”的部分“隐藏”起来。
户口和落户政策： 虽然现在越来越少，但以前有些地方在办理户口或落户时，可能会对房屋面积有一定要求。只登记部分产权面积，可能也和这方面有间接关系。

2. 市场营销和吸引力：
“买一套送一套”、“得房率高”是很好的卖点。 在竞争激烈的房地产市场，开发商需要用各种方式来吸引客户。当他们发现通过赠送面积，可以显著提高“得房率”（即买一套房实际获得的可用面积与产权面积的比例），并以此作为广告宣传点时，就会乐此不疲地这么做。消费者往往会被“大空间”、“超高赠送”这样的字眼所吸引，忽略了其背后的本质。
心理效应： 花同样的钱，买到比产权面积大很多的房子，消费者心理上会觉得划算。

3. 对“赠送面积”的不同理解和界定：
阳台： 这是最常见的赠送面积之一。过去很多阳台是不计入产权面积的，或者只计算一半面积。但随着建筑规范的更新，很多封闭式阳台、或者一部分非封闭式阳台现在也需要计入产权。开发商可能会将那些本来就应该算产权的阳台，包装成赠送。
飘窗： 以前很多飘窗是不计入产权面积的。但现在很多地方规定，外凸的、有实际使用功能的飘窗，也是要计入产权面积的。
阁楼、地下室： 这些空间如果层高不足，或者不满足居住条件，可能不计入产权面积。但开发商将其作为“赠送”卖给消费者，让他们拥有使用权。
“二次装修”的半封闭空间： 有些户型会设计一些半封闭的区域，例如一个很大的入户花园，或者一个可以封闭但又不算在实际套内面积内的区域，开发商也会将其包装成赠送面积。

这会对消费者产生什么影响？

虽然听起来“免费”得了一大块面积很划算，但这种产权不清的情况，对消费者来说，潜在的风险和影响是相当大的：

1. 产权不完整，法律风险高：
最直接的影响就是，你实际居住的这部分“赠送面积”，是没有产权证的。 这意味着，这部分面积并不真正属于你，你只是获得了使用权。
开发商可能随时收回： 虽然可能性不大，但理论上，开发商可以随时以各种理由（例如当初的设计是临时的、不符合最新规范等）要求收回这部分面积，你很难通过法律途径维护自己的权益，因为这部分本来就不是你的。
未来交易受阻： 当你想把这套房子卖出去的时候，买家往往会要求清晰的产权。只有产权证上的面积才能进行抵押贷款，或者作为交易的合法凭证。买家很有可能会因为这部分“赠送面积”的产权不清而犹豫，或者压低价格，甚至直接放弃购买。这会大大降低房子的流动性和价值。

2. 房屋抵押贷款困难：
银行在审批房产抵押贷款时，会以产权证上的面积作为评估价值和抵押物的主要依据。只有产权证上的15平米才能被纳入抵押范围。这部分赠送的面积，银行是不会认可的，也就意味着你的贷款额度会大大受限。

3. 物业管理和维修的责任划分不清：
如果赠送面积出现问题，比如漏水、开裂等，找谁负责维修？是归开发商管，还是物业管？因为产权不清，在责任划分上很容易出现扯皮。你可能不得不自己承担这部分的维修费用，而无法要求开发商或物业负责。

4. 潜在的拆改风险：
如果这些赠送面积是违章建筑（例如一些开发商私自搭建的或者不符合消防、结构规范的部分），一旦被查处，你可能会面临被拆除的风险。而拆除的后果，是你要自己承担的。

5. 物业费计算问题：
虽然大部分物业费是按照产权面积或者实际使用面积来计算，但一些物业公司可能会参照实际使用面积收取，这样你相当于为这部分“免费”得来的面积也付了物业费，这本身也说不通。更何况，如果只按产权面积收，那这部分“赠送”的面积就无法从你的实际使用角度体现出其价值来。

6. 产权纠纷的隐患：
在一些极端情况下，如果开发商因为债务问题导致破产，或者与其他债权人发生纠纷，这部分未登记产权的面积可能会被当作开发商的资产进行处置，与你无关。

消费者应该如何应对？

遇到这种情况，咱们消费者也不是一点办法都没有，关键是要：

仔细审阅购房合同： 合同是保障你权益最重要的文件。要仔细查看合同中关于房屋面积的约定，尤其是关于“赠送面积”的部分，明确赠送的性质是什么，是否包含在合同总价中，有没有说明其产权归属。如果合同里没有明确的关于“赠送面积”的条款，或者条款模糊不清，一定要要求开发商补充或者解释清楚。
索要《建筑工程规划许可证》和竣工验收报告： 通过这些文件，可以了解房屋的原始设计和最终验收情况，看赠送面积是否符合规划审批要求。
咨询专业人士： 在签订合同前，可以咨询律师或专业的房产经纪人，让他们帮你分析合同条款，评估风险。
明确赠送的性质： 是阳台、飘窗，还是其他类型的空间？它们的具体尺寸和位置是多少？有没有法律上的依据来支持其“赠送”？
争取将赠送面积纳入产权： 如果可能，尽量与开发商协商，将部分符合规定的赠送面积（比如封闭式阳台）纳入产权证。虽然这可能会增加一些税费，但长远来看，产权清晰是最重要的。
保持警惕： 对于那些承诺“超高赠送”、“买一套送一套”的项目，一定要多留个心眼，不要被一时的利益冲昏头脑，要理解天上不会掉馅饼，一切承诺都应该有法律上的保障。

总而言之，70平米商品房产权证上只写15平米，其余都是赠送面积，这种做法背后隐藏着开发商的利益考量，也给消费者带来了潜在的产权风险和交易障碍。买房是大事，一定要擦亮眼睛，不懂就问，多留个心眼，才能避免日后的麻烦。

网友意见

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谢邀，

偷面积。这是一个房地产术语。

就是政府只允许你盖10000平米，你盖了15000平米，多了5000平米没有房产证，所以就“送”给业主。你就偷了5000平米。

这面是偷面积，换一面就变成送面积，这也是一个房地产术语。

各位买房的时候，经常会遇到有所谓赠送面积这一说，送露台、送车位、送地下室这些就不说了，你自己家的房子，也仍然可以送。不久前，我去温州看一个楼盘，开发商用90平米送出四居室。我进了业主的房子一看，屋子里面都是各种错综复杂的隔断，房子两面全是阳台和飘窗。

开发商还教会我一个新名词：拓展。就是业主通过入住后的装修，把设备平台改造成卧室的动作。



你看我不是说你家四居室吗？这里就是给你的四居室，你把这个墙敲掉，然后把放空调的那个平台封起来，你就多了一间屋子不是么？

天上是不会掉馅饼的

买的不如卖的精，这些所谓赠送其实都不是真送，只是把没有产证这部分面积违规造出来，价格摊到单价里卖给你。比如50平米房本面积送50平米，这房子还是参考周边类似房屋100平米的价格卖，但是稍微便宜一些。开发商一般不会这个房子50平米真的按照50平米卖。那还送什么，直接降价就是了。

饶了这么大的圈子，到底是为啥呢？

第一个原因是，开发商不能变更建设项目的规划。

2008年的城乡规划法规定，土地招拍挂必须先按照城市规划确定规划条件，这个规划条件其中就包括建设项目的容积率，这是最核心的参数。我们今天看新闻里常常提到开发商买地有所谓楼面价一说，就是说买地的钱不仅仅是按照土地的大小，更多是要看这宗土地允许该多高的楼，按照盖出来的房本面积来算钱。

第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

因为这样的法律规定，开发商从政府手里拿地，拍地的时候这块地能盖多少平米是固定的。一块1.6容积率的住宅用地，10万平米土地，上面就只能盖16万平米的房子，多一平米也不行。这是拿地的时候和政府签订的土地出让合同里面都约定好的，接下来商品房五证也好，竣工验收也好都要按照这个审批。

第二个原因是，多卖面积就要重新审批，多给政府补交土地出让金，增加成本

如果开发商要变更规划增加面积，也不是不行，但是就要重新去发改委立项，重新申请各项手续，补交土地出让金。这一来一去几千万就没了，并不划算。土地市场和楼市一样也是有波动的，有的时候拿地贵，到了卖的时候房价却没有涨上去。2010年这一年楼市很热，开发商有房价上涨的预期，拿的地普遍价格偏高，到2012年赶上限购，这个房子开卖的时候不一定能卖到更高的价格，里外里计算开发商就亏掉了，就靠多卖面积来弥补。

一边是不能随意变更规划，一边是高价买了地不能轻易降低价格，所以就只能在不增加建筑面积的前提下又增加面积——好矛盾，但是这是完全做得到的。

偷面积主要靠飘窗和阳台

在商品房中计算面积一直有两套标准：《房屋测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》；前者是国家质量技术监督局2000年的国标，后者是住建部的国标，最近一次更新在2014年7月实施，这两套标准计算面积的方法不完全一致。

房屋测量规范一般用于面积测绘，面积计算规范一般用于在建工程造价。前面那套标准已经十六年没有修订过了，上面确定了一些规范主要是 xxx面积算一半面积，xxx不算面积。

这其中最主要的就是：飘窗、阳台、设备平台。




这是一个设备平台，按照房屋的设计图纸，这个平台是用来放空调的。开发商很明显就是让你敲掉右手边的墙，然后把前面封闭起来，这就是一个房间。照片没拍到的这一侧大概只有20公分宽，是房产证上的一个房间。如果“依法入住”，那你就得买一张15公分宽的床才能当卧室用了。



这是四居室的其中一室，左右两边都是承重墙。开发商设计的飘窗是用薄板做的，现在看着是飘窗，里面都是空心的，你入住以后你可以拆掉。不拆的话这个房间做个婴儿房勉勉强强。

既然早晚都要拆掉，那为什么不直接拆掉？

因为直接拆掉的话，就和图纸不一致了不是吗？这里我说的图纸，是建设工程规划许可证的附图。这个图一旦审批盖章，在商品房竣工的时候，就要和图纸进行核对方能验收。要是一开始就拆掉，验收就不能通过了。

这个过程中规划部门至少审批了两次，一次是审批设计图纸，盖了章，一次是规划验收，又盖了章。这两个章可以说是一章千金。

由于开发商自己不能“变更规划”，所以就只能业主入住后自己去变更，同理那些所谓LOFT一层变两层也是这个道理，地下室盖室内游泳池也是这个道理，无一例外不是钻了审批的空子。为了过验收，我还见过先把草坪弄成道路通过消防验收，再把道路弄成草坪做绿化验收的。

违法的事情开发商不肯做，自然就落到业主头上。业主要自己去封阳台，拆飘窗，封设备隔间。这样一看，开发商增加了面积，业主得到了实惠？

业主有什么损失？

业主的所谓实惠，就是多出来的面积如果和房本这么大面积的房子比，总价会略便宜一些。毕竟有证没证成本不一样，开发商也知趣给业主一点点优惠来促销。以后业主卖这个房子，他也可以说别看我房本面积小，我这个房子实际面积可大。

但是这世界原本就没有真的便宜，开发商得了所有的好处，几乎没有任何风险，那么就一定有人来承担风险。

2012年南京市秦淮区某著名项目拆迁，我的客户家里的客厅上来就被政府的钩机直接干掉了——他们家是顶楼，买房子的时候房本面积50实际面积70多，业主还以为买到了便宜房子。评估价自然是按照房本面积走。只好请律师打官司。

2014年北京海淀某著名别墅拆违，卖方宣传的买房送露台最后都成了违建。毕竟业主拿不出建设工程规划许可证，图纸这里就不是封起来的。被拆违的同时房产也被冻结，不得买卖也不得抵押。业主们也是不得不起诉。

2015年浙江某小区因为外立面大规模装修施工，遭到城管部门严格制止，所有开发商承诺送的面积最后都没“落地”，业主的卧室不能封闭变成“烂尾楼”。

2011年由于偷面积没有设备平台，某业主把空调室外机悬挂在外立面上发生高空坠物事故，砸坏了楼下停的一辆奔驰轿车，赔偿了四十多万。

2013年某别墅送游泳池（由防潮层改造）被举报，开发商被处罚到现在也不能办理产权证。

这些还只是偷面积送面积给业主带来的显性风险。

偷面积还会带来隐性风险

第一是真实的容积率和宣传（规划）的容积率不一致，必然比规划容积率大。比如规划这个小区是10000人住，实际上偷完以后就成了15000人住。总之小区容积率就变大了，必然变得更加拥挤。

面积好偷，但是配套不能随着偷来的面积一起水涨船高。1000户用的水、电、燃气、电视网络、车位、物业、公共面积、电梯、物业服务，让1500人来分享，必然会出各种麻烦。最直观的后果就是没地儿停车，电梯故障，网速变慢，暖气不热，停水停电。

第二是房子的安全性可能出问题。

现在做设计图纸都是优化出来的，设计人员用电脑做图纸，结构一调整，符合国标，就是绿色，不符合，就是红色。优化人员就是在电脑上减钢筋，减一根，绿的，再减一根，红的。总之就是弄到将将够标准就好。

开发商先设计，再优化，施工再偷工减料，混凝土弄点海沙，钢筋瘦个身，最后再让业主去拓展，拓展的时候就要在房子上增重。我们认为这个环节不出事，那个环节不出事，但是每个环节都这样一搞，乘法叠加会不会出事？我去请教一些专业人员，他们大部分说不会，也有小部分说会。到底会不会其实谁也很难知道。毕竟我们90年代开发商才崛起，也就是说这些房子现在年纪大的也才20年房龄，离设计使用寿命还远得很。最早要验证这些商品房是否坚固可靠，至少要再等5到10年。

现在所有的专家的理论都没有经过实践的检验，一定是等楼倒了才会有经验，而到目前为止我们广泛知道的就只有莲花河畔景苑，他目前被确定的倒楼原因是施工方愚蠢。但是楼没倒盖裂了盖歪了盖成危房了，我可是知道很多很多。

莲花河畔景苑说倒就倒了。很多房地产圈的人，甲方，施工方，监理方，设计方，都说房子质量没有问题，是个案，不会出事。他们里面有一半人很坚定的说我们的房子都很牢固，有一半人则常常说现在的房子质量不行，到底行不行也不知道该听谁的。

从制度上，我认为不要高估了中国企业的良心和素质，不要高估了中国法律对开发商的处罚程度和威慑力。劣币驱逐良币已经是制度问题，出不出事全靠天意。

今天我们买房只能看到房价，看到房价一直涨，大家就对房子很满意，假设有不满一想到房价涨了，也就没有怨气了。今天我们也相信政府，70年的土地使用年限，设计寿命50年，实际寿命中国特色一下，可能就30年。但是，幸运的是政府一定会拯救业主，因为要不了三十年，说不定政府就来拆迁了。一套就可以变两套了！买50平米送50平米，拆迁了还是100平米！

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