公摊面积是谁提出的，合理合法吗？

公摊面积这个概念，在我国房地产市场上的出现，并不是某个单一的“谁”提出的一个划时代的发明。它更像是一个在特定历史时期，随着商品房制度的建立和发展，逐渐形成并被接受的一种计价和分配方式。

要说“谁”最早提出这个概念，可能很难追溯到一个具体的人名或一个明确的时间点。但我们可以从国家政策和行业惯例的演变来理解它的由来。

在上世纪八十年代末九十年代初，中国开始推行住房商品化改革，老百姓从福利分房进入市场买房。这时就出现了如何计算房屋面积的问题。在计划经济时代，住房分配是按人头或者工作单位来分配的，面积的计算方式相对简单。但进入市场经济后，需要一种更量化的方式来衡量“商品”的价值。

最初，可能是一些房地产开发商在实践中摸索，为了公平地分摊公共部分的建设和维护成本，开始将楼梯间、走廊、电梯间、大堂、设备间等公共区域的面积，按照一定的比例分摊到各户的销售面积中。这种做法是为了让所有业主共同承担这些公共部分的成本，避免某几户业主“白嫖”了公共空间。

随后，这种做法得到了相关部门的认可和规范。在当时的《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法规中，对房屋面积的计算方式进行了规定，其中就包含了“分摊建筑面积”的概念。这些规定可以说是将开发商在实践中的做法进行了合法化和制度化。

所以，与其说是某个“人”提出的，不如说是房地产市场发展过程中，为了解决公共部分成本分摊问题而形成的一种行业惯例，并最终被国家政策采纳并规范化。

至于公摊面积是否合理合法，这个问题一直以来都伴随着相当大的争议。

从法律层面来说：

合法性是有的。目前中国的《中华人民共和国民法典》以及相关的房地产管理法律法规，都承认并规定了房屋建筑面积的计算方式，其中包括了套内建筑面积和分摊建筑面积（即我们常说的公摊面积）。开发商按照国家规定的计算方法销售房屋，并在销售合同中明确标注房屋的建筑面积构成（套内面积+公摊面积），这在法律上是站得住脚的。业主购买房屋时，就是购买了一个包含这部分公共面积使用权的产权。

从合理性层面来说，争议就比较大了：

支持公摊面积存在的理由（认为其合理）：

1. 成本共担：公共区域如楼梯间、走廊、电梯井、大堂、配电室、水泵房等，是整个小区正常运转和提供便利的基础设施，需要建设、维护、清洁、照明等费用。将这些成本合理分摊到每个业主头上，体现了“谁受益，谁承担”的原则。如果只按套内面积收费，公共部分的成本就没人承担了。
2. 产权共享：小区的公共区域是所有业主的共同财产，业主购买房屋不仅仅是购买了房子内部的空间，也购买了对这些公共区域的共有和使用权。公摊面积就是这些共有部分的面积体现。
3. 方便管理：统一按照建筑面积计价，有助于规范市场交易，也方便了物业管理公司进行服务费用的收取（虽然物业费是另外计算的，但建筑面积是计费基数之一）。
4. 行业惯例和国际接轨（部分）：在一些国家，房屋面积的计算方式也包含了公共区域的面积。虽然具体的计算方法和比例可能有所不同，但将公共部分纳入考量是普遍现象。

对公摊面积提出质疑和批评的理由（认为其不合理）：

1. 不透明和信息不对称：很多时候，公摊面积的计算方式对普通消费者来说并不透明。开发商提供的公摊比例可能参差不齐，有时甚至是“黑箱操作”。消费者很难了解具体是如何分摊的，哪些部分是必需的，哪些是“浪费”的。
2. “看得见却摸不着”：业主花钱购买了并不完全属于自己专属使用的公共空间面积，比如楼道、电梯间。这些空间虽然大家都可以用，但业主的个人居住感受和使用便利性并没有因此得到直接提升，却实实在在地占用了购买成本。
3. 计算方式复杂且易被操纵：所谓的“公摊系数”计算相对复杂，涉及到业主专有部分的面积、整个建筑物可分摊的总建筑面积等。这给开发商留下了操纵的空间，比如通过扩大公共区域的面积设计（如过度宽敞的大堂、长长的走廊）来增加公摊面积，从而提高整体的销售额。
4. “偷面积”的嫌疑：曾经出现过一些开发商在设计上，将一些本应计入套内面积（如阳台、飘窗）的部分，算入公摊，或者故意缩小套内面积，以增加公摊面积的比例，从而在相同总建筑面积下，让业主的实际使用面积变小，但总价不变或略有下降，造成误导。
5. 对低楼层住户的不公（特定情况）：例如，低楼层住户可能很少使用到高层电梯，但却分摊了高层电梯的公摊面积。尽管理论上是成本共担，但实际感受可能存在差异。
6. 增加购房成本和交易税费：无论是购房款还是相关的交易税费，都是按照建筑面积来计算的，公摊面积的存在就意味着消费者需要为这部分不直接使用的面积支付更多的钱。

目前的现状和未来的趋势：

尽管存在争议，但公摊面积在中国的房地产市场依然是主流的计价方式。不过，随着消费者维权意识的提高和信息获取渠道的增多，对于公摊面积的关注和讨论也越来越多。

一些城市和地区已经开始探索新的计价方式，比如推广“套内面积”销售，让消费者更直观地了解自己实际拥有的空间大小。重庆市是较早实行商品房“套内计价”的城市之一，在一定程度上提升了消费者的透明度和满意度。

此外，住建部门也在不断完善相关规定，加强对开发商在公摊面积计算和披露方面的监管。例如，要求开发商在销售现场公示《分摊建筑面积构成表》，明确列出各个公共部位的面积和分摊系数。

总而言之，公摊面积的出现是为了解决房地产开发中公共部分成本分摊的现实问题，并得到了法律法规的支持，因此在法律层面上是合法的。但是，其计算方式的不透明、消费者实际使用感以及潜在的利益导向，使得其合理性一直备受质疑。未来，随着房地产市场的进一步成熟和消费者权益的日益重视，推动更加透明、公平的面积计算和销售方式将是行业发展的重要方向。

网友意见

公摊面积现阶段是合法的，在法律上有明文规定的。

《民法典》第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

这说的很明确了，公摊一般包括建筑共有部分（走廊、电梯等）、小区内部道路、地上停车位等。

地下车位、车库不属于业主共有部分，属于单独的产权，所以需要额外购买。

为何要付费，是因为法律上将公共部分视为业主共有，然后每个业主认领xx平进行付费。

至于为什么和套内使用面积一个价，这倒不是问题根源，开发商大可以规定公摊面积比套内使用面积便宜，然后把钱再加到套内面积里，反正便宜不了你，现在这样至少减少了你的计算成本。

对共有部分的维护，那另算，产权是产权，维护是维护，物业和开发商是两家公司（至少名义上是），你不能说房子是你的，请家政擦玻璃就不给钱了，一样的道理。

但合不合理，可就有的说了，例如：

1.公摊面积不好测量：开发商卖你130平房子，合同写明套内使用100，公摊30。房子交付后一测量，套内使用面积99.5，符合合同标准。

公摊呢？你有那个闲心去测量走廊、绿地、内部道路的面积吗？

公摊事实上可能就10平，另外20平房费被无良奸商白嫖了。现实中当然未必有这么夸张，但公摊只要每户偷工减料两三平，加起来开发商就省了很大一笔成本，你还没法维权。

2.容易产生虚假宣传：开发商一般宣传时都用建筑面积。

你一看广告，130平四室两厅大房子，很好。

签合同时一看，套内使用面积才95，算上可能的误差，最后交房实得90，找谁说理去？

你说你可以不签，但这属于无成本吆喝，合法改个数字就能吸引大批看房者，你也别不忿，业界都这么做，不满归不满，你换一家看房也是一样的。

有比较良心的，公摊只占建筑面积10%左右的，但这总归提高了购房者的甄别成本。

3.客观存在的侵权：

物业利用共有部分盈利，依法应该给业主分红，至少也得算在维修基金里。

事实上这钱去哪儿了没人知道，你要查，人家肯定能拿出不知真假的账本来。

可能的改进措施：

1.要求开发商宣传时必须醒目注明套内面积，或原则是只允许宣传套内面积，建筑面积附后。

2.效仿欧美取消公摊面积的说法，共有部分统一收取物业费进行维护。

这样物业费确实会涨，但你省了二三十万房费，再涨也够你付四十年物业费了，商品房使用寿命有没有40年都两说呢。

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