如何看待住建部发布取消公摊面积征求意见，房价会大面积上涨吗？
但说到取消公摊面积会不会导致房价大面积上涨，这可就不是一个简单的“是”或“否”就能回答的问题了，里面牵扯到太多复杂的经济学和市场逻辑。咱们得掰开了揉碎了好好聊聊。
首先，我们得理解一下“公摊面积”到底是个什么东西，为什么会引起这么大的争议。
简单来说，公摊面积就是指小区里大家共用的部分，比如楼道、电梯间、消防通道、公共活动空间（如果有的话）、以及部分公共设备用房（比如水泵房、配电室）等。这些面积加起来，再分摊到每户的建筑面积里。你买的房子，看到的那个“建筑面积”，其实是你的套内面积加上你应分摊的公摊面积。
争议的核心在于，公摊面积是“看不见摸不着”的，但却实实在在地计入了房价。很多购房者觉得，我花了钱，但真正能实际使用的空间却被公摊面积“吞噬”了，而且这个分摊的比例很多时候并不透明，容易产生信息不对称和不公平感。尤其是当公摊面积占比很高的时候，同样的钱，买到的使用面积就更少了。
那么，住建部这个征求意见稿，如果最终落地，对房价会有什么影响呢？
1. 短期内，可能出现“伪上涨”或“结构性上涨”
价格重估： 如果取消了公摊面积，开发商在销售时，就只能按照套内使用面积来定价了。过去，开发商可能会把公摊的成本模糊地计入到总价里，甚至会利用公摊面积的“水分”来定价。一旦取消，他们就必须直接把公共部分的成本摊到套内面积上。
表面价格的“上涨”： 想象一下，一套房子原本建筑面积100平米，公摊20平米，套内80平米。如果按建筑面积卖，开发商可能会算一个单价。如果取消公摊，按照套内80平米卖，那么为了维持同样的利润，或者说覆盖同样的成本（包括公共区域的修建和维护成本），每平米的套内单价就必须比之前的建筑面积单价要高。
举个例子：
现状： 建筑面积100平米，公摊20平米，套内80平米。如果开发商每平米卖1万块，总价就是100万。这100万里，包含了80平米的套内空间，以及20平米的公摊空间。
取消公摊后： 同样一套房子，套内80平米。为了卖到100万的总价（假设其他成本不变，开发商要维持利润），那么套内单价就得是 100万 / 80平米 = 1.25万/平米。
结果： 看起来，套内单价从1万涨到了1.25万，好像房价上涨了。但这只是定价方式的改变，总价可能并没有实质性变化，只是原来的“水分”被挤压出来，变成更明确的套内单价。
高端项目的影响可能更大： 一些设计理念比较超前，公共空间做得比较“奢侈”的小区，公摊面积可能会比较大。取消公摊后，这些项目的套内单价上涨的幅度可能会更明显。
2. 中长期来看，对房价的影响更加复杂，不一定是单边上涨
成本的最终承担者： 无论公摊面积是否存在，小区的公共部分（楼道、电梯、绿化等）的修建和维护成本是真实存在的。这些成本最终都需要由业主来承担，要么是通过购房时的总价，要么是通过后期的物业费。
物业费的调整： 很多专家认为，取消公摊面积后，为了覆盖公共部分的维护成本，物业费可能会相应上涨。这相当于把一部分原本包含在房价里的“隐性成本”，转移到了“显性成本”（物业费）上。
市场供需关系： 最终房价是由市场供需决定的。如果房子本身供应充足，或者需求不旺盛，即使取消了公摊面积，开发商也未必敢大幅提高套内单价。毕竟，房子卖不出去，一切都是空谈。
透明度提升的潜在影响： 长期来看，更透明的定价机制，有助于购房者做出更理性的判断。如果某个小区的公摊面积占比过高，而套内使用率过低，即使单价不变，购房者可能也会因为性价比低而选择放弃。这反过来可能会促使开发商在设计时优化公共空间，提高得房率。
交易成本可能降低： 简化了房屋面积的计算，理论上可以减少一些交易过程中的复杂性和潜在的纠纷，这可能对交易成本有微弱的降低作用。
3. 哪些因素会影响最终的涨跌幅度？
公摊系数的平均水平： 如果全国平均公摊系数不高，取消后的影响可能就没那么剧烈。但如果某些地区或某些类型的小区公摊普遍很高，那么影响就会更显著。
开发商的定价策略： 开发商是逐利的，他们肯定会计算如何在新规则下最大化自己的利益。如果市场允许，他们有动力提高套内单价。
政府的监管和引导： 住建部发布征求意见稿，也可能伴随着后续的监管政策。比如，是否会规定一个公摊面积的上限？或者对物业费的涨幅进行限制？这些都会影响最终结果。
购房者的接受程度： 购房者对新的计价方式是否能接受，以及他们对套内得房率的重视程度，也会影响市场的反应。
4. 还有一些更深层次的思考
“偷面积”问题： 很多人担心，取消公摊后，开发商会不会通过其他方式“偷面积”，比如把原本属于公共区域的面积（如阳台、赠送面积）计入套内面积，或者设计出更多“死角”来浪费空间。这需要更完善的法规和更严格的监管来防范。
物业管理与维护： 公摊面积虽然被取消了计价，但公共区域的维护责任谁来承担？如果物业费不能充分覆盖，小区环境会不会因此变差？这需要建立更合理的物业管理和收费机制。
产权的划分： 明确公共部分的产权归属，以及使用和维护的责任，是取消公摊面积必须解决的法律和技术问题。
总结一下：
住建部取消公摊面积的征求意见稿，短期内很可能导致市场上出现的新的房产报价，套内单价会出现一定程度的上涨，这是一种“价格重估”和“定价方式调整”的结果，并不意味着总价必然大幅上涨，更多是一种“水分挤压”和“成本显性化”。
从长期来看，房价是否会因此大面积上涨，取决于多种因素的博弈，包括开发商的定价策略、市场供需关系、物业费的调整以及政府的监管力度。 重要的是，这个政策的方向是朝着提高交易透明度、保护消费者权益的方向努力的。
至于是否会“大面积上涨”，我认为不能一概而论。有些地区、有些类型的小区，价格可能会因此出现波动，但整个房地产市场因此出现普遍性的大幅上涨的可能性，我认为是比较小的，至少不是必然结果。更可能的是，市场会逐步适应新的规则，并且在新的规则下重新寻找平衡点。
所以，与其过度担忧房价“大涨”，不如关注这项政策落地后，具体是如何执行的，如何保障业主的合法权益，以及如何让房屋交易更加透明和公平。这才是对我们普通购房者更重要的事情。
网友意见
我的看法是给企业疏困提供了个台阶，取消公摊喊了多少年怎么今年看似要认真了。去年房地产差点崩了又要健康发展，怎么今年又要取消公摊。
我认为这是给房地产商降房价的一个理由，让社会不至于恐慌，反而很开心。本来房子卖不出，就算取消公摊涨价也是没意义的。
公摊这个东西说少也不少了，占比20%以下都算好的。这么算10000元一平的房子直接能降到8000元一平，相当可观，能让老百姓心平气和接受房价下降20%的政策可不多。
当然实际可能没那么夸张，考虑2017年以后买房者的利益和二手房市场稳定，可能会适当降价。
为什么总有人觉得，公摊面积在影响房价呢？合着你买房，是买的单价，不是买了总价是吗？
一套房100平方的建筑面积，卖你100万单价1万一平米。
现在我告诉你实际使用面积只有80平米，取消公摊面积的计算以后，房价，变为1.25万每平米。你觉得房价涨了吗？
但凡你觉得房价涨，我觉得你就是9年制义务教育的漏网之鱼，哦不，你是小学三年级教育的漏网之鱼。在前一种卖法下，100平米的建筑面积的房子卖了100万，在后一种卖法下。80平实际面积的房子也是100万。为什么总有人觉得是公摊面积影响了房价呢？
买房子看的是总价，啥时候买房子看的是单价呀？？
我是反对别人说这是朝三暮四新编故事的。
我认为市场交易，在我国目前大多数的产品市场中，存在的重要问题之一就是信息不透明不公开。这不仅存在于房产市场，也存在于4S店汽车交易，也存在于酒水消费，等等。
消费者对于价格贵贱有自己的看法，也会根据自己的经济情况和需求进行选择；但他们无法在产品信息不透明的情况作出真正符合自己需求的选择，只能看运气了。
公摊面积的存在是个大问题，其根源在消费者对于自己的套内实际面积没有清楚的了解，同时消费者对于自身的实际使用面积更无法估量。
如果有足够多的买房经历，会发现除了有公摊面积，也会有能够出现在合同中的赠送面积和半赠送面积；还会有不存在于合同中的其他使用面积。当然，这类其他使用面积存在一些情况，要么可能影响其他住户会被举报，要么是完全自家使用不影响其他人也不会被举报，要么本身就在楼盘的设计中有意为之，甚至是专门为某些人所提供的一套房。
这样的房，可能实际使用面积是购买面积的两倍/两倍多/三倍/三倍多，我还听说过四倍的。但是，这种房老百姓能买到么？这种房老百姓甚至没听说过，可能知道最多的就是某些洋房送个半地下。
那么，这个提案，我最希望的是取消公摊么？不是，是对使用面积做出清楚透明公开的记录。哪怕只有一点点的可能。
更应该取消的是万恶的预售制啊，开发商、zf、银行拿了所有的好处，风险全部由购房者承担
朝三暮四的故事里，栗子一共有多少个是个人都知道。
如果是注水猪肉呢，一个菜市场里允许猪肉注水没有人知道自己买一斤肉里面有多少是水，商家也只是随口说一个数，反正只知道肉被注水之后口感真的不行，而且猪肉该涨价还是涨价。别的菜市场那里是禁止猪肉注水的，价格也没这个菜市场涨到那么狠。
现在这个菜市场的市场监管的禁止猪肉注水了，这时候有人出来讲朝三暮四的故事，你说这个人是不是卖猪肉的，不是卖猪肉的也是杀猪场的吧，要不就是冰箱里有很多很多煮水煮肉。
不出所料，在知乎上凡是涉及到房子、房价的问题，几乎没有什么专业一点的声音，大多数都是用自己的想象去代替头脑思维。
我是重庆人，对建筑方面也比较了解。为什么要特别强调重庆人呢？因为重庆市长期以来都是按使用面积计算的房价，所以我认为重庆人对于这个问题是有发言权的。
一、破除错误的观点
首先要破除一些完全错误的论点。比如取消公摊之后是不是就没有公摊了？这种理解是错误的。此次住建部出台的《住宅项目规范（征求意见稿）》中原文是：
2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
这句话并没有说取消了公摊面积，只不过交易时应当按使用面积标价。这种模式与重庆市执行的规则是一致的。简单的说，你买一个100平方米的房子，你外墙圈起来的内部面积应该有100平方米（内部墙依然算使用面积）。但是你的权益并非只有这100平方米，这只是在交易时的一种标价方式而已，你的房产证上会写你这个房子建筑面积为120平方米。
所以，公摊面积并没有消失，只是在标价的时候不写出来而已。与之对应的诸如容积率、建筑占地面积、建设用地面积等概念均不会有什么变化。
至于某些人幻想通过这种方式会提高公摊部分的建设质量，提高小区物管水平的，我只能说你开心就好。至少在重庆市的平均容积率都是很高的。而公摊部分的质量与房价密切挂钩。小区物管水平与物管费（主要受建成年代影响）高度挂钩。
二、实际执行中的变化
不得不说，重庆市虽然早就执行了套内面积，但在执行过程中依然会出现一些变化。因为套内面积这种计算方式是有一些逻辑漏洞的。
人们在买房的时候希望按套内计算，但这绝对不等于不需要公摊面积，因为公摊面积也是给人使用的。实际上在重庆市的实际房价之中，公摊面积依然存在。大家都知道相同面积、相同地段的情况下，容积率越低的楼盘，单价通常越高。花园洋房通常比高层单价贵。人们买房子除了看房屋之外也要看小区环境、物业管理水平等，这些其实都是公摊面积的范畴。真正买花园洋房的人，难道他们不知道公摊比例更大吗？愿意买的都是心知肚明的。而凡是希望节约物管费的小区，基本没有看见哪个是搞好了的。
在重庆，即便是人们不愿意，但很多时候还是得使用建筑面积。一是部分区县依然执行的建筑面积的算法。二是在二手房交易中几乎清一色使用的是建筑面积，哪怕那个面积上写着“使用面积”几个字，但实际标注的90%都是建筑面积。说到底人们只是对开发商标注建筑面积反感，但绝对不介意自己去标注建筑面积。三是物管费、清洁费等费用一定是按照建筑面积来收取。
所以，可以预见的是，即便是真的执行这一标准了，也无法杜绝一些地区、一些人依然采取标注建筑面积的方式。
某个东西如果基本没有正确性而被采用，那一定是骗子。但如果一个东西确实有正确性而被采用，那不能简单的归为骗子，得考虑一下它的合理性。对于房屋建筑来说，无论是使用面积还是公摊面积，都投入了建设成本，也都会被应用于人们的生活之中。到底该计算建筑面积还是该计算使用面积，这不是谁对谁错的问题，只是在争夺话语权而已。
三、对房价的影响
前面说过，在重庆这个“公摊面积”话语权最低的城市之中，那些容积率更低、公摊面积更大的住宅的单价依然会高一些，所以，仅仅依靠换一种标价方式就改变房价的想法是不切实际的。
但是这一举动并非毫无意义。
最大的意义在于，给有意愿降价的开发商一个台阶。
有很多人对房价的认知有问题，他们总认为房价是由开发商，或者政府决定的。其实房价是由市场决定的。市场可以被影响，但市场不可能建立在虚构的基础之上。比如无论开发商和政府多么努力也不可能让鹤岗的房价飞升。
开发商定的价，是他认为能卖出去的价。这定价可能受某些因素影响，比如宣传。但如果没有足够的人买单，那么开发商一定会受到损失。新房积压在手上，每天都会有巨额的利息损失，只要积压比达到一定程度，开发商就会吃不消了。
所以，如果某个地方的房子，每次都是一开盘就卖光了，那么无论如何开发商都会想尽办法涨价。但如果某个地方的房子，很久都无法卖出去，那么这个地方的开发商就会希望尽早脱手。
其实前几年就有很多开发商希望早日脱手了，但是这时候开发商希望降价了，有些人却不乐意了，他们要反对降价。从这种事情上其实也可以看出来，人们其实是割裂的，很多人嘴巴上说着希望降价，其实如果真降了就是要他的命了。我们要注意在平时筛查出这种人来，如果某人种是把“刚需就赶紧买了吧”之类的话挂在嘴边的，那么他十有八九是不希望降价的。
开发商想降价，但某些人不希望降价，某些地方的政府为了维稳或者其他什么目的也限制降价。但这种模式不是没有成本的，这是一种非常不稳定的状态，等于是一个生病的人吸着氧打着点滴在拖着，总是会造成什么变化的。
这次改了房价计算方式，等于是一次洗牌。那些本就希望涨价的开发商，可能会借机炒作涨价，而那些本就希望早日脱手的开发商，可能会默默的搞“提质不提价”。
如果这规范早点出来，有这个台阶下，说不定恒大都不会出现危机了。
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