如何看待成都将发布二手房参考价？
一、 政策背景：为何要发布二手房参考价？
过去几年，一些热点城市为了抑制房价过快上涨，维护房地产市场稳定，纷纷出台了二手房参考价政策。成都作为新一线城市，近年来房价也经历了一轮较快的上涨，市场存在一些过热的迹象，例如：
房价上涨过快： 部分区域的二手房价格已经与新房价格倒挂，甚至高于新房，这会挤压新房市场的需求，导致新房摇号更加激烈，加剧社会焦虑。
“打新”热潮与学区房炒作： 二手房价格的虚高，尤其是在一些优质教育资源集中的区域，助长了学区房的炒作，使得教育公平受到影响。
市场信息不对称： 二手房市场的价格形成相对复杂，信息不对称的问题比较突出，购房者往往难以准确判断房屋的真实价值，容易被高价误导。
金融风险的担忧： 房价的过快上涨和虚高可能会带来金融风险，一旦市场出现波动，可能会对金融系统造成压力。
因此，发布二手房参考价，被认为是政府调控房地产市场、引导市场预期、抑制投机炒作、促进房地产市场健康发展的重要手段。
二、 二手房参考价是什么？它如何运作？
二手房参考价并非强制性的“指导价”或“底价”，而是一个由政府相关部门根据市场情况、房屋的区位、品质、户型、楼层、装修等因素，综合评估并发布的指导性价格。
它的主要运作方式和目的可以概括为：
1. 市场定价的“锚点”： 参考价将成为二手房交易中一个重要的参考依据，引导买卖双方的议价行为，减少价格的随意性和虚高。
2. 影响贷款额度： 这是参考价政策最核心的落地方式之一。银行在为二手房交易提供贷款时，可能会以参考价为主要依据来评估贷款的额度。也就是说，如果房屋的实际挂牌价远高于参考价，购房者获得的贷款额度可能会低于其期望值，甚至只能按照参考价来贷款。
3. 透明化市场信息： 通过官方发布参考价，有助于提高市场信息的透明度，让购房者对房屋的价值有更清晰的认知。
4. 引导预期： 官方的参考价发布，也在一定程度上引导市场对未来房价走势的预期，抑制过度的投机行为。
三、 成都发布二手房参考价可能带来的影响：
这项政策的发布将对成都房地产市场产生多方面的影响，可以从以下几个角度来分析：
1. 对购房者的影响：
购房门槛可能提高： 对于那些打算通过高杠杆购房的群体，尤其是购买那些实际成交价远高于参考价的房屋，参考价政策可能会导致其贷款额度减少，从而需要更高的首付比例才能购得心仪的房产。这无形中提高了部分购房者的购房门槛。
选择范围可能扩大（理性化）： 随着市场逐渐适应参考价，一些原本因价格虚高而难以负担的房屋，其议价空间可能会增大，使得一部分购房者有机会以更合理的价格买到房。同时，参考价也有助于购房者更理性地看待市场价格。
贷款流程可能更明确： 银行的贷款政策会因此调整，购房者在贷款前可以更清楚地了解自己的贷款能力。
部分区域房价可能下调或止涨： 在参考价远低于市场实际交易价的区域，如果银行严格执行贷款政策，市场成交价可能会被迫向参考价靠拢，从而出现价格的回调或停止上涨。
学区房的投资属性可能减弱： 如果参考价能够有效控制热门学区房的虚高价格，学区房的“硬通货”属性和炒作空间将受到一定程度的挤压。
2. 对卖房者的影响：
议价空间可能受限： 卖房者如果坚持挂出远高于参考价的价格，可能会面临无人问津的局面，因为购房者难以获得足够贷款支持。
可能需要调整预期： 为了顺利出售房屋，卖房者可能需要根据参考价和市场实际情况，更灵活地调整自己的定价预期，甚至可能需要降价出售。
交易周期可能拉长： 如果买卖双方在价格上存在较大分歧，或者购房者需要时间适应新的贷款政策，二手房的交易周期可能会有所延长。
部分房产的“溢价”消失： 原本基于市场炒作或特殊原因形成的“溢价”部分，在参考价的约束下可能会逐渐消失。
3. 对中介机构的影响：
业务模式可能面临挑战： 中介机构过去可能依赖于成交价的高低来获取佣金。如果参考价压低了实际成交价，或者使得交易难度增加，其盈利模式可能需要调整。
信息服务能力提升： 中介机构需要更准确地掌握参考价信息，并为客户提供更专业的咨询和建议，帮助买卖双方匹配价格预期。
合规经营压力加大： 中介机构需要确保其发布的房源信息和提供的服务符合新的政策要求，避免虚假宣传或引导违规操作。
可能出现分化： 能够快速适应新政策、提供专业服务的优秀中介机构将更具竞争力，而一些依赖“低买高卖”模式的中介可能会面临生存压力。
4. 对银行的影响：
贷款风险管理能力提升： 银行能够更准确地评估二手房的价值，降低因房产估值过高而产生的贷款风险。
信贷政策调整： 银行需要根据参考价政策，对二手房贷款的审批流程、评估标准和额度计算方式进行相应调整。
可能对市场流动性产生影响： 如果参考价与市场价差距过大，可能会导致部分交易因贷款问题而受阻，影响市场流动性。
5. 对房地产市场整体的影响：
市场趋于理性： 长期来看，参考价有助于挤压市场泡沫，引导市场回归理性，形成更加健康平稳的发展态势。
新房与二手房价格倒挂现象可能缓解： 随着二手房价格被参考价“锚定”，新房的相对优势可能会显现，有助于缓解新房市场过热的局面。
“炒房”行为受到遏制： 通过控制贷款额度，参考价政策能够有效抑制投资投机性购房，降低市场杠杆。
政策传导效应： 参考价政策的发布，也可能引发市场对其他房地产调控政策的关注和预期。
四、 成都二手房参考价落地可能面临的挑战和需要关注的问题：
参考价的科学性和合理性： 参考价的制定是否科学、准确，是否能真实反映不同区域、不同品质房屋的价值，是政策能否有效执行的关键。如果参考价脱离实际，可能引发新的市场问题。
执行的力度和一致性： 银行是否能够严格按照参考价来执行贷款政策，各银行之间的执行力度是否一致，将直接影响政策的效果。
市场接受度： 购房者和卖房者对参考价的接受程度，以及市场能否在参考价的引导下实现平稳过渡，需要时间来检验。
潜在的“灰色地带”： 在参考价政策出台后，市场是否会出现新的规避方式，例如通过“茶水费”、“装修费”等名目来变相抬高价格，需要密切关注。
短期内的市场波动： 任何重大政策的出台都可能在短期内引起市场情绪的波动，需要密切观察市场反应。
五、 总结：
成都发布二手房参考价，是城市房地产调控政策的“升级”和“深化”。它旨在通过市场化手段，引导市场价格理性回归，抑制投机炒作，维护房地产市场的稳定健康发展。
这项政策的实施，可能会在短期内给市场带来一些调整和波动，对购房者、卖房者和中介机构都提出了新的要求。但从长远来看，如果参考价能够科学合理地制定并得到有效执行，它有望成为成都房地产市场走向平稳、健康发展的重要助推器，有助于实现“房住不炒”的政策目标。
对于购房者而言，在政策落地后，更应保持理性，充分了解参考价政策对贷款和交易的影响，根据自身实际情况做出决策。对于市场各方而言，积极适应政策变化，拥抱更加透明、理性的市场环境，是顺应时代发展、实现可持续发展的必然选择。
网友意见
如果是业主们一般的自嗨，上面根本就懒得管。
但某些人哄抬X价，炒作焦虑，想骗本来就没有钱的韭菜加杠杆接盘，增大系统性金融风险。
这必然会重拳出击，
1）二手房应该搞清楚自己的定位
二手房和新房，哪个更能支持财政？
想都不用想，肯定是新房。在100块的新房里，保守估计就至少有50块能贡献给财政，包括土地出让金，针对开发商的各种税，针对买家的各种税......
所以把二手房价格炒高，财政上能有更直接、更多的收益吗？
显然不会。
我们现在仍然处于土地财政时代，二手房应该搞清楚自己的位置。
2）“房住不炒”的核心涵义是防范金融风险
而在房地产领域，防范系统性金融风险的重要一部分是，严禁本来就没钱的“韭菜”，强行加杠杆接盘，增加银行及其他金融机构的风险：
业主们自嗨无所谓，只要有人愿意全款接盘，房价挂1个亿都没问题。但如果是抱团炒作焦虑，哄抬X价，想骗没有钱的“韭菜”来接盘，那就不好意思了，严厉打击。
因为现在的情况，本身已经存在着很大的问题：
中国北上广深房产总值80万亿（2018年年底，出自任泽平团队）；
邵宇用一组数据展示，中国现在的房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币。（2019年，东方证券首席经济学家邵宇）；
银保监会主席郭树清近日发表署名文章指出，坚决抑制房地产泡沫。文中指出，房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
据中国人民银行2021年第一季度金融统计数据新闻发布会，受新冠疫情的影响，去年我国的宏观杠杆率出现了阶段性的上升。2020年我国的宏观杠杆率是279.4%，比2019年上升了23.5个百分点。分部门来看，居民、政府和企业三个部门的杠杆率分别是72.5%、45.7%和161.2%，这三个部门杠杆率分别比2019年上升了7.4个、7.1个和9.1个百分点。
由债务（杠杆）推动的房地产市场，现在已经到了一个非常高的位置。我们现在的居民部门杠杆率，非常接近日本90年代居民部门的杠杆率。现在的内部环境，本身就已经很不理想。
而外部环境，同样不理想。
外部面临“抽水”风险：美联储下设分支机构，圣路易斯联储主席布拉德（James Bullard）周一称，当疫苗接种率达到75%甚至80%时，可就缩减QE问题进行讨论。这是美联储高管首度谈及缩减QE，意味着大放水下全球资产价格的狂欢或已进入下半场。
美债利率的持续上升：昨夜美联储“放鸽”，今日下午A股收盘后，美国10年期国债收益率持续走高，截至发稿站上1.75%，为去年1月以来首次。美国30年期国债收益率升至2.5%上方，续刷2019年8月以来新高（3月18日）。
美国CPI大超预期：美国4月CPI同比上涨4.2%，大超预期的3.6%，创下2008年次贷危机以来最大同比增幅，核心CPI同比上涨3%，远超预期的2.3%，创历史新高。美国三大股指闻声下跌，跌幅均超1%，比特币单日跌破50000美金，美债收益率快速上行。投资者对通胀表现出极大的担忧，预期货币政策提前转向，美联储可能因此退出量化宽松，进而对资产价格形成重创。
央行一季度货币政策报告：同时，主要经济体通胀预期升温 、国债收益率上行，导致部分新兴经济体货币贬值和资本外流压力加大，债务偿付和再融资风险上升。
再来看一个四月份的央行数据，
央行已经处于收水阶段：中国央行周三公布，4月新增人民币贷款1.47万亿元人民币，低于路透1.6万亿的调查中值；4月社会融资规模增量为1.85万亿元，此前调查中值为2.25万亿元，比上年同期少1.25万亿元。其中M2增速快速下滑、企业债券融资收缩幅度较大等值得关注。
居民部门短期贷款剧烈下滑：居民部门中长期贷款新增4918亿元，比上月少增1321亿元，但仍比去年同期多增529亿元;居民短期贷款仅新增365亿元，分别比上月和去年同期少增4877亿元和1915亿元。
收水阶段，或者说是“货币正常化”阶段，本身就意味着不鼓励加杠杆，或者更准确的来讲：鼓励企业的资本开支项目，如购买设备，兴建厂房，开发项目等，而不鼓励私人部门加杠杆炒作泡沫。
居民部门短期贷款剧烈下滑，体现出来的是，大力打击用各种消费贷和经营贷等短贷买房。
总的来讲，
二手房应该搞清楚自己的定位：对财政的贡献，已经是过去式：曾经的小甜甜，现在的牛夫人。
严厉打击骗没有支付能力的“韭菜”接盘的行为：宏观杠杆率高企，经济复苏不稳定，货币政策开始收水，有多大能力吃多少饭，强行上车害人害己。
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