买二手房需要注意什么？
一、 心里定位与预算敲定：磨刀不误砍柴工
1. 你到底想要个啥样的？ 这事儿不是一句“有个房子就行”就能打发的。你得想清楚几个问题：
位置是第一位的吗？ 是离单位近方便通勤，还是看重学区、生活配套，或者更喜欢安静的郊区？城市的不同区域，生活习惯和便利程度差太多了。
对房子本身的硬性要求是什么？ 几室几厅？面积多大？楼层怎么选？南北通透还是朝南？有没有电梯？这些都是直接影响你居住体验的。
你对房龄有没有特别的要求？ 老小区虽然配套成熟，但房子本身可能老旧，维修是个问题。新一点的房子可能设计更合理，但价格也高。
你对小区环境和物业有什么看法？ 绿化好不好？小区管理严格不严格？邻里关系怎么样？这些软性条件，有时比房子本身更重要。
2. 钱从哪儿来？预算怎么定？
首付有多少？ 这是最现实的问题。刨去你手头的积蓄，还得考虑装修、家具家电、物业维修基金、契税、中介费等等乱七八糟的费用，这些都得算进去。
贷款能贷多少？ 提前去银行咨询一下你的贷款资格和额度。别到时候看好了房子，发现贷不了那么多，那就傻眼了。
月供能不能承受？ 计算一下你每个月的还款能力，别让房贷压得你喘不过气来，影响正常生活。
二、 选房阶段：火眼金睛，层层筛选
1. 信息收集：多听多看多比较
线上渠道： 各大房产网站、APP是你的信息来源。关注你心仪区域的挂牌量、成交价，了解大概的市场行情。
线下门店： 找几家信誉好的中介公司，把你的需求告诉他们。他们手里会有很多房源信息，而且更了解市场动态。
口碑打听： 如果有认识的朋友或同事在目标区域买过房，可以问问他们的经验，了解小区口碑、物业情况等。
2. 实地看房：细节决定成败
多个时间段去看： 白天看采光，晚上看小区灯光、周边噪音。工作日看社区人气，周末看人流和车流。
仔细检查房子本身：
墙体： 摸摸墙壁有没有潮湿、发霉的痕迹，看看有没有明显的裂缝。
漏水： 重点检查卫生间、厨房的吊顶和墙角，看看有没有水渍。问问上一任房主最近有没有漏水情况。
电路： 打开所有灯，看看水龙头出水是否顺畅，排水是否通畅。
门窗： 开关是否顺滑，密封性怎么样，有没有变形。
采光和通风： 站在屋子里感受一下，是不是明亮、通透。
了解房龄和产权： 房产证上的信息很重要。问清楚房子的具体房龄，是商品房还是集资房？产权是否清晰？有没有抵押、查封等情况？
观察小区环境和配套：
物业管理： 小区是否干净整洁？垃圾是否及时清运？保安是否尽责？
停车： 停车位是否充足？停车是否方便？
周边配套： 离公交站、地铁站远不远？附近有没有超市、菜市场、医院、学校？
楼栋质量： 外墙有没有脱落？楼道是否干净？是否有安全隐患？
三、 深入调查：“背调”比想象中更重要
1. 产权核实：这是重中之重！
去房管局查询： 带着房产证原件和复印件，去房管局进行产权信息核实。重点看是否有抵押、查封、共有人等情况。这直接关系到房子能不能顺利过户到你名下。
确认房主身份： 确保卖房的人是合法的房主，核对身份证信息。如果是委托他人出售，要看好委托公证，并且确保委托书的合法性。
了解户口情况： 如果看重学区，一定要问清楚原房主的户口是否已经迁出。如果学区名额已经被占用，你的孩子可能就无法入学了。
2. 了解房子的“前世今生”：
原房主的购房经历： 了解房子的购买时间，有没有享受过税费优惠政策，这会影响到你日后出售时需要缴纳的税费。
房子的“历史遗留问题”： 比如是否有未结清的物业费、水电费、暖气费等。
是否有出租情况： 如果房子有租客，需要了解租赁合同的剩余期限。合同期内，租客享有优先购买权。
四、 合同签订：字字斟酌，小心为上
1. 选择正规的合同范本： 最好使用当地房管局提供的标准二手房买卖合同，或者由正规中介提供的合同。
2. 仔细阅读合同每一项条款： 不要怕麻烦，逐字逐句都要看明白。
明确双方信息： 购房者和卖房者的姓名、身份证号、联系方式等都要准确无误。
房屋基本情况： 包括房屋地址、面积、户型、房龄、产权性质等，都要与房产证信息一致。
成交价格和付款方式： 详细约定首付款、尾款的支付时间和方式，以及过户、交房的时间节点。
税费承担： 明确哪些税费由谁承担，比如契税、个税、增值税等，这是容易引起纠纷的地方。
违约责任： 详细约定一旦一方违约，如何赔偿，赔偿金额是多少。比如，卖方违约不出售，需要支付多少违约金；买方违约不购买，定金如何处理。
户口迁移时间： 明确卖方何时将户口迁出。
房屋附属设施： 约定家具家电是否赠送，赠送哪些，状态如何。
交房时间与条件： 约定房屋交付的时间，以及交付时的状态（是否空房，是否清理干净等）。
3. 定金与首付的支付：
定金： 通常是合同签订时支付的一小部分金额，具有担保性质。如果买方违约，定金不退；如果卖方违约，应双倍返还定金。
首付： 在合同约定时间内，通过银行转账等正规方式支付。最好留好支付凭证。
五、 办理过户与贷款：流程清晰，心中有数
1. 办理贷款： 如果需要贷款，在签订购房合同后，就可以向银行提交贷款申请了。银行会对你的资质进行审核，然后审批贷款额度和利率。
2. 办理过户手续： 在卖方配合下，携带相关证件和材料，前往房产交易中心办理房屋产权过户手续。这通常需要缴纳一些税费。
3. 银行放款： 在过户完成，新的房产证下来后，银行会将贷款金额直接划入卖方的账户。
六、 交房入住：最后的检查
1. 仔细验收： 在卖方交房时，一定要仔细检查房屋的各项设施是否与合同约定一致，有没有新增的损坏。
2. 核对水电煤等费用： 确认卖方已经结清所有费用，并办理好相关过户手续。
3. 办理物业更名： 到物业公司办理业主信息变更手续。
4. 拿到钥匙： 最终拿到所有钥匙。
一些额外的经验分享，让你少走弯路：
中介的选择： 选择一家口碑好、规模大的中介公司，他们的房源更可靠，服务也更专业。但也要警惕一些不良中介为了促成交易而隐瞒重要信息。
砍价的时机和策略： 市场行情、房源的优劣都会影响砍价的空间。多看几套房，对市场有了了解之后，再出手砍价。
多留个心眼： 任何口头承诺都不可信，一切以合同为准。遇到不确定的事情，及时咨询专业人士（如律师、房产经纪人）。
别怕麻烦，多问： 房产交易涉及金额大，环节多，一定要问清楚每一个细节，不要因为怕麻烦而疏忽。
保持理性： 购房是大事，不要被一时的冲动左右，要结合自己的实际情况做出明智的决定。
总而言之，买二手房就像一场“战役”，从前期准备到最后入住，每一步都不能马虎。把这些细节都做到位了，相信你一定能买到心仪的房子，住得舒心又安心！祝你购房顺利！
网友意见
好问题。这两年攒了一点买房子的经验，我觉得可以说一说。
我这儿主要想谈谈钱的问题。
关于中介和看房方面其他答案已经提的不少了，我不打算多说，就简单说一句：找中介，不要怕费脚，大品牌的中介基本靠谱，后续如果哪里有麻烦还可以找中介帮忙解决。
当然坑爹不擦屁股的也有，我也碰到过，不过不是正常的二手房购房渠道，这个改天再补充。
一，税费
说钱，价格能否谈下来，取决于市场，所以我主要先聊税收。
税主要来自两个方面，一个是不满5年非唯一的房子要征收5.5%的营业税。这个的话，很难避得开。还有一方面是土地增值税。这是大头。
土增的征收情况，北京比较严格，应该说在2013年国五条之前，就很严格征收高额的差价税。
北京两三百万的小户型动辄十几二十多万的税，主要就出在土增上。
如何尽量减少土增，这是一个大问题。
这个的问题就是，做价格。
土地增值税的计算方式大概是 （出售价-购入价）乘以某个百分比。我自己在北京买的两套房子，因为某些原因原业主的售出价都低于购入价，所以倒是没交这方面的税。
也许有一些中介会告诉你这件事情，他们会把价格做下来，也就是阴阳合同。一份合同规定一个较低的购房价格作为购房合同，另一份合同则以其他名目来把其余的房款交给卖方——比如装修补偿费。
当然谁都不是傻子，政府更不是。
以北京的情况来说，相关部门会出具一个某片区的成交指导价，比如中关村某楼盘的成交指导价是20000元每平。那么报到网签上的单价原则上是不能低于这个数的。
但是目前来讲，这个指导价远低于实际的房屋成交价格——差不多是一半左右。
鸡贼的知友可以马上算一笔账，一套80平的房子，2010年购入时成交价是220万，2014年售出时成交价为320万。指导价为2万每平。
如果是这样的话，以2万每平米为基准的阴阳合同可以完全避掉产生的20万元的差价税。
而5.5%的营业税则会降低七万多元。
总共可以节省的开支27万多，还全是在首付里面的。
这往严重了说属于偷税漏税，往小了说就是合理避税。各人有各人的理解吧。
当然，如果考虑日后要出手的话，不妨在可以接受的范围内把价格做高一些。这样日后你的房子交易税负少，好操作，果断能卖得起价
二，购房流程和支付方式
北京——至少是海淀——在支付上是有所保障的。
北京二手房的购房流程是这样：
洽谈→网签→过户
网签的过程中，会要求把申报网签的房款放在一个监管账户账户上，然后用几个工作日的时间进行备案，包括审查手续、权属等情形
然后在完成过户以后的24小时内，房款从监管账户转到卖方手中。
有点像支付宝，其实一开始我以为这是片子好么，我还在想，好大的胃口。
这避免了很多扯皮。
不过我建议买卖双方都应该严格规定房款的交付日期，并且明确违约责任。
如果流程顺利，尤其是买房不需要贷款的话，买二手房是一件很快的事情，并且让我觉得房管局实在是北京效率最高的政府部门。
从签订合同开始，总共要跑三次。一次是网签。一次是交税。这两个可以在同一天完成。然后等两三个工作日以后，就可以去办理过户了，当天就可以拿到房产证。非常快，但是排队要很久。
我自住的那套房子，因为不用办贷款，从看房到过户刚好用了十天。
三，其他一些零零碎碎的
1，住房性质。这个其实就是分，70年产权的商品房，还有40/50年产权的商住两用型
前者好处不用多说，不过在某些大城市基本限购。
后者不限购，而且可以注册公司，尤其是在北京这样的城市的话，租金方面会比较高，当然单价也会比较高。适合投资，或者急于购房的人。
2，法务问题
这里主要包括，房产是否有抵押，以及很重要的一点，是否有关于这套房产的纠纷。这种可能在拍卖 的房子中见到会比较多，一般二手房的话，为防万一也应该落到纸面上，主要是把过户完成后清场的责任落实清楚。要求售卖方限期清场（自己搬离，并且保证无第三方居住），延期的话有权要求全部退款并且支付违约金云云。这个问题一般不会碰到，但是碰到的话绝对烦死你。
惨痛教训不堪回首。
3，手续
其他答案里提到的，要求原业主前移户口，这是我之前没有注意到的一点。其余的东西，无非就是维修基金，物业水电欠费之类的细节，尽量落在纸面上。不然付完了钱人家撒手不管，你就蛋疼了。
刚刚买了二手房，把遇到的一些问题和能想到的问题总结了一下。以北京为例吧
————————————————————————————————————————
更新：
关于网上房价与实际价格的差别
网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少，十几万几十万什么的。就算是链家在线，也不那么靠谱，他们的价格一般和房主报价是一样的，但他们也有不少不靠谱房源在上面挂着，比如已经卖出的房子或者房主并不诚意卖的，他们都挂在网站上不即时撤掉。
我遇到过好多次这样的情况：在网上看到一套性价比很高的房子，去附近的中介那里询问被告知这套房子已经卖掉了，并给你推荐别的同类型房源（一般来说都比你看的那套贵点儿）。
有一个小经验，可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态，就是参考这套房的“带看房记录”，如果是最近几天还有中介带着去看房，那应该是还没卖掉，且房主诚意卖。
总之，为了得到某地区最准确的二手房信息，还是得实地考察，多找几家中介了解情况，有的时候几个中介都有同一套房源，有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介，别的中介没太了解，像链家会有那种独家速销房，他们先行支付房主一些钱得到独家房源，承诺在某段时间内以高于某个价格售出，如果没卖出去的话，先支付的钱就归房主了。这种房子一般都很抢手，在同类型房子里价格较高。
关于中介
在北京，几个大点儿的中介，官方中介费都是总房价的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下来。比如链家，我们买房的时候和立水桥、奥运村这边的链家都快拼了命了，也没有砍下来半毛钱。比如立水桥的某个我爱我家，我们进去聊了几句，中介小伙就主动说中介费我给你2.0%。
在带看房子之后，如果你有意向见房主，有的中介会跟你收取意向金，说辞是“这套房子很抢手，约见房主的人很多，交了意向金表示出诚意，可以优先安排你们跟房主见面，否则别人先交意向金先谈，如果谈妥你们连见房主的机会都没有了”，对于要向你收取意向金的中介，只有一句话送给他“老子不给”，然后他也还是会继续很积极地帮你联系房主见面，不管你交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的，所以不必担心之前忽悠你的那套说辞⋯⋯ 另外还有的中介不知道是疏忽还是故意的，跟你要意向金，拿出来让你签字的却是定金协议，一定要看清楚⋯⋯
————————————————————————————————————
看房阶段
房子情况：
- 首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。
- 房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。
- 如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……
- 和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。
- 房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。
周边情况：
- 特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。
- 小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。
- 小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……
- 周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。
- 医院、学校、超市等生活配套设施有没有。
签合同阶段
- 查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。
- 确定自己是否有购房资质。比如在北京，没有北京市户口的话，就要连续5年在北京完税（不可中断）且名下无房。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。
- 明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话，你的首付是不走资金监管的，等于你会直接把首付（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。
- 确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。
- 和房主商定后确定最迟过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。。
（写困了，大概就先这样吧……）
类似的话题
-
买二手房这事儿，说起来简单，但真要落实到自己身上，那里的门道可就多啦！尤其现在这市场，又是那么回事儿，不留神就容易掉坑里。我琢磨着，这得从头到尾跟你掰扯掰扯，让你心里有个谱，知道该往哪儿使劲。一、 心里定位与预算敲定：磨刀不误砍柴工1. 你到底想要个啥样的？ 这事儿不是一句“有个房子就行”就能打发............. -
好的，买二手显卡这事儿，确实得留点心眼，毕竟这玩意儿性能强弱直接关系到你的游戏体验，而且万一踩坑，损失可就大了。我这就跟你好好唠唠，怎么才能淘到一张靠谱的二手显卡。1. 你想买什么样的显卡？需求是基础别上来就盲目看型号，你得先明白自己想干啥。 玩什么游戏？ 不同的游戏对显卡的要求天差地别。《赛博.............
-
买二手车，这事儿可不简单，里头门道多着呢。别光图便宜，那是要吃亏的。我跟你掰扯掰扯，从里到外，从头到脚，得留神哪些事儿，保证你买得舒心，用得顺手。一、 心里头先想明白，别冲动！ 预算？ 这个最最重要。不光是车价，还得算上过户费、保险费、可能的维修费，以及养车费用（油费、保养费、停车费啥的）。多留.............
-
.......
-
.......
-
买二手房，想砍价？这事儿可太学问了！ 不是简单说个数字就能搞定的，这得看天时地利人和，还得看你的本事。 不过，咱们聊聊，让你心里有个谱，知道这砍价的空间到底有多大，又该怎么去“抠”出来。首先，得明白砍价不是万能的，但也不是不可能。 就像谈生意，总会有个博弈的过程。你不能指望一套挂牌价100万的房.............
-
我选择购买二手房，并非一时兴起，而是经过一番深思熟虑，并且在实际购房过程中，这种选择的优势愈发凸显。首先，价格是一个绕不开的现实因素。新房的光鲜亮丽往往伴随着高昂的价格，尤其是在热门城市，首付和月供的压力可想而知。而二手房，特别是那些房龄稍长一些的，其价格相对来说会更加亲民。这种价格上的优势，让我能.............
-
想在美国投资房产，你会发现二手房确实占了绝大多数市场份额，这让很多人产生了一个疑问：买美国的二手房是不是真的很便宜？ 这个问题，其实没那么简单，答案也并非“一概便宜”或“一概昂贵”。让我来给你掰扯掰扯，把这背后的逻辑捋顺了，让你有个更清晰的认识。首先，为什么美国二手房市场如此活跃？这背后有多重原因：.............
-
.......
-
.......
-
.......
-
咱们来掰扯掰扯，贷款70万买的二手房，5年后卖掉，房价不变的话，大概会亏多少钱。这事儿得一项一项算清楚，别看月供是3800，那只是表面上的数字，里面门道多着呢。首先，得明确“亏”的定义。这里咱们说的“亏”，主要不是指房子本身的价值因为市场原因跌了，而是你这5年里，为了持有和卖掉这套房子，付出了哪些成.............
-
你弟弟这个情况，确实挺让人纠结的。年前买的二手房，手续都差不多了，就差临门一脚——过户交首付，结果现在不想买了，问能不能退，这背后涉及的法律和实际操作都挺复杂的。我 постараюсь 跟你掰扯清楚，让你心里有个底。首先，得看你弟弟和原房主签订的是什么类型的合同。这个是关键。通常二手房交易，都会签.............
-
.......
-
收到！这绝对是个让人心烦意乱的事。买房本是件大事，谁知遇上这种糟心事，我完全能理解你此刻的痛苦和焦虑。咱们一步步来捋一捋，看看有没有什么办法可以缓解，或者说，最坏的情况我们又能怎么办。首先，深呼吸，允许自己痛苦一下。你现在感觉后悔、痛苦、焦虑，这是非常正常的反应。别压抑它，也别责怪自己。谁买房没点磕.............
-
买二手房遇到房主反悔不卖，而且您的贷款都已经批下来了，这确实是个让人头疼的局面。别急，咱们一步一步来分析，看怎么处理才最有利。首先，咱们得弄清楚这个情况的性质。您和房主之间已经签署了购房合同（或者意向书、买卖协议等具有法律效力的文件），并且您已经支付了中介费和定金。在合同明确的情况下，房主单方面违约.............
-
.......
-
重庆现在买主城二手房还是买郊区新房？这个问题，相信不少在重庆的朋友都在纠结。这可不是一句两句话能说清楚的，得好好掰扯掰扯。毕竟，这关系到咱辛苦钱的去向，更是要为未来的安居乐业做打算。先说说主城二手房，这玩意儿就像你熟悉的邻居，优点缺点都摆在那儿。优点嘛，首先是“成熟”。 主城区的房子，周围配套那是相.............
-
购买二手房，谁也不想买到发生过不幸事件的房子，尤其是“凶宅”。虽然“凶宅”的概念在法律上界定模糊，很多时候是出于心理上的忌讳，但确实会影响房产的价值和居住体验。那么，在买房过程中，我们到底能做些什么，来尽量规避这样的风险呢？我来给你仔细说说，从我的经验和了解出发，把需要注意的点儿都掰开了揉碎了讲明白.............
-
在挑选二手房时，房龄是一个绕不开的关键因素。它不仅影响着房屋的价值，更直接关系到居住的舒适度、未来的维护成本，甚至你的生活便利性。那么，到底房龄超过多少年就不太建议买了呢？这个问题没有一个绝对的数字，但我们可以从几个维度来详细分析，帮助你做出更明智的判断。首先，我们得明白房龄对二手房意味着什么： .............
本站所有内容均为互联网搜索引擎提供的公开搜索信息，本站不存储任何数据与内容，任何内容与数据均与本站无关，如有需要请联系相关搜索引擎包括但不限于百度，google,bing,sogou 等
© 2025 tinynews.org All Rights Reserved. 百科问答小站 版权所有