税务局查账发现某公司股东出租给公司的建筑物租金远高于市场价格，税务局该怎么做？
当税务局查账发现某公司股东出租给公司的建筑物租金远高于市场价格时，这通常属于 关联交易定价不公 的范畴，是税务机关重点关注的对象。税务机关会依据相关法律法规，采取一系列措施来纠正这一行为，以确保税收公平和国家税收利益不受损害。
以下是税务局可能采取的详细步骤和考虑因素：
第一阶段：初步发现与信息收集
1. 账簿核查与凭证审阅：
税务人员在例行检查或专项检查中，会仔细审阅公司的财务报表，特别是与租赁费用相关的科目，如“管理费用租赁费”、“固定资产租赁资产”等。
重点核对租赁合同、发票、支付凭证，以及股东的房屋产权证明、租赁合同等。
对比租金支付的频率、方式是否符合合同约定，是否与公司正常经营活动相符。
2. 信息比对与交叉验证：
市场租金调研： 税务机关会委托专业的评估机构，或者利用自身的数据库和公开的市场信息，对同区域、同类型、同面积、同品质的建筑物进行市场租金水平的评估和比对。他们会考虑地理位置、交通便利性、周边配套设施、建筑年代、装修情况、使用年限、物业管理水平等多种因素。
关联企业信息核查： 如果股东还有其他出租资产给其他关联企业的情况，税务机关会一并核查，寻找是否存在普遍性的高价出租行为。
行业数据分析： 查阅相关行业的平均租金成本占公司总成本的比例，看是否存在异常。
3. 初步判断与疑点锁定：
通过上述信息收集和比对，如果发现公司支付给股东的租金显著高于市场公允价格（例如，高出20%以上，具体标准可能因地区和税务机关而异），税务机关会初步判断该交易可能存在不公。
锁定疑点后，税务机关会决定是否启动进一步的调查程序。
第二阶段：深入调查与证据固定
1. 约谈相关人员：
公司负责人/财务负责人： 约谈公司法定代表人、财务负责人、甚至董事会成员，了解租赁合同的签订背景、租金确定的依据、公司是否曾尝试与非关联方租赁相似资产、为何选择股东的资产等。
股东本人： 约谈作为出租方的股东，了解其对租金定价的考虑，以及其出租给公司和出租给其他方（如果存在）的租金差异。
其他相关人员： 如负责合同签订和审批的人员，以便全面了解交易过程。
2. 要求提供补充资料：
要求公司提供与租赁相关的其他合同、协议、往来函件。
要求提供股东的房屋产权证明文件、装修成本发票、以及过往的租赁记录（如果股东曾出租给第三方）。
要求提供公司支付租金的银行流水、账务处理凭证。
要求提供公司内部关于租金审批的会议纪要或决策文件。
3. 委托专业评估机构进行评估：
如果公司或股东提供的证据不足以说明高租金的合理性，税务机关会正式委托有资质的第三方评估机构对该租赁资产的市场公允价值进行评估。评估报告将成为重要的证据。
4. 分析交易的实质：
税务机关会分析该笔交易是否具有商业实质，还是仅仅为了转移利润、减少公司税负而人为设定的高成本。
考察该笔交易是否符合“独立交易原则”，即如果交易双方是独立的第三方，他们是否会以同样的价格和条件进行交易。
第三阶段：税务处理与法律依据
一旦税务机关认定租金确实远高于市场公允价格，且公司无法提供充分的证据证明其合理性，就会依据 《中华人民共和国企业所得税法》 及相关实施细则，特别是关于 “非居民企业转让财产的收益”、“关联交易调整” 等规定，进行税务处理。
具体处理措施可能包括：
1. 租金调整（转让定价调整）：
税务机关的原则： 根据市场公允价格来调整公司的租金成本。
具体操作： 将公司实际支付的租金中，超出市场公允价格的部分视为不合理的费用支出，不允许在计算企业所得税时税前扣除。
例如： 如果市场公允租金为每月10万元，公司支付了每月20万元，那么超出部分的10万元将不允许税前扣除。
2. 补缴税款与加收滞纳金：
企业所得税： 根据调整后的应纳税所得额，要求公司补缴企业所得税。
增值税（可能）： 如果股东出租行为构成不动产租赁服务，并且其申报的租金低于实际收取的租金，可能还会涉及增值税的补缴。
滞纳金： 根据税法规定，对逾期未缴纳的税款加收滞纳金。
3. 股东个人所得税处理：
股息红利性质： 税务机关可能认为，股东通过高价出租获取的超额租金，实际上是一种变相的股息分配或者利润转移。
个人所得税调整： 股东获得的超过市场公允价值的租金部分，可能被视为股息红利所得，需要按照“利息、股息、红利所得”或“财产租赁所得”的相关税率（通常是20%）补缴个人所得税。具体定性取决于交易的实质和各地的税收实践。
例如： 如果股东因此获得了额外120万元的租金（超额部分），并且这被认定为股息红利，则需要按20%的税率缴纳24万元的个人所得税。
4. 行政处罚（视情况而定）：
如果公司的行为被认定为偷税、漏税或虚开发票等违法行为，税务机关可能会根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规，对公司和相关责任人处以罚款。
例如，对少缴的税款处以50%以上五倍以下的罚款。
5. 要求整改：
要求公司立即停止高价租赁行为，今后按照市场公允价格进行租赁，并调整相关财务处理。
第四阶段：申辩与复议
1. 公司/股东的权利： 在税务机关作出处理决定前，公司和股东有权陈述和申辩，提供证据反驳税务机关的认定。
2. 申辩与复议： 如果对税务机关的初步处理意见或最终决定不服，公司或股东可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
税务局处理此类问题的核心原则：
独立交易原则 (Arm's Length Principle): 这是国际税收和国内税收中最重要的原则之一，要求关联方之间的交易价格应该与非关联方之间进行相同或类似交易的价格一致。
实质重于形式原则 (Substance Over Form): 关注交易的实际经济实质，而不是其法律形式。即使合同约定了高租金，如果交易缺乏商业合理性，税务机关可以依法进行调整。
税收公平原则: 防止企业利用关联交易进行不公平的税收筹划，确保所有纳税人公平负担税收。
总结来说，税务局在发现公司股东出租给公司的建筑物租金远高于市场价格时，会经历一个从发现疑点、收集证据、深入调查、确定性质，到依法进行税务调整、补税罚款、直至要求整改的完整流程。其最终目的是纠正不公的交易行为，维护国家税收利益，并确保税收公平。
以下是税务局可能采取的详细步骤和考虑因素：
第一阶段：初步发现与信息收集
1. 账簿核查与凭证审阅：
税务人员在例行检查或专项检查中，会仔细审阅公司的财务报表，特别是与租赁费用相关的科目，如“管理费用租赁费”、“固定资产租赁资产”等。
重点核对租赁合同、发票、支付凭证，以及股东的房屋产权证明、租赁合同等。
对比租金支付的频率、方式是否符合合同约定，是否与公司正常经营活动相符。
2. 信息比对与交叉验证：
市场租金调研： 税务机关会委托专业的评估机构，或者利用自身的数据库和公开的市场信息，对同区域、同类型、同面积、同品质的建筑物进行市场租金水平的评估和比对。他们会考虑地理位置、交通便利性、周边配套设施、建筑年代、装修情况、使用年限、物业管理水平等多种因素。
关联企业信息核查： 如果股东还有其他出租资产给其他关联企业的情况，税务机关会一并核查，寻找是否存在普遍性的高价出租行为。
行业数据分析： 查阅相关行业的平均租金成本占公司总成本的比例，看是否存在异常。
3. 初步判断与疑点锁定：
通过上述信息收集和比对，如果发现公司支付给股东的租金显著高于市场公允价格（例如，高出20%以上，具体标准可能因地区和税务机关而异），税务机关会初步判断该交易可能存在不公。
锁定疑点后，税务机关会决定是否启动进一步的调查程序。
第二阶段：深入调查与证据固定
1. 约谈相关人员：
公司负责人/财务负责人： 约谈公司法定代表人、财务负责人、甚至董事会成员，了解租赁合同的签订背景、租金确定的依据、公司是否曾尝试与非关联方租赁相似资产、为何选择股东的资产等。
股东本人： 约谈作为出租方的股东，了解其对租金定价的考虑，以及其出租给公司和出租给其他方（如果存在）的租金差异。
其他相关人员： 如负责合同签订和审批的人员，以便全面了解交易过程。
2. 要求提供补充资料：
要求公司提供与租赁相关的其他合同、协议、往来函件。
要求提供股东的房屋产权证明文件、装修成本发票、以及过往的租赁记录（如果股东曾出租给第三方）。
要求提供公司支付租金的银行流水、账务处理凭证。
要求提供公司内部关于租金审批的会议纪要或决策文件。
3. 委托专业评估机构进行评估：
如果公司或股东提供的证据不足以说明高租金的合理性，税务机关会正式委托有资质的第三方评估机构对该租赁资产的市场公允价值进行评估。评估报告将成为重要的证据。
4. 分析交易的实质：
税务机关会分析该笔交易是否具有商业实质，还是仅仅为了转移利润、减少公司税负而人为设定的高成本。
考察该笔交易是否符合“独立交易原则”，即如果交易双方是独立的第三方，他们是否会以同样的价格和条件进行交易。
第三阶段：税务处理与法律依据
一旦税务机关认定租金确实远高于市场公允价格，且公司无法提供充分的证据证明其合理性，就会依据 《中华人民共和国企业所得税法》 及相关实施细则，特别是关于 “非居民企业转让财产的收益”、“关联交易调整” 等规定，进行税务处理。
具体处理措施可能包括：
1. 租金调整（转让定价调整）：
税务机关的原则： 根据市场公允价格来调整公司的租金成本。
具体操作： 将公司实际支付的租金中，超出市场公允价格的部分视为不合理的费用支出，不允许在计算企业所得税时税前扣除。
例如： 如果市场公允租金为每月10万元，公司支付了每月20万元，那么超出部分的10万元将不允许税前扣除。
2. 补缴税款与加收滞纳金：
企业所得税： 根据调整后的应纳税所得额，要求公司补缴企业所得税。
增值税（可能）： 如果股东出租行为构成不动产租赁服务，并且其申报的租金低于实际收取的租金，可能还会涉及增值税的补缴。
滞纳金： 根据税法规定，对逾期未缴纳的税款加收滞纳金。
3. 股东个人所得税处理：
股息红利性质： 税务机关可能认为，股东通过高价出租获取的超额租金，实际上是一种变相的股息分配或者利润转移。
个人所得税调整： 股东获得的超过市场公允价值的租金部分，可能被视为股息红利所得，需要按照“利息、股息、红利所得”或“财产租赁所得”的相关税率（通常是20%）补缴个人所得税。具体定性取决于交易的实质和各地的税收实践。
例如： 如果股东因此获得了额外120万元的租金（超额部分），并且这被认定为股息红利，则需要按20%的税率缴纳24万元的个人所得税。
4. 行政处罚（视情况而定）：
如果公司的行为被认定为偷税、漏税或虚开发票等违法行为，税务机关可能会根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规，对公司和相关责任人处以罚款。
例如，对少缴的税款处以50%以上五倍以下的罚款。
5. 要求整改：
要求公司立即停止高价租赁行为，今后按照市场公允价格进行租赁，并调整相关财务处理。
第四阶段：申辩与复议
1. 公司/股东的权利： 在税务机关作出处理决定前，公司和股东有权陈述和申辩，提供证据反驳税务机关的认定。
2. 申辩与复议： 如果对税务机关的初步处理意见或最终决定不服，公司或股东可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
税务局处理此类问题的核心原则：
独立交易原则 (Arm's Length Principle): 这是国际税收和国内税收中最重要的原则之一，要求关联方之间的交易价格应该与非关联方之间进行相同或类似交易的价格一致。
实质重于形式原则 (Substance Over Form): 关注交易的实际经济实质，而不是其法律形式。即使合同约定了高租金，如果交易缺乏商业合理性，税务机关可以依法进行调整。
税收公平原则: 防止企业利用关联交易进行不公平的税收筹划，确保所有纳税人公平负担税收。
总结来说，税务局在发现公司股东出租给公司的建筑物租金远高于市场价格时，会经历一个从发现疑点、收集证据、深入调查、确定性质，到依法进行税务调整、补税罚款、直至要求整改的完整流程。其最终目的是纠正不公的交易行为，维护国家税收利益，并确保税收公平。
网友意见
写完才发现很多口水，也不知道说得对不对，求拍。
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这种情况属于关联方交易。
查了下资料：
关联交易_百度百科
根据财政部2006年颁布的《企业会计准则第36号——关联方披露（2006）》的规定，在企业财务和经营决策中，如果一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。
假设题主给出的数据都不是编的，那么，从税务局的角度来说，某公司用高于市场水平的价格支付租金，意味着公司的税前利润会不正常地减少，相应的所得税也会减少。
高出市场比率：(100-60)/100=40%
所得税减少额：(100-60)*0.25=10（万元）
我不在税局工作，也没有接触过类似的业务，不清楚价格高于公允多少才会被认为异常。以下内容只是根据自己浅薄的税务工作经验推测的。
如果国税局的专管员在查账中发现了这个问题，他有可能会对该笔交易进行进一步的审查。
若该公司无法给出合理解释，税局将核定一个公允价格来作为交易价，并且要求公司补交所得税。
胡乱推测一下，如果是地税局的专管员发现了问题，他可能会忽略掉。
在这笔租金的超出部分减少了企业所得税的同时，出租方（假设该股东本人是建筑物的物权人）将需要多缴纳其他地税局收缴的税款，如果将价格调回来，该个人少缴纳的主要税款的粗略计算如下：
房产税：40*12%=4.8（万元）
营业税：40*5%=2（万元）
城建税及教育费附加：2*(7+3+1)%=0.22（万元）
个人所得税：(40-7.02)*0.8*10%=2.64（万元）
加总：4.8+2+0.22+2.64=9.66（万元）
另外还有不管是企业出租还是个人出租都要交的印花税：100*0.1%=0.1（万元）
个人理解，税局其实目标都是一致的：该交的税不能让你少交——仅此而已。
============================
补充一句，其实我原本想表达的意思是国税局的会管，因为国税这边少收了税。
而地税局的可能会选择无视，因为按公允价来交易地税局收的税就会变少了。
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