假设未来房价5年不涨不跌，现在贷款买入就是亏吗？
咱们来聊聊这个挺实在的问题：要是未来五年房价纹丝不动，现在贷款买房，是不是就是亏了？这事儿可得掰开了揉碎了说，因为它涉及的账可不光是房子的“面子价”。
首先，咱们得承认，房价“5年不涨不跌”这个前提，本身就是个挺理想化的设定。现实世界里，啥事儿都很难这么绝对。但既然咱们是探讨这个假设，就先姑且这么想。
为什么说“贷款买房，房价不涨”就可能亏？
这主要有几个方面的原因：
1. 利息支出，这是最直接的“亏”
你贷款买房，就得付利息。这利息是你付给银行的，无论房价怎么走，这笔钱是实实在在的成本。假设你贷款100万，年利率是4.5%，分30年还。光是第一个月的利息，你可能就要付三千多块。五年下来，这利息可就不是个小数目了。
举个例子： 你贷款100万，利率4.5%，采用等额本息还款。
第一个月利息大约是 1000000 4.5% / 12 ≈ 3750 元。
虽然你每月还的本金会逐渐增加，但前几年利息占的比例仍然很高。
简单估算，前五年你支付的总利息可能就在20万元左右（具体数字需要精确计算，但可以肯定是个大头）。
这20万，如果房价不涨，你就相当于“白交”了，这钱是花出去了，但房子的价值并没有因为这笔利息而增加。
2. 机会成本：钱放在别处可能赚更多
你用首付款和后续还款的钱，如果不用来买房，而是拿去做其他投资，比如存银行（虽然现在利率不高，但总比为零好）、买点稳健的理财产品，甚至是一些风险相对可控的股票或基金，五年下来，这些钱很可能能产生一笔收益。
再举个例子： 你首付了30万，再贷款70万。这30万加上你未来五年要还的本金和利息，保守估计，这五年你掏出去的钱（包括首付、月供里的本金和利息、还有各种税费、装修费等）加起来可能就得有七八十万甚至更多。
如果你这笔钱不买房，而是买个年化收益率5%的理财，五年下来，这笔钱的增值可能就有十几二十万。
你现在把钱“压”在房子上，房子又没涨，那这笔潜在的收益就错过了。这同样是一种“亏”。
3. 持有成本：房子不是“养着玩”的
房子买回来，不是就扔在那儿不用管了。你还得付物业费、取暖费（北方）、房产税（未来可能普及）、房屋维修基金等。这些都是持续的支出，而且这些支出也不会因为房价不涨而免除。
物业费： 假设每月500元，一年就是6000元。
取暖费： 每年可能也有几千元。
杂七杂八的： 漏水了、墙皮掉了，你还得花钱修繕。
五年下来，这些持有成本加起来，又是一笔不小的开销，这钱是直接“沉没”成本。
4. 通货膨胀：钱的购买力在下降
就算你手里拿着现金，五年后这笔钱的购买力也会比现在弱一些。如果房价不涨，而通货膨胀率是2%（这算是比较温和的数字），那五年下来，你的钱就贬值了大约10%（近似计算）。
打个比方： 你现在手里有100万，5年后，这100万的购买力可能相当于现在的90万多。
如果房价不变，但你手里同样那100万，在5年后的实际价值就缩水了。
5. 交易成本：卖房子也要花钱
假设你五年后想卖掉这套房子，无论房价涨跌，你都可能需要支付一些交易费用，比如中介费、契税（如果满足一定条件可能减免，但不是绝对）、增值税（如果房产持有不满一定年限）等等。这些费用也是你的成本。
中介费： 卖房时，中介费一般是成交价的1%2%，一套200万的房子，中介费就是24万。
其他税费： 就算不多，也得几千上万。
这些钱，如果你的房子没涨，它们就直接从你的“本金”里扣除了。
所以，总结一下，如果未来五年房价“不涨不跌”，现在贷款买房，可能“亏”在哪儿？
亏在付出去的利息： 这笔钱是银行赚的，房子本身价值没变。
亏在错过的投资机会： 你本来可以把这些钱拿去增值。
亏在房子的持有和维护成本： 物业费、维修费等都是持续的支出。
亏在钱的购买力缩水： 通货膨胀悄悄地侵蚀你的财富。
亏在未来卖房的交易成本： 即使房子没跌，卖掉也要花钱。
那是不是就绝对不能买了？
这可不一定。咱们前面说了，房价“5年不涨不跌”是个理想化假设，现实生活中，房价涨跌受太多因素影响，很难预测。而且，买房这事儿，除了经济账，还有很多非经济因素。
居住需求： 如果你现在急需一套房子来住，不能租房，那为了解决居住问题，即使房价不涨，贷款买房也可能是必要的选择。这种情况下，安心住自己的房子，不用担心房东涨租金，带来的“稳定感”和“便利性”可能比那点利息和机会成本更重要。
家庭规划： 比如孩子上学需要学区房，或者家庭成员增加需要更大的空间。
心理感受： 有些人就是觉得有套自己的房子才心安，才算是在一个城市“扎根”。
未来的不确定性： 虽然我们假设了“不涨不跌”，但万一五年后房价反而涨了呢？到时候你想买房，可能又要面对更高的价格和更长的贷款周期。现在锁定一个价格，虽然可能当下“吃利息”，但至少避免了未来价格上涨的风险。
所以，这个问题的答案，很大程度上取决于你的“个人情况”和“优先级”。
如果你纯粹是想投资，把房子当一个纯粹的金融产品，并且你对未来房价的判断是“五年不涨不跌”，那从纯粹的经济收益角度来看，现在贷款买房确实不如把钱放在其他能产生收益的地方。
但如果你有刚性的居住需求，或者需要通过买房来实现家庭规划，那即使房价不涨，贷款买房也可能是一个值得考虑的选项，因为它满足了你更深层次的需求，而且将居住的“不确定性”（比如租金上涨、搬家等）转换成了确定的“负债”。
最后，别忘了，我们讨论的是“贷款”买房。如果你是全款买，那就只剩下持有成本、机会成本和通货膨胀的考量，风险会小很多。但贷款买房，利息永远是摆在那儿的成本。
总而言之，这就像一个硬币的两面。房价不涨，贷款买房的“隐性亏损”是存在的，而且不容忽视。但具体值不值得，还得看你手里那张硬币的另一面，也就是你买房的“真正目的”是什么。
首先，咱们得承认，房价“5年不涨不跌”这个前提，本身就是个挺理想化的设定。现实世界里，啥事儿都很难这么绝对。但既然咱们是探讨这个假设，就先姑且这么想。
为什么说“贷款买房，房价不涨”就可能亏？
这主要有几个方面的原因：
1. 利息支出，这是最直接的“亏”
你贷款买房，就得付利息。这利息是你付给银行的，无论房价怎么走，这笔钱是实实在在的成本。假设你贷款100万，年利率是4.5%，分30年还。光是第一个月的利息，你可能就要付三千多块。五年下来，这利息可就不是个小数目了。
举个例子： 你贷款100万，利率4.5%，采用等额本息还款。
第一个月利息大约是 1000000 4.5% / 12 ≈ 3750 元。
虽然你每月还的本金会逐渐增加，但前几年利息占的比例仍然很高。
简单估算，前五年你支付的总利息可能就在20万元左右（具体数字需要精确计算，但可以肯定是个大头）。
这20万，如果房价不涨，你就相当于“白交”了，这钱是花出去了，但房子的价值并没有因为这笔利息而增加。
2. 机会成本：钱放在别处可能赚更多
你用首付款和后续还款的钱，如果不用来买房，而是拿去做其他投资，比如存银行（虽然现在利率不高，但总比为零好）、买点稳健的理财产品，甚至是一些风险相对可控的股票或基金，五年下来，这些钱很可能能产生一笔收益。
再举个例子： 你首付了30万，再贷款70万。这30万加上你未来五年要还的本金和利息，保守估计，这五年你掏出去的钱（包括首付、月供里的本金和利息、还有各种税费、装修费等）加起来可能就得有七八十万甚至更多。
如果你这笔钱不买房，而是买个年化收益率5%的理财，五年下来，这笔钱的增值可能就有十几二十万。
你现在把钱“压”在房子上，房子又没涨，那这笔潜在的收益就错过了。这同样是一种“亏”。
3. 持有成本：房子不是“养着玩”的
房子买回来，不是就扔在那儿不用管了。你还得付物业费、取暖费（北方）、房产税（未来可能普及）、房屋维修基金等。这些都是持续的支出，而且这些支出也不会因为房价不涨而免除。
物业费： 假设每月500元，一年就是6000元。
取暖费： 每年可能也有几千元。
杂七杂八的： 漏水了、墙皮掉了，你还得花钱修繕。
五年下来，这些持有成本加起来，又是一笔不小的开销，这钱是直接“沉没”成本。
4. 通货膨胀：钱的购买力在下降
就算你手里拿着现金，五年后这笔钱的购买力也会比现在弱一些。如果房价不涨，而通货膨胀率是2%（这算是比较温和的数字），那五年下来，你的钱就贬值了大约10%（近似计算）。
打个比方： 你现在手里有100万，5年后，这100万的购买力可能相当于现在的90万多。
如果房价不变，但你手里同样那100万，在5年后的实际价值就缩水了。
5. 交易成本：卖房子也要花钱
假设你五年后想卖掉这套房子，无论房价涨跌，你都可能需要支付一些交易费用，比如中介费、契税（如果满足一定条件可能减免，但不是绝对）、增值税（如果房产持有不满一定年限）等等。这些费用也是你的成本。
中介费： 卖房时，中介费一般是成交价的1%2%，一套200万的房子，中介费就是24万。
其他税费： 就算不多，也得几千上万。
这些钱，如果你的房子没涨，它们就直接从你的“本金”里扣除了。
所以，总结一下，如果未来五年房价“不涨不跌”，现在贷款买房，可能“亏”在哪儿？
亏在付出去的利息： 这笔钱是银行赚的，房子本身价值没变。
亏在错过的投资机会： 你本来可以把这些钱拿去增值。
亏在房子的持有和维护成本： 物业费、维修费等都是持续的支出。
亏在钱的购买力缩水： 通货膨胀悄悄地侵蚀你的财富。
亏在未来卖房的交易成本： 即使房子没跌，卖掉也要花钱。
那是不是就绝对不能买了？
这可不一定。咱们前面说了，房价“5年不涨不跌”是个理想化假设，现实生活中，房价涨跌受太多因素影响，很难预测。而且，买房这事儿，除了经济账，还有很多非经济因素。
居住需求： 如果你现在急需一套房子来住，不能租房，那为了解决居住问题，即使房价不涨，贷款买房也可能是必要的选择。这种情况下，安心住自己的房子，不用担心房东涨租金，带来的“稳定感”和“便利性”可能比那点利息和机会成本更重要。
家庭规划： 比如孩子上学需要学区房，或者家庭成员增加需要更大的空间。
心理感受： 有些人就是觉得有套自己的房子才心安，才算是在一个城市“扎根”。
未来的不确定性： 虽然我们假设了“不涨不跌”，但万一五年后房价反而涨了呢？到时候你想买房，可能又要面对更高的价格和更长的贷款周期。现在锁定一个价格，虽然可能当下“吃利息”，但至少避免了未来价格上涨的风险。
所以，这个问题的答案，很大程度上取决于你的“个人情况”和“优先级”。
如果你纯粹是想投资，把房子当一个纯粹的金融产品，并且你对未来房价的判断是“五年不涨不跌”，那从纯粹的经济收益角度来看，现在贷款买房确实不如把钱放在其他能产生收益的地方。
但如果你有刚性的居住需求，或者需要通过买房来实现家庭规划，那即使房价不涨，贷款买房也可能是一个值得考虑的选项，因为它满足了你更深层次的需求，而且将居住的“不确定性”（比如租金上涨、搬家等）转换成了确定的“负债”。
最后，别忘了，我们讨论的是“贷款”买房。如果你是全款买，那就只剩下持有成本、机会成本和通货膨胀的考量，风险会小很多。但贷款买房，利息永远是摆在那儿的成本。
总而言之，这就像一个硬币的两面。房价不涨，贷款买房的“隐性亏损”是存在的，而且不容忽视。但具体值不值得，还得看你手里那张硬币的另一面，也就是你买房的“真正目的”是什么。
网友意见
不然呢？
2022年1月首套房的平均年化利率是5.56%，每月就是0.4633%
假设首付30%，贷款70%，总房价为S，贷款30年。
以等额本息支付，你需要支付总房价74%的【利息】（贷款额的105.76%）
以等额本金支付，你需要支付总房价58.54%的【利息】（贷款额的83.63%）
强调一下，利息！！！
也就是说，你买一个100万的房子，首付30万，贷款70万、30年，光利息就要支付74万。你30年将要为这个房子实际付出174万。
如果一套100万的房子，在未来30年之内，没有达到174万，你就是亏的！
此外，还要考虑到，你的首付在这段时间里，损失的利息。
你的首付还有30万，哪怕只是存大额存单，也能给到3年10%（年化单利3.35%）的回报。
30年，可以存10次，吃10次复利，你的30万能变成77.81万，那47.81万是你这30年可以吃到的无风险利息……
所以持房成本就变成了47.81+174.03=221.84万。
相当于购买时，房价的2.22倍
也就是说，这套房子，在30年之内，不能翻2.22倍，你就是亏的。
所以，这个问题就出现在这里了：
从远期看，你认为中国一线、新一线城市的楼价，有没有可能在30年里翻倍呢？
从近期看，如果中国楼市还有少量的上涨空间，你能准确辨认出它，然后在高位卖出吗？
唔，评论区提到了居住价值，这个我确实考虑掉了，那咱们就考虑进来再看看。
房屋的居住价值市场衡量地很充分——就是房租。
中国的平均租售比小于1/600，我们姑且按1:600算，也就是年化2%。
租市价100万的房子，年租金2万。租市价200万的房子，年租金4万。
设房屋总价为S，那么持有房子的成本，=0.7S×5.56% +0.3S×3.35% - S×2%=2.492% S
所以，如果房价不涨，负大债持有房产，本身就是一件亏得不行的买卖
当然，房价不涨，租金是可能涨的。
那么什么时候持有房产是不亏的呢？—— 当房屋的房租年化收益提到4.5%以上（以当下的房贷利率和大额存单利率计）的时候。
就是，当一年的房租÷房价≥0.7×房贷平均利率+0.3×大额存单利率的时候，这个时候卖房至少是不亏的。
房子这个东西啊，承载了太多本不该它承载的属性……
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