有哪些事是买房之后才知道的？
比如，那个物业费，你当初买房的时候，售楼处肯定跟你说了，大概多少钱一平，你听了，觉得“嗯，好像还可以接受”。但等你真搬进去了，才发现这钱可不是白交的。首先，小区的绿化，那维护费用可不少吧？春夏秋冬，花草树木，都要人打理，不然ったら，小区一下就显得没那么有生机了。还有小区的公共设施，比如那个健身房，你以为是免费的？好多都包含在物业费里了。还有那个保安，一天24小时轮班，保障小区安全，这人工成本，你也得想想。再说了，电梯的维护，这可是个大头，每年都要检查保养，出了故障维修起来那更是天价。还有那个公共区域的清洁，楼道、走廊、地下室，这些都得有人打扫，不然ったら，脏乱差的，谁看了都糟心。你以为这些都是理所当然的？其实都是物业费在支撑着。而且，有时候你发现，这物业服务水平跟收的钱，好像也并不完全成正比，心里难免会嘀咕几句，但又没别的选择，只能硬着头皮交。
接着说那个房屋的维护和修缮。以前住租的房，墙皮掉了，水管漏了，一个电话打给房东，人家出钱出力。现在呢？这房子是你自己的了，自己家的“病”，自己治。小到水龙头滴水，你得自己花钱请师傅来修，或者自己动手。大到屋顶漏水，墙体开裂，这可就麻烦大了，动辄几万块的维修费，而且你得自己操心找工人、买材料。尤其是老房子，你买的时候可能没注意到，住了几年，各种小毛病就都出来了，到时候你才会体会到，什么叫“维护成本”。
还有那个装修的坑。你以为房子买来就能直接住？那是不可能的。除非是精装修，但即使是精装修，你可能也会觉得很多地方不顺心，想自己改改。如果是毛坯房，那简直就是个无底洞。设计费、材料费、人工费，一样一样地加进去，最后出来的总价，往往会让你怀疑人生。而且，你越是想把房子装修得好点，花钱的地方就越多。比如，那个环保材料，价格就比普通材料贵不少，但为了家人的健康，你咬咬牙也得买。还有一些进口的瓷砖、地板、卫浴，看起来是高档，但价格也是高得离谱。更别提那些定制的家具、电器，虽然看着漂亮实用，但价格也足以让你肉疼。而且，装修过程中还会有各种意想不到的开销，比如临时加的工程，材料损耗等等，最后超支那是家常便饭。
然后是那个房产税和相关的税费。虽然在国内，房产税还没全面普及，但你知道的，那一天迟早会到来。即使现在没有，一些地方已经开始试点。更别提你当初买房时交的那些契税、维修基金等等，这些都是一笔不小的开销。而且，如果你将来想把房子卖掉，那还有个税、增值税这些东西等着你。这些钱，都是你从口袋里掏出去的，而且是实实在在的钱。
还有一些隐形的支出，你平时可能根本想不到。比如，为了让家里更舒服，你会想着买各种家居用品：床单被套、窗帘、地毯、装饰品等等。你会想着买更好的电器，比如空气净化器、扫地机器人、烘干机，这些都是为了提高生活品质，但也是实实在在的花销。还有，你可能会为了方便，办一张小区的停车卡，或者租一个停车位，这又是一笔固定支出。如果你住在一些环境优美的城市，你可能还会想着给家里种点花草绿植，打理它们也需要买肥料、工具等等。
最重要的是，你会突然发现，你有了“根”，有了“牵挂”。以前租房，说走就走，顶多就是搬个家。现在有了自己的房子，你就有了归属感，但同时，你也背负了更多的责任。你会更在意小区的环境，会关心小区的管理，你会想着如何把这个小家打理得更好。这是一种幸福感，但也是一种沉甸甸的责任。
所以啊，买了房，才知道，这日子，才真正地开始“接地气”了。以前是别人的房子，现在是自己的家，虽然花了不少钱，但那种踏实感，那种 belonging，也是以前租房的时候体会不到的。只是，这钱袋子，也真的是越来越瘪了。
网友意见
按这个去看房，起码可以避免90%以上的坑。4年地产研究，看了全国各地不下500个楼盘，也买了一套自己的二手房，就按照购买流程，来聊一下买新房和二手房各个环节都需要注意哪些点吧
一、新房
Step 1. 进售楼处
1. 大部分情况下自己去售楼处和中介带去售楼处，房子价格是一样的，想更便宜可以薅羊毛要求中介返点
走中介算是团购价这个都是中介的说辞，正规开发商每套房子系统里都是有底价的，这个和是不是中介成交没有关系
报给你的表价和底价之间有固定的点位，握在销售和他的领导手里，一般客户除了关系户的点位之外，其他谈一谈都能拿得到。
想要更便宜，可以和中介去谈，分他的佣金（一般有1-5%不等），中介为了成交你这单多少都能让一点。
2. 在售楼处看清五证，确保不是无证销售
国家规定每个售楼处都公示五本证书，取得这五证才能进行商品房的预售。
去看房的时候可以先在售楼处找找，起码保证不是无证销售（管的松的地方真的会有这样的），不然到时候连贷款都办不下来
PS: 五证指的是《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》和《预售许可证》
Step 2. 区位图&沙盘区：
3. 不要相信区域图，看完房自己去周边转一转。
区域沙盘图一般都是将自己项目放在宇宙中心，同时缩短和所有配套之间的距离
要是跟中介去看房，他们也会专门开车带你绕界面最好，或者看起来最近的一条路
建议还是打开手机实测一下，最好自己亲自走一走，说不定周边什么高架、农田、高压线一片一片的
4. 如果项目沙盘图上有水晶体，问清楚是干嘛的。就是下图这种透明的小方块，一般可能是自己小区前期已经卖掉的，或者周围别的小区，问清楚或者干脆实地去看看，也许你会发现，你的视野并没有沙盘上展示的那么开阔，甚至直接扎在一群楼里
5. 不是听信销售说，有洋房或者别墅的小区就是高端小区，一样的容积率可能纯小高层社区更加舒适。容积率=总建筑面积/总用地面积，一般拿到一块地，开发商会把容积率做满，也就是在这块地上能盖多少平米的房子是一定的，而洋房或者别墅肯定是比高层的单价高的
所以会有不少开发商采取拉高排低的方法来增加利润，其实，就是牺牲高层的居住品质来保洋房的价值。这样的小区住起来未必比都是高层舒适，尤其当你是被牺牲的那一批的时候，像下面这样
Step 3. 户型图：
6. 看户型图最好要平面图来看，不然你根本不知道窗外是什么。你以为的户型是这样的，南北都有窗，采光通风都不错
实际上在平面中他是这样的
北侧外面对着连廊，隐私、采光和通风都受影响
除此以外，有些情况下你们家的洗手间会对着邻居家的，离得很近，或者有一扇窗子是凹进去在楼里的，根本采不到光，还有可能厨房的窗外被电梯的楼体挡的严严实实
所以一定要看平面图！
7. 正南，东南朝向最佳，对于北半球，尤其是北纬23°26'以北（也就是我国的北方）居民来说，南向为采光面，太阳东升西落，但始终是在偏南的方向，因此最好是选择朝南的户型
东西向的话只有上午或者下午半天的光照，纯北那就彻底见不到阳光了。
不过在重庆这些常年起雾的地方，朝向貌似也没有那么重要（欢迎大家探讨哈）
8. 没有尺寸的户型图都是耍流氓
如果本身图上没有尺寸让销售帮你标注，面宽，就是户型图横向的尺寸，是决定你整个房间采光的重要因素
然后各个空间的具体尺寸，可以对比下面常用的家具尺寸来看，提前规划好，别不信，有的房间真可能连张床都放不进。后面有机会单独写一篇户型分析的
具体户型分析可以参考这篇：
9. 看清户型图上的承重墙和非承重墙，方便后面改造。户内的墙体是分承重和非承重的，看线条颜色或者粗细，像下面这种全黑的，一般细一点的线条代表非承重墙
这种有黑有白的，白色的墙就是非承重墙。
非承重墙装修的时候是可以砸掉的，看房的时候跟销售问清楚，提前规划怎么改造
10. 阳台有的是半赠送，有的不送，开敞阳台后面需要封起来。
根据不同地方要求，阳台在有些地方是要求全包的，阳台就都算在产权面积内
有些地方是开放式带栏杆的，面积只算一半，另一半赠送，后期交房的时候由物业或者业主自己自行改造封上
Step 4. 样板间：
11. 很多样板间为了显得房间大，家具会做小。
尤其是小户型，开发商会定制比正常尺寸小一点的床或者桌子
有些小到实在看不下去的，就展示为书房，看房的时候注意分辨，甚至可以带个尺子
12. 精装房一般都会高报装修标准
并且花大价钱把样板间装的很好，但为了避免后期客诉风险，会在所有与实际装标不符的地方贴上“非交付标准”的标签
看房时几个点问到大概就知道实际装标好不好，① 有没有精装三大件：地暖、新风、中央空调；② 墙纸贴不贴、电视背景墙做不做；③ 卫浴厨具什么品牌
一般最便宜的简装：乳胶漆墙面，没有三大件，卫浴一般品牌，复合地板，成本大概在500元/㎡左右，自己可以算算差了多少
13. 售楼处报的层高一般是包含上下楼板的，一般净层高需要扣除10-20cm,如果装了中央空调或者地暖，还得再扣掉20-30cm
Step 5. 算价&购买：
14. 楼盘首开的价格一般比较划算，但要是限价的项目，建议买后面的批次。
项目为了首开成功，一般会选择以性价比高的价格入市，低开高走，但因为首开要抢供货节点，盖得比较快，品质出问题的概率会相对大（一般情况下，非绝对）。
15. 算不算公摊面积，价格其实都一样，只是买的时候心里舒服点。
现在大部分地方房价是加上公摊，按照建筑面积来算的，若推行套内面积并不能真的降房价，开发商会把价格换算加进去，总价一样不吃亏。
16. 大家都喜欢的楼层，价格一定贵。
一般首开定价的时候，会先摸排一下客户意向，想选的人越多的楼层，开发商自然定价更高
定价呈现梭形，中间贵两头便宜。洋房一般次顶层价格最高，高层及小高层以中间或者中上楼层最高，依次向上下递减。
顶底层、4层、14层、18层这种有些客户会忌讳的楼层还会跳减，还有些地方有“七上八下”的说法，8层也要折价。
17. 想看楼盘卖得好不好，什么价格，可以去本地的房管局网站查楼盘备案套数和价格
搜索××网上房地产（很多地方会公布，但也有不公布数据的地方），点进去查看楼盘备案，那个是最真实的成交套数和价格，别听信销售告诉你，房子没剩多少了，再不来就买不到了这种说辞
以下以南通海门举例，如图
19. 有条件的最好使用公积金贷款或者组合贷，利率低，但要珍惜自己首贷的资格。
很多公司公积金交的很高，甚至顶格交到了12%，有这个条件一定要好好利用。
一般5年以上商贷利率都在4.85%以上，上海苏州首套基本在5.5%左右，公积金贷款利率只要3.25%，一套房子利息可以省不少钱
关于贷款额度，几个一线城市一般一个人最多贷到50-60万，有补充账户的可以多贷10万。
对于大多数城市，每个人都有2次公积金贷款的机会；第一次首付3成，第二次5成，但第 2 次使用之前，需要先把之前的贷款还清。所以要是第一套房款不多，建议省下公积金首套额度，好钢用在刀刃上
另外因为公积金放款要求比商贷高，很多楼盘不想客户用公积金贷款，就不提这事，有这个贷款条件的要多留个心眼主动问
其他：
20. 最好买开发商和物业是一家母公司的楼盘，否则后期楼盘有了问题，物业会推诿给开发商建造施工上，但那时候开发商已经卖完走人了，问题根本得不到解决
21. 公寓、商铺等商业性质的物业，水电、物业费和转手的税费都贵。这些物业的水电都是商水商电，比民水民电贵出70%上下（以北京来算，不同城市可能情况不同），且大部分公寓无法通燃气，转手时税费也比住宅贵很多。
二手房：
Step 1. 看房
22. 很多房源在APP上看不到，定好想买的区域后最好加几个本地中介，才能看到内部的房源。
自从很多地方出了二手房核验价后，很多价格超出核验价的房源，房东又不肯降价就没法挂在网站上，就握在中介手里
买之前先看好几个区域，然后线下去门店里问，网上一套没有的小区可能有几十套房源在售的
23. 实地去看的时候别只听中介的，和小区居民聊一聊。
住户是最了解房子好坏的，二手房和新房的区别就是所见即所得
去看房的时候可以先跟中介去看看房子内部情况，然后隔天自己去小区逛一逛，聊一下周边学区、配套、交通、买菜逛街在哪里、门口堵不堵车、物业服务怎么样、房屋质量有没有硬性问题、住下来还有什么其他问题，这些都是中介不清楚，只有切身住在里面的人才知道的问题，而这些问题最能影响你住进去的生活质量。
24. 装修不重要，地段和户型是最重要的。
很多房子会因为里面装修老旧就卖不上价格，甚至不好出手，这就是捡漏的时候了。
因为装修是可以通过后期改造的，比如同一个小区里的一间很久没人住的房子，因为卖相不好比其他类似房源便宜了30万，但是其实只要投入10万来装修就可以拉平，投资回报比就是200%。
所以看房的时候，多关注地段和户型这种后期无法改变的因素。
25. 看房，尤其是顶底房，选对时间带着温度计和湿度计去。
很多人会说顶底最好不要买，但有时在预算有限的情况下还是得看。
一般顶底会遇到的问题有以下几个：① 冬天太冷，夏天太热；② 一楼太潮湿；③ 一楼采光不好；④ 有噪音和安全问题；⑤ 隐私问题；
要看这些问题影响到底有多大，选好时间，比如在上下班和晚上的时候，看看小区人最多的时候噪音和隐私怎么样，晚上会不会安静下来，房子隔音到什么程度；
在早上或晚上带着温湿度计（类似下面这样的），看看最冷的时候跟外面温差有多大，潮湿程度怎么样
毕竟是关系到大几十万几百万的交易，再谨慎也是不为过的
Step 2. 购买及过户
26. 受二手房核验价影响，买二手房首付比例要提高很多。
举个例子，一套500万的房子，核验的价格是300万，假设是首套购买贷款7成，银行只能按照300万的7成贷给你，即210万
但实际与卖家商议的成交价为500万，所以需要支付的首付即为500-210=290万，整整多了140万。So，提前做好钱包和心理上的准备
27. 不要只看房价，税算下来可能会贵很多。
二手房的税真的会差很多，以下是二手房几个主要要交的税费计费规则
可以看出卖家购入房子满不满五年，房子是不是普通住宅这两个因素都会极大影响税的收取，另外还有一些特殊的如遗产继承，赠与等特殊情况，都是会影响税的收取的。
在实际交易中不管是卖方应该交的税还是买方应该交的税，最后大概率都是会以各种形式转嫁到买方身上，所以提前了解很有必要。
28. 买之后要明确约定办理过户的时间，过户前要确保房子没有挂户口
买卖双方要一块到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，如果里面仍有户口，要求卖方尽快迁出，要是拒绝办理，可追究其违约责任。
29. 收房时要盘点清内部的家具和设备，确保费用结算清楚。
二手房因为都是使用过的，二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的
所以在签订房屋买卖合同时，就要把房屋内部有哪些东西，什么成色，是否能使用写清楚，收房的时候中介会给一张验收单对照签字。
另外就是房屋内的水费电费燃气费，确保没有欠费。
码字不易，大家要是觉得有用，点小三角分享给更多需要的人~
暂时想到这些，后面有问题的或者想知道可以在评论里留言交流，再补充修改啦~
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