如何看待青岛融创维多利亚湾六期得房率仅为 50% ，除去公摊后面积少一半？
青岛融创维多利亚湾六期得房率仅为50%的现象，确实让人颇感不解，也引发了购房者广泛的讨论和质疑。简单来说，得房率50%意味着你购买的房屋，最终实际使用面积（也就是俗称的“净面积”）只有你所支付房款所对应的总建筑面积的一半。剩下的那一半，都被计算为“公摊面积”。
为什么会有这么高的公摊？
为了理解这个问题，我们首先需要弄清楚什么是“公摊面积”以及它是如何构成的。
公摊面积的构成： 公摊面积是指由整栋楼的业主共同分摊的公共区域的建筑面积。这包括但不限于：
大堂和门厅： 进出小区和楼栋需要经过的大堂、门厅，以及可能配备的接待台、休憩区等。
楼道和走廊： 连接各个户门的楼梯间、电梯厅、楼梯间、走廊等。
设备平台和管道井： 供水、供电、燃气、通讯、消防等设备以及管道所占用的空间。
物业服务用房： 如值班室、消防控制室、电房、水泵房、配电室等。
公共卫生间、储藏室等： 如果有的话。
部分地下空间： 如地下车库的非车位公共区域（例如通道、设备间等），虽然地下车库大部分是按面积收费，但其公共部分也会计入公摊。
公摊率的影响因素： 公摊率的高低，受到多种因素影响：
楼盘的定位和档次： 高端楼盘为了提升居住品质和舒适度，往往会设置更宽敞、更豪华的公共区域，例如更气派的大堂、更宽阔的楼道、更多的公共活动空间等，这自然会拉高公摊。
楼栋的设计和结构： 楼栋的形状（如长条形、蝶形、板式、点式）、电梯数量和位置、楼梯间设置（单跑、双跑、消防楼梯）、是否有中庭、是否有多个出入口等，都会影响公摊。例如，点式住宅（楼栋中间有核心筒，四个方向都有户门）通常比板式住宅（楼栋两边有户门）公摊要高。
物业管理需求： 楼盘的物业管理公司设有的办公区域、设备用房等也会计入公摊。
消防和安全要求： 消防通道、消防电梯等安全设施的设计也会占用一定的公共面积。
建筑规范和技术标准： 国家和地方的建筑规范对一些公共区域的设置有最低要求。
为什么50%的得房率被认为是“低”？
在传统的购房观念中，或者在很多其他楼盘的实际情况中，50%的得房率确实算得上是比较低的水平。通常情况下，一个设计合理、普通档次的住宅项目，得房率可能在75%85%之间，甚至更高。一些高端项目，如果公共区域设计非常奢华，得房率也可能在70%75%左右。
青岛融创维多利亚湾六期具体是怎么回事？
要具体评价维多利亚湾六期的得房率，需要深入了解其楼盘的具体设计和配套。结合一些公开信息和购房者的反馈，可能存在以下几种情况：
1. 超高标准的公共区域设计： 融创作为一家知名房企，其维多利亚湾系列通常定位较高，可能会在公共区域的投入上超出普通项目的标准。例如：
超大、豪华的大堂： 许多高端楼盘会设置挑高、宽敞、装修豪华的大堂，配备大堂吧、会客区、艺术品陈设等，这会显著增加公摊。
多部高速电梯： 为了减少业主等待时间，特别是高层住宅，可能会配备多部高速电梯，电梯井道本身就会占用不少面积，而且电梯厅的面积也会更大。
宽敞的楼道和多样的公共空间： 楼栋内的公共走廊、电梯厅可能会设计得更加宽敞，甚至可能包含一些小型公共活动区、观景区等。
高品质的物业管理用房： 优质的物业服务通常需要更多的配套设施，这些设施占用的面积也会计入公摊。
2. 特殊的楼栋结构或户型设计：
点式或多核心筒设计： 如果楼栋采用点式设计，每个方向都有户门，这种结构本身的公摊就比板式高。
户型面积偏小： 如果开发商主推的户型面积本身就比较小，即使公摊率在正常范围内，但绝对公摊面积在总建筑面积中的比例也会显得比较高。例如，一个70平米的总建筑面积，如果公摊20平米（公摊率约28.5%），得房率约71.5%，而一个90平米的总建筑面积，如果公摊30平米（公摊率约33.3%），得房率约66.7%。但如果一个户型原本设计就小，比如只有60平米的套内面积，加上30平米的公摊，总建筑面积90平米，得房率仅66.7%。到了六期，如果设计上为了提升某些方面，公摊再往上抬，得房率50%并非不可能。
3. 地下空间的公摊计算方式： 有些项目会将部分地下空间的公共区域（如地下车库的通道、消防通道、设备间等）计入地上住宅的公摊。虽然这在法律上可能存在一些争议，但如果这种计算方式被采用，也可能推高得房率。
4. 市场竞争和产品差异化策略： 在一些竞争激烈的市场，开发商可能会通过提升公共区域的品质来作为产品的卖点，吸引一部分追求居住品质的客户。即使这意味着牺牲一部分得房率，但如果产品能够成功卖出去，并且价格能够支撑，那么开发商也会这样做。
购房者应该如何看待？
充分了解，理性判断： 面对50%的得房率，购房者不能一概而论地认为“不好”。关键在于理解这50%的“少”去了哪里。是去了真正提升居住品质的公共区域，还是不必要的浪费？
关注套内实际使用面积： 购房合同上一般会标明建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。最直观的感受是套内实际使用面积。对于同样总价的房子，得房率越低，意味着套内实际使用面积越少，这直接影响到实际居住的舒适度。
比较同类产品： 应该多看同区域、同档次、同类型楼盘的得房率，进行横向对比。如果其他同类项目得房率普遍在70%以上，那么维多利亚湾六期50%的得房率就显得非常突出，需要仔细审视其公摊构成。
实地考察，量化感受： 亲自去样板间和楼栋现场感受。看看大堂是否真的如此奢华，楼道是否真的如此宽敞，电梯厅是否需要这么大的面积。有时候，一些设计看起来“高大上”，但实际上可能并不符合实际需求，反而挤占了居住空间。
关注合同细节： 仔细阅读购房合同中关于建筑面积、套内建筑面积和公摊面积的约定，以及公摊面积的计算方法。如果对公摊面积有疑问，可以要求开发商提供详细的计算依据。
政策法规的限制： 虽然有一些关于公摊的讨论和规范，但目前很多关于公摊的计算和披露方式仍然是由开发商主导。理解相关政策法规，有助于维护自身权益。
总结来说，青岛融创维多利亚湾六期得房率仅为50%的现象，本身并不代表绝对的“劣质”，但它确实是一个非常显著的数字，暗示着其公摊面积的比例极高。 购房者需要具备辨别能力，深入了解其公摊构成的合理性，并将其与自己的居住需求和预算进行匹配，最终做出明智的决策。如果高得房率是因为牺牲了居住的“内涵”而换来的“面子”，那对购房者来说，可能是得不偿失的。反之，如果高公摊确实带来了显著的、用户体验大幅提升的公共区域，并且总价也是合理的，那么这个情况也需要具体分析。
为什么会有这么高的公摊？
为了理解这个问题，我们首先需要弄清楚什么是“公摊面积”以及它是如何构成的。
公摊面积的构成： 公摊面积是指由整栋楼的业主共同分摊的公共区域的建筑面积。这包括但不限于：
大堂和门厅： 进出小区和楼栋需要经过的大堂、门厅，以及可能配备的接待台、休憩区等。
楼道和走廊： 连接各个户门的楼梯间、电梯厅、楼梯间、走廊等。
设备平台和管道井： 供水、供电、燃气、通讯、消防等设备以及管道所占用的空间。
物业服务用房： 如值班室、消防控制室、电房、水泵房、配电室等。
公共卫生间、储藏室等： 如果有的话。
部分地下空间： 如地下车库的非车位公共区域（例如通道、设备间等），虽然地下车库大部分是按面积收费，但其公共部分也会计入公摊。
公摊率的影响因素： 公摊率的高低，受到多种因素影响：
楼盘的定位和档次： 高端楼盘为了提升居住品质和舒适度，往往会设置更宽敞、更豪华的公共区域，例如更气派的大堂、更宽阔的楼道、更多的公共活动空间等，这自然会拉高公摊。
楼栋的设计和结构： 楼栋的形状（如长条形、蝶形、板式、点式）、电梯数量和位置、楼梯间设置（单跑、双跑、消防楼梯）、是否有中庭、是否有多个出入口等，都会影响公摊。例如，点式住宅（楼栋中间有核心筒，四个方向都有户门）通常比板式住宅（楼栋两边有户门）公摊要高。
物业管理需求： 楼盘的物业管理公司设有的办公区域、设备用房等也会计入公摊。
消防和安全要求： 消防通道、消防电梯等安全设施的设计也会占用一定的公共面积。
建筑规范和技术标准： 国家和地方的建筑规范对一些公共区域的设置有最低要求。
为什么50%的得房率被认为是“低”？
在传统的购房观念中，或者在很多其他楼盘的实际情况中，50%的得房率确实算得上是比较低的水平。通常情况下，一个设计合理、普通档次的住宅项目，得房率可能在75%85%之间，甚至更高。一些高端项目，如果公共区域设计非常奢华，得房率也可能在70%75%左右。
青岛融创维多利亚湾六期具体是怎么回事？
要具体评价维多利亚湾六期的得房率，需要深入了解其楼盘的具体设计和配套。结合一些公开信息和购房者的反馈，可能存在以下几种情况：
1. 超高标准的公共区域设计： 融创作为一家知名房企，其维多利亚湾系列通常定位较高，可能会在公共区域的投入上超出普通项目的标准。例如：
超大、豪华的大堂： 许多高端楼盘会设置挑高、宽敞、装修豪华的大堂，配备大堂吧、会客区、艺术品陈设等，这会显著增加公摊。
多部高速电梯： 为了减少业主等待时间，特别是高层住宅，可能会配备多部高速电梯，电梯井道本身就会占用不少面积，而且电梯厅的面积也会更大。
宽敞的楼道和多样的公共空间： 楼栋内的公共走廊、电梯厅可能会设计得更加宽敞，甚至可能包含一些小型公共活动区、观景区等。
高品质的物业管理用房： 优质的物业服务通常需要更多的配套设施，这些设施占用的面积也会计入公摊。
2. 特殊的楼栋结构或户型设计：
点式或多核心筒设计： 如果楼栋采用点式设计，每个方向都有户门，这种结构本身的公摊就比板式高。
户型面积偏小： 如果开发商主推的户型面积本身就比较小，即使公摊率在正常范围内，但绝对公摊面积在总建筑面积中的比例也会显得比较高。例如，一个70平米的总建筑面积，如果公摊20平米（公摊率约28.5%），得房率约71.5%，而一个90平米的总建筑面积，如果公摊30平米（公摊率约33.3%），得房率约66.7%。但如果一个户型原本设计就小，比如只有60平米的套内面积，加上30平米的公摊，总建筑面积90平米，得房率仅66.7%。到了六期，如果设计上为了提升某些方面，公摊再往上抬，得房率50%并非不可能。
3. 地下空间的公摊计算方式： 有些项目会将部分地下空间的公共区域（如地下车库的通道、消防通道、设备间等）计入地上住宅的公摊。虽然这在法律上可能存在一些争议，但如果这种计算方式被采用，也可能推高得房率。
4. 市场竞争和产品差异化策略： 在一些竞争激烈的市场，开发商可能会通过提升公共区域的品质来作为产品的卖点，吸引一部分追求居住品质的客户。即使这意味着牺牲一部分得房率，但如果产品能够成功卖出去，并且价格能够支撑，那么开发商也会这样做。
购房者应该如何看待？
充分了解，理性判断： 面对50%的得房率，购房者不能一概而论地认为“不好”。关键在于理解这50%的“少”去了哪里。是去了真正提升居住品质的公共区域，还是不必要的浪费？
关注套内实际使用面积： 购房合同上一般会标明建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。最直观的感受是套内实际使用面积。对于同样总价的房子，得房率越低，意味着套内实际使用面积越少，这直接影响到实际居住的舒适度。
比较同类产品： 应该多看同区域、同档次、同类型楼盘的得房率，进行横向对比。如果其他同类项目得房率普遍在70%以上，那么维多利亚湾六期50%的得房率就显得非常突出，需要仔细审视其公摊构成。
实地考察，量化感受： 亲自去样板间和楼栋现场感受。看看大堂是否真的如此奢华，楼道是否真的如此宽敞，电梯厅是否需要这么大的面积。有时候，一些设计看起来“高大上”，但实际上可能并不符合实际需求，反而挤占了居住空间。
关注合同细节： 仔细阅读购房合同中关于建筑面积、套内建筑面积和公摊面积的约定，以及公摊面积的计算方法。如果对公摊面积有疑问，可以要求开发商提供详细的计算依据。
政策法规的限制： 虽然有一些关于公摊的讨论和规范，但目前很多关于公摊的计算和披露方式仍然是由开发商主导。理解相关政策法规，有助于维护自身权益。
总结来说，青岛融创维多利亚湾六期得房率仅为50%的现象，本身并不代表绝对的“劣质”，但它确实是一个非常显著的数字，暗示着其公摊面积的比例极高。 购房者需要具备辨别能力，深入了解其公摊构成的合理性，并将其与自己的居住需求和预算进行匹配，最终做出明智的决策。如果高得房率是因为牺牲了居住的“内涵”而换来的“面子”，那对购房者来说，可能是得不偿失的。反之，如果高公摊确实带来了显著的、用户体验大幅提升的公共区域，并且总价也是合理的，那么这个情况也需要具体分析。
网友意见
中国的60平＞美国70平
因为中国的60平＋上公摊是120平。
双赢
我这是一篇基于现实的买房防坑贴！
纵观资料，也是苦笑，非常无奈。
看了各方信息，我只能说，
这一波业主根本就不合法。。。。
一、维多利亚湾属于超高层建筑，《建规》明确规定，超高层建筑墙体厚度截面积50%要归入公摊面积（言下之意就是另50%不归入公摊，按套内面积计算）。
二、根据《建规》规定，超高层建筑剪力墙厚度最低200mm，而维多利亚湾小区建筑主体高度达到200米以上，部分墙体厚度依据规定要高达600mm。所以大量墙体截面积，依法算入套内面积。
三、业主与开发商签订的购房合同明确写明，公摊面积为30%左右，而墙体截面积50%可以计入套内面积，实际得房率50%根本就合情合理，也肯定经过精确计算。所以开发商合法。。。。业主违法闹事，自以为是，扰乱正常社会秩序，依法属于寻衅滋事，目前没听说拘留，已经是法有所漏，网开一面。
四、第一层防火墙:合同白纸黑字，签字画押。但业主如果有疑问可以与当时的销售公司联系，他们涉及虚假宣传，但销售公司并没有与开发商签订销售宣传合同（大概率），本来就是违法宣传。开发商和业主一样，还在满世界找他们维权呢。
五、很多销售公司在房屋卖出后就解散了，您认识注册法人吗？好像这个销售公司是连注册法人都没有的黑公司，开发商也是受害者哦。
您要只认识当时卖房的小李小刘，那有什么用呢？找得到他们有什么用？他们只是刚毕业的女大生，说不定还被克扣了几个月薪水，和你一起找呢。。。（民生节目总曝光他们，然后打的头破血流，只是让本就合法的开发商的合法性进一步加强，底层互害，利维上得）
六、第二层防火墙:如果起诉，请与开发商签约律师事务所联系。另外提醒，开发商在法律上绝对绝对站得住，在法律概念上去找开发商瑕疵，期望绝对是负数，律师费那么高，从来不是白给的。
。。。。。分割线。。。。。。
一、只能说，哪个杀千刀的这么聪明绝顶，发明了公摊面积，席卷陆港。
二、好的专业律师在哪怕非完全法治环境下，也很有价值，虽然一般人请不起。
三、这根本不是官商勾结、贪污腐败,不要一批判就进入思维定式。 这明明就是一个法制环境下的合法交易。
我们当然要批判立法、司法、行政三权分立的虚伪体制，但我们只关心行政、司法是不是以权谋私，其实是一种抓大放小。民众总关心高考是不是有贪官污吏以权谋私这种小概率事件，那当然对，但其实是聚焦小不公放过真不公。高考的省籍歧视是这么明显的、法定的、行之有年的不公不义就被忽略了。。。。在这个案子里，民意和知乎er的回答都关注实际得房率太低，但公摊面积的计算方法不变，或公摊面积不取消，这种纯粹给人诈骗空间的合法概念，就被忽略了。。。。这是一个道理。
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