能否预测一下未来五年(2022—2026)的房价走势？
首先，咱们得明白，房价从来不是一个简单的“涨”或“跌”就能概括的。它受到宏观经济大环境、政策导向、市场供需关系、甚至一些我们难以预料的“黑天鹅”事件的影响。
一、 宏观经济的“底座”：
未来五年，中国经济的整体发展速度是关键。虽然经历了前几年的挑战，但国家一直在努力寻求新的增长点，比如科技创新、绿色发展等等。如果经济能够保持一个稳健的增长势头，居民收入水平有实际的提升，那么大家购买力自然会增强，对房地产市场的支撑也会更强。但如果经济增长不如预期，或者出现了新的下行压力，那么房价想要大幅上涨，恐怕就难了。
二、 政策的“指挥棒”：
我们国家的房地产政策一直被视为“指挥棒”。“房住不炒”这个大方向，在未来几年估计是不会变的。这意味着政策的重点会持续放在“稳”字上，既要防止房价过快上涨导致泡沫，也要避免房价暴跌引发系统性风险。
供给端： 可能会继续推进保障性住房和租赁住房的建设，尤其是在人口流入的大城市，这能在一定程度上缓解核心区域的住房供应压力，对冲部分商品房的涨价预期。
需求端： 可能会在适度刺激合理的购房需求上做文章，比如优化一些限购限贷政策（但幅度会比较谨慎），以及可能在一些地区推出人才购房补贴、降低首付比例等措施，但这些政策很可能是有针对性、区域性的，而非全国一盘棋。
金融方面： 房贷利率的走向，以及银行对房地产行业的信贷政策，也会直接影响购房成本和意愿。在整体防范金融风险的背景下，过于宽松的信贷环境不太可能出现，但也不会“一刀切”地收紧。
三、 市场供需的“博弈”：
供给： 过去几年，一些房企的资金链问题导致新房供应量有所波动。但随着政策对房企融资的支持和一些优质房企的稳健经营，新房供应应该会逐渐恢复到一个相对稳定的水平。然而，二手房市场的活跃度，特别是老旧小区的去化速度，也同样重要。
需求： 城镇化进程仍在继续，但速度可能较以往放缓。一二线城市以及部分强三线城市的吸引力依然很强，这些地方的人口流入会支撑当地的住房需求。但一些人口流出或经济发展相对滞后的城市，可能面临更大的去库存压力。
结构性分化： 这是未来房价走势的一个重要特征。一线城市和核心二线城市的优质地段，由于其稀缺性和持续的人口流入，房价可能依然具有一定的韧性，甚至在部分节点上有所上行。但其他城市，尤其是那些人口吸引力不强、产业支撑不足的城市，房价则可能面临更大的调整压力，甚至下跌。
四、 影响房价的其他“变量”：
利率政策： 如果未来几年全球主要经济体为了应对潜在的经济下行，选择降息，那么国内房贷利率也有可能随之下调，这会降低购房成本，对房价有一定支撑。反之，如果为了抗通胀而加息，则会产生负面影响。
通货膨胀： 如果未来出现比较明显的通货膨胀，而房地产作为一种资产，可能会吸引一部分资金流入，起到一定的保值作用。
人口结构变化： 随着老龄化加剧和生育率下降，长期来看，住房总需求可能会受到影响，但短期内，尤其是在核心城市，年轻人口的聚集依然是主要矛盾。
“黑天鹅”事件： 任何重大的地缘政治冲突、金融危机、疫情反复等难以预料的事件，都可能对房地产市场产生剧烈的影响，这些我们无法提前预测。
综合来看，未来五年（20222026），我们大概率会看到一个“分化”和“趋稳”的楼市。
“分化”： 区域之间、城市之间、甚至城市内部不同地段的房价走势，会呈现出越来越明显的差异。核心城市、优质地段的房子依然是稀缺资源，抗跌性更强，甚至有小幅上涨的空间。而非核心城市、老旧区域则可能面临价格的调整。
“趋稳”： 全体房价大幅上涨的时代可能已经过去。政策的基调是“稳”，市场的逻辑也趋于理性。除非出现重大的经济过热或金融风险，否则不太可能出现整体的“大涨”。同时，房地产市场经历了一轮调整后，也可能进入一个相对平稳的发展期，市场参与者会更加关注房屋本身的居住价值和资产的长期增值潜力。
给普通人的建议：
与其纠结于房价的短期波动，不如更多地关注以下几点：
1. 自己的实际需求： 购房是为了自住，还是投资？您的家庭情况、工作稳定性、未来规划如何？
2. 城市的长期发展潜力： 您所在的城市，或者您打算购房的城市，是否有持续的产业发展、人口吸引力？
3. 房产本身的价值： 房子的地段、配套、品质如何？它是否能够满足您的居住需求，并且有相对稳定的保值增值能力？
4. 财务状况： 确保您有稳健的收入来源和充足的首付款，并且能够承受未来的还贷压力。
总而言之，未来五年的房价，很可能是一个“磨合期”，市场会更加理性，政策会更加精细，机会与挑战并存。大家在做购房决定时，务必保持冷静，多做功课，结合自身情况，做出最适合自己的选择。
网友意见
问走势，我就直接上图了。
基本这是从结构角度来说，最好的走势，只要房价维持在第三个区间宽幅震荡，就是高位横盘，就是软着陆，也就是所谓的杀时间，上下50％的空间是没有系统性风险的，不会大面积传导银行。（银行只用管房企就行了）
几乎所有其余走势，都只会更惨烈，是几乎所有。当然这个时间是24还是25，26还有待商榷，我说了也不算，同时我也认为谁说了都不算（就算决策者我觉得也不行，因为他无法确定几年后各种环境下还能执行自己的意志）。财政政策，货币政策，外部经济环境都会延长或缩短走势，但结构本身是不会变的。
再就是看图就能发现，想房地产真正走到M2以下，即回到06年之前的那种被低估的“便宜”，至少得2030年以后。
很多人问为什么是宽幅震荡，不是窄幅震荡，窄幅震荡更接近于大众心理中的横盘，但是窄幅震荡的结局就是缩量，缩量只会进一步拖死房地产相关上下游，而宽幅震荡则会不规则放量，放量才有换手，换手才能保证行业发展，也才有新的行情。
至于别的问题，在这两个帖子里面。
对走势结构本身有异议的来这个帖子
其余的问题都在这几个帖子
国内市场没什么走势可言，国家想怎么玩儿就怎么玩儿。教培行业一个几百万就业的增长点说掐死就掐死了，有个屁市场，有个屁走势。只要你没接触到决策层，中国市场就是大乐透。
房价这事，再多人看空也无用，因为有政策甚至政权托底。
所以抓住最近这个调整窗口期吧。过后估计想买人家还不卖了。
未来多半是走国有房企经营租赁了。本质上就是用国家的钱兼并房企。然后搞垄断定价，或者把大量空置房屋完全闲置封存，甚至炸掉。剩下来维持一个逐年房租稳步上涨的僵尸房地产市场。
什么个僵尸法呢？就是买不到，租金贵，卖不掉，租不出的僵尸围城式房地产市场。
房地产是支柱产业。国企并购，也算是回归到国有资本处于支配地位了。那些想靠忍一忍，赚不了民营房企钱的，就去占以后国营房企便宜的。国营的东西都是讲资格的。先看看自己够不够资格吧。
公务事业单位的大约是可以的，其余还是早点醒醒，别听空军十几年如一日的画大饼了。
————
贴一个我自己之前写的未来房价维稳政策工具
1.放开多套房持有，降低利息与首付比例，降低持有成本。
2.鼓励房地产合并，打造垄断寡头，争取垄断定价权。
3.严格户籍制度 只允许买房落户，并且严格落实就近上学，就近就医原则。这样学区房，医院房一下子就起来了。当然，更逆天的操作是只允许新房落户，二手房失去落户资格。配套措施是师资轮换，始终保证将优秀师资轮换到5年房龄以内的新建房社区就行了。
4.房龄超过30年的一律拆迁。拆密集住宅建宽松大别墅。拆迁成本其实很好解决，拆中心赔郊外，另外再来个评估减值就行了。拆五平赔的钱买一平就差不多了。
5.给予符合规定的首套房，或者高科技人员更多购房优惠，让他们去把价格拉起来。让更多不符合规定的给高价买单。
6.提高租赁门槛，严格限制群租房，最好规定单个租客人均居住面积不得低于20平或者30平。规定老破旧房屋消防不达标不得进入租房市场。
………
未来房价助涨的政策工具是无穷无尽的。想靠空军嘴巴喊，一万年也别想把房价喊下来。唯一有用的，可能就是出生率了。不过目前一年千万还是太高了。至少得折半，减少到统治集团现有利益存量都完全无法维持，才会有机会彻底改弦更张的。
最后补一个，我看很多人是中了老马价格围绕价值波动的毒太深了。
价格围绕价值向价值回归的前提是存在活跃交易。只要不存在活跃交易，价格就可以长期偏离价值。甚至这种人为抬高的交易成本，人为降低的活跃度已经构成商品价值的一部分。
所以别在拿房地产价格价值偏离说事，这根本就不是一个活跃市场。
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