2015年的房价到底是怎么涨起来的？
一、 宏观经济背景与政策导向：
经济下行压力下的刺激政策： 进入2015年，中国经济面临一定的下行压力，增长速度放缓。为了稳定经济增长，政府出台了一系列刺激性政策。其中，货币政策方面包括多次降息和降准，这降低了贷款成本，增加了市场上的流动性。
房地产作为经济“稳定器”： 房地产行业在中国经济中占有举足轻重的地位，对GDP、投资、消费和就业都有重要影响。在经济承压时，政府倾向于通过支持房地产市场来拉动经济增长。
“去库存”成为重要目标： 在前几年的宏观调控下，部分三四线城市的房地产市场积累了一定库存。为了消化这些库存，政府出台了包括降低首付比例、税收优惠、取消限购等措施，鼓励居民购房。
宽松的信贷环境： 央行的降息降准直接导致了银行贷款利率的下降，特别是首套房和二套房的贷款利率都普遍降低，使得购房者的贷款负担减轻，购房意愿增强。同时，商业银行的信贷投放也更加积极。
二、 货币与信贷的宽松：
多次降息降准效应显现：
降息： 降低了基准贷款利率，包括房贷利率。这意味着购房者每月还款额减少，降低了购房的门槛和成本。
降准： 释放了银行的准备金，增加了银行可贷资金的总量。银行有更多的资金可以用于向房地产市场放贷，也进一步促进了信贷的宽松。
首付比例下调： 针对部分地区，特别是针对首次购房者，首付比例被进一步降低。这使得原本因为首付不足而无法购房的潜在购房者得以入市，扩大了购房人群。
公积金贷款政策调整： 公积金贷款的额度提高、贷款利率保持较低水平，也为缴存公积金的职工提供了更便利的购房条件。
“加杠杆”效应： 宽松的信贷环境鼓励了部分购房者和开发商进行“加杠杆”，即通过贷款来放大投资，这进一步推高了市场需求。
三、 市场需求与预期：
“买涨不买跌”的心理惯性： 在中国房地产市场发展过程中，长期以来形成了“买涨不买跌”的心理预期。当房价开始上涨时，人们普遍认为未来还会继续上涨，从而争相入市，进一步推高了价格。
部分城市房地产库存去化加速： 在政策刺激下，一些此前库存较大的城市，房价开始上涨，库存去化速度明显加快，甚至出现供不应求的现象。
一线城市和部分二线城市的需求强劲： 尽管全国层面有去库存的压力，但一线城市（北京、上海、广州、深圳）和部分经济发达、人口流入的二线城市，其核心区域的住房需求一直十分旺盛。这些城市的经济基础好、产业吸引力强、人口持续流入，导致供需矛盾突出，房价上涨压力更大。
学区房、优质地段的稀缺性： 在中国，优质的教育资源和成熟的生活配套往往集中在特定的区域，这些区域的住房具有更高的附加值。学区房概念尤其在中国房地产市场中扮演着重要角色，成为支撑房价的重要因素。
四、 开发商行为与市场情绪：
开发商的推盘策略调整： 在市场回暖预期下，开发商通常会放缓推盘节奏，捂盘惜售，等待更好的价格出售。同时，他们也会加大营销力度，制造稀缺感，吸引购房者。
对市场乐观情绪的放大： 一些房地产企业和中介机构会利用媒体和营销手段，放大市场的乐观情绪，吸引更多人入市。
资本的逐利性： 房地产作为一种重要的投资品，吸引了大量社会资本。当市场出现上涨预期时，资本会大量涌入房地产市场，进一步助推了房价上涨。
五、 具体到2015年的几个关键节点和事件：
2015年春节后： 随着政策的陆续出台和落地，市场观望情绪逐渐消退，购房需求开始释放。
“3·30新政”及后续政策发酵： 2015年3月30日，住建部、财政部、央行联合发布《关于个人住房贷款政策的通知》，大幅调整了公积金和商业贷款政策，降低了首付比例，成为房地产市场的一个重要拐点，刺激了市场成交量和价格。
股市牛市的溢出效应： 2015年上半年，中国股市经历了大幅上涨，但随后股市出现大幅回调。一部分从股市撤离的资金，寻求新的投资渠道，房地产成为一个重要的选择，进一步加剧了房地产市场的热度。
总结来说，2015年中国房价的上涨是：
宏观经济政策的托底意图与房地产的稳定器作用下的结果。
货币信贷的持续宽松和“去库存”政策的直接推动。
市场普遍的“买涨”心理预期和对未来房价上涨的乐观判断。
一线和强二线城市核心区域的刚需和改善性需求强劲释放。
开发商策略性推盘和市场投机资本的助推。
需要注意的是，不同城市、不同区域的房价上涨原因和幅度有所差异。一线城市和部分二线城市的上涨更多是由于结构性供需矛盾和人口优势，而三四线城市的上涨则更多是政策刺激和去库存的结果。
2015年的房价上涨为后续的市场变化埋下了伏笔，也引发了关于房地产市场风险和调控的广泛讨论。
网友意见
15年之前因为房子滞销，国家面对以下几个难题：1.房地产商因为房子难卖，欠银行的贷款还不上，有比较大的经济风险 2.地方土地卖不出去，财政赤字严重，地方政府债务高企 3.少了房地产的拉动，GDP的增速也不好看，马上破7。
以上问题都是由于房子滞销引起的，如果房子重新变得抢手，都可以迎刃而解。但是房子本身价格已经很高了，而且大家并没有太大的需求，该买的都买了，所以也才会滞销，那怎么让房子重新变得抢手，把地产商手中的房子卖出去，还上银行贷款，政府拍出土地，有土地财政支持，同时也能拉动GDP呢？
最骚的一招出来了，棚改。把城市城中村的老房子拆掉，把土地拍卖，然后把拍卖的钱给到拆迁户，这样就人为造就了一堆既有钱，又有买房需求的群体。不过按照供需关系来讲，棚改区域拆掉新造的房子肯定是比原先的老房子要多的，因为以前的房子层数低，可以拆了造个高层。原先房子就不缺，你现在拆了还越造越多，房价不是更该跌嘛。但是一拆一造之间有个时间差，你这边房子没造好，供给还给释放出来，这边市场上已经有了大把需求，而且是刚刚拿了巨额拆迁款的需求。一下子拆迁户们涌到售楼处，买房如买菜，花钱不眨眼。
当然，不能少了媒体的推波助澜。你每天打开新闻，看到的都是哪里房子又售罄，哪里的房子又涨价了，又翻翻了。原先准备卖房的，都纷纷撤下网上挂的房子，或者价格上调20%，得，这会房子更稀缺了，价格更高了。原先你是有一套房子，跟老公儿子住着，房贷差不多快还完了，儿子才小学，根本是没有买房需求的。这房子一天一个价，不行，这儿子的婚房是刚需啊，现在不买，以后永远买不起了。咬咬牙，贷款高位又来了一套，买完半年，房价继续涨，儿子的婚房已经赚了四五十万了，看看老家房价低，有升值空间，再贷款投资一套。所谓一套自住，两套改善，三套刚需，四套投资，一时间，市场上涌出了无限的买盘，各个都是刚需，不买房活不下去那种。国家再配合推出房贷利率下调等政策，宣传口径上六个钱包买房都是政治正确，一句话，就是买。
地产商手中积压的房子卖出了，可以还上银行贷款了。政府也赶紧在城市边缘开辟这样那样的新区，卖了巨量土地，拿了巨额土地出让金，缓解了财政压力。GDP也在房地产拉动下，稍微止住了一点下滑的颓势。人民群众也很开心，虽然辛辛苦苦积攒了几十年的积蓄都花了，而且还欠了银行一屁股房贷，但是每个人手中都有几套价值连城的房子，算算市场价值，不得了，自己也快成千万富翁。
以上就是国家在15年推行的涨价去库存政策。它虽然部分解决了当时面临的一些问题，但是也产生了很多新的问题，包括：1.原本很多还有一些积蓄的家庭因为上杠杆买房，不仅积蓄没了，还背上沉重的房贷，当前经济形势不好，社会失业增多，部分杠杆较大家庭有断贷的经济风险 2.因为人民群众钱都买房了，导致可消费的金额下降，国内消费不振 3.房地产商并没有在积压的房子卖完后缩小规模，寻求转型，反而开始高周转，更疯狂地拿地，杠杆率也更高了 4.地方政府虽然得到了巨额的土地出让金，但大家花钱也更卖力了，财政赤字情况并没有缓解。
综合来看，我感觉涨价去库存应该算不上一个成功的策略。它把房价从高估拉到了无限高估的一个位置，而且还消耗了人民群众手中的存款，让他们背上了沉重的房贷，这些都使我们相比15年之前处于一个更加危险的位置。而且他达成的效果非常非常有限，只是延缓了房地产商和地方财政的危机，并没有解决。现在国家的想法应该是尽可能撑住房价，让房地产商在一两年内把手上的库存清完，还上贷款，同时收紧银行，不给他们新的贷款，从而解决这部分经济风险。土地财政应该是通过新的税源，也就是说了好久的房产税来弥补土地财政的减少。
最后是大家最关心的房价问题。无论从租售比，房价收入比哪个指标说，15年中国的房价都是贵的 高估的，而且那时大家就不缺房子，这从当时全国房子都滞销上就可以看出来。然后经过四年，全国大概卖了60-70亿平方米商品房，房价基本是当时的两倍以上，人民存款历史新低，负债历史新高，还有经济下滑，失业增多，人口出生率大幅下降等原因，坦白说，我找不出一个房价不跌的理由。或许15年大家还能抱着靠通胀去泡沫的美好愿望，现在是绝无可能的，而且我认为的跌幅，是腰斩起步的。至于时间节点，应该就是在房企还完大部分贷款，风险降低，然后国家安心推出房产税之后。
这三幅图，是中国房地产市场的限购城市的数量。从2011年到2017年
2011年到2013年，限购数量的顶峰是46个城市。
2014年，开始逐步放开限购。
2014年年底，只有五个城市限购，分别是北京、上海、广州、深圳、三亚。
2015年，政府提出去库存，仍然是这几个城市在限购。
2016年，房价涨得太猛，陆陆续续的开始有一些城市在限购。到现在为止，限购城市的数量是44个。
这是我们看到的一轮一轮房地产市场的一个周期，就是限购的时候，一定是房地产市场非常热的时候。不限购的时候，一定是房地产市场非常冷淡、非常冷清的时候。这是政策的一个周期。我们来看一下这两轮政策的周期，第一轮政策周期的顶峰是2011年到2013年。这一轮政策现在还没到顶峰，至少是现在能够反映出来的，那就是2017年。这些限购的城市在哪里，你就可以知道哪里的房价压力最大；哪里的人口流入最大，就看他的压力来自于哪里。
看2011年到2013年限购的城市的地图。在那一轮房价上涨的时候，顶峰期间有46个城市在限购。这个那个期间所有限购的城市的地图，它集中在哪里？
第一个，集中在所有的省会城市，几乎都在里面；
第二个，有几个特点：最大的一个特点，就是江苏南部、浙江的北部，包括宁波、嘉兴这几个地方。
它对应的时间，是上一轮普遍的城市化的一个时间点。到了2014年、2015年，开始逐渐的放开，只剩下北京、上海、广州、深圳以及三亚在限购。到现在为止，又出现了一个限购，这一轮限购的区域在哪里呢？这一轮限购的区域图，跟我们下面看的春节期间人口流入图，以及小学生人口流入图，几乎是完全重叠的。
这一轮限购的地区（当然有政策的影响），几乎就在北京和天津的周边，环北京、河北所有的县和市，都已经限购了。还有合肥、南京、无锡、苏州等几个地方，再加上长江中下游的长沙、武汉等几个城市。南部，就是广州和深圳地区。东南沿海，就是福州、厦门。还有一个西安和成都。
从限购城市的地图，从小学生人口增长的地图，从刚才我们自下而上统计的人口流入的这些城市地图，你把这几幅地图一对比，它的区域几乎是完全的重叠的。这说明，这一轮的房地产市场的上涨，不能简简单单的把它理解为一个流动性的泛滥，这可能是一个过于粗暴的理解。它的背后有很强的基本面的支撑，就是人口从城镇化转向都市化的一个过程。它集中的表现，就是人口在集中地流向一些大的城市、特大型的城市。由此带来的是房地产市场的刚需，它有非常强的基本面的支撑。
这是我表达的第一个看法，就是房地产市场的需求到底来自于哪里。列举了一些数据，来印证我的这样的一个看法。毫无疑问，要理解一个市场，仅仅理解它的需求肯定是非常片面的。在正常的情况下，我们应该从供给与需求两个层面来理解这个市场，特别是像中国这样市场。
如果从供应的角度去理解，中国的房地产市场（其实在经济学的圈子里，或者在房地产圈子里，是有一定的讨论的），和国外大多数国家和地区的房地产市场，最本质的区别在供应层面。中国的土地是国有化的，而世界上大多数的国家和地区，土地都是私有化的。它所带来的一个最本质的区别，就是私有化的土地的供应是有竞争性的。因为土地的私有化，如果一个地方的房价在涨，一个人不供应土地，总有另外一个人愿意把土地供应出来，或者把楼盖得更高一些，或者把诸如仓储用地，其他别的用地都转移成为房地产的用地，这样会增加市场上房地产的供应，供应增加，相对相应的价格就会下降。
所以，在一个竞争性的土地供应制度之下，它的供应是很强，如果价格涨得很猛，它的供应是可以释放出来的。如果是国有土地的供应制度，所有土地的供应都来源于政府部门的审批，就有两种可能：如果供应多了，对房价是一个向下的压力；如果不供应，面对房价的上涨，它就完全表现在价格上面。
最简单的理解就是，假如这个城市有100个人，供应了100套房子，房子的最低价格是由这100个人里收入最低的人决定的。如果只供应一套房子，那房子的价格一定是由收入最高的人决定的。这是最简单粗暴的一个理解。
事实上，我第一次意识到这个问题的时间是在2007年到2008年的时候。
我们都知道，2008年发生了一场全球性的金融危机，首当其冲就是美国，同样，对中国的冲击也很强。2008年，北京的房价最低的时候（这不是官方数据所能衡量的），我的感受是差不多跌了40%（至少部分地区跌了有40%，可能一些郊区跌了一半不止的，50%应该是绰绰有余的）。甚至央视的一个编导砸了通州的一个售楼处，因为他买的房子跌的太多，这是一个很广泛的报道。
2008年金融危机期间，北京的房价跌了40%到50%，全国绝大多数的城市房价都跌的一塌糊涂。而我的老家（北方一个小的地级市），房价一直没跌。我当时比较奇怪，究竟什么原因，让我的老家能够独善其身。后来我意识到，在金融危机之前，大约是在2006年年底到2007年年初的时候，我老家那个城市的市长因为贪腐被抓。当时报出来比较晚，其实他被双规是在2007年年初。
大家可以想象，一个城市的市长突然被拿下，与此相关的各种各样的项目，特别是房地产项目，无论是要开工的，还是在建的，一定会受到非常大的影响。更何况市长被双规的时候，最大的问题，就是和房地产、批地、卖地相关。以至于市长双规后，在一年的时间里，市场上没有房子供应。所有新建的房地产，要马上停下来，把各种各样的事情交代清楚；在建也要停下来，把历史的账目算清楚。
到2008年，北京的房价,都在跌，但是我老家的房价一直没跌。后来，我很明确地意识到，一个城市的土地供应，对这个城市的房价是有极强的扭曲或者促进的，它的影响是非常强的。
所以，对很多城市而言，我们可以去看它的人口流入。但如果不讨论它的土地供应，不讨论它在供地上的一些特点，那么这个讨论一定是全面的。
2020年1月6日更新
从这一张图表可以看得出来，国内房地产2017年10月前一直是销售面积当地同比增长率高于新开工面积，直到2017年10月达到同比，而至两条线相反。可以看得出来在2015年商品房销售面积一直在快速大量的增长，而前期的新开工面积还处于减少的负数阶段，从简单的供求关系就可以体会得到2015年开始明显的感觉增长的房价。
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