潘石屹为什么低价抛售了 SOHO 中国的上海项目？ 第1页

当年潘石屹判断失误，以为房地产的春天结束了，学香港人玩自持收租。

商办收租模式，要素前三名: 地段、地段、地段。

soho的位置还不错。

第四名是硬件。

soho的硬件也不错，设计更是有个性。

平心而论，潘石屹抄作业还是很认真的。

然而，还是玩花了。

运气不是很好，当然你也可以说眼光不好，一码事儿，角度不同。潘石屹走自持之后，赶上了中国办公物业供应疯狂暴涨的周期。

产品定位又是不上不下。比真正金字塔尖的物业，低一档。比科创园之类，租金又贵。付得起高租金的看不上soho，看得上soho的付不起租金。结果就是soho的资产回报率非常难看，而且是一年比一年难看。

其实大陆做商办持有的，回报普遍一般。最稳的上海，6个点的项目就算激动人心了。那么钱本身的成本，就很重要。一种是华润，这个不好比的。一种是凯德，包进基金，6个点完全ok，凯德运营也牛比。一种是万达，万达模式本质是赌城市扩张，近年也不顺。soho跟这几家哪个也比不了，运营还烂。拿着几百亿的资产，一年下来赚不了几个钱。脱手变现，不管还有什么内在动机，财务角度逻辑很合理。

而且潘石屹，确切地说张欣，还有个优势：户口。资产转移比老王方便多了。大方向的趋势是明显的，想转肯定趁早嘛。

我觉得不光上海SOHO要卖，连北京的SOHO都快要卖了，看有没有人接手。

你来逛逛望京SOHO就知道了，去年也就是疫情发生前2个月。SOHO那空置率就跟疫情发生的情况一模一样。

是什么造成了SOHO今天的局面

首先，看SOHO的定位，small office , home office 。面向的都是中小企业民营公司。再看潘石屹的SOHO，除了建筑之外（个人觉得一般般，好看的建筑多得去了，只不过靠炒作起来罢了），根本没有运营能力。

潘石屹的SOHO想给中小企业打造高端写字楼，然后还指望从这能有持续的盈利。难，相当难。

潘石屹盖SOHO，我想不出他的目的是啥，其实对他来说最赚钱的无非就是卖楼了。既然是强项是卖楼，为啥非搞写字楼呢，搞住宅不好吗？

众所周知，写字楼和商场综合体是房产界最复杂的业态。你不光要盖好，还要卖好，不光要卖好，还要持续的卖好。前期好办，盖好就卖，在哪个年代，大捞一笔不是问题。可到后期，你没有卓越的运营能力，迟早会被别的商业竞争对手比下去。

商场写字楼这种想要打造IP，简单，在建筑上下功夫就好，建筑物往那一放，格外扎眼，引人注目。然后小老板被忽悠一窝蜂来买。但中国发展得很快，新的商场写字楼标的层出不穷，原来的标的用不了多久就过时。

论商业比不过华润的万象城，万达广场、万科收购的印力城。这几个商业地产都特别有意思

• 华润万象城一般都是当地著名标的，吸引各大国际奢侈品牌入住，同时具有强大的商业运营团队，举办过chanel、冈本001等快闪店营销事件，不断地给商场注入新的流量和打造创新性的商业话题。万象城周边建立配套的公寓和住宅，写字楼也引进当地著名的公司。工作、娱乐、居住一体化的闭环形成了。
• 万达广场定位二三线城市，即使在一线城市也选了环一线的地段。招商吸引的都是普通老百姓消费的品牌，选址周边都没有太强硬的竞争对手，直接虹吸周边的居民消费。写字楼招租最优惠，与SOHO相比，万达的租金更加低廉，毕竟SOHO选址都在繁华地段。周边的公寓都是配套入住的企业做租赁和销售。甚至直接报给旅游公司做民宿。
• 印力城最近也在发力，不断地对商场的品牌进行更新升级。会不断地制造快闪品牌销售，以及各种线下营销活动创造购物氛围。

而SOHO的运营能力远远比不上这3家全国连锁的商场。SOHO一开业，楼是买得不错，可入住的商家过个一两年就会发现人流不断的减少，于是转租的转租，关闭的关闭。SOHO这个定位（small office， home office）也决定了写字楼的人群消费能力并不高，小公司经常经营不善倒闭也是常有的事，更何况SOHO地处黄金地段，物业费、管理费不低的。SOHO写字楼上班的普遍工资都不高。存量的消费群里没法给SOHO商场带来更多的盈利，加上SOHO地处繁华地段，也失去了虹吸效应。商家的关门，写字楼企业的倒闭，这更换速度还比不上SOHO的销售团队的招租速度。空置的商铺，写字楼还真不少。

SOHO能活到今天，也是潘石屹当年卖楼的时候忽悠的能力够强，如今的苟延残喘，全靠昔日的光辉岁月。

商业地产不好做，如今的店铺更多地像体验区，而非销售区。你看北京国贸的SKP就知道了，一年135个亿，就那么几层楼（4层吧，如果我没有记错）。加上想做配套写字楼、周边公寓的跟难了。如今公寓转手难，产权属性、学位房等等都进一步限制了公寓的价格和销售。买公寓的人都少，公寓大部分都在放租，租的话能给回几个钱？

只能说地产最好的那几年过去了，接下来拼的是建筑、招商、运营、服务等各个方面的升级。