2018年，如何看待中国房地产的未来走向？ 第1页

谢邀！

这些年让老百姓怨声载道却又趋之若鹜的，就是房地产了。房子是一个可投资的商品，既然是商品，就没有只涨不跌的投资标的物，涨涨跌跌才符合商品的属性，但相对于其他商品，房子又有其自身独特的投资属性，首先，它投资周期长，流动性差，自然，其涨跌周期也就比其他商品更长。

一，房产价值升腾的过程与曲线趋势。

每个朝代，只要稍有安定的前期财富累积期，后续都有一个漫长的房产升值过程，其上涨曲线的周期甚至可达百年之久，在这个过程中，房产升值保值的幻象是存在的。

二，房产价值的泡沫破裂与财富堙没。

同样在每个朝代安定繁荣期过后都有漫长的衰退动荡没落期发生，这是一个通胀爆裂与财富重组的过程。在这个回归期内，房产价值渐次衰减，然后复归为零。

三，为什么房产实际上并不能保值？

因为房产是商品，既然商品生产出来了，它就会老旧，快消品比如衣服一年一换，房产是慢销品，但十年二十年后，它也会成为一个过时老气的产品，让它失去了竞争力，百年前的祖屋哪怕曾经多么奢华，维护的再好，年轻人结婚还是得买一套新的房子居住，这就是为什么城市里的老城区住的多是老弱病残穷人，因为二三十年后的新一代人总要对自己的住所进行升级换代，并不愿意蜗居在祖辈置好的物业里——但若出现年轻一代都还居住在祖屋里，则意味着这个社会本身也产生了严重的经济危机，让他们无力置业换房。无论出现哪种情况，老房子此时都要面临贬值，若经济持续向好，则年轻人撤离原有老宅的速度必然加快，这会导致老宅跌价，若经济不好，年轻人沉淀在老宅里面坐吃山空，也同样意味着他们的住宅存在严重的贬值趋势，才会让他们无力置换新居。

四,房子能保值的谎言是如何深入人心的？

这是人们混淆了商品属性和投资概念的结果。凡是商品，它有增值的功能，但却无保值的功能，厂家生产商品，商人流通商品，消费者购买商品，这每一个环节，它都在加价过程中产生了增值效益，到了消费者手里的时候，你囤积起来，说要让它保值，这其实是用错了概念，你本质上依然在继续投资，只不过流通速率变慢下来了，于是你产生了一种错觉。既然是投资品，那它肯定有增值的功能，但也同样有亏损的风险，唯独不存在保值的可能，它要么变得更值钱，要么变得很不值钱，却不可能呆在那里一直不增不减。你以为一个商品让你赚了钱，这个商品就会永远让你赚钱，这是一个最误导人性的错觉，其实不是这个商品有多优秀，而是因为你恰好在适当的时机内进了场。你在最恰当的时机入场接手，又在最恰当的时机离场脱手，那么你购买的商品就是最好的商品，你做的投资就是最好的投资。不管是房子还是股票，也不分狗屎还是黄金。本质上，万科生产的别墅和苹果生产的手机是属性一样的商品，但大家都知道，购买苹果的手机是会立马贬值的，而购买了万科的房子却能增值，然后就让许多人忘记了同样做为商品的许多共性依然无法回避，苹果生产了一代机，我们还要继续购买二代三代N代机，因为我们得与时俱进，不然就会被同龄人鄙视，同样的，我们祖先也早替我们盖好了房子，为啥我们今天还要不停的购买万科们生产的房子呢？因为它们过时了，谁愿意住在一百多年前的老房子呢？即使祖上巨富，起了高堂大屋，以为子孙后代多少年都能享用现成房产，那就是一个大错特错的逻辑。现在还住祖屋的，不是孤寡就是贫弱，否则，人生一到自立，首先想到的就是买房娶妻。逻辑至此，则刚才苹果一买就贬值，房子一买就增值的悖论应该就会消失，重归“是商品都要贬值”的定律上来了——亦即所谓的房产能增值保值其实只是一段时期内社会营销造成的假象，无论这个假象能够维持多长时间，最终保值的幻象都会破灭，依然回归到贬值为零的趋势上来。因为你的子孙长大了，并不需要你买好的房子，他们需要继续购买新的房子来证明自己没有活在前人的荫庇下，而别人的子孙当然也看不上你那已经老旧的房子，因为他们也一样需要跟上最新的消费趋势。到那个时候，房子的残值就与老旧苹果一样，迅速消弭，那些做着保值梦的人们，却已再难苏醒。

那么，有没有一种可能，让房价的曲线永远向上而不拐头坠落呢？

答案是：没有。

在一个稳定的时间段内，通胀的曲线是永远向上的，因为唯有一直向上，才意味着企业营收有盈利，工人收入有增长，房价也才有继续保持向上的动能。这就存在一个问题：什么样的企业规模才能助益工人收入同步增长？也才能继续推动房价上行呢？短期而言，超发货币以及激励民众热情即能让房价快速上涨，但并不能保持房价不跌，因为民众一旦预期发生改变，前期获利盘一旦涌出，即可把房价砸崩盘。因此，超发货币是打激素，短期产生疗效之后就是长期后遗症。这也是许多拉美国家和“中等收入国家”陷阱的根本原因，他们看起来欣欣向荣却又不堪一击。
唯一有效的途径是产业升级，但却是最不可能实现的途径。
第一阶段的繁荣，靠初级产品基本上都能保证。所以拉美国家或者东南亚国家，给个十年八年的发展空间，就能达成这个目标，民众生活水准大幅提高，有钱买房买车，推高物价房价，皆大欢喜。中国就更不用说了，地大人多，吹起气球来更有力，自然能把泡泡吹的更大还不破。所以中国银行是世界级的，中国石油是世界级的，中国移动是世界级，中国房地产都是世界级的，中国铁路也是世界级的，中国所有的企业规模都可以做到世界级的。但问题来了，只有中国民众的收入不是世界级的。平心而论，中国所有世界级的企业给了它们员工的待遇也已经并不算差，虽然不属世界级的收入，却也确实再无加薪的空间，若要给他们增加收入，则意味着要把油价提升到更高，把电价卖到更高，把房价卖到更高，最后员工还是收入反而更少了。既然企业已经做到世界级，他们的规模边缘也就是已到了南北极的悬崖上，再无拓展空间了，所有企业都已经触摸到了无法突破的天花板上，你又让员工的薪水如何击碎这块让人窒息的天花板呢？油价不能无限往上涨，中石油的极限市值就摆在那，哪怕按最昂贵的PE计算，它也就值这么多了，银行收的利息也不能无限往上涨，中国所有银行的极限盈利规模也已经被挖掘殆尽，这些可见的企业都把自己所有能吹的气泡都吹完了，真的失去了可再吹的弹性空间，那么，经济向心的巨大重心引力必然撕扯着它们重新坠落。

在这方面，唯一成功转型突破发展悖论的，就是美国。当他们钢铁石油银行的红利即将吃尽时，有了通用电气、福特汽车、可口可乐以及后面的IBM等新型经济体来接力，当IBM衰落时又有了微软，微软式微又有了谷歌和苹果，他们的死亡都是静悄悄的不带伤感，柯达来了又走，摩托生了已死，每一个行业都会老化，每一个企业都会衰亡，关键是只要此消彼长，则天道自然能够轮回。钢铁石油能够产生十个亿利润和一百亿规模，却不能产生一百亿利润和一千亿市值，要有所突破，则必然要有新的行业崛起，而新行业带来的创新革命才能让收入已经触碰到平流层的员工有了突破音障的希望。最关键的是，新行业带来了更高的产业利润、公司市值和员工收入时，却又同步踩住了通胀的煞车。如果旧有产业不更新，那它为了维持利润必然不断加价，从而推高通胀速率，比如石油，上一年十块钱油价赚了一百亿利润，那它下一年必须赚一百五十个亿的利润时，油价就必然涨到十五块才能实现利润目标。新行业却非如此，这个行业出的新产品无需叠加在原有基础上来产生利润，自然就不会对原有的通胀进行火上浇油，实现了平滑切换。

现在，咱们再来看看我们中国面临的问题。一如美国模式，我们实现员工收入突破平流层的，也都是靠BAT这些企业，唯他们的员工收入高于大部分企业的薪资水平，中石油加油站的员工要想有他们的薪资水平，除非吃拿卡要坑蒙拐骗一起来，否则无论如何也实现不了收入递增。当然，这不是核心重点，美国也一样有这么低薪的加油站员工，重点是这些企业蚕食了整个国家的变革空间和阻塞了转型道路。美国的石油公司不是政府的，柯达不是央企，摩托罗拉也不是国企，他们没有强行的既得利益介入，让市场做出自由选择，创新者自由创新，消亡者任由消亡，一切皆起于风萍之末，一切又能消弥于无形。新的公司出现，新的财富出现，新的市值托起了新的消费，一切都是新的。中国却是旧的公司形成了垄断，旧的势力攫取了新的利润，旧的收入却要承受新的通胀。BAT的员工当然不惧怕高房价高通胀，但大量的无法突破收入陷阱的旧有企业员工，却只能徒劳挣扎，最后扯上旧势力一起淹死在新通胀之中同归于尽。

中国有那么多无法突破收入天花板的人，是无论如何也无法持久支撑目前的高房价的。但又为何迟迟不见泡沫破裂的响声呢？

它需要一根稻草。这根稻草就是前期获利盘。前面已经说过，以目前的国民收入水平，是没有几个人能够持续支撑目前的房价水平的，大家都动用了力所能及的杠杆才勉强实现初级购房愿望，这还是建立在这个人无病无灾工作顺利的美好愿景下所能达成的目标，但即使如此，许多人真正负债按揭的年限其实也还不长，少有真正五年十年以上持续供房者。这样的供房痛苦指数，在房价停滞甚至轻微下跌以后，就会让大部分供房者产生无法承受的煎熬感，一旦房价增长量能衰竭之后转入下降通道，稍早购房者还有获利空间，即会率先出逃，然后对高杠杆投机买房者形成踩踏效应，这些客人买房本就只为获利而来，而今发现不再赚钱自然会止损出局，然后就会形成对高位购房的真正刚需自住者最严重伤害，他们本是为了自住而购房的，最后却被深度套牢，自身收入又无法保证持续供房，自此形成价格断崖和价值黑洞，触发银行手里持有的断供资产急速贬值。如果曾经有一千万人从房子里赚了钱出来，那么将来至少要有一个亿的人要在房子里亏钱进去，因为有人从这里赚走了多少钱，就一定要有更多的人从这里亏进去更多的钱，你不但给了那个卖家钱，还要给其他参与交易者支付各种费用。

对于个人，这叫一房毁终生，对于国家，这也许是亿房毁根基。

“烹文燎暗夜，煮字充饥肠”既然看到这里了，点个赞再走吧