买房时（预售期房的类型）有哪些方面值得注意？ 第1页

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作为执业多年的房产律师，我们帮助购房人买房已经成了平时业务的一部分。

我们仅在北京的一家分所，一年可以接到400多件和开发商发生纠纷的委托（一个小区几十甚至上百名业主同时委托的算1件），大家脑补一下现在的商品房烂到了什么程度。

有的人可能会问：我都买了六套房子了，我怎么没遇到你说的这些问题？

商品房里面90%的问题业主发现不了。比如你的房子楼板厚度法律规定是10~12厘米，开发商不少房子只能做到8、9厘米。要想量出来楼板薄厚是否达标，你就得给房子天花板、地板打上三个眼才量的出来。平时谁闲的蛋疼给自己地板打眼呢。

我有个朋友自己是设计师，买的精装修的房子。开发商装修的实在是太烂了。他又着急住。他去收了房。他自己装修。他把楼板给打穿了。现在楼下正在起诉他。

法律方面的瑕疵，业主也不容易知道。《让子弹飞》里面有一段，马师爷说糟糕了，咱们来晚了，提前把xx年的税都收了，收到2010年了。当时看着个电影看到这里，作为房产律师，我第一反应就是这是讲咱那个土地使用权年限。天朝买房这么贵，房价里有一半都是从政府手里租地的地租。

可是有时候，70年也是没有的。开发商捂盘惜售，拿了地不开发，拖拖拉拉搞了十几年才卖给咱们，这样房子的使用年限就只剩下五十年了。这个买房前律师很容易就查出来的“小毛病”业主一般是拿到房产证才偶然发现。发现以后想想五十年以后的事情！所以最后一般就一个字，忍。

业主们平时住在房子里，房子少了面积，产权有瑕疵，钢筋少了几根，还被瘦了身，混凝土用的海砂，物业管理用房给开发商办了产权证，这些一切的一切，业主们根本不知道。

现在几乎每个小区都在维权，或者说，都有维权。小区里总有一两个到几十个业主维权，但是相对一个小区来说，现在楼上和楼下互相都不认识，隔壁邻居家发现房子有质量问题的时候，你可能还在埋头装修。就算听说别人在维权，很多邻居也是抱着观望心态，想着楼下有一天说不定会张榜贴告示，让邻居们去开发商那领钱。这种好事是不可能有的！开发商（我们一般叫甲方）遇到维权的业主就是私下调解，争取大事化小小事化了，给带头闹事的把房退了，随着时间的推移，很多问题都被藏下来了。

有一天我的一个朋友给我打电话。他刚收房，不知道为什么开发商还有工人在楼南侧的地面上施工。让我去看看。我就开车去他小区看了一下。然后我就告诉他，你这房子可能发生沉降了。果不其然，半年之后，这个房子被确认为C级危房。我们帮整栋房子里的邻居打了退房的官司。

言归正传，我总结一些简单的经验给大家一共参详。买房这个事情没有几万字甚至几十万字是讲不清楚的，我挑一些有意思好玩又好记的给大家讲讲。

1、尽量别买售后包租的商铺

• 出事的特别多
  
• 国家禁止
  
• 出事以后卖不掉钱拿不回来
  
• 不能经营不能住一点用也没有
  
• 一不小心就办不出房产证或者被法院查封

2、商品房没有学区房

• 学区划片的权利在教委，一般是每年的春天划一次
  
• 没有入住的房子一般不划片
  
• 商品房还没盖，所以不可能提前确定是不是学区房
  
• 开发商宣传是学区房的，多是因为房子不好卖
  
• 政府和学校有时会被聘请配合开发商宣传，等交房时就耍赖
  

3、房子的公摊面积基本都和实际不一致

• 你的房本上写的面积比实际面积大
  
• 量面积的测绘公司是开发商聘请的
  
• 测绘公司一般不接受业主委托对房子面积进行测绘
  

4、经济适用房、两限房、自住型商品房等保障性住房质量很差

• 北京下了一场大雨两限房没有不漏水的
  
• 石景山有个安置房一年电梯往下掉十几次
  
• 北京现在搞得几乎每个自住型商品房项目都在维权
  

5、现在的商品房质量问题非常严重！

• 包括x科在内的开发商盖房子会对设计师做的图纸进行优化，主要是减少钢含量（钢筋配比）
  
• 行内最常说的话：x科，那不算什么，我给x地做的优化，那简直就是……
  
• 国内著名的x开发生做的地下室几乎每个都漏水
• 整个外立面漏水一下雨1楼到20楼正面墙全漏
• 刚交房房子就开始沉降变成C级危楼
• 装修在楼板打个眼就捅到楼下了
  
• 对着墙踹一脚可以踢出窟窿
• 楼会左右摇摆，业主鱼缸里面产生潮汐效果
• 房子盖着盖着就倒了（上海楼倒倒）
  
• 门窗关不上因为窗框是斜的（顺义马坡一个小区）
  
• 窗户只有一半（天津一个小区）
  
• 没有任何手续（天津xx城）
  
• 盖到二期把外立面换了（金x某项目）
  
• 还可以再写好几百条

6、所有的商品房广告都是要约邀请

• 和电视上飘柔、麦当劳、康师傅红烧牛肉面的广告是一回事
  
• 你的头发不会一洗就可以甩啊甩
  
• 那个鸡腿真的没有那么大
  
• 牛肉面也不是真的有那么大块牛肉

7、绿地不都是私家花园，路也不一定是小区的路

• 小区土地有三种，建设用地，代征道路，代征绿地
  
• 代征道路是市政路
  
• 代征绿地是市政绿地
  

8、开发商的品牌大不等于100%没问题

• x科、绿x、x湖，只要你能叫的出来的，都是被告名字
  
• 某著名开发商在行内公认房子烂
• 某开发商造的地下停车场没有不漏水的

9、别信样板房

• 楼板比实际房子薄，看着好看
  
• 买样板房更惨，有可能就是一个违建
  

10、尽量别买精装修的房子

• 同样的造价你自己装要好得多得多
  
• 有时候装修出的问题永远修不好
  

11、几乎所有的别墅都会偷面积

• 露台让你自己封的、送面积的、地下室都不靠谱
• 以上三种一般都是规划上没有的，开发商没有给政府交土地出让金，这些面积不计入容积率，但是变相向你收了购房款
  
• 北京香山有个小区开发商卖房的时候有意无意的给业主说三楼可以封，事后自己向城管举报全小区的业主家里有违建

12、买四四方方的房子比造型奇特的房子更安全

• 从抗震的角度，飘窗、E字形结构、大户型都不安全，地震的时候会先垮掉，地震多发地段要考虑优先买四四方方的房子
  
• 施工方的水平有限，遇到一些特别的结构造出来会和设计师的初衷不一致
  
• 外立面好看有时候会牺牲室内的采光，比如天津有个叫x门湖的楼盘4楼和11楼的窗户被外立面的欧式装饰带挡住了一半的窗户，买房的时候业主根本想不到，买了以后恶心透了
  

13、商品房出问题的概率从高到低：

• 售后包租房
  
• 保障性住房
  
• 别墅
  
• 商住两用房（商改住、住改商）
  
• 精装修房
  
• 学区房
  

上面六种也不是不能买，尽量不考虑买。也不是说不是以上六种，就是一个普通的商品房住房就没有问题了。如果你是刚需尽量别买商品房，买二手房，买体制内，领导也要住进去的福利房。这些房子，质量一般没有问题，配套一般也不是问题，交通一般也不错。有了问题单位负责修（前提单位得是不会随便倒的，比如xx部），不是学区单位也会想尽办法变成学区，遇到拆迁改造也是优先考虑。

考虑买新房的朋友，你就找一个房产律师的联系方式，让律师先给你做个调查，提供建议，协助你谈判。买房之前如果你找了律师去，一查可能很多问题。十有八九这个房子你就不买了，要不然你就得心够大！我们也会劝你，因为房子跟房子都差不多，在中国，寻找好的房子对普通人来说成本太高了。售楼人员的嘴炮肯定是要打的，你应该都给他录音录下来。录音要包括他是什么职位，叫什么名字。开发商一般不会随便答应给你改合同。所以买房的时候就要注意保留证据。有条件的话一定要认真仔细的看合同，所有找我们打官司的客户绝大多数买房的时候都是直接在人家指定的地方签字。看合同也是有学问的，一般来说合同都分成如下部分：

1、合同范本：各地建委要求开发商必须签的（开发商有可能修改）

2、补充协议：最重要，所有的猫腻一般集中在此

3、银行同意出售房屋的说明：重要，没有就要问，就要录音

4、物业管理合同：一般重要，看看即可

5、业主公约：同上

如果是精装修的房子，装修的标准和程度都要问清楚。

很多细节你没有足够的专业知识，和那个天天卖房的销售比起来还是差得远，所以有条件的话请个行内人或者律师陪着买房是最好的！

签了合同，收房的时候，业主应该再花点小钱请个验房师去帮助收房。现在很多开发商耍花招让你先收房再验房，这是不行的，因为一旦收房这房子很难退了，开发商也会把你甩给物业公司。修来修去修不好，熬到你没劲儿了面上过得去也就住进去了。行内人都知道治标不治本，过几年再漏再修，苦不堪言。

老百姓买个房，不是随随便便就买了的。这不像买个手机，不好大不了我扔了换个。买个衣服我穿着不好看我不穿了。房子毕竟是衣食住行四件事里最大最贵的，不管谁买房出了问题都闹心。这些年我们的客户从平民百姓到艺人官僚，甚至开发商自己买房也会中招。大家都是打官司，都烦。可以说在咱们国家买房本身就是一件不挨宰就是运气的事情。

买房之后出了事，第一时间给你的律师联系，大事退房，小事赔偿，特别小的事，就忍了。