卖地的钱是谁收的?
房产链条上的税费谁收的?
房地产商、购房者向银行缴纳不菲的利息,而比如工农中建银行背后的股东是谁?
每100万的房价里面,
土地出让金保守可能有60万,
各项税费保守可能有20万,
利息支出保守可能有100万,
这几项加一起有180万。
更不要提房地产拉动和相关的几十个行业,所产生的GDP、税收、就业。
有一种误解,以为只是地方zf要房价、能从房价中获得利益,而非zy,
其实你看看上面的数字,银行拿的也不少,虽然不是趸拿,但总量高且稳定。并且地方土地出让金只能吃新房,而利息收入新房二手房都能吃。全国主要的大银行全是zy控股。
有印象的,前几年,有的地方银行想借着支付宝等互联网工具跨区经营,被直接摁死,你以为是摁支付宝吗?
所以,为啥房价难降?
脱离了房价的利益分配格局,单纯的对着房价做技术分析和基本面分析,能得到事实结果吗?
错在对内需能力的认识错误,对宏观政策的调控力度过分的低估!
07-09年经济下行,一般情况下,经济下行意味着需求能力下跌,(数据参考https://zhuanlan.zhihu.com/p/73814851,数据少也缺乏可信度)所有资产价格都会跟随经济下行而下跌,房地产只是其中之一,08年很多城市的房价下跌幅度在20%左右,所以08年危机中预测到的房价下跌理论是没有问题的。但是为什么很多经济学者后来都预测错了?一方面低估国内的消费能力和意愿,重要的原因在于低估了政策对于经济的控制能力,但并不意味着违背了经济规律,高房价是有代价的。
两组数据:08年一年降息约150~200个基点,根据贷款年限略有不同,详细参考上图的数据,反观现在的还不是全面降息的MLF,下调5个基点就能引起这么大的热度,很多讨论竟然能得大放水的结论,我是没看出来。让读者看看什么才是大放水,09年广义货币供应量M2增速28.5%(今年基本维持在8%左右),以这个速度不到三年货币数量翻一倍,货币是用来匹配社会产出的,社会产出跟不上货币增速,一定意味着超发货币导致的高通胀,人们都会寻求保值资产,股市体系不健全,能保值的选择只剩下不动产,但注意这不是一个简单的超发货币的流入,而是带动房地产更广泛的购买需求,供需关系进一步加快房地产价格上涨。为什么说很多学者低估了内需,应该深入群众生活中,08年物价还没有这么高的时候,尤其是父辈,多少人舍不得在一顿饭上多花钱,却在快速上涨的房价面前不惜倾其所有,这也是我国传统的家产文化,总希望给后代留下更好的东西,需求能力远超学者的预期。
有了需求能力,再说说消费能力,我国在08年以前是世界公认的高储蓄率经济体,居民的债务仅仅占可支配收入的15%以下,同样的更多的人都倾向于储蓄,经济下行或者上行对高储蓄的家庭影响不会特别大,这也缘于人们对未知风险的恐惧,中国人富起来也不过短短的几十年时间,挖掘内需的重点就成了如何让人们愿意把用来抗拒风险的储蓄拿出来,你不管如何提高商品的品质,很多人也不愿意消费升级,但当某个引起群众愿意把存款拿出来的资产出现时,强大的购买力在这个资产的抢夺时将扮演重要的价格助推角色。
第二个误判是政策的控制力,强力程度远远高于资的经济体,使得没有经济发展的参考模板。棚改是全国性质的,且带有微强制性,超发货币要有去向,之前的文章也有讨论棚改对于房地产需求的冲击,货币化安置多少,就带来多少购买力极强的购房者,一起进入竞争房地产需求,短期内极不平衡的供需关系据结合货币的超发,掀起了全国的各地房地产暴涨。当人们以为限购真的是为了抑制房地产价格过快上涨时,新一期的降息又来了,积累了的社会游资和购买需求在突然放开限购后,又一次形成了强大的供需不对等,带动下一次的暴涨,有兴趣可以对照降息周期和各地限购、放开限购的政策时间、及房价暴涨的周期,无一例外的复合上述逻辑过程。
为什么会预测错还有一个原因,经济中的成本问题,凯恩斯告诉大家降息的量化宽松可以刺激经济增长,那么如果仅仅通过降息来刺激经济没有成本那搞经济就太简单了!我相信之前判断错的一个原因就是成本与收益的不对等,举个例子,经济学者认为当过度量化宽松时对经济体的刺激效果低于其所带来的损失(参考明斯基理论的量化宽松成本,如居民负债占可支配收入的快速上涨情况),就会得到政策不会进行下一次的量化宽松,自然会得到已有泡沫的清算以至于房价可能下跌的结论。真实情况是,确实用了扩张性货币政策,过去十年约每三年一次,08,12,15,随后一定是房价的上涨,房价涨的同时,居民负债占可支配收入从08年以前的15以下,到现在的55%,不少房价翻倍多的城市居民债务已经超过100%,当然其附带的很多经济问题在收紧货币超发后都已经或者将要显现出来,经济下行压力随着痛苦的去杠杆更加严峻,要是看不到这些事情,就去嘲讽过去一些经济学者也是有失公允的(当然不是给自己洗白,本人18年才开始在知乎写文章)。
经济规律从来没有失效,只是有人为逆转经济规律而买单而已,年轻人为什么没有以前轻松了?真的只是欲望上涨的过快吗?更多时候是高房价和高负债引起的,有时候是需要反思的,不管是既得利益者还是参与者。
因为他们不明白房地产其实是个没什么利润的行业,而且成本很透明,人们对未知的东西总是充满阴谋论,你可以参考美国人怎么面对新冠防治居家令。
房价=拿地价格(楼面价)+设计监理造价等费+建筑成本+税+融资成本+利润空间+营销成本+销售成本。
拿地价格:现在一般网上可查,都是走拍卖的。容积率和最大高度都是提前定下来的,并不是开发商想盖出来多少层都行。
建筑成本:如果不带装修,根据结构不同,一般高层2000~3000/平,超高层3000~4000/平。
设计监理造价等费用:建筑成本的10%。
融资成本:一般20%/年左右。但开发商也不是全款都全融资,融资比例我们假设50%。
营销成本5%,销售成本3%。这些是给售楼处、中介、广告公司、企划部等等。
税率:20%左右,包含增值税、营业税,、土地增值税、教育附加费、企业所得税。
现在假设,在二线城市,开发商拿到拿地价合到建筑面积每平米7000元的一块地,盖高层精装房。假设拿地之后一年开始卖期房。
那么他的成本是:
拿地价7000/㎡+建筑成本2500+设计监理费250+装修成本1000=11750元/㎡ 这是理论成本
11750 x 118%( 100+融资成本10+营销5+销售3)=13865元/㎡ 这是实际成本
13865x120%(税费)=16638元/㎡
所以建筑成本2500/平方米的房子,开发商不挣钱的情况下,在二线城市开盘价要卖到16638元。
如果是第二年,还会更贵10%,因为开发商是贷款干的,房子不卖出去每年会有利息。第二年就是16638x110%=18301元/㎡
2018年方林在沈阳以6900元/㎡楼面价拿地(楼面价是已经均摊到建筑面积上的,不均摊是28000/平,因为容积率是4)
现在2年后售价20000,按照我给出的公式,他的成本是18301。
今年沈阳的拿地已经从7000来到了10000,两年后房间也会随之来到26000左右。
北上广或者十八线小县城,可以自行用拿地价格代入去套。
比如说地如果是免费来的,那么确实有可能做到3000-4000的房价(建筑成本1500-2000)。如果地是2万/平来的,开盘价最低36000。
这都很透明,你可以算算,有些开发商是赔本的。
有些人又要问,开发商既然没什么利润,为什么要干这个买卖?因为这个行业可以容纳大量的资金,还不需要技术积累。
不然告诉我,我有5亿现金,我应该投资什么?
开5000家拉面或者沙县?管不过来。
做产品?回本慢,厂房投入大,没有营销渠道,没技术,没品牌。
也就开发房地产能把五亿都投进去,万一赔了也不会赔太多,反正手里还有房子可以顶账。
同意楼上的某一位答主,这是一个马后炮又有点伤人的问题。
站在当下回头看历史,怎么说都是对的,因为这些问题已经被验证了。
2000年在上海买套房,200万,现在算涨10倍(已经非常夸张了),2000万。
2001年贵州茅台上市,30元/股,现在涨到1200元/股,涨了40倍。200万变8000万。
所以当初买房的人错了,应该买茅台的股票?
是不是这个道理?
我举茅台这个例子并不是想说股票投资收益更高,并且那么涨幅那么多的股票也并不多见。
我主要想表达的是:
人们常常喜欢把过去“已经发生的”事情拿来分析研究,通过借鉴来预测未来。但是,未来总是多变的,是很难预测的。
20年前,10年前,房价疯涨的时候,有很多人看空,时至今日被打脸。
到了今天,同样有人觉得现在的房价已经在高位,但是谁能拍着胸脯说10年之后的房价究竟会怎样?看空的人有没有可能继续被打脸?被打脸的人会不会后悔?会不会觉得自己错了呢?
肯定不会啊!反正我当时看好也是买不起,不看好也是买不起啊.....
错在只考虑自己需要,从不考虑国家的需要。
房价的高低是由国家需求决定的,更直白的说是国家财政需要决定,不是很难理解吧?
但就是有人坚定的认为国家会不考虑财政,收入,利益,只会考虑他们的需求……
明明所有公开资料,甚至土地财政天天见,银行利息月月还,都表面了房地产的绝大多数利益归国家,但就有人认为,不需要考虑这个因素,只要打击地产商,炒房客,就能降低房价………
国家的利益不需要考虑…
甚至认为国家拿大利益是应该的,但房价降低也是应该的,加减法就是扯淡,国家拿走一万块,房价还能降到五千一平……
这特么……
多大人了,思考模式如此幼稚?
我也是其中之一。
我觉得当初最主要是没有看懂中国发展的核心,没有理解经济是如何发展的,金融起到了什么样的作用,负债是怎么样一种东西,不理解影响房价的关键因素是什么。简而言之就是见识太短浅。
这居然有人来问??现在的孩子都怎么了?
第一,你倒是喜欢人家,人家喜欢你吗?
第二,你倒是跟他上了一个高中。那到大学怎么办?万一他没考上大学,你是不是要跟他一起辍学?如果他考一个不好的大学,你是不是要放弃更好的大学跟他在一起?
第三,你跟他在一个高中又有什么意义?中学生就算你们互相喜欢,还不是分手。你们还能外面买套房去登记吗?年纪也不够啊。那既然大概率是三年以后就要分手,那你现在跟他在一个高中又有什么意义呢?就为了上学放学能够一起走?
第四,你看看你爸你妈差几岁。等你真的到了结婚的年纪,能和你结婚的女生现在估计还在上小学。世界那么大,出去多看看,一般来说大学毕业那年回过头去,你会发现当初的自己是多么幼稚。
稍微多说两句。
其实华人在海外,尤其是欧美社会遇到的很大的一个问题是意识不到种族的重要性。近代以前,中国基本都是处于一个“国家=天下”的状态。这就导致了很多中国人在面对近现代以威斯特法伦体系为基准形成的“民族国家”没有形成一个明确概念,因而在欧美,尤其是在北美(USA/Canada)这种移民国家里生活的时候政治上十分受挫。
不管你承认也好,否认也罢,一个人在美国的社会认定更多地来自于一个人的种族(race)而非阶级(class).以我们最关心的教育为例:大学录取会很大程度上根据你的种族来决定录取标准,而不是社会阶层,更不是政治倾向。不管家境如何,只要你是亚裔,那么你就有大概率碰到录取标准的歧视问题。
在这个前提下,任何一个有智商的人都能够看出来:在美国这个大背景下,在争取自身(个人/族群)权益的过程中,种族的优先级是排在最前面的,其次才是政治倾向和意识形态。因为大多数情况下你在填表的时候,不会让你选你是conservative还是liberal,只会让你选你是“white",“Asian”还是“Hispanic”. 而事实上,只要一个族群能够意识到美国社会种族优先的前提下,内部的政治光谱不仅不是问题,反而是优势,一个很好的例子就是犹太人。
犹太人在美国有多成功想必不用多说。但是犹太人并没有把自己局限在左翼或者右翼,而是通过在不同政治光谱上的发展,成功的让自己的种族在美国取得优势。说右翼,犹太人里面的一大票银行家企业家大家也有所耳闻;说左翼,犹太人中的囧叔,主持界传奇larry king,喜欢谈笑风生的华莱士等等都是业界传奇。这样他们右手掌控了经济和政治力量,左手掌控了舆论和传媒的力量,最终让族群取得成功。可见,以族群利益为先,则族内各个政见派系均受益;以政见利益为先,则族群分崩离析。
反观以叫兽为首的旧华“精英社会活动家“是怎么做的呢?不仅不去积极组织和联络真正能起到作用的政治基本盘(一个越来越壮大的华人群体),反而主动地去做出例如:损害自己族群的利益以换取一小撮外部政治利益(SCA5),试图不断的分裂族群内部力量(亚裔内部细分法案)等等赤裸裸乃至荒唐可笑的背叛种族利益的行为。这种叫兽,如果不是脑子进了水,那就只能是因为政治觉悟和政治水平实在太差,吃枣药丸。
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断脊之犬,狺狺狂吠。 一开始看到这篇文章我特别震惊,不单单是文章内容,更重要的作者身份:美国百人会会长及首个法学院院长?这样的人竟然说出如此粗鄙之语?不过回想一下,这倒是解决了我一直以来的疑问。
作为一个在美国各个领域都有杰出贡献的种族,作为一个平均收入和学历都远超平均线的种族,作为一个贡献了马友友,关颖珊,刘玉玲等杰出人才的种族,为什么美国华人的政治地位如此的低下?为什么华人的权益总是受到系统性的侵害和歧视?最重要的是,为什么华人,尤其是旧华人及其后代的自我认同和民族荣誉感低到令人发指?现在看来,这些旧华人中的“精英”“社会活动家”政治水准低到不堪占了很大一部分原因。
其实在美国待过一段时间的人都明白,各个族群之间有竞争,有合作,也有斗争。但得到尊敬的条件只有一个:拥有力量。这个力量可以是经济力量,可以是知识力量,当然也可以是政治力量。所以这次大选华人主动出击,参与助选的行为我是非常认同的:重要的不是你站在哪一条队,而是展现能够左右选战结果的政治力量,这才是华人赖以发展的基础。相反,任何一种任凭意识形态洗脑而站队的行为都是政治水准低下的弱智行径。
其实稍微看了看叫兽的个人经历,未免有些可怜他。作为一个数次试图否认和摆脱自己华人身份的“社会活动家”,他的“习得性无助”十有八九也是在成长的过程中一步一步建立起来的。在中国崛起,新华人一步步向前的大背景下,他就像一头曾经被锁链拴住的幼象,完全没有意识到力量的对比总是会转化的,而华人政治家真正的基本盘只有自己。在这种情况下,旧华人的社会认知,一种貌似平等实则歧视的社会认知,只会进一步地被抛弃,最终由新华人引领实现真正的社会平等。旧华人畏畏缩缩的活了一百多年,却连美国这个国家的一点基本精神都没有学到,而这些分明写的很清楚:The land of the free and the home of the brave.
毕竟,大清都亡了,也请你们这些遗老遗少们滚回历史的尘埃里吧。 -------------------
原答案
这个所谓教授才真是把“歧视”二字阐释的淋漓尽致。
他们留在国外,消极怠工,浑水摸鱼,挖帝国主义的墙角,不回来和同龄人一起竞争,减轻内卷压力,有什么不好?
同为西部省份,作为地方工业和信息化部门,随便答一下,不一定准确。
首先最大的优势是税收优惠。本来一个在东部发达地区的互联网公司,有软件研发部门和机房运营部门。互联网公司每年收入1亿,其中软件研发部门花费5000万,机房运营维护部门花费1000万,剩下4000万利润中,需缴纳一半的税,即2000万。
现在该公司拆成两个子公司,其中研发部门仍在人才密集的东部,机房运营部门搬到贵州,公司在通过做账,将研发公司每年的收入限定在5000万,即研发公司没有利润,在贵州的数据运营公司每年收入5000万,支出1000万,剩下4000万的利润中,贵州当地只抽25%的税,即1000万,则公司所得的利润是3000万。这实际上可以看成是挖发达地区的墙角。
但优惠政策不仅仅是贵州有,其他西部贫困省份也都有自己的优惠政策,为什么单单是贵州发展起来了呢?另一个原因在于贵州机房建设成本低。除了低在哪?不是因为地价便宜,而是因为贵州多山,大部分机房可以建在山洞中。在山洞中建机房,除了传统的冬暖夏凉的优势之外,还有一个最大的好处就是不需要国土部审批太多的建设用地。
根据18亿亩土地的红线政策,各地方将土地作为商业或工业开发,需经国土部批准。但这些土地指的是地面上的土地,挖山洞由于并不破坏山体表面的树木和梯田,国土部的卫星也看不到山体内部的施工情况,故贵州只需要很少的一部分公路建设指标,即可获得了很大面积的机房建设用地。而其它省份既使有闲置土地,在没有国土部用地指标的情况下也只能让其抛荒干瞪眼。
至于电力便宜,西电东输的大部分输出省都便宜。
总的来说,贵州大数据经济是否能带动贵州有实质性发展目前还需观察,但贵州能抓住一切有利因素,在一票西部省份中脱颖而出凭空做出一个产业聚集,还是值得肯定的。