如何看待哈工大机器人章丘改造为房地产售楼处？ 第1页

既然是产业基地，那说明是商业、工业或者综合用地，总之不是住宅。

济南我不知道，魔都这边土地要转性是非常困难的。不过我相信济南那边也不是那么容易的，而且这种事，肯定不是企业自己就能决定的，一定要过国土规划部门的。

所以，既然现在卖住宅了，我猜多半不是转性，而是原先就批了一块住宅用地给他们。

而山东哈工大机器人置业有限公司的股权结构里，哈工大只占15%，大股东北京哈工智能房地产开发有限公司，看起来叫“哈工智能”，实际上穿透上去，实控人是广东海伦堡地产公司，一家地产公司，和哈工大没什么关系。

从这种种迹象来看，我猜测这是一个比较典型的“勾地”项目。

什么叫“勾地”？

看起来，勾地也要招拍挂，那企业为什么要勾地而不直接通过招拍挂拿地？

两个原因，要么是当地根本拿不到地，要么是招拍挂价格太贵。

而勾地，由于是事先谈好条件，能够实现价格可控甚至无中生有。

谁和谁谈？企业和政府。

当然很多时候，会有地方关系很强的中间人居中牵线搭桥。

企业一般不是开发商直接来，而是一家产业背景很强的公司来谈，或者至少是开发商和产业公司一起来谈。

因为政府也不是傻子，你开发商过来，一看就是来拿地开发卖住宅的，有什么好谈的？

那具体谈什么条件呢？

政府这边很直接，自然是要求产业、税收、就业。

企业这边更直接，产业我当然也投，但你要给我优惠价格，配一定比例的住宅用地。我在产业上投的钱，要在卖住宅上赚回来，不然我为啥要来？

至于比例多少，就和政府能力、对产业的渴求度、产业方背景、政策大环境等等相关了，早些年可以谈到住宅70%，现在好地段住宅能谈到30%就不错了。

看上去很简单？实际上其中还有很多地方政府和开发商斗智斗勇的地方。

给多大的地？什么时候能招拍挂？土地能不能分期开发？如果分批供地，首批地是住宅给得多还是产业给得多？产业开发到什么程度才允许卖住宅？对产业运营有什么要求？给什么优惠政策？

中间各种拉锯和细节就不展开了。

反正最后谈成的结果就是，地方政府引进了项目和投资，开发商（低价）拿到了住宅地，产业公司得到了产业地和楼（开发商投钱开发建设），中间人自然也拿到了好处，皆大欢喜。

那么，条件谈好了，怎么拿地呢？

招拍挂还是要走的，不然是违规的，谁也没这个胆子。

但招拍挂的时候，又有很多可以斗智斗勇的地方了，地方政府会设一些量身定做的“门槛”，保证之前谈的企业能拍到地，实现定向转让。

然而，“定向”和“拍卖”本身就是矛盾的，所以监管部门也在不断地堵上这些漏洞。

总之，到目前为止，大家还算是一个阵营的。

但拿到地之后，就不一定了。

勾地，有确实要做产业的“真产业”，也有纯为拿地的“假产业”。

而且显然的，假产业比真产业要多得多。

往前数个十年，产业勾地还比较容易，现在的政府（特别是土地热门城市的政府）都身经百战，你是不是假产业，一眼就能看个八九不离十。

只不过，假产业也会有投资，也能一定程度的拉动就业和GDP，所以有些求（ji）贤（bu）若（ze）渴（shi）的地方政府也就认了。

但就算是假产业，你也得做出个样子来，不然政府那边交代不过去，关系往往就破裂了，这种例子也不在少数。