目前不少城市土地财政依赖度超100% ，长期以往你觉得会有什么隐患？ 第1页

没啥隐患。

“土地财政依赖”根本就是个伪命题。

“卖地收入”属于政府性基金，和狭义的“公共预算收入”是两本账。其主要用途是两大块，一个是做地成本，包括拆迁、收储、开发整理等各项支出；另一个是城市基建，各类学校、医院、高架、隧道、桥梁、道路、地铁（杭州很多地块都被直接定义为“地铁筹资地块”）。

这两大块支出，本身就是和城市快速扩张带来大量“卖地”相伴相生的。100平方公里、人口稳定的城市，不需要地铁，对高架隧道快速路的需求也不高，也不会有多少新建学校医院、扩建市政管网的需求。而如果这个城市膨胀为500平方公里，人口快速流入，那么前述各类基建的需求也自然大幅增加，同时也必然带来大量的可开发土地。而当该城市扩张到极限、人口规模趋稳、待开发区域基本开发完成，则各类基建的需求也会大幅下降（欧美发达国家的现状）。

以杭州某区为例，给大家展示下“政府性基金”（大头是卖地收入）用途的典型结构。

该区2020年政府性基金支出616亿，其中591亿用于“城乡社区支出”。城乡社区支出中，最大的三个子项，又分别是“征地和拆迁补偿支出”（179亿）、“土地开发支出”（175亿）、“城市建设支出”（158亿）。其中，前两个基本上就是卖地的“进货”和“加工”阶段，如果“无地可卖”了，这两项支出基本清零。第三项属于卖地利润的再投资，也是和城市快速扩张相伴随的支出项。以后和欧美一样，人口基本稳定，学校医院、地下管网无需大规模扩建，十年二十年修不了一条高架，这项支出也自然大幅萎缩。

甚至所谓的“债务支出”，也基本上是专款专用的：

而大规模基建期后的“运维”成本，和建设的巨额支出相比，九牛一毛，根本不是一个数量级的。一条投资30亿的路，一年养护费用也就400多万。

再比如，杭州地铁2020年完成投资668亿，按40%的财政资本金算，接近270亿的财政资金投入。而同期杭州财政对地铁运维的补贴只有2.9亿，相差了接近一百倍。而杭州一年的地方财政收入达到2000亿(不含卖地），基建运维管养的支出，常规的公共预算财政（不含卖地）完全可以轻松覆盖。

土建结构的基本上都是设计年限50-100年的，实际上维护得当用个100年以上也OK。欧美城市遍地百年历史的公建。中国的“大拆大建”，有部分原因是以前的建设标准过低，城市快速发展时候不够用了，而这一点，在城市发展“见顶”后不是个问题。

一年建设十条地铁的城市，当然需要大量卖地收入支撑，但这样的城市自然有大把土地可卖。反过来，等城市开发基本完成，二十年才新增两个地铁站，那“无地可卖”也无所谓了。

以前杭州地铁的“人跟线走”（即地铁建设向新城区倾斜）模式被千夫所指，被指责为“炒房不顾民生”，但实际上这是完全合理公平的。指责的人，如果是老市民，那就是“凡是没经过我家门口的规划就是不合理的规划”；如果是新市民，那真叫做被卖了还帮着数钱。

地铁，作为建设极其烧钱、运营票价也不能太贵的基建，钱从哪里来，是个根本性问题。快速扩张的中国大城市，地铁建设很大程度上是新城区高房价的接盘者在补贴成熟区域的老居民以及乘客（票价远低于发达国家）。总不能别人高价买的房子啥配套都没有，你吃了房价红利还要把所有好处都占尽吧。

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  gnadil 网友的相关建议: 
      

曹公公：这是海量顶级专家精确计算的结果，他们当然比我懂，更比你懂

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  yi-zhi-zhu-ding-lou 网友的相关建议: 
      

我看到很多人说房地产税，客观说，房地产税这个东西全世界也就是只有美国人才拿来当作一个地方政府的主要收入工具，多数发达国家的房地产税虽然都有，但是规模占比都不算大。美国的乡镇一级是完全由房地产税支撑的，特别是12年义务教育。

美国人能接受那么可怕的房地产税是因为它以地方自治为基础自下而上的建国过程，其实在世界上是唯一的。而且它的基础设施水平在全国范围内的差距不大， 美国这种维持一个广大国土上低密度人口区域的高水平教育系统，其实整体上看资源利用是非常低效的。

回头看亚洲，日韩台新等地区，其实没有土地财政也一样能过（房地产税比例非常低。新加坡虽然也卖地，但是对财政没有不可替代的支柱性）。

回到土地财政本身，它的问题在于每年都要卖掉至少和前一年一样多的土地，这个本质上等于在问一个不挣钱的公司如何在股市上每年都大额增发一次同时保证长期股价不崩盘。

所以问题的关键是收缩并控制政府支出，而不是一味追求寻找一个相同量级的替代财源，这是不可能持续的。现在这种一味拖延，迟早又逼出一次财政断崖 vs 涨价去库存的二选一。

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  shuo-shu-44-10 网友的相关建议: 
      

但凡有点IQ的，都考到外地大学去再也不回来了。谁来带领家乡创造高附加值产品？所以不卖地怎么维持开支？所以根本隐患，就是平均IQ下降的隐患。（对不起啊，直白了一点。）

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  chen-feng-bao-lie-jiu-30-67 网友的相关建议: 
      

不敢觉得有隐患。

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  bu-dong-zhuang-64 网友的相关建议: 
      

隐患就是早晚有一天会因无地可卖而陷入财政危机。

土地出让金其实相当未来70年的地产税一次性趸缴了，土地财政本质上是寅吃卯粮的行为。我们这二十来年的房地产繁荣发展，既是政府财政的提款机（地方财政吃出让金，中央财政吃土增税），也是这些年拉动国家GDP增长的重要动力。

要说这土地财政还多亏当年解放战争和新民主主义革命打土豪分田地，把农村土地分包地方村集体，城镇土地收归国有攒下的资本，才有了后来“翻天覆地”的发展。

但“崽卖爷田”式的土地财政绝不是可持续发展的路子，长此以往不但面临无地可卖，房地产也严重透支了居民消费力，用过去十年节衣缩食攒首付，再加二三十年省吃俭用还房贷，那未来二三十年内需靠什么拉动？

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  nai-bao-de-da-shu 网友的相关建议: 
      

一个无法回避的现实问题是：一旦房地产商破产倒闭（皮之不存），那么土地财政将如何维持（毛将附焉）？

就在市场都在猜测谁会成为下一个恒大的时候，融创却向绍兴市政府发出了一封耐人寻味的求助信。

融创在求助信中称，在目前的调控背景下，融创“绍兴8个项目的预售资金监管已达40多亿，加上已经投入的资金，合计将近117亿资金沉淀，同时，网签进度受限、积压严重，我们有近600套没有网签，涉及按揭资金近10亿。[1]”

最后，融创在求助信中“迫切”表示：项目资金的来源本来“一直是集团给予资金支持”，但目前集团的现金流性也出现了很大障碍和困难，政策和环境的急剧和迅猛变化，导致融创经营节奏被严重打乱，“项目的收支已经完全失衡、陷入绝境，项目已经难以为继”，恳请政府给予政策上的专项支持。

这也意味着，不仅仅只是绍兴分公司，目前整个融创集团的财务状况和资金链都面临着严峻考验。

消息一出，融创立即就出现了股债双跌。

9月24日，融创2024年4月到期美元债的跌幅就创下了新高纪录。而融创的港股价格当天跌幅也达7.55%，至14.20港元；比2020年初46.21港元的高位已经暴跌了近70%。

这个画面，也与在孙宏斌融创2021年中期业绩交流会上“除了我们以外都有可能暴雷”的豪言壮语形成了鲜明对比。

9月28日，融创发表官宣声明，尽管一再强调“从未有过、也没有任何需求和意愿向ZF提交类似报告”，但却承认了有关绍兴项目的文字内容属实，并且是“因误操作发至了绍兴本地的一个房产交流群，造成了信息的外泄。”

10月4日晚，花样年发布重大信息及短暂停牌公告。公告显示，于要约收购完成及注销购回票据后，花样年控股本金总额为5亿美元、于2021年到期的优先票据，剩余未偿还本金额为2.06亿美元。根据规管2021年票据的契约，2021年票据的所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。花样年控股并未在该日付款。

消息一出，不仅导致10月5日的港股地产股开盘暴跌（融创一度跌超9%、富力地产跌超8%），而且还花样年总部还被“特别工作小组”进驻。

根据不完全统计，2020 Q4~2021 Q3，已经有包括华夏幸福、泰禾、蓝光发展、恒大、新力控股、阳光100、花样年在内的8家知名房企均出现了债务危机。

显然，在恒大债务危机愈演愈烈的情况下，国内房地产泡沫已经进入了真正的“多事之秋”。用中信证券的话说就是：

房地产本轮周期和历史有相似之处，却也有较大不同。稳房价、稳地价、稳预期，促进行业健康平稳发展，意味着需求侧的逆周期调节政策可能似曾相识。但逆周期调节的目标不是为了推动历史简单重复，而可能真正推动产能出清（一部分企业主动或被动退出历史舞台）。

用国家金融与发展实验室理事长李扬的话说则是：

2020年，国内居民的杠杆率已经超过德国和日本。房地产贷款需求增长是居民债务上升的主要原因，所以居民债务与房地产市场存在风险互溢。而自从2010年以来，国内居民债务的上升趋势和美国次贷危机爆发之前的趋势相似，尤其值得警惕。目前最担心的，就是国内房地产市场已经出现了“负资产”（即房产的市场价格低于未清偿的贷款余额）。

甚至，连HK金融管理局也坐不住了。

由于担心恒大债务危机会冲击和影响到HK的金融体系并导致潜在的系统性风险，HK金管局不仅询问了HK的银行和贷款机构，还下令它们在24小时内就对与恒大有关的金融业务做出全面申报，范围包括贷款、衍生产品两方面。

根据最新的统计数据显示，9月份，全国百强房企实现销售全口径金额8443.4亿元，同比下跌36.6%；百强房企中6成企业同比降幅超过30%（全国Top 50房企中有28家房企的销售额同比降幅在30%及以上），逾半数企业同比和环比出现双降。

其中，销售额同比降幅Top 8的头部房企分别为：

恒大（同比降幅96.26%^[2]）、绿地（55.54%）、中海地产（37%）、碧桂园（34.07%）、万科（30.33%）、融创（33%）、保利发展（30%）、招商蛇口（20%）。

显然，以往的“金九银十”早已消失。

9月份，全国28个重点城市商品房成交面积环比下降7%、同比跌幅则扩大至25%。其中，一线城市楼市9月整体成交新楼面积环比下跌23%、同比下降36%；二三线城市分化持续加剧，佛山、南宁、东莞等城市的成交规模同比腰斩。

尤其是二手房。9月份，北京、深圳、成都、大连、杭州、南昌、南京、青岛、厦门、苏州10个重点城市的成交面积同比、环比分别下降48%、23%。其中，深圳的二手房成交规模同比骤降78%，青岛、杭州的同比跌幅也超过了70%，北京、厦门、青岛、大连、成都、杭州的同比降幅则超过了30%。

其中，最引人注目的则是在8月份曾因“二手房成交量创近10年新低”的深圳。

根据最新的成交数据显示，深圳9月份的二手房成交量从8月份的2043套降至1765套，不仅跌破了2000套关口，而且还是“六连跌”（连续第6个月下跌）。

今年1~8月，深圳楼市累计成交面积301万平米，与去年同期相比已经超过腰斩。整个9月份，深圳合计成交3343套新房住宅、环比减少43.2%，1765套二手住宅、环比减少13.6%；成交面积环比减少13.4%。

10月5日，数据宝、腾讯财经联合发布了《城市负债率排行榜》^[3]。很快，国内各大网站和平台上有关这个内容的帖子就被全网删除。

30多年前，日本政府为了遏制日元升值和维持贸易优势，在货币政策上实行了低利率政策，从而推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。

1990年，东京、大坂、名古屋、京都、横滨、神户6大城市的地价指数比1985年飙涨了约90%。当时，仅东京都的地价就相当于全美国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。

而与日本泡沫时期的资金不仅流入房地产、还流入了股市不同的是，国内的资金主要流入的都是房地产。这也意味着，目前国内房地产泡沫的规模，已经远远不是“银河系第一泡沫”这么简单的问题了。

当时，在股市与房市双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤泡沫、采取了非常严厉的税收和货币政策，最终，日本股市泡沫比房地产泡沫更快的破裂。

1990年1月12日，日本股市暴跌70%，导致几乎所有日本银行、企业和证券公司出现了巨额亏损。随后，所有金融机构和企业都开始大规模抛售不动产，从而引发房地产泡沫破灭（从东京开始破裂，然后迅速蔓延至全日本）。

而为了处理房地产泡沫导致的金融机构坏帐和“负资产”，日本人当年花费的时间成本超过了10年。

30多年后的今天，作为“过来人”的日本则直白的指出，恒大债务危机凸显了CN房地产泡沫的黑洞，CN的房价收入比、居民负债率等指标已经超过了泡沫时期的日本。2021年，深圳、北京、上海、广州的房价收入比分别为57.97、55.80、45.55、40.76，远远高于1990年的日本京都、东京、神奈川、大阪（分别为18.36、18.12、15.32、13.87）的水平。

目前，国内居民债务占GDP的比重已高达220%，不仅超过了1990年代初期日本在房地产泡沫之后创下的峰值（218%），而且国内目前的房地产贷款余额占整体贷款余额的比重已达30%，远高于日本泡沫时期的水平（21%）。

2005年，日本的土地和住宅市值比1990年的2685万亿日元，蒸发了1000万亿日元以上，相当于日本2005年GDP规模的2倍。

事实上，目前最严峻的问题在于，国内应该如何维持庞大的房地产泡沫规模、从而维持全球第二的GDP规模。

对此，高盛认为，2021年1~8月，CN住宅的新增开工面积比上年同期减少了1.7%，如果2022年出现同比减少30%的骤降，那么将导致CN的2022年GDP下降4.1%。

用IMF前首席经济学家、哈佛大学经济学教授Kenneth Rogoff的话说就是，恒大危机最终的结局可能并不是演变成CN版雷曼事件，而是整个CN经济依赖房地产增长的模式即将破灭；BJ也许有办法强行快速处理恒大破产问题，不像正常民主国家破产诉讼常要缠讼数年，但恒大带走的房地产经济动能难以仅靠中央指令就可补上。

如果说，30年前的日本房地产泡沫只是“地球级别”，那么，几乎没人敢想象“银河系第一”的房地产泡沫一旦破灭，将会是什么样的画面和结局。

约瑟夫·迈斯特说，让我们来看看大炮吧：在一定的限度之内，你把它造得越长，它的威力就越大，一旦超过这个限度，它的威力就会下降。让我们再来看看望远镜：在一定的限度之内，你把它造得越大，它就越有力；超过了这个界限，不可抗拒的自然就会使你希望它完美的一切努力违背你的初衷。这就是权力的天然形象。为了保存自己，它必须自我克制、必须永远与那个界限保持距离，它最极端的努力一旦达到这个界限，就会导致自身的毁灭。

楼下保安则说，如果你总是对高房价感到失望、甚至绝望，那么你应该反思一下，究竟是谁给了你勇气、让你觉得有希望的，梁静茹吗？

⚠️以上内容节选自《2021房地产沉思录》update 44、45，感兴趣的童鞋可以在公众号或new base中查看。

参考

1. ^ 同时，融创还在求助信中举例称，“黄酒小镇项目，是我司在绍兴投资力度和金额最大的产城项目，目前已投入资金77亿，项目在今年6月份产业地块基本全面开工，但8月份住宅地块销售开启至今，截至目前，受惨淡低靡的市场行情影响，目前仅收回2个多亿资金，每周只能卖出一两套房子。”
2. ^ 恒大9月份的销售额仅120亿元。
3. ^ 这份债务排行榜是以一线、新一线、二线、省会等86座城市为对象进行分析，并通过对2020年地方政府债务余额+城投债，来计算地方政府负债率和债务率。结果显示，全国85座城市2020年的债务率超过100%，75座城市的债务率比2019年翻倍。其中，债务率Top 10的城市分别为：贵阳（929.1%）、哈尔滨（764.6%）、昆明（676.9%）、西安（663.4%）、南宁（600.8%）、天津（580.7%）、武汉（577.5%）、长春（563.4%）、重庆（558.6%）、兰州（519.9%）。而3个一线城市的负债率也分别高达：广州（281.7%）、北京（201.8%）、上海（122.7%）。