如何看待部分业主因物业服务不满意，而拒交物业费的问题？ 第1页

谢邀，

先简单说说不交物业费的后果。无非是三个：

1、被物业公司起诉。

2、被物业公司采用断水断电等方式威胁。

3、不交就不交了。

物业要么告你，要么欺负你，要么怂。

说到物业费，就不得不提收缴率。

走过大大小小上千个小区，物业很好的，收缴率能到90%、95%以上的，象征着业主作为群体客户对物业公司的满意度——100%收缴率也有。

100%收缴率在中国是很恐怖的数字，在国外则是天经地义的。我们平时买房子，可以设法打听一下物业费收缴率，作为一个小区品质的重要技术指标来参考。

如果收缴率只有70%、60%，这样的小区就相对有点“危险”。你想，三成的人不交物业费，是谁的原因？

一般不是房子有质量问题，比如大面积的逾期交房、办证、漏水等等，就是物业差的一那什么。

物业能有多差，在中国，这个题目是没有下限的。堵锁眼、砸车都不算什么，殴打业主、刑事构陷、钢筋贯胸……一个有一千户的小区，每家一年上千元，加上小区里七七八八的其他收入，虽然不多但是胜在稳定。而物业公司的核心就是几个人负责收费加上一群安保，你们换个角度想想和黑社会收保护费是不是有点相似？今天中国很多物业公司都“黑化”了，物业公司的人在小区里比政府更像政府，比业主更像主人。你买了房子住进去就入坑，不服从物业爸爸的管理就只有卖房走人一条路。这样的小区，房价也很难有竞争力。

物业公司的更换需要经过小区半数业主投票，这个程序的组织成本决定了更换物业公司的难度，使得物业公司的市场化竞争不够充分，市场上难以有优秀的物业服务品牌脱颖而出。

业主不交物业费的理由千奇百怪，有因为某个户型不合理的，有单纯业主就是老赖什么钱都不交的，但是一旦收缴率相对比较低了，那么多半都是物业方面出了问题。这些问题一旦发生，对物业方面也很头疼：他如何提高收缴率？通常物业公司不会着眼于痛定思痛，提高服务品质，而是通过我上面说的起诉和断水断电来催缴。

中国人特别有意思，咱们一方面不愿意打官司，一方面还不喜欢吃官司。有的时候说得极端一些，法院也不愿意审官司。

大概十年前，某法院搞了一次行动，大规模对欠缴物业费的业主进行“堵被窝”。很多业主早晨还没睡醒，法院的同志们就撬开门把还光着屁股的业主拷进车里带走。路上有业主要求立刻交物业费都没用，狠狠地被折腾了一通。这个事的后果是社会影响剧烈，闹得沸沸扬扬，隔年法院就开会检讨，表示以后再也不搞“堵被窝”的行动。

从堵被窝事件开始，法院方面就限制了物业公司起诉业主的人数，本来应该是一个原告几百个被告的简单案子，被要求必须五个五个的告，从此以后效率大大的降低。但是物业公司也不可能说因为被法院“限流”就不告了。你拖欠物业费，物业不会立刻告你，因为有可能你正在排队，但是，大家一定要明白一个道理：

物业告你要物业费的官司，99%都是物业胜诉。

有的人说，不对啊，物业服务稀烂，质次价低、货不对板，他如何告赢我！？

物业公司提供的是公共服务，是一对多的服务。

不可能因为你一个业主不认可，就否定物业公司的服务质量。举个极端的例子，一个小区物业费收费是3.5块。99%的业主都认为物业不错，只有一个业主觉得物业服务不好，就值3块钱。如果法院觉得这个业主说得有理，支持3块，那么这个生效判决就影响到另外99%的人，那些已经交了3.5块的人是不是也要去告，让物业退5毛钱呢？

这就导致法院不太可能在物业服务是不是“质次价低”的问题上简单采纳业主的观点，无非是在调解、“违约金”、“滞纳金”上做做文章。物业公司如果不要钱，那是他的事情，你让法院判物业公司不能要钱，那就不是你一个人可以说了算了。

关于业主告不赢的问题，还专门有司法解释：

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

当然，我说99%是物业胜诉，自然也就存在例外情况，比如业主要求对物业服务进行司法鉴定。

断水断电，也是一种常见的催缴方法。

有的小区水、电是通过物业去卖，不交物业费的业主，或者维权的业主，物业公司就限制他们买电，比如一次只给你卖个10度电、3吨水，让你不得不反复去物业买，极其不方便。

当然，这方面法律专门有规定：

《北京市物业管理办法》 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

题目说拒交物业费，我就借这个话头说说物业服务不好，该不该交物业费的问题。

在这个领域，秦兵先生很有发言权，十多年前作为著名的房产律师，秦兵提出一个口号：

“没有业委会，不交物业费。”

这个观点在当年引起法律界和物业界的一致批判，有专家说，不交物业费不符合契约精神，有的专家说，不交物业费小区只能更烂，这种休克疗法对社会稳定没有益处。

到了2010年，北京出台新的物业管理办法，其中第八条规定：建设单位承担前期物业服务责任。这个条款一出来当时媒体都是报道：没有业委会不交物业费。但是实际运转的并不怎么样，无论是在立法层面还是司法层面，都经历了反复，最后落不到实处。

反观小区业主维权，物业服务质次价低，或者和开发商有纠纷，业主最简单最有效的发泄不满的方法就是“不交物业费”。但是前面说了，不交物业费，被物业公司一告一个准，有可能引起物业和业主之间“断水断电”的各种小摩擦，还有个更深层次的问题：

没有物业费，小区的服务品质必然进一步下降。

这几张图片是我最近出差，从一个小区的“公寓”和“住宅”拍回来的。

公寓和住宅是同一家全国著名的开发商开发，同一家物业公司进行管理，两个物业服务区域。

公寓物业费一平米3.6元，住宅是一平米0.75元。但是由于公寓有纠纷，导致物业费收不上来。而住宅物业费收缴率很高。同样的装修标准，住宅豪华漂亮，干净整洁，充满了生活气息。

公寓则是“灰不溜秋”，垃圾也没有人管，小广告（美女会所、开锁办证）遍地。原来公寓比住宅贵，现在住宅一平米一万五，公寓一平米六千还卖不出去。（当然也有其他因素）

拒交物业费的后果就是楼盘品质的进一步下降，而单纯说靠不交物业费能否“饿死”物业公司这个问题，至少目前还看不到希望。

小区集体不交物业费，采用“休克疗法”，是不是一定不能成功呢？

我认为核心问题在于统一行动。

有人不交，就有人交。

有时候有的业主认为物业不好，也有的业主认为物业还不错。很多小区矛盾的导火索都不是普遍问题，而是个性化问题，比如无锡一个小区十几栋楼，只有一个楼规划成一楼大堂是居委会，导致这个楼房价相对不如其他楼，这个问题在商品房预售的时候开发商没有披露，导致业主用同样的价格购买了这个房子引起这个楼的不满，进而引发了小区业主和物业的矛盾，这就是一个个性问题。

车辆被划，但是不是人人都有车。家里失窃，但是不是人人都失窃。电梯停运，对一楼没有影响。以上种种，都标志着业主未必方向一致。即便方向一致，在业主组织中又遵循“集体行动的逻辑”，也就是有共同目的的业主并不会因为集体的利益而行动一致，会出现搭便车的情况。

有人交费，有人不交费，物业公司饿不死，也吃不饱，结果就是小区得了慢性病，死是暂时死不了，不能足以产生让大家做个手术（成立业主大会）的动力，但是活也不能好好活着。

在小区中建立组织，有组织的统一拒交物业费，别说是收缴率为0，就算是收缴率只有50%，物业公司也离离场不远了。业主可以再更换一家物业公司。但是这样做的效率实在是太差，太绕路了。因为，如果超过半数业主能拒交物业费，那么这些业主完全可以直接发起业主大会换掉物业公司。

简单总结就一句话：

既然能做到有组织的不交物业费，为什么不干脆有组织的成立业主大会、业委会呢？