成都哪些区域买入二手房属于高位接盘？ 第1页

大家理性思考一下，为什么天府新区在打造公园城市？为什么怡心湖板块发展这么慢？

先说怡心湖板块，这个板块发展前，就是少量农村和农地组成的，做为从无到有的新居民点，最大的问题是人口导入，于是在缺乏产业吸引人口的情况下，就规划了人工湖，打造湖居生活吸引人口，但在财政吃紧的情况下，湖挖的太慢了，地也不好卖，人口也吸引不来，如果不是靠着天府新区的锦江生态带，这两年人口增多，恐怕怡心湖发展的还得更慢，而这整个大片区，包括锦江生态带，除了中海环宇坊外，没一个拿得出手的商业，去过的都知道，小区底商都发展不起来。

再说为什么天府新区要打造公园城市，湖挖了一个又一个，南湖，麓湖，天府公园，兴隆湖，公园修的到处都是，各组团均有大公园，为什么呢，根本原因是缺乏产业！！！

因为没有产业，只能将生态建设做为吸引外来投资购房的吸引点，然后吸引一部分企业搬到天府新区去，然而为了吸引产业人口，又给入住企业配套了住宅用地，中铁有中铁诺德一号和中铁卓越城，中科院成都分院有瀚悦名邸和滨湖璟园等三个职工内部小区，中交有中交悦湖，中建有中建华府锦城和麓溪澜岸，还在建设中的其他单位内部住房不计其数。论区位，上面这些小区，除了中科院成都分院的麓溪澜岸较差，其他的都是一顶一，那价格呢，当时这些公司进驻的时候，内部职工房价都是7000~15000的单价，总数量不低于1万套。这些房子都是五年取证后可售，那些花2万，甚至3万一平买房子的你们不慌吗？更何况，你去天府新区看看，除了中建，中铁，中交，中电建，天投，中科院成都分院，还有谁，还有谁有超过500个员工？？？

同时，天府新区早期投资较大，解决了很多交通基础设施问题，今后政府基金性收入纳入财政管理，由本级人民代表大会决议预算，以前五区的基金性收入，政府可以调配到天府新区使用，以后要过人大了，五区的人大凭什么同意你天府新区花人家的钱，人家的人大代表吃干饭的吗？天府新区财政自给率只有70%，除了坑开发商，让开发商代建学校，公园等基础设施，自己还有钱做城市维护吗？新建的学校，管委会有钱充实师资吗？

现在东安湖，三圣乡都在走这种模式，但至少，人家五区和龙泉驿有钱。

另外，锦江区三圣乡，琉璃场，高新区新川房价情况看，吸引的是年收入40万以上人口少而填满这几个区域，需要人口不低于50万人，这个规模的人口，在成都本就是凤毛麟角，填满这些区域，需要不低于10年的时间，给天府新区的时间又有多少？？？

目前，高新区金融城，大源，新川，天府新区锦江生态带买了就是站岗，但是还是站在平平的山岗上，天府新区天东，天西，天府前湾，兴隆湖，买了就是站在高高的山岗上，要靠寿命来搏。

补充一点，上面说的这些单位内部住房，还有天府新区众多安置房，可以找中介，虽然这种交易没有保障且不靠谱，但是价格实实在在的，能成交的没一个超过15000的，还有保利天空之城等在限售期内的房子，贝壳没有平台价，但是私下售价差不多也是15000。

2月11日再补充一点，国务院批复了成都公园城市建设，不少房产中介又拿这个说事，说公园城市就是天府新区，天府新区必涨。

批复花园城市，天府新区就必涨了？批复成渝都市圈，天府新区也就必涨了？今年成渝都市圈示范投资项目，总量2万亿投资，天府新区只有四个项目，占总量仅1%，为什么不提公园城市？

公园城市的理念不是天府新区，强调，公园城市不是天府新区，公园城市不是天府新区，是去年成都的中优规划！！往南最南边的规划线是牧华路！！！！中优规划提出的成都双中心发展是天府广场和金融城，天府新区是卫星城！而且天府新区的规划理念是1898年提出的田园城市理论和1920年代提出的有机疏散理论，本质上是卫星新城，国内没有采用过这样的规划，天府新区将成为少数产业支撑的，以居住为主的城区，在地产规划中相当于CBD地产，养老地产和旅游地产的复合概念。

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很多想法都在评论里回复了，这里再更新一点，兴隆湖到底是什么，本质上，2013年规划的时候，兴隆湖的规划就是成都科学城，对标的是日本的筑波科学城。当时成都科学城的招商引资条件很苛刻，要求必须是科技研发机构，注意，都不是科技研发企业，要求是机构单位，但是后来发现这方面的资源真的很少，就有越来越多的企业以建设研发中心的名义在兴隆湖拿地，建设的其实是写字楼，再以科技研发人员人才住房的名义，拿地盖住宅，别问我是谁，问就是中建西南院，中建西部建材科技研究院，中电建金属结构研发中心，中建西南研发中心，中铁轨道研发中心，川藏铁路技术创新中心。到目前为止，兴隆湖能引进的重量级科技研发机构除了中科院成都分院，其他都是渣渣，而熟悉中科院成都分院的都知道，除了光电所，其他也都很一般，大学方面，只有电子科技大学设立了一个科技中心，四川大学目前在天府新区一点动作都没有。

目前成都科学城规划的定位不变，成了国家规划的西部科学城成都部分，于是就有了对标对象，西部（重庆）科学城。那我们来看看重庆科学城和筑波科学城，重庆科学城规划面积是成都科学城的三倍，包括北碚，沙坪坝，璧山，西彭-双福和直管区五个区划，由于直管区建设刚起步，我们以与其紧邻的沙坪坝片区为例，这里是之前规划并建成的重庆大学城和西永微电园，主要是教育科研和电子加工，这一片区的房价普遍在8000~12000元每平米。当然重庆的房价本身就不高，但是这一片区的房价仅仅是与主城区持平甚至更低，重庆大学城难道不是地广人稀吗？居住感受难道不比重庆主城舒服太多？而这一区域已经引入的情况下大学包括重庆大学，重庆师范大学，重庆医科大学等十几所院校，人口导入和科研基础导入已经有了一定基础。再说日本的筑波科学城，日本政府的省厅附属的43个国家级研究所全部搬去了筑波，东京教育大学搬迁到筑波后改名筑波大学，QS排名常年世界200名左右，筑波也是地广人稀，但筑波的公寓中位区间是2000万日元，比东京低得多。

目前兴隆湖一带已经不是科学城了，完全是房地产炒作的湖景房，而天府新区的招商引资情况之差，已经完全背离了规划要求，兴隆湖的房价已经是收入本身就不高的科技研发群体无法承担的了，接下来房价严控到正常水平是当务之急，不然西部科学城的建设，重庆要拉下成都一大截。最后放一张图，天府新区招商引资重点企业，大家可以搜一下，都是些什么公司。

再补充一点，兴隆湖南三公里还有一个小区，叫荣盛时代天府，也就是2021年底打7折卖房子的那个，虽然本来没卖出去多少，但是卖房子的时候基本上用的杀猪盘的方式，业主有不少是花了400万的，这里的规划是"南部现代农业科技示范区"，简直是田园中的城市范本。

2月23日更新一下，看到有评论来问我5年以后会不会删，在这里再回复一下，不会删。经济现象只能观察不能实验，因为经济现象本质是价值传递过程中的博弈，任何预测行为都会改变博弈，从而导致预测失效。天府新区目前的观测情况就是，房价很高，产业缓慢，自住群体少，炒房群体多。分析这个活动参与者的心理状态，炒房客都在赌"300万买进的房子，5年后就有人用500万买走"，真正的在天府新区有职住需求的刚需群体在想"单位内部房100万，外面在卖300万，虽然10年内不能卖，我憋10年总能赚钱，而且还可以租出去赚钱"，政府在赌"我去年卖地盖的房子都卖300万，我希望5年后我卖的地盖的新房还能卖300万"，所谓的商业言又几，暹罗广场之类的又在想"都是炒房客，空置率太高，没人来买东西，我才不来建商业地产，我要去金融城3期和新川"。结果就会是，这里去主城区地铁很方便，租房子比高新区便宜很多——一个以租房群体为主的睡城。

但是另一方面得注意，政府永远是最大的炒房客，政府要想尽办法维持地皮价值，逼急了什么政府学校医院都可以迁到天府新区，所以天府新区自住群体不必担心天府新区的长期价值，即使站岗也只是暂时的，也不能把天府新区和燕郊做对比，要对比，天府新区是雄安新区的话，视高才是燕郊。天府新区发展不起来，成都市不答应，四川省不答应，但视高发展不起来，只有眉山不答应。

补一张图，我就住在天府新区，仍然不看好这里的短期房价。

补充一条，3月16日，国家发改委公布了成都市公园城市示范区建设的总体方案，方案中在专栏3宜业环境优化行动，专栏4治理能力提升行动中一共提了天府新区3次名点了兴隆湖一次，西博城一次，中央商务区一次，整个方案看，"公园城市"不是规划概念，只是一个噱头，重点提的还是水环境优化，空气环境优化，治理能力提升，打造历史文化名城，提升营商环境等。城市空间方面提出龙泉山"一山连两翼"使城市成为"大公园"，公园体系的重点是龙泉山，龙门山，岷江和沱江。专栏1中提到的生态环境保护，主要是龙门山建设大熊猫国家公园，龙泉山、岷江、沱江治理，设计西部生态产品交易中心，都江堰水源改造；专栏2提到的宜居生活，主要是建筑节能改造，自行车道改造，社区养老设施和育儿设施改造，保障性住房建设，社区综合服务能力提升，三国、大熊猫、三星堆-金沙、都江堰-青城山特色文化，宽窄巷子、锦里、武侯祠、杜甫草堂旅游街区；专栏3提到的宜业优化，主要是建设碳中和实验室，建设国家绿色产业示范基地，电子信息、航空航天、轨道交通、汽车、生物医药、绿色食品等制造业示范区，强化天府新区，健全高新区、经开区等，兴隆湖周边布局重大科技基础设施和研究平台，建设天府实验室，建设中科院成都科研园，加强技能教育，打造休闲消费，建设春熙路，交子公园，西博城商圈，提升文殊院和音乐坊，创新金融，建设天府中央法务区，促进天府机场、双流机场协同，提升国际铁路港枢纽，推进四川自贸区，增强天府新区、国际铁路港开放能级，设立天府机场保税区；专栏4治理能力提升方面，主要有城市管网改造，改造天府新区管网，岷江、沱江河道治理，建设金堂西家坝防洪设施，燃气管网改造，建设国家储备基地和西南区域应急救援中心，建设医院传染病科，加快建设安全风险预警平台，政务服务智慧化，完善"蓉易办"和"市民云"，改造老旧厂区和城中村，探索农村土地入市，推行TOD，推进REITs试点。

可以看出，公园城市建设主要内容是旧城改造，新城建设和边缘区域生态建设，新城建设的重点是各工业园区、天府新区和天府机场，边缘区域主要是龙泉山，龙门山，岷江，沱江。可见公园城市是假，炒房是真，旧城改造的同时，重启城中厂区，城中村拆迁，，农地入市也是新一轮圈占的开始。