如何看待2016年7月人民币贷款增幅里9.8成为房贷？ 第1页

做银行资管的借机答一下。

首先表明一下利益相关，本人是全国股份制银行里资管部做理财和综合这块的。平时接触的全行的数据和其他同业交换数据也比较多，去年年初就一直在研究北京房地产的一些相关数据，自认为有些干货，17年房价走势的问答打算认真打一发。回到问题，重新梳理一下，如何看待7月份新增贷款中主要以个人中长期贷款为主？

首先，想和大家分享一件事儿，就是现在越来越多的企业尤其是中大型企业，越来越不需要从银行贷款了。国际贸易中我们的企业越来越强势，甲方首付款比例逐步提高（这个推断只能从经验和日常客户接触中导出），国内生产和贸易方面银行肯贷款的中大型企业的账期也越来越短，那些真正需要资金流转的小企业往往很难从银行贷出款的，P2P或者P2B就很好解决了这个问题。从我们行的数据来看，上半年提前还款的规模占比大概占总资产规模的10%，我手上有全国12家股份制银行的资管的数据，一般表内外的资管资产占到股份制银行总资产的二分之一到三分之一（这里明确一个概念，资管资产，也可以理解为“贷款”的一种，只是对于银行的会计科目叫投资），目前有6家银行的资管规模是比年初和6月份都下降的，而这12家股份制银行的资产总管理规模占到整个银行业的40%左右。和历年同期相比，不难发现企业尤其是中大型企业越来越不缺钱，除了房地产企业（具体数据收到保密原则，不便公开放出）。

那么，毕竟M2还是在增长的。从公布的数据看，非金融企业存款减少3062亿元，个人存款减少2242亿元，而当月增长却是5071亿元。单政府财政性存款增加4882亿元（猜猜土地出让金收入能占多少？这个数据未公布也找不到），非银行金融机构存款增加4636亿元，这个成分就比较复杂，财务公司、信托、保险、证券，没有详细数据不好分析。所以不难看出，这是一次企业存款和个人存款向政府转移的过程。

结合个人中长期贷款增加、个人存款减少、企业存款减少、企业贷款减少、政府存款增加，不难看出现在经济的主要金融资源都在房地产行业了，而房地产行业挣大头的是政府。政府的钱变多了，应该不会还掉，因为还掉的话会面临货币通缩风险，而政府带动投资我认为会导致又一轮的资产泡沫，进一步加剧贫富两极分化，所以我个人觉得如果政府用这笔钱补充社保规模，或者弥补降低非房地产行业税收带来的收入减少，都应该有助于恢复经济。毕竟个人贷款越来越多，一旦失业率上去了，房贷还不上，这所引发的连锁反应难以估量（08年美国次贷危机就是个人房贷大面积欠款导致的），所以政府在保就业上一定会下足功夫，这也是为啥全球对标美国非农就业数据，美国老百姓直接或间接欠了全球金融机构一屁股债....

那么对于我们普通老百姓来说，应该如何配置个人资产呢？先说富人的数据，现金类资产占比越来越高，自2010年来占比最高，数据是22%多，数据是wind上看来的，有据一定参考性。我个人认为到2017年年底前逐步增持快速交易类或现金类资产，如果发生通缩风险（即央行提升基础贷款利率，理论上不可能）赶紧卖房，等待房价出现拐点后的两年内抄底；如果央行进一步降准进一步降低利率，有非刚需房产逢高卖掉，买入黄金，如果有没有投资性房产的，建议持币观望。。。这两年一定是现金为王。

这个话题太大，太大，最后提示一句短期内没有刚需的一定不要买房，但可以实时关注自己所在城市中心仪小区的二手房，总会有跌的时候，而且很快....

目前还能接盘上海房产的人到底还有多少？

目前链家网显示，上海二手房挂牌均价5.6万，那么300万的房子，首付100万，贷款200万，月还贷1.2万，已成为最低标配。能承受月还贷1.2万，大部分是月薪2万以上的人群（丈夫税前2万，妻子税前1万才能承受）。那么就以这部分人群数量来分析，到底还有多少人可以接盘？

上海目前有2500万人口，数据显示上海户籍60岁以上老人占上海户籍人数30%，那么可估算上海20~60岁的劳动力人口有2500万*65% = 1600万。上海12万年薪个税申购的人数大致是160万，即月薪1万以上者有160万，占劳动力人口的10%（这个数字也与职友集上的统计相当）。那么由统计学正态分布，月薪2万以上者有2%，即1600万*2%= 32万。那么社保正好满5,6年，月薪2万以上，假设已经有100万存款做首付，还未买房子的人群大概占32万*20% = 6万（这个20%是按照年龄阶段估算的，例如，31~32岁占2成，33~34岁占2成，35~37岁占2成,38~42岁占2成，42岁~60岁占2成。）。另外加上置换的12万人群（刚需对比置换1:2），大概有18万人可以成为目前的购房主力。今年3月份以来，上海房已经成交了15万套。那么这18万购房主力，已经被消耗得差不多了。

随着房价越涨越高，有购房能力的人群只会是越来越萎缩。那么，还能有多少人能接得起盘呢？

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想到了补充一下，有人说韭菜是可以不断长的，所以接盘的人数源源不断。这是站不住脚的。在目前房价不断上涨的途中，对应的可承受收入线也是不断上涨。那么原来处在这个收入线下缘的最接近人群，将会被抛开越来越远（因为经济下滑，收入停滞，失业增加，收入增长速度根本赶不上房价上涨速度）。从而得到一个结论：新晋升有购房能力的人群几乎为0.

也有人说，你穷人买不了，还有富人买。这也是站不住脚的。富人早就有房子了，人傻钱多的富人很少会有在楼市1万点还做长线继续投资的。投资的最根本前提是什么？是他预见未来会有人有能力来接他的盘，他的投资才有意义。那么参见上述，新晋升有购房能力的人群几乎为0，谁会来接他的盘？他傻吗？

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我已经观察了3个月的链家网数据，每天的数据我都会记录下来。二手房增幅最大的都是郊区板块，相反市中心板块滞涨。这说明现在都是相对穷人在买房。他们为啥这么疯狂？都是拿过去的经验来代替未来的走势，认为未来钱会大幅贬值，现在贷款，可以通过通胀来赖账。想得太美了，政府放水根本进入不了实体，经济下滑，降薪，裁员，国民收入下降，全民负债，如何能通过通胀来赖账？更何况马上就要进入美国加息周期。

链家网上的每日数据（2016-9-18）呈现现在的特点：1. 城市挂牌均价已经呈现顶端，只爬了10元，在这周之前，每日挂牌均价爬升100-300元。2. 挂牌房屋数量开始增加。在这周之前，每日减少300-500套。 3. 近90天成交数量开始连续3日下跌。 在这周之前，成交量持续上升。4. 每次带看人数出现明显下跌。

是不是拐点，拭目以待吧。

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多说一句，介绍一下自己。知名大学硕士毕业5年，供职于某家顶尖级高科技外企，年薪40万. 妻子供职于某制造业外企，年薪15~20万（但可能马上就要失业了）。目前存款120万。即使是这样，我们只能承受350万以内的房子。首付110万，贷款240万，月供1万5。松江的九亭，350万只能买到最差的二手房了（可能还没有）；松江大学城，较新的二手电梯房都在350万以上了。也就是说，现在350万根本在地铁口买不到像样的房子，哪怕是在跟乡下没什么区别的地铁终点站。

连我们这样的都接不起盘了，那么谁还会来接盘？