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为什么房地产商不能拿低价的土地把房价降下来? 第1页

  

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一道取材实例的思考题:广州,有个刚需住宅区,房价目前3万。现在房地产商在旁边拿了另一块地,这块地好一点,临珠江,能看到江景,请问,盖好了房子,应该卖多少钱?

前阵子我去拜访这个开发商客户的时候,客户就问了我这个问题。

我想了想,说:5万。

客户摇摇头,说,起码得卖8万,我们想冲击10万。

为什么?

这是不是你们说的,开发商哄抬楼价,牟取暴利?

并不是。

很多人都不太理解房地产商的逻辑。

你们以为开发商是这样的:3万的土地成本,其他成本2万,成本5万,然后开发商开始抬价,抬到10万,赚5万,得到了暴利。

实际上反了——不是先拍了地再去抬价,而是先抬了价再去拍地。

真实的开发商,是,看到地,先想,这里盖了房子,能卖多少钱?

A认为:能卖5万?扣除其他成本2万,剩下来3万,我想赚1万,那么我只能拿2万去拍地。

B认为:能卖8万呢?扣了成本2万和利润1万,我最高能接受地价5万。

最后土地会卖给B,A根本拿不到地。

所以土地市场上,能拿到地的一定不是按照市场均价估算市场的开发商,而是——

对房价估计最激进的开发商。

你估计得激进,大部分钱给了政府,土地成本已经高了。你要不然卖贵房子,要不然压缩成本,要不然少赚利润,要不然就得出局。

开篇那个跟我说“要卖8万”的开发商,就是前几天去拍地,被市场教育了,他们估价7万地价的土地,被别人用8万拍走了。领导回来反思:他们8万还怎么挣钱?我们是不是对土地价值预判还不够?为什么我们拍不到地?我们是不是还得更积极?

这就是接受了市场的教育。

后来我们还是达成了合作,我们给客户公司出了一份咨询报告,研究“在旁边都卖3万,我们靠江的背景下,如何通过提升产品附加值的方法卖8万”。这都是被逼的。

大家只能拼了命地往高里竞价,房价就高了。

是最乐观激进的一批人,决定了房地产的价格。

所以房地产如果出现了雷军,高配低价,这种企业,根本活不下来——因为他根本拿不到地。

你去看房地产企业的报表,利润率并不高,大部分的土地出让金和税金,给了政府。房地产商本身,并没有暴利。

房地产商在我国的角色,非常类似于法国大革命时期的“包税公司”。

当时的包税公司,是,政府订好税法,但不直接收税,直接管包税公司要。公司按照税法,去向纳税人收税,多收上来的,就是利润。

现在的房地产公司,是,政府拿走了土地出让金,一次性收走了,开发商再把土地盖成房子,卖多了的,就是利润。

商业模式非常接近。


这样合理么?

倒也合理。

政府认为:地铁是我修的,城市是我规划的,土地价值是我们运营起来的,你房地产商只是盖楼而已,拿点辛苦费,得了。

开发商并没有给政府创造太多的剩余价值,当然只能辛辛苦苦竞地价。

但如果能创造价值,那开发商的底气,就不一样了。


此前,广州科学城的一块地,低价卖给了万达,几乎是定向出让,不太用竞价那种。

土地转让公告表示:谁都可以来投标,但是这家地产企业,必须“拥有一个国际级电影院品牌”。——这只能是万达。

地价当然抬不上去。

后来盖成了万达广场。

政府收这么低的地价,不吃亏么?

其实很赚。

万达广场盖起来以后,为区域提供了一个很大的商业配套,提升了周边土地价值。那个时候去看周边地产商的广告,上面都明晃晃写着“地铁上、万达旁”,别的地块更贵了。

其他那些无法为政府创造价值的发展商,就只能用抬高了之后的地价拿地。


除了“提供商业配套”,还有其他的创造价值的方法,比如——引入产业,提供税收。也能拿到便宜的地。

前阵子为另一个客户做的项目,是在广州番禺,一个“汽车小镇”的项目。

项目由几家合作,其中几家地产商之外,最重要的一家合作方,是广汽集团。

广汽集团贡献了大量税收,政府想把它迁到番禺的汽车产业区,带动片区的发展。

那——你让我去,你能给什么好处呐?

最后的这个汽车小镇项目,房子真的可以很便宜,周边卖到3万多的价格,这里的房子,有70%的指标,限价1.6万。

但你能买到么?

这1.6万的部分,只能销售给广汽的员工。

广汽拉动了产业发展,创造了价值。政府提供了低价的土地,为广汽创造价值。广汽员工为广汽创造了价值,得到了便宜的房源,提高了忠诚度。

我们普通人没创造价值,所以我们买不到便宜房子。

这么算下来,能便宜拿到地的,并不是传统开发商这种专业盖房子的,而是做实业能带来经济活力的。


小米也是啊,小米和开发商在北京合作的公寓,很便宜,但只能小米内部员工使用,还限制交易。

小米在广州,也拿了一块写字楼地块。周边住宅单价去到8万的核心区,周边写字楼销售的市场价格估价五万多了,小米这块地,写字楼地价只收了1.3万,算上别的成本怎么着3万也够了。

换取小米华南区总部入驻,带来产业,为广州提供工作机会,创造价值。

当然,地块只有30%能对外出售,剩下的不让卖,好让小米把员工也拉过来,不然你跑了呢?

那你想一想,这楼里可售的部分,小米会不会3万卖给你啊?


the end


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单从价格上来讲,碧桂园绝对算房地产中的小米手机了。

碧桂园很多房地产对比万达,恒大,汤臣一品阉割了自动门禁,欧式园林,外包物业和植入广告,甚至设计上明摆着让你把车库改成商服。但实用面积这个刚需和对方差不多。然而……

小米市场占比多少来着。


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还真有人试过。

2002年起,有个人就在网上发帖,众筹资金买地建自建房,以“摆脱房地产商人的剥削”。经过2年的不断宣传,很多人也认可他的观点,即房地产商是主要的剥削者,买房者可以自己买地自建住房,无论是质量还是价格都可以接受。

北京市政府也没有拒绝他们的参与,于是他们以公民集体的名义参与了工体附近一个地块的竞标。

第一个回合就被直接淘汰出局:他们能接受的底价是3亿人民币,起拍价从1亿4开始不到20分钟就直奔6亿。也就是说,无论他们怎么努力,都不可能在市场化的竞拍中与专业房地产公司竞争。

这个事情,当时北京的报纸是全程追踪了的。

所以呢,房地产业就是资本密集行业,不是有善念的人可以搞得定的。


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我们来个真实案例,热乎着的。

现在正在卖的某楼盘,价格5.4万元,很贵对不对?

这个盘地价4.05万,还有少量自持,折算大概4.1万。

两年前拍的地,利息成本,客气点,算6%好了。两年就是5千。

所有税费成本,再客气点,按销售额5%,大致是3千。其实很难到这么低的。

上述费用加起来是4.9万。剩下的建安、营销、推广、从工地民工到售楼处小姐姐所有支出都是在剩下的5千里,还余下的就是利润。再加上一些附加收入,卖车位什么的。就这么多。

一个5.4万盘,他们土地加税收拿了4.4万,银行拿了0.5万,房子本身盖起来到卖出去一共0.5万。

雷军哪怕用爱盖房,充其量降到4.9万,不到10%,有什么用呢?


user avatar   gu-ming-jiao 网友的相关建议: 
      

地产商也想问呢——低价的土地在哪里?


user avatar   zeeny 网友的相关建议: 
      

找个丑的


user avatar   ji-xu-zhe-zhang 网友的相关建议: 
      

1、面对现实。

如果去问广大年轻人,你们对市场经济和私人财产持什么态度?得到的最广大多数回答是:

“为何我们需要对市场经济和私人财产报以尊重?
我凭什么尊重这种狗屁规则?凭什么比我毕业早五年的同事明明没有我优秀,却买到了一座我现在需要三倍价格才能买得起的房子?凭什么那些终日游手好闲、无所事事的深圳农民什么都不做,一天收的房租比我这个勤劳好学的优秀工程师几个月还要多?凭什么那些房东打打麻将,一年房价上涨的好处比我一辈子勤勤恳恳工作还要多?我现在没有钱、没有女朋友、没有时间,很快连青春和希望都没有了,在这种情况下,你还让尊重市场经济和私人产权?凭什么?QNMD,该死的市场经济和私人产权!都去死! ”

一部分年轻人称自由主义为:“自由的压迫员工,自由的炒作房价”

生活看不到真正改变的希望,而且又体会过类似于蛋壳公寓事件的悲哀,当资本套利而走、房东呼喝上前,又有谁还会继续保持对所谓市场经济和私人产权的尊重呢?

经济地位决定意识形态的方向。自由主义思想对市场经济和私人产权的坚持,使得自由派不可能获得大多数新生代年轻人的认可。

新一代的大多数将自由主义思想视为给资本、买办张目的洗脑,对其极力声讨,乃是新生代经济利益决定的,而非一种单纯被迷惑。

——大华人必须面对现实,不能逃避现实!其实因为房产金融化,中国已经走到了革命的边缘。

2、观察细节。

我们观察年轻人的呼声,真的是反企业家吗?可以肯定,并不是。

中国年轻人反的,不是实体制造业的华为、大疆、老干妈……

反的是房产金融的吸血得利者,反的p2p之类虚拟金融的金融诈骗,反的教育资本化……

直接说年轻人反自由市场和企业家,实际是扩大矛盾,这种扩大矛盾正好会被海外反华的国际犹太金融财阀利用。

记住:年轻人反的是:房产金融化的“新城市地主阶级”,虚拟金融的金融诈骗犯,教育资本化的教育资本家,医疗资本化的医疗资本家,娱乐至死的娱乐业过多榨取了社会财富再分配。其中,这些问题中,最大的问题就是:房产金融化的“新城市地主阶级”

有人说,中国房价和国际犹太金融财阀有什么关系?

实际上,关系大了。

这里必须谈一下中国房价高启不降的根本原因,在1997年以前,中国的房子不是这样的。后来的房价虚高,是房产金融化的过程,这个过程又是什么力量,里应外合搞起来的?

1997年后,中国的房产是输入性被香港模式感染,国际犹太金融财阀的马仔李嘉诚作为先锋官,来中国内地传授经验,连公摊面积这种绝户把戏也是李嘉诚带进来的。

关于香港的房产金融化,是导致今天香港被美国严重渗透并整个社会青年废青化的主要物质原因。具体展开请看:

《房产的庞氏骗局,中产变丧尸的绝妙魔术》​

美国犹太金融财阀用房产金融化,成功渗透侵蚀了香港,并把整个香港青年人变成了房产金融财阀的丧尸大军。——美国犹太金融财阀用房产金融化,在中国全面的铺开,也是要全面把中国新一代年轻人变成房产金融化的债务丧尸,使中华民族被彻底绑架在房产债务的火堆上炙烤,使中华民族彻底丧失活力;同时利用房产金融化进行种族绝育,达成让中华民族亡族灭种的目的。

为了实现以上目的,国际犹太金融财阀构建了反中国中央的三角联盟。包括:某些地方政府,银行,地产商。这个三角联盟靠国际犹资的注入作为催化剂。

国际犹资,通过利益诱导和间接投资,把地方政府,银行,地产商,捏合成了一个利益共同体,形成房产金融化问题,是拉高房价最初的本质原因,这种趋势一旦形成,国际犹资就可以躺着赚钱,同时挑拨离间中国地方与中央关系,甚至架空中央。

这个利益共同体,对下可以抬高房价吸血中产工薪,对上可以通过高房价把中央政府的税节流在地方。高房价换一个角度说,是地方政府、银行和地产商在国际犹资的催化下,再跟中央抢税,架空中央的过程。

国际犹太金融财阀的以上行为在把中国的一些地方政府、银行及其地产商,构建成在自己领导下的买办。同时对于因地产金融化产生的个别地方干部、银行干部及地产商,国际犹太金融财阀负责把把他们的黑钱洗到海外银行或者离岸基金中。而这些银行和离岸基金都有犹太金融财阀把持,既可以赚取“洗钱”的手续费,又可以彻底控制买办地方干部、买办银行人员及买办地产商的所有金钱,把这三类买办彻底变成自己的马仔和在中国的代理人,甚至成为国际犹太金融财阀的反华马仔。——这就是卑鄙的外邦魔鬼,用金钱利诱,把人变成吸血吃肉中华民族恶鬼的过程。

中国的人口问题,发展问题,房产金融化是第一大问题,这个问题解决不好,到本世纪中叶,中华民族将功亏一篑,将成为国际犹太金融财阀及其买办马仔的彻底奴隶!

《21世纪“新城市地主阶级”》:

3、细化资产阶级,找到主要矛盾。

(1)区分民族资产阶级和买办资产阶级。前者要支持,比如华为、老干妈、大疆这种。

反对应该是买办资本。

买办资本,就是外国人投资,在中国作为外国资本白手套的资本。尤其是那些国际犹太金融财阀投资而在中国割韭菜的企业,他们是买办资本。比如某些电商企业,打着电商的名义,搞网络放印子钱,搞高利贷,这就是典型犹太财阀代理人的行为;他们甚至要染指中国政府的发钞权;他们垄断本应属于公权力控制的大数据;他们基于互联网搞产业生态链垄断妄图形成李嘉诚一个人统治一个香港的模式。他们为国际犹太金融财阀在中国搞人种替换服务,通过广告和影视投资,在中国媒体娱乐广告业推广华女配白男,华女配黑男的逆华人主义;他们推广反华女权;他们推广华人自恨,贬低污蔑华人男人;他们用媒体制造中国的媚外气氛……

凡是有以上行为的企业,基本可以肯定,这家企业具有买办性。

(2)区分实体产业资本和金融虚拟资本。制造实体商品且能大量解决就业的企业就是实体产业资本,这个不应该反。要反金融虚拟资本,比如p2p,炒房、炒币、炒鞋之类。

之所以产业资本996,并非是因为产业资本本身,根本原因是金融资本赚取了更多的利润并压缩产业资本的生存空间,造成产业资本不得不通过压榨工时求生存。

中国人如果反金融资本,彻底限制金融资本的寄生饕餮,产业资本的利润空间加大,反而工人会提高工资,996现象会减轻。

(3)解决房产金融化、教育资本化和医疗资本化,这三大资本大山。

4、谁是大boss?

打游戏我们都知道,在一关,如果我们不能把该关的大boss打死,非但过不了关,而且小怪是无限刷的。

谁是资本世界的大boss?

人类最大的资本boss是一小撮国际犹太金融财阀,他们制定了全球的资本规则,是造成我们被房产金融化绑架,高房价买不起房的源头。因为房产金融化的规则是他们制定的。也是他们造成教育资本化让我们孩子得不到廉价基本教育的源头。也是他们把中国劳动人民定义成“打工人”奴隶,996给美国制造实体商品,而换取他们发行的绿纸(美元)的。

《“打工人”与美国民主党的野望》:

5、防止被国际犹太金融财阀趁虚而入。

国际犹太金融财阀很清楚中国的形势,因为大部分形势就是他们造成的。了解中国的房产金融化造成阶级矛盾,国际犹太金融财阀就可以打“马恩牌”,利用中国社会阶级矛盾,出钱支持在中国搞国际犹太金融财阀领导的“托派”反政府势力,利用自己当初造成的中国阶级矛盾,推翻中国现政府。推翻了政府,犹太财阀趁机低价收购中国的资产,赚的盆满钵满,同时借机扶植听命于犹太财阀的“托派华奸政府”,彻底奴役中国,亡中国。

犹太财阀还可以出钱在中国培植法西斯势力,用这个势力绑架政府,在国际上与其他不必要的国家进行战争互斗,让中国与犹太财阀事先设计好的假敌人同归于尽,国际犹太金融财阀坐收渔利。

中国如果解决不了自己房产金融化、教育资本化、医疗资本化、虚拟金融吸血及人口绝户问题,几乎必定被国际犹太金融财阀多管齐下,下套整死。在中国扶植左人“托派”推翻政府:内斗;同时扶植法西斯与某几个外国:互斗;最终让中国亡国灭种。

国际犹太金融财阀投资扶植非犹太国家左翼革命和非犹太国家法西斯互斗的具体方法:

(1)对冲政治投资法。

(2)政治哲学做经法。

(3)政治横切术与政治纵切术法。



6、内部问题,中国解决不了房产金融化问题,政府必将失去民心,中美博弈中国会落败,中华民族将沦为国际犹太金融财阀的奴隶,华男沦为国际犹太金融财阀及其买办代理人的“打工人”奴隶,华女将沦为国际犹太金融财阀及其买办代理人的性奴工具。

解决房产金融化的方法

按照我的继续者人文理论,双职工的中级职称以上劳动力家庭,必须有一套可供生育的房子,用以中华民族的优质人口繁衍。

按照《继续者法则》,民生领域走社会主义,消费领域走资本规则,必须分开。

除商业地产及极个别豪宅外的房产必须纯社会主义道路,政府应该甚至强制赎买“新城市地主阶级”手里的存量房子,分给双职工劳动力阶层家庭,否则,中华民族人口问题无法解决;而且必然被国际犹太金融财阀在中国扶植革命的势力。

《继续者法则》:劳者育者,有其屋。

千年未有之大变局,输了,亡族灭种,永世为奴!

所以必须看到问题的最高层,最深层,大华人本体性智慧回归,必须赢!

深度了解继续者人文理论与继续者体能理论,请关注微信公众号:teacherzhangfu


user avatar   si-wang-54 网友的相关建议: 
      

我们仔细查查克林顿当政期间对中国和世界的所作所为,就会觉得川普实际上是个挺不错的人。

长相真能欺骗人的眼睛,眼睛能左右灵魂。


user avatar   wei-liu-ci-gu-han 网友的相关建议: 
      

祖国不会忘记、人民不会忘记!

为有牺牲多壮志,敢叫日月换新天!


user avatar   shi-da-jing 网友的相关建议: 
      

原答案之前,给大家看一个伏弟魔家庭的长大的可怜女孩。



赔钱货,吃绝户,倒贴。

听听多么令人惊讶的词语,从一个女孩子口中得出,好像在你眼中,独生女就是绝户,而你这个有弟弟的女孩才是光荣的。而女儿出嫁,陪嫁的房、车、现金,都是倒贴了婆婆家。我跟我的老公同姓,并且他很尊重我,生不生,生几个都是我说了算。

并且,我想告诉你,女人结了婚,是建立了独立的家,而不是什么进了婆家的门,带的东西和资产,都是建设自己的新家。不是像你说的,女儿出嫁要从婆家捞钱才是赚的,也不是只有你的弟弟才有资产继承权,你可以怪你的父母一定要封建思想生男孩,但是不要把怨气撒在独享资源的独生女上,我们也有我们的辛苦,我们要独立承担自己的老人。

————————以是原答案——————

全职妈妈,绝大多数时候,命运在别人手上。

我是奶奶带大的。

奶奶40年生人,今年80岁,中专毕业,当时奶奶成绩很出色,只是后战争时代,家里实在供不起两个大学生,于是哥哥去省城读了大学,奶奶毕业后,成为一名小城医生。那个年代,都是儿女成群的,奶奶只生了两个孩子就不生了,带不过来,要工作。当时的舆论压力可想而知,婆婆不大来往了,老公也不理解,闹了一阵矛盾,身边的胡同邻居,尤其是在家专职看孩子的女人们,茶余饭后也不是没人编派过。

爷爷经常出差,奶奶一个人带着两个孩子,工资一半交了保姆费,另一半留作伙食费,有的时候口粮实在不够,要先赊上5斤粮票度日,下月发了工资再还。就是这么艰苦的日子,都没能动摇她工作的决心。

后来奶奶提前一年退休了,为了带我。

印象里,家里有个小药柜,胡同邻居们有个头疼脑热都来找奶奶看,奶奶就摘了围裙,拿起听诊器。小药片几毛钱,不按盒也不按瓶卖,几片能好就卖几片,拿个药片纸包好。

在我们不大的家属院里,老太太们有冠夫姓,被叫做李奶奶张奶奶的,有随宝宝叫的,超超奶奶,娜娜姥姥。只有我的奶奶被叫做周医生,从医几十年,给家属院里的老中青三代看过诊,所以无论男女老少都叫她周医生。

周,冠本姓不冠夫姓。

医生,社会价值而非家庭价值。

小小的我,竟也因此与有荣焉,暗自生出一丝秘而不宣的敬意。原来这个两鬓挂霜,整天灶边炉台,揪着我早睡早起的老太太,从前是个白褂加身,行医看诊的干练女性。

好男不吃分家饭,好女不穿嫁时衣。这是今年结婚,奶奶勉励我的话,上大学不是生活的终点,工作稳定也不是,婚姻更不是。

不攀附,不依存,不作菟丝,不改其志。

所谓家风,言传不及身教,是我毕生榜样。




  

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