为什么2016年提出“房住不炒”以来，房价普遍还是上涨为主？未来还会继续上涨吗？
“房住不炒”之下，房价为何依然涨？
要理解这一点，我们不能简单地将“房住不炒”看作是价格调控的万能钥匙，它更多的是一个指导性的原则，其落地效果受到多种复杂因素的影响。
1. 根深蒂固的供需矛盾，尤其是核心区域：
人口持续流入与城市化进程： 尽管“房住不炒”喊了几年，但中国经济发展的重心仍然集中在一二线城市。大量人口，特别是年轻劳动力，为了更好的教育、就业和生活机会，持续涌入这些城市。这意味着，对于这些核心区域而言，住房需求的基数一直很高，且还在不断增长。
土地供应的刚性约束： 城市化进程推进到一定阶段，尤其是在大城市，可供开发的土地资源是有限的。政府为了城市规划、绿化、公共设施等考虑，对土地供应会进行严格控制。这种供给的刚性，在需求旺盛的情况下，自然会推高地价，进而传导至房价。
“抢人大战”加剧区域供需失衡： 为了吸引人才，许多城市出台了人才引进政策，包括购房补贴、落户优惠等。这在客观上进一步刺激了这些城市的购房需求，特别是针对年轻、有购买力的人群，使得区域性供需矛盾更加尖锐。
2. 金融属性的惯性与财富效应：
房地产作为重要资产的地位： 长期以来，在中国居民的资产配置中，房产占据了极其重要的地位。尤其是在传统金融投资渠道相对有限、收益不确定的情况下，房产被视为最稳健、最能对抗通胀的资产之一。这种观念深入人心，即使是“房住不炒”，也很难在短时间内改变人们对房产的资产认知。
“负债+资产”的金融逻辑： 许多家庭的财富增长，甚至是通过负债（房贷）来撬动资产（房产）的增值。一旦房价上涨，他们会感受到财富的增长，这种正反馈效应使得人们更倾向于继续持有甚至加仓房产。
低利率环境的潜在影响： 在一些时期，为了刺激经济增长，货币政策会相对宽松，贷款利率会保持在较低水平。这降低了购房的融资成本，间接鼓励了按揭贷款的扩张，为房价上涨提供了“弹药”。
3. 政策的传导与执行的复杂性：
“房住不炒”的执行与市场预期的博弈： “房住不炒”更多的是一个政策导向，具体落地到各个城市的“限购、限贷、限售、限价”等政策组合拳，其效果受到多种因素影响。市场参与者会根据政策的力度、持续性以及其他潜在的政策信号来调整自己的行为。
“稳地价、稳房价、稳预期”的平衡艺术： 政府在执行“房住不炒”的同时，也要考虑房地产市场对经济的拉动作用，以及避免市场出现剧烈波动。因此，政策的执行往往是在“抑制过热”与“防止硬着陆”之间进行微妙的平衡。有时候，为了稳定经济增长，部分地方政府可能会在某些方面放松调控，这会给市场带来一些“喘息”或“反弹”的机会。
地方差异带来的政策“缝隙”： 中国幅员辽阔，各地的经济发展水平、人口结构、房地产市场成熟度差异巨大。“房住不炒”的定位是全国性的，但具体的调控措施需要因地制宜。一些地方的政策力度可能不足，或者存在一些“变通”的空间，导致“房住不炒”的效果打了折扣。
4. 通胀预期与保值需求：
资产保值的天然需求： 在宏观经济存在通胀预期的情况下，人们自然会寻找能够保值增值的资产。相比于股票、债券等波动性较大的投资品，房产在很多人看来更具“硬通货”属性，能够有效地抵御货币贬值。
未来房价还会继续上涨吗？
关于未来房价的走向，这无疑是一个极其复杂且难以给出确定性答案的问题，它取决于多重因素的动态演变。以下是一些关键的考量点：
1. 宏观经济走势与城市化进程的持续性：
经济增长的引擎： 如果中国经济能保持稳健增长，特别是新的增长引擎能够有效驱动，那么人口向发达地区迁移的趋势可能会有所减缓，对核心城市房价的刚性需求压力也会相应减轻。
区域协调发展与乡村振兴： 如果国家在推动区域协调发展和乡村振兴方面取得实质性进展，能够有效提升欠发达地区的生活质量和发展机会，吸引人口回流或就近就业，那么大城市房价的过度上涨压力也会得到缓解。
城镇化速度： 即使未来城镇化速度放缓，但新增的城镇人口对住房的需求依然存在。关键在于这些需求能否被有效满足，以及人口流动的方向。
2. 房地产调控政策的演变与执行力度：
“房住不炒”的坚持与深化： 如果中央政府继续坚持“房住不炒”的定位，并不断完善相关政策，例如加强对房地产金融的监管、抑制过度负债、增加保障性住房供给等，那么房价上涨的动力将会受到显著抑制。
长效机制的建立： 关键在于能否建立起一套有效的长效机制，例如房产税的稳步推进（尽管推进难度巨大）、租赁住房市场的规范发展、解决“只租不售”等问题，从供给端和制度端入手，根本性地解决供需失衡和投资投机问题。
因城施策的智慧： 未来政策可能会更加强调“因城施策”，这意味着不同城市根据自身情况会有不同的调控力度。这既可能意味着部分城市房价面临调整压力，也可能意味着部分核心城市因为其独特的人口吸引力和经济地位，房价仍有一定支撑。
3. 金融环境的变化：
利率走向： 如果全球或国内利率进入上升通道，购房成本会增加，对房价上涨形成压力。反之，低利率环境会继续为房地产提供融资便利。
房地产金融监管： 对房地产开发商和购房者的贷款审批和额度限制，将直接影响市场的资金面，从而影响房价。
4. 市场预期与信心：
预期的转变： 如果市场普遍认为房价将长期上涨的预期得到有效打破，那么投资投机的动力就会减弱，房价上涨的“惯性”也会随之减弱。
信心恢复或动摇： 经济的整体表现、居民收入增长情况、以及房地产市场的稳定性，都会影响购房者的信心。如果经济前景不明朗，居民收入增长乏力，那么购房需求自然会受到抑制。
总结来看：
“房住不炒”提出至今，房价普遍上涨并非单一因素所致，而是多种复杂因素交织作用的结果，其中人口虹吸、土地稀缺、金融属性惯性以及政策执行的博弈都扮演了重要角色。
未来，房价是否会继续上涨，取决于中央政府对“房住不炒”的坚持程度、长效机制的建立效率、宏观经济的健康度以及人口流动的走向。
大概率上，过去那种普涨、快涨的时代已经难以重现。 随着调控政策的深化和长效机制的逐步完善，尤其是在保障性住房和租赁住房供给增加的情况下，整体市场将趋于理性。
但对核心城市、特别是经济发达、人口流入持续的城市而言，其刚性需求和稀缺性资源属性，仍可能支撑房价保持一定程度的稳定甚至温和上涨。 然而，这种上涨将更多地受到居住属性的影响，而非单纯的投资驱动。
部分非核心城市、经济基本面较弱的城市，可能会面临房价调整甚至下跌的压力。
总而言之，“房住不炒”是一个长期的战略性定位，而非一蹴而就的价格调控指令。它的最终效果，将是各方力量博弈以及中国经济社会结构性变革的结果。我们正处在一个房地产市场转型的关键时期，过去的逻辑正在被重塑，未来的走向将更加复杂和多元。
网友意见
其实，“住房不炒”提出来的真正目的，是为了去杠杆，并且也真的在实施了，如现在一些城市首付比例去到三成，第二套去到7成等等。同时还为了引导资本流向别的行业，有助于扶持科技产业，让经济发展拜托对房地产业的依赖。
去杠杆的目的，是为了降低这个领域的债务量，从而减少债务违约风险、与随之带来的连锁反应。“住房不炒”背后的目的并不是为了方便百姓能更容易买到房，恰恰相反，因为这个方针的出现，使得未来购房难度会大幅增加，住房成本也会大幅提高，本篇就给大家详细解释。
过去房价暴涨的其中一个原因（虽然不是主要原因），就是因为住房按揭使得百姓购房门槛降低，因为允许杠杆操作，只需要少量的自有资金就能拥有一套几倍价值的住房，于是购房需求大量增加。
很多人信了一些网络假专家的话，如“房地产是超发货币的蓄水池”，“如果没有房地产吸收超发货币，物价会更加上涨”云云，我在别的文章里详细谈了这点，事实是相反的，房地产不是M2货币的终点（M2的意思是广义货币总量），而是起点，是因为有人申请了住房按揭贷款，所以才有M2增量，并不是因为M2增加了于是有购房需求，而是因为住房按揭购房增加了，才有M2的增量。我在一篇叫“关于民间对房地产的错误认知”这篇文章详细解释了，感兴趣的可以去看一看。
M2货币增量直接影响着经济，因为现代经济主要靠债务驱动，M2的组成部分里面占大头的是“商业银行派生存款”，大家可以简单的理解成这大部分的货币并没有实质的纸币与之对应，它是因债务而生，因债务的消亡而消失。简单来讲，就是当一个人申请住房按揭贷款买房的时候，银行会在卖家、也就是开发商的电子账户上操作一下，于是开发商就凭空增加了一笔收入，开发商会拿这笔钱去付员工工资，或是供应商款项，当然，开发商可能本身也是通过银行贷款融资的方式进行开发，员工的工资与供应商款项一早就已付清，开发商用这笔收入来还银行贷款，不管怎样，开发商这一来一回的操作使得员工收入增加，整体收入提升就使得消费提升。
而另一方面，申请住房按揭贷款的购房者，因为有了负债，为了还债于是不得不劳动生产，债务可以看成是负债者未来劳动创造的承诺，负债者还债的过程就是劳动创造的过程，于是社会产出也增加。
于是社会整体消费与整体产出同步增加，社会总体经济得以发展。这就是债务拉动经济的神奇之处，债务从发生到消亡的过程会使社会诞生出数倍于债务本身的产值，债务同时拉动了消费与产出。
这就是为什么说债务在现代经济中占据核心的地位，而组建债务的银行业可以看成是整个社会的心脏。一般我们说广义货币总量M2增加，可以简单的直接理解成债务增加，央行通过一系列货币政策手段使得市场利率降低，于是派生存款增加，俗称“放水”。
国家通过提升债务规模的方式来拉动经济，这是世界上大多数国家的做法，关键是看用什么工具来拉动债务，而房地产只是其中一个工具，在美国，除了靠房地产外还靠超前消费。
在过去，我国的房地产业在经济发展中占据了重要地位，亚当斯密说过“经济要靠需求拉动”，而房地产就是最大的内需。过去M2的增量主要靠购房者的住房按揭贷款，还有开发商的项目贷款。但现在国家已经明确了未来的方向，就是要逐步摆脱国家经济对房地产业的依赖，这意味着什么？
近两年我们可以看到，国家已经用一系列手段来打压开发商，例如提高他们的融资成本，甚至掐断他们的融资渠道，还有通过限购限贷来打压他们的业绩。这么做的目的很简单，就是要让资本不再流向房地产业，转而流向其他行业。而效果也较为明显，过去一年有不少房企倒闭，而有些房企现在进入转型阶段。
大家不妨先想一个问题，如果一样东西的供应商减少了，这样东西是涨价还是跌价？例如种苹果的人少了，苹果是涨价还是跌价？
民众很容易被媒体带偏，一个再荒谬的谎言被重复一万遍，也会变成“真理”。其中之一就是香港房价高涨的锅是由开发商来背，香港经济是靠房地产业？
香港现在房价如此之高，就是因为不再开发房产了，当年董建华提出的大屿山计划与填海计划，因为民众抗议会污染环境，于是就黄了。这里面损失最大的是谁？就是开发商。从开发商的角度看，开发项目肯定多多益善，有开发它们才有收益，它们是靠卖那一手的交易价来获得收益，存量二手房价格涨上天了都跟他们没半毛钱关系。而现在舆论却反过来，把锅丢给开发商？
香港房价问题不是因为房地产业是香港支柱行业，恰恰相反，香港房价高企就是因为不再靠房地产业作为支柱产业了。
现在内地城镇化率已经到60%了，伴随着“住房不炒”的提出接下来的城镇化率速度是边际递减的。如果一样东西不再增加，只有存量没有增量的时候，再加上广义货币总量M2增幅不断扩大，这东西的价格是涨是跌？这个是用脚指头都能想通的问题。
然而另一方面，国家也准备从需求端的角度来打压房地产业。前面提到的对开发商的打压可以看成是对供给侧的打压，那么对需求端怎么打压呢？显然就是通过限购限贷，还有未来有可能实施的“房地产税”（虽然可能性不大）。
限购很好理解，就通过行政手段阻止人买房，例如现在广州户口限购一套，家庭限购两套。限贷就是提高首付比例或贷款利率。不管怎样，带来的结果就是购房减少，而租房需求增加，因为人必须要有的住，你不让人买房，人家就只能租房。
在这里我主要谈谈限贷，可以说这是未来的主要手段。如果未来以“住房不炒”的名义进行去杠杆化，那么最不利的就是广大中低层，可以说他们是经济转型的代价。为什么呢？我们不妨假设一下，如果现在宣布取消住房按揭贷款了，所有人买房只能一次性全款，那么最得利的就是那些中高层富人，因为对于他们来讲，他们本身就不需要住房按揭贷款，他们原本就可以全款买房，而因为取消住房按揭了，自然购房需求会大幅下降，少了中低层这一块的购房需求，那么房价自然会下降，那么富人就可以以较低成本购入房产，同时因为前面提到过了租房需求的增加，于是租金价格就会暴涨，那么购房的投资年回报率会大幅增加。
——而这很有可能就是未来的方针，通过对房地产的去杠杆来实现经济摆脱对房地产业依赖，使资本流向其他行业。
而租金暴涨还有一个很重要的原因，就是广义货币总量M2的增量，2020年3月份同比增长10%，可以说现在是在加速增长。
在这里大家先厘清一个逻辑，过去我谈到M2增量会促使房价上涨的时候，总会有人出来怼我说看看现在的收入降低多少云云，可以说这样怼我的人犯了一个很严重的错误，很显然他们并不懂中国人民银行官网上的数据依据。我们在中国人民银行官网上看到的广义货币总量，是已经发行出去的货币量，其中占大头的商业银行存款派生量，是已经发生的贷款了，那就意味着是已经作为某一群体的收入了，只有这样才会计作派生存款，而很多人却以为看到的M2增量是指刚印出来，但还躺在央行的储存库里，他们完全搞错了。
可以这么说，M2增量可以直接看成是社会总收入增量（当然两者并不完全相等，但只要有M2增量，那么总收入必然是提升的），只不过这收入并不是平均分布到每个行业。例如如果是靠住房按揭贷款增加的M2，收入主要是去到房地产业手里；如果靠政府发行债券来融资去搞基建，那么M2就是去到承接基建项目的公司手里；如果政府发行债券融资去作为医生抗疫补贴，那么M2就是去到医生手里。所以不要说看到自己所在的行业工资没有增长或是下跌，就觉得说社会总收入在降低。
如果现在M2保持这样一种增长率，并且房地产业实现了去杠杆化，那么以后购房门槛提高的同时，租金会持续大幅上涨。还有非常让人头疼的一点是，国家干预房价不允许大跌，而是保持整体稳定上涨，那就意味着，对于中低层来说，房价不但越来越贵，而且购房门槛越来越高，同时房租大量上涨，对于那些还没买房的年轻人来说，未来会是个非常非常不利的局面。
这时有人说，到时候00后个个都不婚不育，人口自然下降。国家对此早有准备了，所以现在开放外国人永久居留，所以未来住房需求只会增加，不会减少。
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再补充一点，关于房产税的实施，会导致房价下跌吗？
个人认为不会，甚至会让房价更进一步上涨，为什么呢？
房产税会导致部分房产出售，会在一段时间内形成抛压，但完成调整后，会进入下一轮涨幅，因为房产都去到刚需或者不受房产税影响的人手里，他们是最坚定的持仓者，加上文中提到的经济转型使得一手房增量减少，所以流通盘会大幅降低，所以更有利于房价涨。
我们可以把因为房产税导致房子流向刚需的过程称之为“换手”，是的，跟股票里的术语“换手率”同个道理，这过程确实有可能导致房价下跌，至于跌多少则很难说，但这一过程结束后，会导致流通盘空前衰竭，因为房子都去到刚需这类最坚定永久持仓者手里，那么接下来就是急剧上涨。
所以我建议可以重点关注成交量，成交量越多说明换手越多，对房价会更利好。
另外举现实例子，像美国日本这类发达国家老早就征收房产税了，但依然没改变房价上涨的趋势，是的，就连日本，到现在房价是整体上涨的，已经超过了泡沫危机前最高点了。
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关于房价与实体经济的关系，我在这篇讲的很详细：
民间对房地产的错误认知：高房价打压实体经济？压缩消费？错！ - 干货逻辑的文章 - 知乎
https://zhuanlan.zhihu.com/p/110239219
可以去看看
另外我是认为房价会永远涨的，具体原因在以下这篇讲了：
房价真的已经到顶了吗？ - 干货逻辑的回答 - 知乎
https://www.zhihu.com/question/340712338/answer/1069046456
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