7 月 9 日上海开启二手房指导价政策，这对上海的二手交易市场影响如何？
7月9号上海出台二手房指导价政策，这对于上海二手房交易市场来说，绝对是一个重磅消息，影响也是方方面面的，而且相当深远。咱们掰开了揉碎了聊聊这个事儿，尽量讲得透彻点。
首先，咱们得明白，什么是二手房指导价？
简单来说，它就是政府根据区域地段、房屋品质、周边配套等因素，给二手房定一个“官方指导价”。这个价格不是让你必须卖到这个价，但它会成为银行放贷、中介挂牌的一个重要参考。过去咱们在网上看到的挂牌价，很多都是卖家或者中介自己定的，有时候会偏离实际成交价不少。现在有了指导价，就相当于给市场打了一个“锚”。
那么，这个政策对上海二手房交易市场具体会带来哪些影响呢？咱们逐条分析：
1. 价格预期和成交价的拉锯战：
卖家端： 很多卖家之前抱着“惜售”或者“高价出售”的心态，挂牌价会定的比较高。指导价出来后，如果指导价低于卖家心理预期，那么卖家可能会面临几个选择：
下调挂牌价： 为了让房子能卖出去，一部分卖家可能会主动下调挂牌价，使其更接近或低于指导价。
等待观望： 另一部分卖家可能会选择暂时不出售，或者继续维持高价挂牌，看看市场反应。但长期来看，如果指导价确实成为主流参考，高价挂牌的房子会很难成交。
阴阳合同的风险： 理论上，指导价是为了抑制过高交易价，但如果市场需求依然旺盛，可能会出现指导价和实际成交价之间的“差额”如何处理的问题。不过，随着监管趋严，阴阳合同的风险会越来越大，银行也不会按照过高的实际成交价来审批贷款。
买家端：
购房信心提振： 对于刚需和改善型买家来说，指导价的出台无疑是件好事。它提供了一个更透明、更理性的价格参考，一定程度上能压制过高的市场价格，让买家心里更有底，不再担心被“虚高”的价格套牢。
议价空间可能增加： 理论上，指导价的出现，意味着卖家有了降价的“空间”或者说“压力”。买家在谈判时，可以以此为依据，要求更合理的成交价。
2. 贷款端的影响，这是最直接的“刹车片”：
贷款额度受限： 银行在审批二手房贷款时，会参考指导价。通常情况下，贷款额度是按照指导价的一定比例来计算的。如果指导价低于实际交易价格，那么买家能从银行贷到的款项就会减少。这意味着买家需要支付更多的首付款。
举个例子： 一套房子指导价是500万，但卖家挂牌600万。如果银行按照指导价的八成来放贷，那么买家最多只能贷到400万（500万80%）。这意味着买家需要准备600万（总价）400万（贷款）=200万的首付款。如果按照过去的实际成交价来算，贷八成就是480万，首付只需要120万。这一下就增加了80万的首付压力。
对高价房源的打击最大： 对于那些指导价远低于实际成交价的“高价房源”，其贷款难度会显著增加，直接影响了这些房源的流通性。
3. 中介行业和交易流程的规范化：
挂牌价更加规范： 中介在发布房源信息时，会受到指导价的约束，不能随意挂出过高的价格。这有助于净化二手房市场的交易环境。
交易信息的透明度提高： 随着指导价的普及，购房者获取的房源信息会更加透明和真实，减少信息不对称带来的风险。
中介模式的挑战与转型： 中介行业可能需要调整其服务模式，从单纯的“撮合交易”转向提供更专业的咨询、评估和贷款服务，帮助买卖双方应对指导价带来的变化。
4. 市场活跃度和成交量的短期波动：
短期内可能出现观望情绪加剧： 在政策刚出台的初期，市场可能会出现一定的观望期。买卖双方都需要时间来适应和理解新政策，这可能会导致短期内成交量有所下滑。
挤出“投资投机”的泡沫： 指导价政策，特别是与贷款政策联动，会显著提高投资投机者的购房成本和风险，这有助于挤出市场中的一部分投资投机泡沫，让市场回归理性。
长期来看，成交量可能趋于稳定或温和增长： 一旦市场适应了新的价格预期和游戏规则，成交量可能会趋于稳定。如果指导价能够有效地抑制过快上涨的房价，那么对于刚需和改善型买家的购房能力是利好，长期来看有望促进市场平稳健康发展。
5. 区域分化可能加剧：
热门区域受影响更大： 那些原本价格虚高、涨幅过快的区域，受指导价政策的影响会更直接和明显。指导价的出台可能会让这些区域的房产价值回归到一个更合理的区间。
价格相对合理的区域波动可能较小： 对于一些原本价格就比较坚挺、涨幅相对平稳的区域，指导价的影响可能相对较小。
总结一下，上海二手房指导价政策的影响是系统性的，它不仅仅是价格上的参考，更是通过贷款端等一系列联动措施，来引导市场价格回归理性，抑制投资投机，保护刚需和改善型购房者。
当然，这只是一个政策的起点，它的最终效果如何，还需要看后续执行的力度、市场的反应以及其他配套政策的出台。但可以肯定的是，上海的二手房交易市场已经进入了一个新的阶段，更加注重理性、透明和健康发展。对于购房者来说，这意味着需要更清晰地了解政策细节，理性判断市场，做好更充足的准备。
首先，咱们得明白，什么是二手房指导价？
简单来说，它就是政府根据区域地段、房屋品质、周边配套等因素，给二手房定一个“官方指导价”。这个价格不是让你必须卖到这个价，但它会成为银行放贷、中介挂牌的一个重要参考。过去咱们在网上看到的挂牌价，很多都是卖家或者中介自己定的，有时候会偏离实际成交价不少。现在有了指导价，就相当于给市场打了一个“锚”。
那么，这个政策对上海二手房交易市场具体会带来哪些影响呢？咱们逐条分析：
1. 价格预期和成交价的拉锯战：
卖家端： 很多卖家之前抱着“惜售”或者“高价出售”的心态，挂牌价会定的比较高。指导价出来后，如果指导价低于卖家心理预期，那么卖家可能会面临几个选择：
下调挂牌价： 为了让房子能卖出去，一部分卖家可能会主动下调挂牌价，使其更接近或低于指导价。
等待观望： 另一部分卖家可能会选择暂时不出售，或者继续维持高价挂牌，看看市场反应。但长期来看，如果指导价确实成为主流参考，高价挂牌的房子会很难成交。
阴阳合同的风险： 理论上，指导价是为了抑制过高交易价，但如果市场需求依然旺盛，可能会出现指导价和实际成交价之间的“差额”如何处理的问题。不过，随着监管趋严，阴阳合同的风险会越来越大，银行也不会按照过高的实际成交价来审批贷款。
买家端：
购房信心提振： 对于刚需和改善型买家来说，指导价的出台无疑是件好事。它提供了一个更透明、更理性的价格参考，一定程度上能压制过高的市场价格，让买家心里更有底，不再担心被“虚高”的价格套牢。
议价空间可能增加： 理论上，指导价的出现，意味着卖家有了降价的“空间”或者说“压力”。买家在谈判时，可以以此为依据，要求更合理的成交价。
2. 贷款端的影响，这是最直接的“刹车片”：
贷款额度受限： 银行在审批二手房贷款时，会参考指导价。通常情况下，贷款额度是按照指导价的一定比例来计算的。如果指导价低于实际交易价格，那么买家能从银行贷到的款项就会减少。这意味着买家需要支付更多的首付款。
举个例子： 一套房子指导价是500万，但卖家挂牌600万。如果银行按照指导价的八成来放贷，那么买家最多只能贷到400万（500万80%）。这意味着买家需要准备600万（总价）400万（贷款）=200万的首付款。如果按照过去的实际成交价来算，贷八成就是480万，首付只需要120万。这一下就增加了80万的首付压力。
对高价房源的打击最大： 对于那些指导价远低于实际成交价的“高价房源”，其贷款难度会显著增加，直接影响了这些房源的流通性。
3. 中介行业和交易流程的规范化：
挂牌价更加规范： 中介在发布房源信息时，会受到指导价的约束，不能随意挂出过高的价格。这有助于净化二手房市场的交易环境。
交易信息的透明度提高： 随着指导价的普及，购房者获取的房源信息会更加透明和真实，减少信息不对称带来的风险。
中介模式的挑战与转型： 中介行业可能需要调整其服务模式，从单纯的“撮合交易”转向提供更专业的咨询、评估和贷款服务，帮助买卖双方应对指导价带来的变化。
4. 市场活跃度和成交量的短期波动：
短期内可能出现观望情绪加剧： 在政策刚出台的初期，市场可能会出现一定的观望期。买卖双方都需要时间来适应和理解新政策，这可能会导致短期内成交量有所下滑。
挤出“投资投机”的泡沫： 指导价政策，特别是与贷款政策联动，会显著提高投资投机者的购房成本和风险，这有助于挤出市场中的一部分投资投机泡沫，让市场回归理性。
长期来看，成交量可能趋于稳定或温和增长： 一旦市场适应了新的价格预期和游戏规则，成交量可能会趋于稳定。如果指导价能够有效地抑制过快上涨的房价，那么对于刚需和改善型买家的购房能力是利好，长期来看有望促进市场平稳健康发展。
5. 区域分化可能加剧：
热门区域受影响更大： 那些原本价格虚高、涨幅过快的区域，受指导价政策的影响会更直接和明显。指导价的出台可能会让这些区域的房产价值回归到一个更合理的区间。
价格相对合理的区域波动可能较小： 对于一些原本价格就比较坚挺、涨幅相对平稳的区域，指导价的影响可能相对较小。
总结一下，上海二手房指导价政策的影响是系统性的，它不仅仅是价格上的参考，更是通过贷款端等一系列联动措施，来引导市场价格回归理性，抑制投资投机，保护刚需和改善型购房者。
当然，这只是一个政策的起点，它的最终效果如何，还需要看后续执行的力度、市场的反应以及其他配套政策的出台。但可以肯定的是，上海的二手房交易市场已经进入了一个新的阶段，更加注重理性、透明和健康发展。对于购房者来说，这意味着需要更清晰地了解政策细节，理性判断市场，做好更充足的准备。
网友意见
咱们一条一条捋：
房价是不太能降的
一方面，过去几年下来，居民杠杆率已经达到了一个相当高的水平，这个时候资产价格泡沫被戳破，极有可能系统性金融危机（想想美国次贷），如果出现大面积断贷情况，后果不堪设想；
另一方面，从地方财政角度，土地财政仍然扮演着非常重要的作用。在地方债危机尚未化解，经济增速放缓的时候，再砍掉土地财政这么一个重要的收入来源，对本就有点紧巴巴的众多地方政府而言，无异于雪上加霜。（地价-房价的关系我就不赘述了）
最后，上海作为中国经济最发达的城市之一，其房价有着极强的信号作用——如果连上海的房价都稳不住了，那些二三四线城市又该如何是好？
所以说，房价可以横盘，但是不太能降。用时间换空间，寄希望于经济发展化解高房价问题，是现在（我看到的）比较合理的一个路径。
“房住不炒”意味着精准识别需求并区别对待
这么多的购房人群，并非铁板一块，有刚需，有改善，有投资，有投机[1]。所谓“房住不炒”，核心就在于如何识别不同的需求并且加以区别对待。
对于刚需群体，通过首套房购房资格来筛选，确保刚需基本能够参加首套房的摇号，并且通过新房房价来控制刚需购房的成本（虽然仍然很高，但不至于过高）[2]；
对于改善性需求，我们应该认识到改善性需求的买房者一般都有首套房价值（大多获得升值）作为基础，再加上满五/满三后的多年积累，受到信贷政策的影响虽然同样很大，但相对来说还是比较可控的；
而对于投资、投机需求，政府对于自有资金其实无法做很好的管控（毕竟人家自己的钱，你管不着），但是仍然可以通过限制房地产的流动性来限制投资变现（这是住与炒最大的区别，是否有变现需求）。指导价代替了市场价格，无疑加大了交易成本——购房前需要通过各种方法来探知某套房的实际价格。
而另一方面，指导价在控制资金流向炒房上，也起着作用，这也就是最后一点。
限价即限贷，确实是控制需求的有效策略
其实即使是炒房者，全款购房的比例也并不大——一方面随着房价逐渐走高，这样需要的资金体量越来越大；另一方面由于购房者而言，除非遇到系统性行情，房价的涨幅受限，全款购房的回报率并不高。
如何提高回报率呢？上杠杆——1000w的房子涨50w收益率只有5%，但是如果用500万本金撬动购房，收益率就变成了10%。
既然如此，就需要限制这类杠杆——指导价出台后，意味着银行在放贷时额度将不再仅仅依据网签，而同样需要参考指导价。如果指导价低于市场价（我个人认为概率很大），那么无疑相当于压缩了购房者的杠杆幅度，需要付出更多的本金，收益率也被拉低。
从这个角度来说，指导价以及随后的限贷，确乎是一个不错的遏制炒房行为的策略。
不过到底能不能奏效，不妨再多观察几个月，让子弹再飞一会儿吧。
参考
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