深圳一高端楼盘因安全隐患遭 900 多位业主控诉，无人机拍照取证被击落，购房者应如何保障合法权益？
深圳一高端楼盘发生的安全隐患事件以及无人机被击落的后续，确实触及了购房者在购买高端房产时最关心也是最容易被忽视的方面：合法权益的保障和风险规避。面对如此复杂且尖锐的矛盾，购房者需要采取一套系统而审慎的策略来维护自身权益。以下将从购房前、购房中和购房后三个阶段进行详细阐述：
一、 购房前：审慎调研，防患于未然
在购买任何房产，尤其是价格高昂的高端楼盘时，充分的前期调研是避免日后纠纷的第一道也是最重要的一道防线。
1. 深入了解开发商及物业公司资质与信誉
开发商背景调查：
企业信用查询： 通过国家企业信用信息公示系统、天眼查、企查查等平台，查询开发商的注册信息、经营状况、是否有行政处罚、法律诉讼记录（尤其是与工程质量、合同纠纷相关的）、是否有失信被执行记录等。
过往项目考察： 了解开发商过往开发的项目质量如何？是否有出现过类似的安全隐患或维权事件？可以通过网络搜索、业主论坛、咨询已入住的业主等方式收集信息。
企业实力评估： 高端楼盘往往涉及复杂的工程技术和大量的资金投入，开发商的资金实力和融资能力是保障项目顺利完成的关键。可以尝试了解其财务状况或在建项目的资金到位情况。
物业公司评估：
物业资质与经验： 了解开发商指定的物业公司是否具备相应的资质和管理经验，尤其是在高端项目管理方面的经验。
过往服务评价： 通过网络搜索或咨询现有业主的评价，了解该物业公司在其他项目上的服务质量、响应速度以及处理业主投诉的能力。
2. 仔细研读购房合同及相关文件
合同细节是关键： 购房合同是保障权益的法律文件。一定要逐字逐句仔细阅读，特别是关于：
房屋质量标准和保修责任： 对建筑材料、施工工艺、验收标准、各项设施（如消防、安防、结构安全等）的明确规定。
交房标准和时间： 明确精装修的标准、品牌、材料，以及具体的交房时间，逾期交房的违约责任。
公共设施的归属和管理： 例如小区绿化、会所、车库等，明确其产权和管理方。
业主大会筹备及物业管理制度： 提前了解未来的小区管理模式和业主的权利义务。
免责条款和风险提示： 警惕那些不合理、不清晰的免责条款。
查阅相关证件： 确保开发商具备销售房屋的全部合法证件，如《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等（或已竣工验收的产权证）。
3. 实地勘察与第三方评估
多轮实地考察：
施工阶段： 在施工的不同阶段进行实地考察，观察施工现场的管理、材料堆放、安全措施等。可以邀请懂行的朋友或专业人士陪同。
样板间与实体： 对样板间和已经建成的实体部分进行仔细检查，留意施工工艺、材料质量、细节处理等。
周边环境考察： 了解小区的整体规划、周边配套设施、交通便利性等。
引入第三方专业力量：
聘请独立第三方检测机构： 在购房前或合同约定交房前，可以聘请独立的、有资质的第三方房屋质量检测机构，对房屋的结构安全、防水、隔音、电路等进行全面检测。虽然这会产生额外费用，但对于高端楼盘而言，是对巨额投资的审慎保护。
咨询法律专业人士： 在签订合同前，最好咨询专业的房地产律师，对合同条款进行审查和解读，提出修改意见，并告知潜在的法律风险。
4. 了解小区规划与安全设计
消防安全设计： 仔细查看小区的消防设施布局图、消防通道是否畅通、消防器材是否配备齐全且符合规范。
结构安全与抗震标准： 了解该楼盘所采用的建筑结构技术和抗震设防烈度，是否有相关的权威检测报告。
安防系统： 了解小区整体的安防体系，包括监控覆盖范围、门禁系统、巡逻制度等。
潜在隐患排查： 对于可能存在的安全隐患（如高层建筑的坠物风险、绿化带的土壤稳定性、地下室的防水防潮等），要格外留意。
二、 购房中：谨慎签约，留存证据
在确定购买后，签约过程同样需要严谨和细致。
1. 谈判与合同修改
就关键条款进行谈判： 对于合同中不明确或不利于自己的条款，要敢于提出修改意见，并要求写入合同。
明确违约责任： 对于开发商逾期交房、房屋质量不达标等情况，要明确相应的违约金计算方式和赔偿标准。
书面形式确认所有承诺： 任何开发商的口头承诺，例如赠送面积、配套设施的承诺等，都必须以书面形式（如补充协议、合同附件）明确约定，否则难以追究其法律责任。
2. 支付定金与首付款
保留付款凭证： 务必保留所有付款凭证，如银行转账记录、收据等，并核对收款方信息是否为开发商指定账户。
注意定金罚则： 了解定金与订金的区别，定金具有担保性质，一旦违约将可能被没收。
3. 收集与保留所有沟通记录
文字记录为王： 所有的重要沟通，如对房屋疑问的解答、对合同条款的解释、对优惠政策的确认等，尽量通过微信、邮件、短信等文字形式进行，并妥善保存。
重要沟通要求录音/录像： 在双方都同意的情况下，对于关键问题的沟通进行录音，为日后维权提供证据。
三、 购房后：积极维权，依法依规
即使在购房后，一旦发现问题，购房者也应积极主动地采取行动。
1. 发生安全隐患后，如何应对？
立即收集证据：
拍照、录像： 对发现的安全隐患进行清晰的拍照和录像，注意包含时间、地点、具体问题等信息。如同您提到的，无人机取证虽然方法极端，但其初衷是固定证据。在合法范围内，可以利用一切合法手段取证。
书面记录： 详细记录发现隐患的时间、地点、情况描述、可能造成的后果等。
证人证言： 如果有其他业主或知情人能够证实安全隐患的存在，争取其证言或请其一同作为证人。
向开发商和物业公司正式反映：
书面形式报告： 将发现的安全隐患，以书面形式（如挂号信、电子邮件、开发商/物业提供的官方投诉渠道）正式告知开发商和物业公司，详细列明问题并要求限期整改。要求对方书面回复或在报告上签字盖章确认。
保留回复： 保留开发商和物业公司的所有回复或处理记录。
联合其他业主共同维权：
成立业主委员会或临时维权小组： 联合其他有相同遭遇的业主，形成统一战线，共同向开发商或相关部门反映问题，增加维权的声势和力量。900多位业主控诉就说明了联合的力量。
共同署名维权： 共同向开发商、物业、住建部门、市场监管部门等递交联名信。
向政府相关部门投诉：
住建部门： 负责房屋质量和工程建设的监管，是处理工程质量问题的主要部门。
市场监管部门： 负责规范市场行为，如开发商虚假宣传、欺诈消费者等。
消防部门： 如果涉及消防安全隐患。
规划部门： 如果涉及规划违规导致的安全问题。
消费者协会： 作为第三方调解机构。
寻求法律途径：
协商与调解： 在向相关部门反映的同时，可以尝试与开发商进行协商，或寻求第三方调解机构的帮助。
提起诉讼： 如果协商无果，且证据确凿，可以依法向人民法院提起诉讼，要求开发商承担修复责任、赔偿损失或解除合同。
2. 关于无人机被击落事件
无人机取证本身是否合法合规，需要根据具体情况判断：
飞行空域限制： 是否在禁飞区飞行？是否获得相关部门的飞行许可？
侵犯隐私： 是否对他人住宅或私人物品造成了不当侵犯？
无人机被击落：
合法防卫： 如果开发商或物业工作人员在对方无人机侵犯其合法权益（如侵犯隐私、非法侵入等）的情况下，采取了合理、适度的措施（如驱离），且没有造成不必要的损失或伤害，可能构成合法防卫。
故意毁坏财物： 如果击落行为超出合理范围，造成了不必要的财产损失，那么击落方可能涉嫌故意毁坏财物。
购房者需要做的：
保留证据： 保留无人机拍摄的最后画面，以及证明无人机被击落的证据（如现场照片、视频、目击者证词）。
评估损失： 对无人机及其可能保存的证据价值进行评估。
咨询律师： 了解自身在事件中的合法权益，以及是否可以对击落方追究责任。同时，也需要评估购房者自身在无人机使用上的合法合规性。
3. 关注合同中的保修期与售后服务
房屋保修期： 关注国家规定的房屋保修期（如地基、主体结构为设计文件规定的该建筑 वापरा年限，防水为5年，屋面、墙面、有防水要求的房间和外墙面为1年等）。在保修期内发现的质量问题，开发商有责任免费维修。
物业服务合同： 检查物业服务合同中关于物业的责任和义务，以及其在处理业主投诉和房屋维护方面的规定。
总结
购房者在面对高端楼盘的安全隐患时，需要保持清醒的头脑和高度的警惕。 “不听、不信、不传”虚假宣传，只信合同和法律。 通过严格的前期调研、审慎的合同谈判、细致的证据收集和积极的后期维权，才能最大限度地保障自身的合法权益。 900多位业主的控诉，以及无人机被击落的事件，都为所有购房者敲响了警钟： 房地产交易中，信息不对称是常态，而主动获取信息、学习法律知识、运用法律武器是保护自己的不二法门。
一、 购房前：审慎调研，防患于未然
在购买任何房产，尤其是价格高昂的高端楼盘时，充分的前期调研是避免日后纠纷的第一道也是最重要的一道防线。
1. 深入了解开发商及物业公司资质与信誉
开发商背景调查：
企业信用查询： 通过国家企业信用信息公示系统、天眼查、企查查等平台，查询开发商的注册信息、经营状况、是否有行政处罚、法律诉讼记录（尤其是与工程质量、合同纠纷相关的）、是否有失信被执行记录等。
过往项目考察： 了解开发商过往开发的项目质量如何？是否有出现过类似的安全隐患或维权事件？可以通过网络搜索、业主论坛、咨询已入住的业主等方式收集信息。
企业实力评估： 高端楼盘往往涉及复杂的工程技术和大量的资金投入，开发商的资金实力和融资能力是保障项目顺利完成的关键。可以尝试了解其财务状况或在建项目的资金到位情况。
物业公司评估：
物业资质与经验： 了解开发商指定的物业公司是否具备相应的资质和管理经验，尤其是在高端项目管理方面的经验。
过往服务评价： 通过网络搜索或咨询现有业主的评价，了解该物业公司在其他项目上的服务质量、响应速度以及处理业主投诉的能力。
2. 仔细研读购房合同及相关文件
合同细节是关键： 购房合同是保障权益的法律文件。一定要逐字逐句仔细阅读，特别是关于：
房屋质量标准和保修责任： 对建筑材料、施工工艺、验收标准、各项设施（如消防、安防、结构安全等）的明确规定。
交房标准和时间： 明确精装修的标准、品牌、材料，以及具体的交房时间，逾期交房的违约责任。
公共设施的归属和管理： 例如小区绿化、会所、车库等，明确其产权和管理方。
业主大会筹备及物业管理制度： 提前了解未来的小区管理模式和业主的权利义务。
免责条款和风险提示： 警惕那些不合理、不清晰的免责条款。
查阅相关证件： 确保开发商具备销售房屋的全部合法证件，如《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等（或已竣工验收的产权证）。
3. 实地勘察与第三方评估
多轮实地考察：
施工阶段： 在施工的不同阶段进行实地考察，观察施工现场的管理、材料堆放、安全措施等。可以邀请懂行的朋友或专业人士陪同。
样板间与实体： 对样板间和已经建成的实体部分进行仔细检查，留意施工工艺、材料质量、细节处理等。
周边环境考察： 了解小区的整体规划、周边配套设施、交通便利性等。
引入第三方专业力量：
聘请独立第三方检测机构： 在购房前或合同约定交房前，可以聘请独立的、有资质的第三方房屋质量检测机构，对房屋的结构安全、防水、隔音、电路等进行全面检测。虽然这会产生额外费用，但对于高端楼盘而言，是对巨额投资的审慎保护。
咨询法律专业人士： 在签订合同前，最好咨询专业的房地产律师，对合同条款进行审查和解读，提出修改意见，并告知潜在的法律风险。
4. 了解小区规划与安全设计
消防安全设计： 仔细查看小区的消防设施布局图、消防通道是否畅通、消防器材是否配备齐全且符合规范。
结构安全与抗震标准： 了解该楼盘所采用的建筑结构技术和抗震设防烈度，是否有相关的权威检测报告。
安防系统： 了解小区整体的安防体系，包括监控覆盖范围、门禁系统、巡逻制度等。
潜在隐患排查： 对于可能存在的安全隐患（如高层建筑的坠物风险、绿化带的土壤稳定性、地下室的防水防潮等），要格外留意。
二、 购房中：谨慎签约，留存证据
在确定购买后，签约过程同样需要严谨和细致。
1. 谈判与合同修改
就关键条款进行谈判： 对于合同中不明确或不利于自己的条款，要敢于提出修改意见，并要求写入合同。
明确违约责任： 对于开发商逾期交房、房屋质量不达标等情况，要明确相应的违约金计算方式和赔偿标准。
书面形式确认所有承诺： 任何开发商的口头承诺，例如赠送面积、配套设施的承诺等，都必须以书面形式（如补充协议、合同附件）明确约定，否则难以追究其法律责任。
2. 支付定金与首付款
保留付款凭证： 务必保留所有付款凭证，如银行转账记录、收据等，并核对收款方信息是否为开发商指定账户。
注意定金罚则： 了解定金与订金的区别，定金具有担保性质，一旦违约将可能被没收。
3. 收集与保留所有沟通记录
文字记录为王： 所有的重要沟通，如对房屋疑问的解答、对合同条款的解释、对优惠政策的确认等，尽量通过微信、邮件、短信等文字形式进行，并妥善保存。
重要沟通要求录音/录像： 在双方都同意的情况下，对于关键问题的沟通进行录音，为日后维权提供证据。
三、 购房后：积极维权，依法依规
即使在购房后，一旦发现问题，购房者也应积极主动地采取行动。
1. 发生安全隐患后，如何应对？
立即收集证据：
拍照、录像： 对发现的安全隐患进行清晰的拍照和录像，注意包含时间、地点、具体问题等信息。如同您提到的，无人机取证虽然方法极端，但其初衷是固定证据。在合法范围内，可以利用一切合法手段取证。
书面记录： 详细记录发现隐患的时间、地点、情况描述、可能造成的后果等。
证人证言： 如果有其他业主或知情人能够证实安全隐患的存在，争取其证言或请其一同作为证人。
向开发商和物业公司正式反映：
书面形式报告： 将发现的安全隐患，以书面形式（如挂号信、电子邮件、开发商/物业提供的官方投诉渠道）正式告知开发商和物业公司，详细列明问题并要求限期整改。要求对方书面回复或在报告上签字盖章确认。
保留回复： 保留开发商和物业公司的所有回复或处理记录。
联合其他业主共同维权：
成立业主委员会或临时维权小组： 联合其他有相同遭遇的业主，形成统一战线，共同向开发商或相关部门反映问题，增加维权的声势和力量。900多位业主控诉就说明了联合的力量。
共同署名维权： 共同向开发商、物业、住建部门、市场监管部门等递交联名信。
向政府相关部门投诉：
住建部门： 负责房屋质量和工程建设的监管，是处理工程质量问题的主要部门。
市场监管部门： 负责规范市场行为，如开发商虚假宣传、欺诈消费者等。
消防部门： 如果涉及消防安全隐患。
规划部门： 如果涉及规划违规导致的安全问题。
消费者协会： 作为第三方调解机构。
寻求法律途径：
协商与调解： 在向相关部门反映的同时，可以尝试与开发商进行协商，或寻求第三方调解机构的帮助。
提起诉讼： 如果协商无果，且证据确凿，可以依法向人民法院提起诉讼，要求开发商承担修复责任、赔偿损失或解除合同。
2. 关于无人机被击落事件
无人机取证本身是否合法合规，需要根据具体情况判断：
飞行空域限制： 是否在禁飞区飞行？是否获得相关部门的飞行许可？
侵犯隐私： 是否对他人住宅或私人物品造成了不当侵犯？
无人机被击落：
合法防卫： 如果开发商或物业工作人员在对方无人机侵犯其合法权益（如侵犯隐私、非法侵入等）的情况下，采取了合理、适度的措施（如驱离），且没有造成不必要的损失或伤害，可能构成合法防卫。
故意毁坏财物： 如果击落行为超出合理范围，造成了不必要的财产损失，那么击落方可能涉嫌故意毁坏财物。
购房者需要做的：
保留证据： 保留无人机拍摄的最后画面，以及证明无人机被击落的证据（如现场照片、视频、目击者证词）。
评估损失： 对无人机及其可能保存的证据价值进行评估。
咨询律师： 了解自身在事件中的合法权益，以及是否可以对击落方追究责任。同时，也需要评估购房者自身在无人机使用上的合法合规性。
3. 关注合同中的保修期与售后服务
房屋保修期： 关注国家规定的房屋保修期（如地基、主体结构为设计文件规定的该建筑 वापरा年限，防水为5年，屋面、墙面、有防水要求的房间和外墙面为1年等）。在保修期内发现的质量问题，开发商有责任免费维修。
物业服务合同： 检查物业服务合同中关于物业的责任和义务，以及其在处理业主投诉和房屋维护方面的规定。
总结
购房者在面对高端楼盘的安全隐患时，需要保持清醒的头脑和高度的警惕。 “不听、不信、不传”虚假宣传，只信合同和法律。 通过严格的前期调研、审慎的合同谈判、细致的证据收集和积极的后期维权，才能最大限度地保障自身的合法权益。 900多位业主的控诉，以及无人机被击落的事件，都为所有购房者敲响了警钟： 房地产交易中，信息不对称是常态，而主动获取信息、学习法律知识、运用法律武器是保护自己的不二法门。
网友意见
我没房子。
我看到这种新闻，作为心胸狭窄的我，当然是开心咯。
反正这种高端楼盘，我这辈子都是买不起的。
这900个人，以后都是对象。
呵呵，我看好他们今后的下场。
抱歉
我的立场叫
仇富！
//中国多900个高端楼盘主，就多9万，甚至90万，生活质量降低很多的人。财富，不过是零和游戏。
“外墙面居然是贴瓷砖工艺，大多城市早已淘汰这种工艺了。而且我们在现场看到，项目尚未交付，外墙就有显而易见的不平整、大面积鼓包、零星掉落等现象，我们认为存在严重的安全隐患。”
如果这段描述属实，那么业主还是很专业的！
早年间采用粘贴方式装饰的外墙，无论粘贴的是瓷砖还是“马赛克”，大多出现过脱落事故。因为粘贴这种方式，无论是从施工质量控制角度，还是材料后期在风吹日晒等外部环境下的不可阻挡的劣化角度，均存在一定的失效概率，说人话就是不可避免有些砖会脱落。
对于高空脱落的瓷砖，砸落地面造成的人身财产损失很大，我们常可以见到这类新闻报道，就像下面这种，采用粘贴式施工的外墙保温和装饰材料，在大风天整体脱落下来，非常危险：
外墙装饰层脱落 https://www.zhihu.com/video/1462903848998641664也曾遇到过外墙脱落治理案例，治理效果大多不理想，很多业主最终采取将原外墙装饰层整体拆除重新更换的方式。
这种外墙脱落不好治理是因为，问题出现在“根”上的缺陷很难治理。
找到脱落危险点不难，例如现在比较成熟的技术有红外线拍照。一般脱落危险区会先出现空鼓，在太阳照射下，空鼓区和密实区的温度会有差异，红外拍照后会显示出整面墙的温度场，然后找出温度场中出现变异区域，一般都是空鼓区域。这种拍照找空鼓的方式相对准确，而且投入费用少。下图左边是红外拍照设备，右边是温度场示意：
即使没有这种设备，负责任的业主也会采取笨办法，搭设脚手架后，采用小锤敲击的方式，把外墙地毯式敲击一遍，把空鼓处找出来，一边找一边维修。
但是，无论是拍照还是地毯式敲击这种土办法，它只能解决空鼓的存量问题，却解决不了增量问题。
外墙空鼓脱落问题最恼人之处在于，即使现在把全部空鼓都解决了，仍然不能保证外墙不脱落。
因为粘贴方式的外墙，受自然环境的影响，会不断发展出新的空鼓区。今天安全的区域，可能明天就会产生新的空鼓，让人防不胜防。同时也不利于制定后期的巡查计划，一年检查一次够吗？如果一年一次还不能消除隐患，那么半年呢？一个月一次呢？
悲剧就在于即使每天检查一次，都不能保证消除了隐患，况且每天检查一次，经济和社会成本也无法接受。
实际工程中就遇到过外墙修复工程，刚修复完还没等拆脚手架就发生了新的区域脱落，然后再重新检查，再施工。施工单位心里憋屈却没办法，拆脚手架后只能在心里祈祷别再脱落，实际上能否再脱落，脱落后能否砸到人就看运气了。
因此，要从根本上解决外墙装饰层脱落问题，就要从技术上着手，将脱落风险控制住。
例如采用干挂方式、螺栓连接方式等，或者虽然采用粘贴方式，但通过一定间距分布的水泥钉等将装饰层牢牢固定在外墙结构层上，则不存在材料随时间老化的问题，剩下的就是控制施工质量问题了，而施工质量是可以通过各种手段保证的。水泥钉类的材料就如下面这种，用于固定外墙保温材料，网上一搜就有：
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