为什么房地产要去金融化？
关于房地产“去金融化”的讨论，实际上触及了一个非常根本的问题：当一个基本居住需求属性的商品，过度地被金融属性所裹挟，甚至被金融属性反噬时，会对整个经济和社会生态产生怎样的深远影响？
我们可以从几个关键维度来理解为什么会有“去金融化”的呼声和举措：
1. 房地产的核心属性：居住与安居乐业
首先，我们必须回到房地产的本质。房地产最基本、最核心的属性是提供居住空间，是个人和家庭安身立命的物质载体。它关乎民生，关乎社会稳定。人们购买房产，是为了遮风挡雨，是人生重大的一步，是财富积累的重要方式，更是家庭幸福感的重要组成部分。
然而，当房地产市场被过度金融化后，这种核心属性就逐渐被稀释甚至扭曲。
2. 金融化如何侵蚀房地产的核心属性？
“金融化”在房地产领域，通常意味着房地产更多地被视为一种金融资产，其价值的涨跌更多地受到金融市场的逻辑、杠杆、投机情绪等因素的影响，而非其内在的居住价值或社会功能。
投机与套利成为驱动力： 金融化使得房地产成为高回报的投资标的。低成本的融资（贷款）加上对未来房价上涨的预期，吸引了大量资金涌入，其中不乏投机性资金。这些资金并非为了居住，而是为了通过快速买卖、利用杠杆差价来获利。这导致房价脱离了居民的实际支付能力，形成了泡沫。
过度依赖信贷扩张： 金融化往往伴随着信贷的极度扩张。银行和其他金融机构将房地产作为抵押品，不断为购房者提供贷款，也为开发商提供开发贷。这种模式使得房地产市场与金融系统的风险深度绑定。一旦房地产市场出现波动，很容易传导至金融系统，引发系统性风险。
金融工具的复杂化与风险累积： 房地产金融化还会催生出各种复杂的金融产品，如房地产投资信托（REITs）、房地产抵押贷款支持证券（MBS）等。这些工具在一定程度上提高了资金的流动性，但也可能隐藏着看不见的风险，一旦底层资产（即房产）出现问题，这些金融产品就可能成为“定时炸弹”。
“房贷”与“投资”界限模糊： 对于许多家庭来说，购房贷款变成了纯粹的“投资”行为，而非满足“居住”需求的必要支出。这加剧了金融杠杆的风险，也使得一旦经济下行或政策调整，家庭的财务状况可能遭受重创。
3. 房地产金融化可能带来的负面影响
正是因为上述原因，房地产过度金融化会对经济和社会带来诸多弊端：
挤压实体经济： 过多的资金流向房地产，而远离了实体经济的投资和创新。实体经济需要的是资金支持其生产、研发、扩张，但当金融资本追逐房地产的快速回报时，实体经济的融资成本可能上升，发展动力减弱。这是一种“脱实向虚”的经济现象。
加剧贫富分化： 房价的快速上涨，使得拥有房产的群体财富迅速增值，而未能进入市场的群体则被高房价挡在门外，其财富积累的机会被剥夺。这导致社会贫富差距进一步拉大，阶层固化问题更加严重。
引发系统性金融风险： 房地产市场一旦出现大规模的债务违约或价格下跌，会对金融机构造成巨额损失，可能引发金融危机，甚至波及整个经济体。历史上，许多经济危机都与房地产泡沫的破裂有关。
影响社会稳定： 高企的房价让许多年轻人望而却步，结婚、生育、安家立业的压力倍增，可能导致社会活力下降，甚至引发社会不满。
资源配置扭曲： 资本和劳动力可能过度集中于房地产相关的行业（如建筑、销售、金融中介），而其他对经济长期发展更具战略意义的产业则可能面临资源不足的困境。
4. “去金融化”的内在逻辑和目标
基于以上分析，房地产“去金融化”并非要否定房地产作为一种资产的属性，也并非要禁止合理的住房信贷。它的核心逻辑和目标在于：
回归居住属性： 让房地产市场更多地服务于“居住”这一基本需求，而不是成为纯粹的投机工具。
降低金融杠杆： 限制过度信贷进入房地产市场，防范金融风险。
引导资金流向实体经济： 将沉淀在房地产的资金，引导到更需要资金支持的产业发展中去。
抑制资产泡沫： 通过政策调控，挤压不合理的房价泡沫，让房价与居民收入和经济发展水平相匹配。
促进社会公平： 缓解因房价过高导致的贫富分化和社会矛盾。
5. 具体“去金融化”的措施可能包括：
虽然“去金融化”是一个宏观的经济目标，但其实现需要一系列具体的政策工具，例如：
差别化信贷政策： 提高首付比例，收紧贷款利率，限制多套房贷款等。
房地产税： 增加持有房产的成本，抑制投机性持有。
限购、限售政策： 直接限制购房行为和短期内的房屋交易。
发展租赁市场： 提供更多元化的居住选择，分流部分购房需求。
加强金融监管： 规范房地产金融业务，防范风险。
推动REITs等金融产品的健康发展： 确保其服务于实体资产，而非过度金融化。
总结来说，房地产“去金融化”是为了纠正一个失衡的状态：当房地产这一关系民生的基本商品，被金融属性过度主导，导致房价脱离价值、风险累积、实体经济受损、社会贫富差距拉大时，就需要通过一系列政策手段，将其重新拉回到服务于社会基本需求、支持经济健康发展的轨道上来。这不是要打压房地产，而是要让房地产在国民经济中扮演更健康、更可持续的角色。
我们可以从几个关键维度来理解为什么会有“去金融化”的呼声和举措：
1. 房地产的核心属性：居住与安居乐业
首先，我们必须回到房地产的本质。房地产最基本、最核心的属性是提供居住空间，是个人和家庭安身立命的物质载体。它关乎民生，关乎社会稳定。人们购买房产，是为了遮风挡雨，是人生重大的一步，是财富积累的重要方式，更是家庭幸福感的重要组成部分。
然而，当房地产市场被过度金融化后，这种核心属性就逐渐被稀释甚至扭曲。
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投机与套利成为驱动力： 金融化使得房地产成为高回报的投资标的。低成本的融资（贷款）加上对未来房价上涨的预期，吸引了大量资金涌入，其中不乏投机性资金。这些资金并非为了居住，而是为了通过快速买卖、利用杠杆差价来获利。这导致房价脱离了居民的实际支付能力，形成了泡沫。
过度依赖信贷扩张： 金融化往往伴随着信贷的极度扩张。银行和其他金融机构将房地产作为抵押品，不断为购房者提供贷款，也为开发商提供开发贷。这种模式使得房地产市场与金融系统的风险深度绑定。一旦房地产市场出现波动，很容易传导至金融系统，引发系统性风险。
金融工具的复杂化与风险累积： 房地产金融化还会催生出各种复杂的金融产品，如房地产投资信托（REITs）、房地产抵押贷款支持证券（MBS）等。这些工具在一定程度上提高了资金的流动性，但也可能隐藏着看不见的风险，一旦底层资产（即房产）出现问题，这些金融产品就可能成为“定时炸弹”。
“房贷”与“投资”界限模糊： 对于许多家庭来说，购房贷款变成了纯粹的“投资”行为，而非满足“居住”需求的必要支出。这加剧了金融杠杆的风险，也使得一旦经济下行或政策调整，家庭的财务状况可能遭受重创。
3. 房地产金融化可能带来的负面影响
正是因为上述原因，房地产过度金融化会对经济和社会带来诸多弊端：
挤压实体经济： 过多的资金流向房地产，而远离了实体经济的投资和创新。实体经济需要的是资金支持其生产、研发、扩张，但当金融资本追逐房地产的快速回报时，实体经济的融资成本可能上升，发展动力减弱。这是一种“脱实向虚”的经济现象。
加剧贫富分化： 房价的快速上涨，使得拥有房产的群体财富迅速增值，而未能进入市场的群体则被高房价挡在门外，其财富积累的机会被剥夺。这导致社会贫富差距进一步拉大，阶层固化问题更加严重。
引发系统性金融风险： 房地产市场一旦出现大规模的债务违约或价格下跌，会对金融机构造成巨额损失，可能引发金融危机，甚至波及整个经济体。历史上，许多经济危机都与房地产泡沫的破裂有关。
影响社会稳定： 高企的房价让许多年轻人望而却步，结婚、生育、安家立业的压力倍增，可能导致社会活力下降，甚至引发社会不满。
资源配置扭曲： 资本和劳动力可能过度集中于房地产相关的行业（如建筑、销售、金融中介），而其他对经济长期发展更具战略意义的产业则可能面临资源不足的困境。
4. “去金融化”的内在逻辑和目标
基于以上分析，房地产“去金融化”并非要否定房地产作为一种资产的属性，也并非要禁止合理的住房信贷。它的核心逻辑和目标在于：
回归居住属性： 让房地产市场更多地服务于“居住”这一基本需求，而不是成为纯粹的投机工具。
降低金融杠杆： 限制过度信贷进入房地产市场，防范金融风险。
引导资金流向实体经济： 将沉淀在房地产的资金，引导到更需要资金支持的产业发展中去。
抑制资产泡沫： 通过政策调控，挤压不合理的房价泡沫，让房价与居民收入和经济发展水平相匹配。
促进社会公平： 缓解因房价过高导致的贫富分化和社会矛盾。
5. 具体“去金融化”的措施可能包括：
虽然“去金融化”是一个宏观的经济目标，但其实现需要一系列具体的政策工具，例如：
差别化信贷政策： 提高首付比例，收紧贷款利率，限制多套房贷款等。
房地产税： 增加持有房产的成本，抑制投机性持有。
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发展租赁市场： 提供更多元化的居住选择，分流部分购房需求。
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总结来说，房地产“去金融化”是为了纠正一个失衡的状态：当房地产这一关系民生的基本商品，被金融属性过度主导，导致房价脱离价值、风险累积、实体经济受损、社会贫富差距拉大时，就需要通过一系列政策手段，将其重新拉回到服务于社会基本需求、支持经济健康发展的轨道上来。这不是要打压房地产，而是要让房地产在国民经济中扮演更健康、更可持续的角色。
网友意见
先说结论：房地产行业利润长期来看会低于金融融资成本，所以只能降低杠杆缩表。
什么是房地产金融化呢？
简单来说就是想办法多融资，自己少投钱，通过加杠杆获得更高的资本回报率，其方法包括但不限于：
银行项目抵押贷款：这是最常见的融资方式，通过土地或者在建工程抵押获取银行融资，利润相对来说偏低，基本上是基准利息；
债券融资：公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等，去年地产公司海外债逾期比较引发关注，这部分融资的成本稍微偏高，成本至少是1.5个基准利息；
股权融资：主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资，特别是私募股权融资最近几年比较多，一般是针对项目设置spv，某创最喜欢这种融资方式，明股实债还能美化财务报表，去年暴雷的恒大理财也是这种模式，当然成本肯定是偏高的，至少2倍基准利息起。
这三种是地产公司最常见的融资方式，也基本上是任何一个地产公司都会采用的融资方式，当然中国人的智慧是无穷的，为了更高的杠杆还创造了很多小众的融资方式：
比如土地前融：土地都没有拿到手都有人借钱给你，特定用于拿地，然后拿到土地之后获得银行贷款之后就去归还，基本上也能做到全流程封闭了，成本3倍基准起；
还有包销（大单协议）：房子坑都没有挖，也可以先把房款收回的，由资金方去垫资先支付房款，后面资金方自己去卖房子，成本也基本上3倍基准起，上不封顶最高可能5倍以上基准；
还有保理融资：针对按揭客户从提交申请到银行放款这段时间的资金差进行融资，成本也是3倍基准起。
除了这些还有很多很多的融资方式，而且基本上还都是符合法律规定的，基本上开发商只需要出很少的钱都能撬动一个大盘，10倍、20倍杠杆都有可能，但是有过金融常识的都知道要想通过加杠杆获得更高的资本回报率一个最重要的条件是收益率大于资金成本，前些年房地产行业高利润，收益率高于3倍基准，所以开发商想尽一切融资，压缩自有资金占有率和时间，充分利用杠杆挣钱。
从去年开始房地产市场急剧下滑，利润率基本上下滑到5%以下，再也无法支撑超过2倍基准的融资成本，这个时候就只能降杠杆，缩规模，求生存。
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