为什么知乎都在说房价要降，但是刚需买房的，看着房价还是一直在涨？

买过房的人可能知道，在同一个城市，有两个楼盘的开盘价差不多，并且两个楼盘相距并不远，但买入几年后，有的房子可以涨两三倍，有的房子涨一半都难，更有的房子甚至可能还要跌。

这也就意味着，如果你买了那个涨了还不到一半的小区，即便整个城市的均价能翻一倍，那也跟你没什么关系。

要是你真的准备买房子，就不要看知乎上的人怎么说涨还是降。先定好自己的需求，然后根据需求再去看目标的小区和房子，这才是重要的。实际上，现实中影响房价的因素很多，甚至一个小区的房子都能差出几十万。

比如，我在北京租房的时候，那个小区的西侧是一个垃圾处理站，垃圾站旁边的几栋楼一开窗户就能闻到垃圾味，夏天这个气味更重。同时，那边一大早也会有大量的垃圾处理车过来，很影响别人的休息。很显然，小区西侧的居住体验比东侧差了很多。虽然在同一个小区，但西侧的房子一般都要比东侧的房子低5%~10%才能卖得出去。对于北京的房价来说，这就是几十万的出入。

再比如说采光，同一栋楼里，六楼朝北的房子，比三楼南北通透的房子便宜十几万也是常有的事。

而在同一个城市里，这个差距会表现得更为明显。哪怕是被誉为房价最良心城市的长沙，均价虽然只有1万左右，但市区里既有两三万的优质地段和学区的房子，也有均价六七千的老旧小区的房子。如果你是为了孩子的学区，那你就得看两三万的房子，而如果你只是想把退休的父母接到城市来生活，那找个普通的生活还比较方便的小区其实也没问题，五六十万就能买个够他们生活的房子。

至于说西安，我的本科和研究生都是在那里念的，很多当年的同学也在那里工作。你看他们住的房子就很有意思，尽管现在西安的房价已经到了快两万，但有的同学的房子挂到3万多依然抢手，而离他仅仅几百米的另一个小区，价格都降到1.4万了，却还是不太好卖。

至少，目前就西安的情况来说，如果你的目的只是为了买个房子，让自己有地方住，即便是市区内百万以内也能买到不少二居室。但在这个基础上，如果你对学区、户型、朝向、位置、格局、配套等等还有更多的要求，那么你就必须为每一项需求多付出几万到几十万不等的加价。到最后，也许就是在同一个小区里，有人住着总价七八十万均价1万出头的房子，有人则住着总价两三百万、均价一万四五的房子。

真要想买房子，多去实地看一看，远比看知乎猜涨跌要有价值的多。

首先你要明白为什么知乎都在说房价要降。房价问题绝对是一个屁股决定脑袋的问题，买了房的人是不会天天在那叫房价要降的。就算他不为了套现也不希望自己的资产缩水，但是没买房的人往往会叫房价要降，一方面，降了以后他们可以买。另外多少有一点对于有房者的羡慕嫉妒恨的成分在里面。房价降了，有一种幸灾乐祸的快感。

而知乎的大部分用户是年轻人，很多在校学生或者刚刚毕业不久的年轻人，而这部分人多数都没有买房。而偏巧这些人还多少有一些文化，平常信息也相对灵通，经常引用一点专家说的话，或者用一些供给需求理论来分析一下，在他们眼中房价应该降，他们也乐得见到房价降。这是你看到的，为什么几乎都在说房价降的一个原因。所以你一旦在知乎上说房价涨，就会有不同地区的人出来告诉你他们家县城某个小区的房子其实是跌了………可问题是你要去他们家县城那个小区住吗？

因为作为购房者，你眼前的房价不是这样的。

在那些闭着眼睛说房价要降的人眼中房价是一个价格指数，房子是一个同质化的产品，只要是房价降了就是降了。

但是对于你一个刚需购房者来说，房子是一个不可再生的实实在在的产品，同样的价格，同样的地段，同样的户型，同样的朝向，同样的楼层，你只有唯一的一个产品。这是一个有限供给的独特的产品，所以你能够看中的那个房子具有他自己的价值，他和那个抹杀一切房屋特性的房价指数完全是两回事。比如，这个月城区没有新开的楼盘，郊区新开10个盘，可能房子均价会因为郊区的房子更便宜而下滑，但你看好的那个城区的房子，可能因为旁边新开了一个超市，价格反而上涨了。这种情况在那些讨论房价的人眼中，房价就是降了，因为均价确实在下滑。但对于你来说，你面对的房价就是涨了，因为均价对于你来说毫无意义。你关心的只是那个你看中的独特商品的价格。

所以我一向主张如果有买房的需求，就不要等。在你能够买房的时候，看好了，趁着这个冲动的劲儿就去买。你等啊等啊，一方面可能等不到房价真的降，而另外一方面如果房价真的降了，但是降了的那个房子你未必看得上，而你看上的那个房子可能已经被卖了。眼睁睁的看着自己喜欢的房子涨了或者被卖了，但是在知乎人的口中可能房价还降了。

宏观房价是降，因为越建越偏，偏的便宜，把均价就平均掉了。

但是对每个买房的个体来讲，你看上的房子，如果降了，你会去再看看之前更贵更好的房子，有没有降到自己的预算范围，这么一看，它就算也降了，可能还是比自己的预算高，以至于你根本体会不到降价的快感；如果没降，那么又是个悲伤的故事。

作为一个折腾过几次房子的人，给你谈点实在的吧：

房价涨跌这种东西，不要在网上看，毫无意义！

很多房价问题下面，会有很多高赞答案，看上去数据详实，什么国际局势、GDP、人口出生率等等吧，无所不谈，

实际上，你多看看这大V几个答案就知道，他可能就是个写字恰饭的，从来都没有买过房，对于房市的所有知识全是从网上东拼西凑来的，就跟一个饱读AV的处男谈X经验一样，外行人一听很有道理，内行人一听就知道他是在YY，

如果你真的买过房，从看房，选房，谈判，定金，首付，网签，贷款，过户，一套流程走下来，你能获得的经验，远远大于你在网上看10000篇高赞文章，

现在，很多媒体都是毫无节操的，你爱看什么，他就写什么，至于实际情况，呵呵？

你在知乎、篱笆、水库、杭州19楼、天涯等等论坛看到的，很可能，是完全不同的观点，那你到底应该信谁呢？

很多人是自己先有了观点，再四处找跟自己想法相同的答案，这就是骗自己，

实际上，你谁都不应该信，

真的，我给你的建议是：

走出去，到市场上去，多看房，多找中介、房东聊。我还记得，我刚开始看房的时候，每出去一次就觉得自己三观都变了，发现新世界的感觉，

你可以觉得水库这些炒房的你看不上，但是欧说的看房200套绝对是至理名言，

不管最后买不买，你会获得完全一手的信息，届时自然会有更清晰的判断。

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20200504：

大家捧场，我多解释几句，为什么要让你出去看呢？

因为很多很多没买过房的人，有一个很大的误区，以为房价就是一个枯燥的数字，比如上海5万，北京6万，深圳7万等等，全城统一价一样，

其实大错特错！房价是非常非常分裂的，听我细说：

不同城市，同一城市不同板块，同一板块不同小区，就算同一小区，还可以细化：

房子几梯几户？是底楼或者顶楼吗？得房率如何？靠不靠马路？阳台送不送面积？带不带学区？房龄是哪一年的？房子装修如何？小区停车是否方便？小区物业管理如何？租客多还是自住多？小区一楼是商铺吗？小区业委会是否强势？房子是不是凶宅？房子有没有产权纠纷？有没有满五唯一？房东急着用钱吗？……

等等，我还能给你说出很多因素，

以上每一种因素，可能最终都会反映到房价里面！我曾经遇到过两个小区其他差不多，但是就隔一条马路，房价差30%~40%，你敢信？

所以，你笼统的说房价，真是太粗太粗，以至于没法谈，

我举个例子，比如你因为儿子出生，要买学区房，但是今年可能因为政策调整，一下子学区房涨了30%。但是，这个城市其他非学区房，因为限购严格，不涨反跌。综合起来，这个城市的平均房价是跌的，但是对你而言，其他那些跌的你根本没兴趣，所以对你而言，房价就是结结实实的涨了！

总之，这里面道道很多，大家真想买多去转转（当然我说的是真想买的刚需，那些只是网上指点江山的您随意），在网上跟人辩论涨跌，纯属浪费时间。

以前是：
市区6个盘，卖2W， 郊区1个盘，卖1W。
均价：18500

现在：
市区开了1个盘，卖3W，郊区开了6个盘，卖1W5。
均价：17100

得出结论：
房价下跌了 8%。

你观察到的现象：
房价涨了50%。

这里有个反直觉而不好听的真相：

很多人在房地产板块跟人吵架，觉得多军空军交战，有来有往。

而实际上，空军和多军，根本没有交战。

大部分人身边，根本就没有真正的空军。

一个人对某项资产的态度——

看涨，买入或持有，就是多军；

看跌，观望或抛售，就是空军。

不管是多还是空，首先，你要是个军：

你得有在这个市场上根据认知进行操作的能力。

我刚接触到“合格投资者”这个概念时，望文生义，心想：我肯定算是一个“合格投资者”。

我毕业于商学院。科班出身，掌握了一些投资专业知识。

我心态平稳，懂得投资收益与风险的正比关系，能为自己错误的投资决策负责。

想了半天，我太合格了。

结果一看定义，我根本就不是合格投资者。

合格投资者第一条标准是：

你得有钱。

如果你买不起房，再怎么喊着房价要涨，无法对房地产市场产生任何影响，你也不是多军。

你明明有房，每天喊着房价要跌，喊完了你也不卖，同样无法对房地产市场产生任何影响，你也不是空军。

两个连购房名额都没有的网友对房价走势进行了激烈热情的对决，不管谁赢谁输，这都不叫多空交战，他们这只是上网冲浪。

当你有购买力，相信上涨，真的身体力行买了房子的时候，才是多军。

你有房子，房价明明比2017年的高点下跌了，但你依然不卖，坚持持有，才是多军。

当你明明有购买力，不缺购房款，依然因为看空而放弃买房，甚至把自己父母老家的房子都劝得卖了，才是空军。

根据我的观察，空军几乎不存在。

我极少见过有钱还不买房的。

卡里存着几百万，不买房，做理财。这种人你硬找肯定也有，数量上完全可以忽略不计。

反正我认识的有首付还得起贷款的人都上车了。

这些买房的人做出的选择是否明智，以后是不是真能赚钱，我不知道。

也可能未来房价又涨他们就发了，也可能未来房价大跌他们全都上了天台。房地产走势瞬息万变，这谁也说不准。

我这只是简单陈述一个现象。

有10个人，只有9人份的粮食，

粮食的价格是涨到最穷的人觉得有点贵吗？

不是，是直接涨到最穷那个人根本买不起的地步。

所以整个古代、直到民国解放前，

饥荒波及到城市，也会出现大规模的极端贫困市民，很短的时间被粮食价格打压成底层，然后在一个清晨饿毙的尸体被收尸队发现。

大城市的房价突然上扬，就是一种“关门”的征兆，

它的诱因就是城市的医疗、教育、养老等资源走向匮乏，而因为财政、土地，或者政策的调控，短期不会持续产出，或者达到了这个城市吸血能力的上限，能掏空的“六个钱包”已经基本被掏空，

然后房价应该应声下跌？

因为买得起的人少了？

不，会迅速拉升，

形成一种关门效应，

把购买力难以为继的人彻底斩断念想，于是城市的排他壁垒就建立起来了。

被关在外面的人要么选择离开，

要么接着游荡。

我朋友，七百多万总价买的房子，贷款四百多万。被关在里面四年，一过解禁期立马抛售，房价是没跌，但是也没涨，总价来看，他没有吃亏，但你替他算一笔账：四百多万贷款，每年利息三十万出头，交了三年多，这就将近上百万费用支出了，还有税费，以及为了获得购房资格和拿到贷款所费的十万八万的零头费用，在房价上涨时，所有这些小额费用你都可以忽略，就当没发生，但是，真要回头算亏钱，你的支出全在这上面，这个十万，那个八万的在总房价面前确实根本不值一提，但你想过没有，你一年的收入才多少？你有稳定的二十万年薪收入吗？如果没有，那么花十万的中介费，十万买社保搞购房资格，十万搞贷款资格，二三十万的过桥贷费用，再加上这些年投进去的按揭贷款，买的人确实没感到房价下跌，他依然出的辛苦，可是卖的人，却已是心在滴血，他虽然没卖亏，可是他那些投入的隐性成本找谁报销去？

知乎特有的经典现象，原因我大致已经想明白了：

一、知乎答主学生居多，学生惯用理论分析问题：房地产供需理论、租售比、老龄化人口问题、资金占用问题，这些理论纷纷指向中国房地产100%下跌无疑——不是说理论有问题，只是国内影响房地产的核心逻辑：土地财政、ZF施政程序等等理论和流程，对地产行业和政府财政、地产开发流程一无所知的普通学生是弄不清楚的。

同时他们还忽视了两个问题：周期（时间）问题和区域分化问题。即：下跌是十几年还是几十年以后，无法预测——刚需族头发都熬白了都看不到心仪的房子价格下降；另外，即使整体房地产价格平均值下跌，肯定也是有一个分化问题的，也就是说，一线城市跌的少或者涨，二线城市小跌或者小涨，三四五六七八线跌的亲妈都不认识——毕竟，日本人口下降了11年，作为超一线城市的东京房价连涨了11年，关西地区很多城市却是哀鸿遍野。

二、知乎上问房的刚需们，他们恰恰普遍以想留在一二线大城市的毕业生、年轻人为主，这些人又恰恰完美命中了“一”中的两个问题：时间上等不起，置业选择上又只考虑一二线工作机会多、发展潜力大的大城市。

所以，知乎上对楼市唱衰一片，但上这来问房价的刚需族看房价偏偏还是一直涨，这几乎就是一个命中注定的现象了。