为什么政府对于房地产行业会有去库存这种说法呢？如果供过于求，按照供需法则，降价，库存不就可以去掉了？
你提的这个问题非常好，触及到了经济学中最核心的供需关系，但又引出了政府调控房地产市场时一个看似矛盾的操作——“去库存”。为什么政府会说“去库存”而不是简单地让市场自己去调价？这背后其实牵扯到房地产行业的特殊性以及政府希望达到的多重目标，绝不是简单的供需平衡就能概括的。
首先，我们要理解房地产行业的“供过于求”和“去库存”为什么不是一回事。
供过于求 (Oversupply)：这是一个市场现象，指的是在某个价格水平上，市场上待售的商品（在这里是房子）的数量超过了消费者愿意购买的数量。
库存 (Inventory)：在房地产语境下，“库存”通常指的是未售出的商品房（新房）总量。这个数量的多少，反映了开发商手中积压的未销售出去的房屋。
理论上讲，如果市场是完全自由和信息对称的，供过于求自然会导致价格下降，从而刺激需求，慢慢消化掉积压的房屋。这就像任何其他商品一样，当衣服卖不出去，商家就会打折促销。
但房地产市场，尤其是中国的房地产市场，有其独特性，这使得简单的“降价去库存”难以奏成，或者说政府不希望市场以一种“简单粗暴”的方式去库存：
1. 房地产的金融属性和金融风险：
巨大的投资属性：房子不仅仅是居住的商品，在很多国家和地区，它被视为重要的投资品甚至财富的象征。人们购买房产，除了自住，很大程度上也是为了保值增值。
高杠杆的参与：房地产开发和购买往往伴随着巨额的贷款。开发商需要贷款盖楼，购房者需要贷款买房。这意味着房地产市场的波动与金融系统的稳定紧密相连。
“降价去库存”的负面连锁反应：如果市场价格出现大幅、快速的下跌，会导致一系列问题：
负资产：已经购房的人（尤其是近期购房的）可能会发现自己的房产价值低于贷款金额，成为“负资产”，这会严重打击居民的财富信心和消费意愿。
金融机构的风险：银行作为房贷的主要提供者，如果大量房产贬值，抵押物价值不足，可能会面临坏账风险，甚至引发系统性金融危机。
开发商的现金流断裂：房价下跌使得开发商的销售回款减慢，甚至无法覆盖成本和债务，可能导致大量房企破产倒闭，失业率上升，进一步拖累经济。
市场信心崩溃：一旦市场形成“要买就等降价，要卖就趁现在”的预期，会造成恶性循环，导致需求彻底停滞，而供应仍在增加。
2. 房地产的社会属性和稳定功能：
社会稳定器：房地产市场稳定，一定程度上能稳定民心，维护社会秩序。房价过快上涨或过快下跌都会引发社会矛盾。
城镇化进程的支撑：在过去几十年的中国，房地产是城镇化进程的重要载体，承载了大量人口迁移和居住需求。政府希望通过稳定市场来有序推进城镇化。
3. 房地产供应的“刚性”和“滞后性”：
从决策到交付的漫长周期：房地产项目的开发周期很长，从拿地、规划、审批、施工到最终交付，可能需要几年时间。这意味着一旦出现供过于求的苗头，短期内很难通过减少新开工来“刹车”，已有的在建项目和已批准的项目会继续推向市场。
拆除成本高：不像普通商品可以轻易销毁或回收，盖好的房子很难“生产性废弃”。这种“产品”的固定性和不可逆性，使得过剩的供应成为一个长期难题。
4. 结构性供需失衡：
区域分化严重：很多时候，“供过于求”并非全国普遍现象，而是集中在一些人口流出、经济发展相对滞后的三四线城市或某些区域。而在一线城市或热点区域，可能依然存在结构性短缺（例如，优质地段的特定户型）。
产品类型不匹配：市场可能过剩的是低端、质量不佳或户型不符合需求的房子，而符合市场需求的高品质、改善型住房可能仍然不足。
那么，政府的“去库存”政策到底想做什么？
政府提出“去库存”并非是让市场无序地降价，而是希望通过有序的市场化手段和一定的政策引导，来消化掉那些因为各种原因（例如过度投资、供给过剩、区域性需求不足等）积压的商品房，同时避免对金融系统、社会稳定和整体经济造成巨大冲击。
具体的“去库存”措施通常包括：
调整购房政策：
降低首付比例和贷款利率：通过降低购房门槛和融资成本，刺激合理住房需求的释放。
放松限购限贷政策：在一些非热点区域，取消或调整限制性购房政策，允许更多人购房。
提供购房补贴或税收优惠：直接降低购房者的交易成本。
支持刚需和改善型需求：
优先保障和支持首次购房者和改善型住房需求者的贷款和购房权利。
盘活存量房源：
鼓励和引导开发商将部分商品房转化为租赁住房，特别是针对一些难以出售的商业性质公寓或小户型住宅。
对闲置的商品房进行再开发或用途调整。
优化土地供应和房地产开发节奏：
暂停或放缓部分区域的土地供应，以控制未来新增供应量。
引导开发商调整开发计划。
金融支持：
对有稳健经营能力、但遇到短期流动性困难的房企提供融资支持（例如，通过信托受益权支持计划、并购贷款等），避免其因资金链断裂而被迫低价甩卖资产，引发连锁反应。这有时被称为“保交楼”或“保主体”。
总结来说，政府说“去库存”是在承认市场可能存在供大于求的事实，但它强调的是一个需要“管理”和“引导”的过程。
它不是简单地呼唤“降价”，而是希望通过激活合理需求、优化供给结构、以及在必要时提供一定的金融和政策支持，来逐步消化过剩的存量房，同时维护金融稳定、社会稳定和经济发展的整体大局。
它也反映了政府对房地产市场“副作用”的担忧，不愿意看到市场像其他普通商品一样，经历剧烈的价格波动带来的巨大风险。
所以，当听到“去库存”时，你应该理解为政府在尝试一种更加审慎和多维度的市场调控策略，而非仅仅是供需信号的简单传导。
首先，我们要理解房地产行业的“供过于求”和“去库存”为什么不是一回事。
供过于求 (Oversupply)：这是一个市场现象，指的是在某个价格水平上，市场上待售的商品（在这里是房子）的数量超过了消费者愿意购买的数量。
库存 (Inventory)：在房地产语境下，“库存”通常指的是未售出的商品房（新房）总量。这个数量的多少，反映了开发商手中积压的未销售出去的房屋。
理论上讲，如果市场是完全自由和信息对称的，供过于求自然会导致价格下降，从而刺激需求，慢慢消化掉积压的房屋。这就像任何其他商品一样，当衣服卖不出去，商家就会打折促销。
但房地产市场，尤其是中国的房地产市场，有其独特性，这使得简单的“降价去库存”难以奏成，或者说政府不希望市场以一种“简单粗暴”的方式去库存：
1. 房地产的金融属性和金融风险：
巨大的投资属性：房子不仅仅是居住的商品，在很多国家和地区，它被视为重要的投资品甚至财富的象征。人们购买房产，除了自住，很大程度上也是为了保值增值。
高杠杆的参与：房地产开发和购买往往伴随着巨额的贷款。开发商需要贷款盖楼，购房者需要贷款买房。这意味着房地产市场的波动与金融系统的稳定紧密相连。
“降价去库存”的负面连锁反应：如果市场价格出现大幅、快速的下跌，会导致一系列问题：
负资产：已经购房的人（尤其是近期购房的）可能会发现自己的房产价值低于贷款金额，成为“负资产”，这会严重打击居民的财富信心和消费意愿。
金融机构的风险：银行作为房贷的主要提供者，如果大量房产贬值，抵押物价值不足，可能会面临坏账风险，甚至引发系统性金融危机。
开发商的现金流断裂：房价下跌使得开发商的销售回款减慢，甚至无法覆盖成本和债务，可能导致大量房企破产倒闭，失业率上升，进一步拖累经济。
市场信心崩溃：一旦市场形成“要买就等降价，要卖就趁现在”的预期，会造成恶性循环，导致需求彻底停滞，而供应仍在增加。
2. 房地产的社会属性和稳定功能：
社会稳定器：房地产市场稳定，一定程度上能稳定民心，维护社会秩序。房价过快上涨或过快下跌都会引发社会矛盾。
城镇化进程的支撑：在过去几十年的中国，房地产是城镇化进程的重要载体，承载了大量人口迁移和居住需求。政府希望通过稳定市场来有序推进城镇化。
3. 房地产供应的“刚性”和“滞后性”：
从决策到交付的漫长周期：房地产项目的开发周期很长，从拿地、规划、审批、施工到最终交付，可能需要几年时间。这意味着一旦出现供过于求的苗头，短期内很难通过减少新开工来“刹车”，已有的在建项目和已批准的项目会继续推向市场。
拆除成本高：不像普通商品可以轻易销毁或回收，盖好的房子很难“生产性废弃”。这种“产品”的固定性和不可逆性，使得过剩的供应成为一个长期难题。
4. 结构性供需失衡：
区域分化严重：很多时候，“供过于求”并非全国普遍现象，而是集中在一些人口流出、经济发展相对滞后的三四线城市或某些区域。而在一线城市或热点区域，可能依然存在结构性短缺（例如，优质地段的特定户型）。
产品类型不匹配：市场可能过剩的是低端、质量不佳或户型不符合需求的房子，而符合市场需求的高品质、改善型住房可能仍然不足。
那么，政府的“去库存”政策到底想做什么？
政府提出“去库存”并非是让市场无序地降价，而是希望通过有序的市场化手段和一定的政策引导，来消化掉那些因为各种原因（例如过度投资、供给过剩、区域性需求不足等）积压的商品房，同时避免对金融系统、社会稳定和整体经济造成巨大冲击。
具体的“去库存”措施通常包括：
调整购房政策：
降低首付比例和贷款利率：通过降低购房门槛和融资成本，刺激合理住房需求的释放。
放松限购限贷政策：在一些非热点区域，取消或调整限制性购房政策，允许更多人购房。
提供购房补贴或税收优惠：直接降低购房者的交易成本。
支持刚需和改善型需求：
优先保障和支持首次购房者和改善型住房需求者的贷款和购房权利。
盘活存量房源：
鼓励和引导开发商将部分商品房转化为租赁住房，特别是针对一些难以出售的商业性质公寓或小户型住宅。
对闲置的商品房进行再开发或用途调整。
优化土地供应和房地产开发节奏：
暂停或放缓部分区域的土地供应，以控制未来新增供应量。
引导开发商调整开发计划。
金融支持：
对有稳健经营能力、但遇到短期流动性困难的房企提供融资支持（例如，通过信托受益权支持计划、并购贷款等），避免其因资金链断裂而被迫低价甩卖资产，引发连锁反应。这有时被称为“保交楼”或“保主体”。
总结来说，政府说“去库存”是在承认市场可能存在供大于求的事实，但它强调的是一个需要“管理”和“引导”的过程。
它不是简单地呼唤“降价”，而是希望通过激活合理需求、优化供给结构、以及在必要时提供一定的金融和政策支持，来逐步消化过剩的存量房，同时维护金融稳定、社会稳定和经济发展的整体大局。
它也反映了政府对房地产市场“副作用”的担忧，不愿意看到市场像其他普通商品一样，经历剧烈的价格波动带来的巨大风险。
所以，当听到“去库存”时，你应该理解为政府在尝试一种更加审慎和多维度的市场调控策略，而非仅仅是供需信号的简单传导。
网友意见
泻药。
首先，您要明白一个最基本的认识，就是在目前发展状态下的中国，房屋将长期是一种保值商品，也就是说您买了房子，基本是增值的。为什么这么讲，因为土地是一种稀缺资源，甭管一帮公知天天怎么BB中国的土地所有权问题，实质上在大家都没有所有权的情况下，使用权就等于所有权，土地价格是一直看涨，人工费用，材料费用也看涨，所以房子的价值，是一定会涨的。
在这个前提下，再来探讨库存问题，库存是怎么来的。这个问题我不能从全国范围内回答，因为我不是国务院或者发改委，我只能从我已知的范围内回答。自从推行了土地招拍挂制度之后，原有的划拨制度退出历史，地产时代到来，在不发达的二三线城市，90年代末开发商赚到了第一桶金，随后房地产行业进入火爆状态，一直到2011年，这期间发生的事情大家很熟悉，炒楼炒房，当时的形势是，借高利贷建房都能赚钱，只要拿到预售许可证，最多半年就能把房子卖完。但是城市化进程并没有那么快，很多三线城市甚至没有开始城市化，也就是说，对于很多地方，就是一群原有的城市富裕阶层自己炒自己玩，击鼓传花。在我们背负着几亿到十几亿银行贷款不等的情况下，突然的中央一纸命令，相关政策全部收紧，这里面包括了拿不到新银行贷款，预售资格审查严格，新的税费政策不断吹风，大家觉得政策改变，现在房价已经这么高，在当前形势下继续炒房将会无利可图，炒房的就找不到接盘的，所有的循环一下停止，库存就产生了。
那为什么不像你所说的，降价去库存呢?要知道房子不同于其他商品，房地产开发再高负债率下运行多年，每一个楼盘后面都是贷款，乙方垫资，甚至通过高息募集的资金，这些钱每天都在产生巨额利息。而市场呢?所有人都在持币观望，都认为地产商扛不住，等待抄底，在这种情况下，我们一旦降价，就会变相坐实了老百姓的抄底想法，他们是为了抄底，所以降一点价他们是不会出手的，我们得降到他们的心理价位他们才会买，那时候，我们已经被银行利息压的跳楼了。所以只能咬牙撑住，想办法做一些其他的促销比如团购，等市场或政策的转机，毕竟城市化进程确实开始了，房子卖的慢一些但是积极营销也是可以卖出去的。
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