关于卖房全款买房还是按揭，还是房屋抵押贷款首付再按揭的选择？
卖房这件大事儿，钱怎么来，是个大学问。全款买房、按揭贷款，还是先卖房抵押再买房？这三种方式各有千秋，也各有门道，咱们得掰开了揉碎了捋一捋，看看哪种更适合你。
一、 全款买房：一步到位，但可能“ cash burn”
全款买房，顾名思义，就是用自己攒下来的积蓄一次性付清房款。
优点：
省钱： 最直接的好处就是省了银行的利息。现在房贷利率不算低，一笔大额贷款下来，几十年算下来利息可是一笔不小的数目。
省事： 少了跟银行打交道的麻烦，少了一笔月供压力，生活会轻松不少。而且，从法律角度讲，全款买房产权清晰，没有抵押，省去了后续很多可能遇到的产权纠纷。
谈判优势： 在和卖方沟通价格时，全款买家往往更有底气，能谈到更好的价格，因为卖家不用担心你的贷款批不下来，交易周期短且稳定。
规避风险： 避免了未来可能出现的加息风险或者因为收入波动导致还贷困难的风险。
缺点：
资金压力大： 毕竟是笔巨款，需要你有相当雄厚的储蓄。这会占用你大量的流动资金，短期内可能会让你感觉“钱袋子空了”。
机会成本： 如果你把这笔钱全拿去买房了，就失去了用这笔钱进行其他投资的机会。比如，你可能本来可以把这笔钱投到股票、基金或者其他生意里，赚取更高的回报。这就是所谓的“机会成本”。
抗风险能力下降： 一次性花光积蓄，意味着你一旦遇到突发状况，比如失业、疾病等，手头就没有足够的现金来应对，抗风险能力会大大降低。
适合人群： 手里有足够的闲置资金，对现金流要求不高，且希望省钱省事、追求稳定的人。
二、 按揭贷款买房：小步慢跑，让钱“活”起来
按揭贷款是目前最普遍的购房方式，就是向银行申请贷款，支付一部分首付，剩余款项由银行提供，然后按月还款。
优点：
减轻一次性资金压力： 这是最显而易见的优点。你不需要一次性拿出全部房款，只需要准备好首付和相关的税费即可，大大降低了购房门槛。
盘活自有资金： 你可以将剩下的资金用于其他投资，追求更高的回报。如果你的投资回报率高于房贷利率，那么你实际上是“赚了”利息差。
通货膨胀的对冲： 随着时间的推移，货币会贬值，你未来还款的金额虽然名义上不变，但实际购买力会下降。这相当于你在用未来的“缩水”的钱还今天的贷款。
灵活性： 一些银行提供提前还款的选项，你可以根据自己的资金状况选择一次性还清、部分还款或者维持原状。
缺点：
支付高额利息： 这是按揭贷款最主要的缺点。几十年的贷款下来，利息总额会相当可观。
月供压力： 每月都需要偿还贷款本息，这会成为你一项长期的固定支出，需要仔细规划月度开销。
信用和资质要求： 需要提供收入证明、征信报告等，贷款能否获批取决于你的个人信用和还款能力。
贷款审批流程： 需要经过银行的审核，流程相对复杂，需要一定的时间。
利率风险： 如果选择浮动利率贷款，未来利率上升可能会增加你的还款压力。
适合人群： 资金相对充足但不足以全款支付，希望保留一部分资金用于投资或应急，且能承受一定月供压力的人。
三、 卖房抵押贷款首付，再按揭买房：一个精明的操作？
这个选项听起来有点复杂，简单来说，就是你先利用你现有的房产去银行做抵押贷款，拿到一笔钱，然后用这笔钱作为新房的购房首付，再对新房申请按揭贷款。
为什么会考虑这种方式？
手上没有足够现金但有房产： 这是最常见的原因。你可能手里现金不多，但名下有房产，而且这套房产的价值可以作为抵押物。
想保留现有房产的流动性： 你不想卖掉现有的房子，因为这套房子可能已经升值了，或者你还有居住需求。通过抵押贷款，你既能获得购房资金，又能暂时保留现有的房产。
利用低成本资金： 有些情况下，房屋抵押贷款的利率可能比信用贷款或者其他融资方式要低一些，这样操作可以降低融资成本。
等待更好的卖房时机： 如果目前市场上的房价不理想，你可能想暂时不卖房，而是通过抵押贷款来解决购房资金问题，等待未来市场好转再出售现有房产。
具体操作流程（举例说明）：
1. 评估现有房产价值： 去银行或评估机构了解你现有房产的市场价值和可抵押额度。
2. 申请房屋抵押贷款： 向银行提交抵押贷款申请，提供相关资料，获得贷款额度。
3. 用抵押贷款支付新房首付： 将抵押贷款获得的资金用于支付新购房屋的首付款。
4. 对新房申请按揭贷款： 向银行申请新房的按揭贷款，购买新房。
优点：
解决资金“断层”问题： 在没有足够现金的情况下，通过这种方式能够顺利购房。
保留现有房产： 避免了立即出售现有房产可能带来的损失或不便。
可能的资金杠杆： 如果新房升值速度快于你抵押贷款的利率，你可能能获得一个不错的杠杆效应。
缺点：
双重贷款压力： 你将同时背负两笔贷款：一笔是现有房产的抵押贷款，另一笔是新购房产的按揭贷款。这会显著增加你的月供和财务压力。
风险叠加： 如果你无法按时偿还两笔贷款，可能会面临房产被抵押或拍卖的风险。
评估和审批更复杂： 你需要同时处理现有房产的抵押和新房的按揭，银行审批流程和审核标准也会更严格。
潜在的利息支出较高： 毕竟是两笔贷款，总的利息支出会比单笔按揭贷款更高。你需要仔细计算你的投资回报率和还款能力，确保这种方式是划算的。
市场波动风险： 如果你原计划在未来出售现有房产来偿还抵押贷款，但市场价格下跌，或者遇到其他不利因素，可能会导致资金周转困难。
适合人群：
手里有房产，但短期内现金流紧张，又不想立即出售现有房产的人。
对自己的还款能力非常有信心，并且能够承受双重贷款压力的人。
有明确的投资计划，并且预期投资回报率能够覆盖两笔贷款的利息支出的人。
有其他方式可以迅速获得资金来偿还抵押贷款（例如，预计短期内有大笔资金到账），且不希望错过当前购房机会的人。
如何选择？关键在于你的“算盘”打得精不精！
1. 审视你的财务状况：
现金储备： 你有多少流动资金？够不够支付首付、税费、装修等一系列费用？
月度收入和支出： 你的家庭月收入是多少？固定的生活开销有多少？你每月能拿出多少钱来还贷款？
未来收入预期： 你的工作稳定吗？未来收入是否有增长的潜力？
其他负债： 除了房贷，你还有其他贷款或债务吗？
2. 计算机会成本和风险：
投资回报率： 如果选择按揭，你的自有资金能带来多少投资回报？这个回报率是否高于房贷利率？
通货膨胀： 通胀率是多少？它对你的还款金额有什么影响？
风险承受能力： 你能接受多大的财务风险？失业、疾病等突发情况会给你带来多大的影响？
3. 了解市场和政策：
房贷利率： 当前的房贷利率水平如何？是上浮还是下行？
购房政策： 是否有相关的购房补贴、税收优惠等？
二手房市场： 如果你考虑卖房再买，你现有房产的出售难度和价格预期如何？
总结一下：
全款买房 是最省钱、最省事的方式，适合资金充足、追求稳健的人。
按揭贷款 是最主流的方式，门槛低，能盘活资金，适合大多数购房者，但要注意管理好月供和利息支出。
卖房抵押贷款首付再按揭 是一种相对复杂的操作，更适合那些有特殊情况（如手中无现金但有房产，或不想立即出售现有房产）且对自身财务状况有清晰认知、风险承受能力较强的人。在选择这种方式前，一定要做好详细的财务测算，确保收益大于成本和风险。
最终的决定，还是要结合你个人的具体情况、风险偏好以及对未来市场的判断来做出。建议多咨询专业的金融顾问或银行工作人员，他们能为你提供更具针对性的建议。
一、 全款买房：一步到位，但可能“ cash burn”
全款买房，顾名思义，就是用自己攒下来的积蓄一次性付清房款。
优点：
省钱： 最直接的好处就是省了银行的利息。现在房贷利率不算低，一笔大额贷款下来，几十年算下来利息可是一笔不小的数目。
省事： 少了跟银行打交道的麻烦，少了一笔月供压力，生活会轻松不少。而且，从法律角度讲，全款买房产权清晰，没有抵押，省去了后续很多可能遇到的产权纠纷。
谈判优势： 在和卖方沟通价格时，全款买家往往更有底气，能谈到更好的价格，因为卖家不用担心你的贷款批不下来，交易周期短且稳定。
规避风险： 避免了未来可能出现的加息风险或者因为收入波动导致还贷困难的风险。
缺点：
资金压力大： 毕竟是笔巨款，需要你有相当雄厚的储蓄。这会占用你大量的流动资金，短期内可能会让你感觉“钱袋子空了”。
机会成本： 如果你把这笔钱全拿去买房了，就失去了用这笔钱进行其他投资的机会。比如，你可能本来可以把这笔钱投到股票、基金或者其他生意里，赚取更高的回报。这就是所谓的“机会成本”。
抗风险能力下降： 一次性花光积蓄，意味着你一旦遇到突发状况，比如失业、疾病等，手头就没有足够的现金来应对，抗风险能力会大大降低。
适合人群： 手里有足够的闲置资金，对现金流要求不高，且希望省钱省事、追求稳定的人。
二、 按揭贷款买房：小步慢跑，让钱“活”起来
按揭贷款是目前最普遍的购房方式，就是向银行申请贷款，支付一部分首付，剩余款项由银行提供，然后按月还款。
优点：
减轻一次性资金压力： 这是最显而易见的优点。你不需要一次性拿出全部房款，只需要准备好首付和相关的税费即可，大大降低了购房门槛。
盘活自有资金： 你可以将剩下的资金用于其他投资，追求更高的回报。如果你的投资回报率高于房贷利率，那么你实际上是“赚了”利息差。
通货膨胀的对冲： 随着时间的推移，货币会贬值，你未来还款的金额虽然名义上不变，但实际购买力会下降。这相当于你在用未来的“缩水”的钱还今天的贷款。
灵活性： 一些银行提供提前还款的选项，你可以根据自己的资金状况选择一次性还清、部分还款或者维持原状。
缺点：
支付高额利息： 这是按揭贷款最主要的缺点。几十年的贷款下来，利息总额会相当可观。
月供压力： 每月都需要偿还贷款本息，这会成为你一项长期的固定支出，需要仔细规划月度开销。
信用和资质要求： 需要提供收入证明、征信报告等，贷款能否获批取决于你的个人信用和还款能力。
贷款审批流程： 需要经过银行的审核，流程相对复杂，需要一定的时间。
利率风险： 如果选择浮动利率贷款，未来利率上升可能会增加你的还款压力。
适合人群： 资金相对充足但不足以全款支付，希望保留一部分资金用于投资或应急，且能承受一定月供压力的人。
三、 卖房抵押贷款首付，再按揭买房：一个精明的操作？
这个选项听起来有点复杂，简单来说，就是你先利用你现有的房产去银行做抵押贷款，拿到一笔钱，然后用这笔钱作为新房的购房首付，再对新房申请按揭贷款。
为什么会考虑这种方式？
手上没有足够现金但有房产： 这是最常见的原因。你可能手里现金不多，但名下有房产，而且这套房产的价值可以作为抵押物。
想保留现有房产的流动性： 你不想卖掉现有的房子，因为这套房子可能已经升值了，或者你还有居住需求。通过抵押贷款，你既能获得购房资金，又能暂时保留现有的房产。
利用低成本资金： 有些情况下，房屋抵押贷款的利率可能比信用贷款或者其他融资方式要低一些，这样操作可以降低融资成本。
等待更好的卖房时机： 如果目前市场上的房价不理想，你可能想暂时不卖房，而是通过抵押贷款来解决购房资金问题，等待未来市场好转再出售现有房产。
具体操作流程（举例说明）：
1. 评估现有房产价值： 去银行或评估机构了解你现有房产的市场价值和可抵押额度。
2. 申请房屋抵押贷款： 向银行提交抵押贷款申请，提供相关资料，获得贷款额度。
3. 用抵押贷款支付新房首付： 将抵押贷款获得的资金用于支付新购房屋的首付款。
4. 对新房申请按揭贷款： 向银行申请新房的按揭贷款，购买新房。
优点：
解决资金“断层”问题： 在没有足够现金的情况下，通过这种方式能够顺利购房。
保留现有房产： 避免了立即出售现有房产可能带来的损失或不便。
可能的资金杠杆： 如果新房升值速度快于你抵押贷款的利率，你可能能获得一个不错的杠杆效应。
缺点：
双重贷款压力： 你将同时背负两笔贷款：一笔是现有房产的抵押贷款，另一笔是新购房产的按揭贷款。这会显著增加你的月供和财务压力。
风险叠加： 如果你无法按时偿还两笔贷款，可能会面临房产被抵押或拍卖的风险。
评估和审批更复杂： 你需要同时处理现有房产的抵押和新房的按揭，银行审批流程和审核标准也会更严格。
潜在的利息支出较高： 毕竟是两笔贷款，总的利息支出会比单笔按揭贷款更高。你需要仔细计算你的投资回报率和还款能力，确保这种方式是划算的。
市场波动风险： 如果你原计划在未来出售现有房产来偿还抵押贷款，但市场价格下跌，或者遇到其他不利因素，可能会导致资金周转困难。
适合人群：
手里有房产，但短期内现金流紧张，又不想立即出售现有房产的人。
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如何选择？关键在于你的“算盘”打得精不精！
1. 审视你的财务状况：
现金储备： 你有多少流动资金？够不够支付首付、税费、装修等一系列费用？
月度收入和支出： 你的家庭月收入是多少？固定的生活开销有多少？你每月能拿出多少钱来还贷款？
未来收入预期： 你的工作稳定吗？未来收入是否有增长的潜力？
其他负债： 除了房贷，你还有其他贷款或债务吗？
2. 计算机会成本和风险：
投资回报率： 如果选择按揭，你的自有资金能带来多少投资回报？这个回报率是否高于房贷利率？
通货膨胀： 通胀率是多少？它对你的还款金额有什么影响？
风险承受能力： 你能接受多大的财务风险？失业、疾病等突发情况会给你带来多大的影响？
3. 了解市场和政策：
房贷利率： 当前的房贷利率水平如何？是上浮还是下行？
购房政策： 是否有相关的购房补贴、税收优惠等？
二手房市场： 如果你考虑卖房再买，你现有房产的出售难度和价格预期如何？
总结一下：
全款买房 是最省钱、最省事的方式，适合资金充足、追求稳健的人。
按揭贷款 是最主流的方式，门槛低，能盘活资金，适合大多数购房者，但要注意管理好月供和利息支出。
卖房抵押贷款首付再按揭 是一种相对复杂的操作，更适合那些有特殊情况（如手中无现金但有房产，或不想立即出售现有房产）且对自身财务状况有清晰认知、风险承受能力较强的人。在选择这种方式前，一定要做好详细的财务测算，确保收益大于成本和风险。
最终的决定，还是要结合你个人的具体情况、风险偏好以及对未来市场的判断来做出。建议多咨询专业的金融顾问或银行工作人员，他们能为你提供更具针对性的建议。
网友意见
我房产的那部分建议你选1，这时候别背杠杆，考虑到你才贷款那么点我觉得区别也不大。
我法律的那部分建议你都不选，先考虑你前面那套房子谁买的，你应该征求一下出资人的意见。
有本事送女孩儿房子是了不起的事情，前提是那房子是你自己买的。
当然如果你非买不可，房子写人家名下了，万一啊，我是说万一，婚没结成，欢迎你找律师，咱们可以主张附条件的赠予。
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