中国真的存在很多「鬼城」吗？
中国是否真的存在很多“鬼城”是一个复杂且有争议的问题，它涉及到经济发展模式、城市规划、人口流动以及统计数据的解读等多个层面。笼统地说“是”或“不是”都过于简单，我们需要更深入地探讨其背后的原因和具体表现。
“鬼城”的定义与争议
首先，我们需要明确什么是“鬼城”。在中文语境下，“鬼城”通常指的是那些人口密度极低，但又拥有大量新建或规划中的建筑和基础设施的城市或区域。这些地方可能在白天显得空旷冷清，夜晚灯火稀疏，给人的感觉是“有城无人的”景象。
然而，“鬼城”的定义本身也存在模糊性。一些人认为，只要一个城市的新区空置率高，就能算作鬼城；而另一些人则认为，需要人口和经济活动都极其萧条才算。此外，一些正在发展中的城市新区，初期人口导入不足是很常见的现象，将其直接定性为“鬼城”可能过于武断。
中国存在“鬼城”现象的普遍观点和证据
虽然存在争议，但普遍的观点认为，中国确实存在一些具有“鬼城”特征的城市或区域，并且这种现象在过去几十年中的快速城镇化进程中尤为突出。以下是一些支持这一观点的理由和证据：
1. 大规模的城镇化和房地产驱动发展模式：
GDP导向的政绩考核： 过去，地方政府的政绩考核往往与GDP增长挂钩。而房地产开发和城市建设是拉动GDP的有效手段。因此，许多地方政府热衷于大规模投资建设新的城市新区、开发区、产业园区，甚至新城。
土地财政： 地方政府的主要收入来源之一是土地出让金。为了获得更多财政收入，地方政府会不断地供应土地，鼓励房地产开发商进行投资。
人口迁徙和资源分配不均： 中国的人口流动虽然大规模，但主要集中在少数一线和新一线城市。许多中小城市、县城以及一些资源枯竭型城市，面临人口外流的问题。当城市建设速度远远超过人口的流入速度时，就容易出现空置率高的问题。
2. 房地产泡沫和投资性购房：
投资属性过强： 在一些时期，房地产被视为重要的投资渠道。大量资金涌入房地产市场，导致许多人购买了不止一套住房，其中很多是用于投资或保值增值，而非实际居住。这增加了房屋的空置率。
“造城运动”： 一些开发商为了抢占市场份额，会进行大规模的“造城运动”，将原本规划中的区域打造成新兴城市区域，但如果市场消化能力不足，就容易形成“鬼城”。
3. 统计数据和实地观察：
空置率数据： 一些第三方机构（如房地产研究机构、社会科学院等）发布的关于城市房屋空置率的调查数据，在一些三四线城市及开发新区显示出较高的空置率。例如，有研究指出部分城市的房屋空置率可能高达20%30%以上。
媒体报道和实地探访： 许多媒体曾对一些被称为“鬼城”的城市或区域进行过实地探访和报道。这些报道常常描绘出宽阔但车辆稀少的街道，大型商业中心人迹罕至，大量住宅楼宇空置等场景。例如，曾经被媒体报道过的鄂尔多斯康巴什新区、海南海花岛等都被冠以“鬼城”的标签，尽管它们在某些方面也在逐步改善或转型。
4. 城市规划的超前和过剩：
超前规划： 有些城市为了吸引投资和人口，会进行“超前规划”，即在人口和经济活动尚未发展起来之前就规划和建设了大量的城市基础设施，包括宽阔的马路、高标准的绿化、大型公共设施等。当人口导入跟不上时，这些设施的使用率就会很低。
重复建设和低效投资： 在某些区域，可能存在多个类似的开发区或产业园，导致资源分散和效率低下，一些项目最终未能吸引足够的产业和人口入驻。
具体的例子（但不限于）：
内蒙古鄂尔多斯康巴什新区： 这是中国早期最著名的“鬼城”案例之一。在煤炭资源繁荣时期，鄂尔多斯市政府将首府迁至康巴什新区，并进行了大规模的城市建设，包括宏伟的建筑和宽阔的广场。然而，随着煤炭价格的波动和人口导入不足，一度出现了大量空置现象。近年来，康巴什新区也在积极转型，发展旅游和文化产业，人口和经济活动有所回升。
一些西部地区的县城和开发区： 在一些欠发达地区，地方政府为了发展经济，会投入大量资金建设新的城镇区域，但由于缺乏产业支撑、就业机会少以及人口持续外流，这些区域很容易出现空置现象。
部分沿海地区的产业新区： 有些城市为发展特定产业而建设了大规模的产业园区和配套住宅区，但如果产业引入不顺利，或者产业发展未能带动足够的人口就业和生活，也可能导致部分区域的空置。
存在“鬼城”现象的原因总结：
过度投资与房地产驱动的经济模式。
人口分布不均，资源集中于少数大城市。
地方政府的政绩导向和土地财政。
投机性购房推高了空置率。
不合理的城市规划和建设超前于实际需求。
产业支撑不足，难以吸引和留住人口。
但也要看到积极的一面和趋势变化：
“鬼城”概念的演变： 随着中国城镇化进入新阶段，对城市发展的认识也在深化。过去那种“摊大饼”式的扩张模式正受到挑战。
政策调整： 中央政府近年来开始强调“以人为核心的新型城镇化”，并对房地产市场进行调控，鼓励房地产企业理性开发，注重城市的产城融合和可持续发展。
区域转型和再开发： 一些曾经被认为是“鬼城”的区域，也在通过产业升级、招商引资、改善人居环境等方式，努力吸引人口和激发经济活力。例如，一些城市新区在 초기阶段会显得冷清，但随着时间的推移和配套设施的完善，人口会逐渐导入。
人口流动的新变化： 新的人口流动趋势，如人口向都市圈和城市群集中的现象，也使得部分中小城市面临更严峻的人口挑战。
结论：
总而言之，中国确实存在许多具有“鬼城”特征的城市或区域，这是在过去快速城镇化过程中，房地产过度开发、地方政府投资冲动以及人口流动不均等多种因素共同作用的结果。这些现象在媒体报道和一些研究中得到了广泛关注。
然而，将所有空置率稍高的新区都简单地称为“鬼城”可能不够准确。中国城市发展的动态性很强，许多区域正在经历转型和调整。未来中国城市的发展将更加注重质量和可持续性，以人为本，而非单纯追求数量和规模的扩张。因此，虽然“鬼城”现象是值得警惕和反思的，但我们也要避免过度标签化，并关注各地在解决这些问题上所做的努力和取得的进展。
“鬼城”的定义与争议
首先，我们需要明确什么是“鬼城”。在中文语境下，“鬼城”通常指的是那些人口密度极低，但又拥有大量新建或规划中的建筑和基础设施的城市或区域。这些地方可能在白天显得空旷冷清，夜晚灯火稀疏，给人的感觉是“有城无人的”景象。
然而，“鬼城”的定义本身也存在模糊性。一些人认为，只要一个城市的新区空置率高，就能算作鬼城；而另一些人则认为，需要人口和经济活动都极其萧条才算。此外，一些正在发展中的城市新区，初期人口导入不足是很常见的现象，将其直接定性为“鬼城”可能过于武断。
中国存在“鬼城”现象的普遍观点和证据
虽然存在争议，但普遍的观点认为，中国确实存在一些具有“鬼城”特征的城市或区域，并且这种现象在过去几十年中的快速城镇化进程中尤为突出。以下是一些支持这一观点的理由和证据：
1. 大规模的城镇化和房地产驱动发展模式：
GDP导向的政绩考核： 过去，地方政府的政绩考核往往与GDP增长挂钩。而房地产开发和城市建设是拉动GDP的有效手段。因此，许多地方政府热衷于大规模投资建设新的城市新区、开发区、产业园区，甚至新城。
土地财政： 地方政府的主要收入来源之一是土地出让金。为了获得更多财政收入，地方政府会不断地供应土地，鼓励房地产开发商进行投资。
人口迁徙和资源分配不均： 中国的人口流动虽然大规模，但主要集中在少数一线和新一线城市。许多中小城市、县城以及一些资源枯竭型城市，面临人口外流的问题。当城市建设速度远远超过人口的流入速度时，就容易出现空置率高的问题。
2. 房地产泡沫和投资性购房：
投资属性过强： 在一些时期，房地产被视为重要的投资渠道。大量资金涌入房地产市场，导致许多人购买了不止一套住房，其中很多是用于投资或保值增值，而非实际居住。这增加了房屋的空置率。
“造城运动”： 一些开发商为了抢占市场份额，会进行大规模的“造城运动”，将原本规划中的区域打造成新兴城市区域，但如果市场消化能力不足，就容易形成“鬼城”。
3. 统计数据和实地观察：
空置率数据： 一些第三方机构（如房地产研究机构、社会科学院等）发布的关于城市房屋空置率的调查数据，在一些三四线城市及开发新区显示出较高的空置率。例如，有研究指出部分城市的房屋空置率可能高达20%30%以上。
媒体报道和实地探访： 许多媒体曾对一些被称为“鬼城”的城市或区域进行过实地探访和报道。这些报道常常描绘出宽阔但车辆稀少的街道，大型商业中心人迹罕至，大量住宅楼宇空置等场景。例如，曾经被媒体报道过的鄂尔多斯康巴什新区、海南海花岛等都被冠以“鬼城”的标签，尽管它们在某些方面也在逐步改善或转型。
4. 城市规划的超前和过剩：
超前规划： 有些城市为了吸引投资和人口，会进行“超前规划”，即在人口和经济活动尚未发展起来之前就规划和建设了大量的城市基础设施，包括宽阔的马路、高标准的绿化、大型公共设施等。当人口导入跟不上时，这些设施的使用率就会很低。
重复建设和低效投资： 在某些区域，可能存在多个类似的开发区或产业园，导致资源分散和效率低下，一些项目最终未能吸引足够的产业和人口入驻。
具体的例子（但不限于）：
内蒙古鄂尔多斯康巴什新区： 这是中国早期最著名的“鬼城”案例之一。在煤炭资源繁荣时期，鄂尔多斯市政府将首府迁至康巴什新区，并进行了大规模的城市建设，包括宏伟的建筑和宽阔的广场。然而，随着煤炭价格的波动和人口导入不足，一度出现了大量空置现象。近年来，康巴什新区也在积极转型，发展旅游和文化产业，人口和经济活动有所回升。
一些西部地区的县城和开发区： 在一些欠发达地区，地方政府为了发展经济，会投入大量资金建设新的城镇区域，但由于缺乏产业支撑、就业机会少以及人口持续外流，这些区域很容易出现空置现象。
部分沿海地区的产业新区： 有些城市为发展特定产业而建设了大规模的产业园区和配套住宅区，但如果产业引入不顺利，或者产业发展未能带动足够的人口就业和生活，也可能导致部分区域的空置。
存在“鬼城”现象的原因总结：
过度投资与房地产驱动的经济模式。
人口分布不均，资源集中于少数大城市。
地方政府的政绩导向和土地财政。
投机性购房推高了空置率。
不合理的城市规划和建设超前于实际需求。
产业支撑不足，难以吸引和留住人口。
但也要看到积极的一面和趋势变化：
“鬼城”概念的演变： 随着中国城镇化进入新阶段，对城市发展的认识也在深化。过去那种“摊大饼”式的扩张模式正受到挑战。
政策调整： 中央政府近年来开始强调“以人为核心的新型城镇化”，并对房地产市场进行调控，鼓励房地产企业理性开发，注重城市的产城融合和可持续发展。
区域转型和再开发： 一些曾经被认为是“鬼城”的区域，也在通过产业升级、招商引资、改善人居环境等方式，努力吸引人口和激发经济活力。例如，一些城市新区在 초기阶段会显得冷清，但随着时间的推移和配套设施的完善，人口会逐渐导入。
人口流动的新变化： 新的人口流动趋势，如人口向都市圈和城市群集中的现象，也使得部分中小城市面临更严峻的人口挑战。
结论：
总而言之，中国确实存在许多具有“鬼城”特征的城市或区域，这是在过去快速城镇化过程中，房地产过度开发、地方政府投资冲动以及人口流动不均等多种因素共同作用的结果。这些现象在媒体报道和一些研究中得到了广泛关注。
然而，将所有空置率稍高的新区都简单地称为“鬼城”可能不够准确。中国城市发展的动态性很强，许多区域正在经历转型和调整。未来中国城市的发展将更加注重质量和可持续性，以人为本，而非单纯追求数量和规模的扩张。因此，虽然“鬼城”现象是值得警惕和反思的，但我们也要避免过度标签化，并关注各地在解决这些问题上所做的努力和取得的进展。
网友意见
最近总是被人问到这个问题，觉得或许是个很值得一看的点，所以就去找了些资料，因很快从事房产行业，很可能也是个会被经常问的问题。因未找国内的从业人员了解过相关情况，自己也并不是很了解，所以意见仅供参考。资料索引附在最末，可以供各位深度阅读。
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是，中国的确存在很多鬼城，且数量仍持续增长。鬼城的问题主要来源于过快的程式化进程导致市场没有办法消化新开发的楼盘，以及更严重的结构性问题：人口流失，不良的居住环境以及较弱的经济基础。鬼城问题不应与地域割裂来看，综合几份报告来看，沿海三四线城市新区似乎是可以得到解决而内陆三四线城市仍然十分严峻。
但是渣打银行的报告指出，在他们进行实地考察之后，他们对于鬼城的担心减小了许多。
从上图可以看出，在初始阶段造访新区，一般情况下都会看到“鬼城”。
渣打认为新区建设有三个必经阶段：初始阶段——快速增长阶段——成熟阶段，而鬼城是初始阶段的典型现象，通常走完整个周期需要10到15年。尽管媒体因为暂时的高空置率，认为“鬼城”是房产泡沫终极的表现，但是渣打和花旗均抱乐观态度，认为空置率会慢慢随着经济发展与基础设施的完善慢慢降低，当城市发展到成熟期的时候，居住率会上升到70~90%。下图为渣打制作的中国新城典型发展周期。
渣打指出一个重要风险是中国地方政府的短视以及不周详的计划，尤其是许多地方政府过度依赖土地收入来为他们的资本性支出提供资金，这样很可能为糟糕的开发商建起鬼城埋下根基。（深层原因：无产业导入，人口搬迁过慢，光大）
当看鬼城的时候，要分“沿海三四线”和“内陆三四线”两类。而花旗的研究表明，内陆三四线情况相较沿海三四线，严峻许多。渣打的路线：
从图中我们可以看到，渣打抱有乐观态度的重要原因在于，他们主要访问的都是沿海城市，而从花旗报告中我们可以很明显地看到，花旗亦对沿海三四线抱乐观态度，然而真正严峻的内陆三四线，渣打却少有涉及。
图中第四点提到的世界级高铁作用对于卫星城市的发展不容忽视。
高铁路线图与省市相关参数：
中国城市规划存在的另一个问题在于，更多的人倾向于从维多利亚或乔治亚风格的欧式建筑中获得灵感然后建设主题城市。例如上海泰晤士小镇。教堂，石板路，红色电话亭，完全的英国式风格的模仿（图为上海郊区的英式建筑群，来自经济学人）。这样的地区的建设，被环球时报（额....）谴责为 忽视文化与国情差异，对异国文化的完全模仿。
这样的主题小镇，也算是另一种“鬼城”。上海泰晤士小镇许许多多年这些城市的房子都是空置的，更多的人会来拍婚纱照，而不是定居。虽然泰晤士小镇的情况据说在慢慢好转，但是地方政府的做法以及当地文化与风土人情的保留令人堪忧。三年前教堂甚至会举行集会，尽管是从边上的一个天主教堂转移过去，那个天主教堂已经被摧毁，为新城建设让路。（经济学人）。
内陆城市不容乐观，为上面@ 野蛮 知友补充一个花旗做的供需比的图，数字有些出入，但是图示化后相对而言直观形象方便参考。
内陆城市最大的问题在于，过度开发却没有坚实需求，糟糕的经济情况和衰减的人口（内陆往沿海走），以及经济转型以及资源即将耗尽带来的一系列问题（有限的工作岗位，污染的空气）。而解决“鬼城”问题的核心却似乎离内陆三四线城市很远。
这些城市有几大共同点：
- 供需比过高，新建土地与已售出徒弟比例过高（平均168%），土地消化周期长。(平均鬼城需要两年，但是花旗访问的八个城市从6到12年不等）
- 过度供应 ≠ 高ASP（平均售价）：较慢的价格增长，平均1.7%，全国11%。而价格似乎也相对合理，但是营口与鄂尔多斯的贫富收入严重不均
- 较低的租金回报率和糟糕的二级市场：平均3.2%，惠州，鄂尔多斯，营口甚至就没有出租市场。
- 中国特色：较为延迟的新居入伙。大约需要一年人们才会搬入新居，因为中国房市最主要的房型还是毛胚房，通常总共需要三到四年，从购买到搬进。通常买房之后一年半可以进屋，但是需要大约两年才能把整个房子装修完成。因此有些屋子可能看起来没人住，实际上已经被购买并等待搬入。
几大不同：
- 经济发展：资源驱动经济（鄂尔多斯 营口 唐山）情况尤其恶劣，但是部分城市如无锡等沿海城市可以通过来料加工行业（第二产业）以及多样的经济体系获得新生，但是北方工业城市则非常困难。
- 人口外逃：郑州、贵阳这种供给轻度过剩的城市，有较好的人口增长趋势，更好的教育设施和工作机会是主要原因，同样的，还有比起鄂尔多斯等内陆城市明显较好的空气质量。
- 当地政府执行效率和财政情况：北方政府似乎对房产市场和开发商更加友好，但是许多地区承诺的基础设施并未建成。地方政府财政高度依赖于土地出售，没有钱的地方政府（比如贵阳），倾向出售大型项目以换取资金。这也是前面有提到的重要风险。
主要的情况基本就是这样。
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渣打银行 China property Mystery of Ghost Cities 花旗银行 Ghost towns and Property Bubbles花旗银行 In-depth analysis: Effective Supply vs Basic Demand
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最后给知乎提一个小小的意见：bullet下应支持缩进而不是回车就只能到下一个bullet了。
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