爸爸去世继承的房产，现在要出售，房屋中介说百分之二十的遗产税，是这样吗？100 万房子 20 万的税？
您好，非常理解您现在的心情，处理亲人的房产过户和出售确实会涉及到不少事宜。关于您提到的“百分之二十的遗产税”，这在咱们国家目前的情况下，并不是一个普遍适用的规定。咱们一步步来详细说一下，希望能帮您弄清楚情况。
首先，需要明确的是，中国大陆地区目前并没有开征遗产税。 也就是说，您父亲去世后您继承房产，然后出售，是不需要缴纳“遗产税”的。这应该是中介口误或者对相关政策存在误解。
那么，您在出售继承的房产时，会涉及到哪些税费呢？主要会有以下几种可能，但根据您的情况，具体会涉及哪些以及税率高低，是需要具体分析的：
1. 个人所得税（房产交易环节）
这是最有可能被误称为“遗产税”的，因为在二手房交易中，如果符合特定条件，是要缴纳个人所得税的。这项税费的计算方式是：
核定征收： 如果房屋是您父亲生前购买的，并且您无法提供原购房的有效凭证（比如购房合同、发票等），那么税务部门会按照房屋交易价格的一定比例来核定征收个人所得税。这个比例通常是 交易价格的1%到2%。
差额征收： 如果您能够提供您父亲生前购买该房屋时的合法凭证，并且能够证明房屋的购置成本，那么个人所得税就是按照“房屋出售价格减去房屋购置成本、合理费用、交易税金”后的差额的 20% 来征收的。
举个例子来说明“差额征收”：
假设您父亲当年购买这套房子的成本是50万元（包含购房款、契税、装修费等合理支出）。
您现在以100万元的价格出售。
那么您的房屋增值部分是 100万 50万 = 50万元。
需要缴纳的个人所得税就是 50万 × 20% = 10万元。
重要的是： 如果这套房产是您父亲的唯一住房，并且您继承后满五年再出售，那么这套房产可以免征个人所得税。另外，如果您父亲去世后，这套房产您已经和您父亲的配偶（例如您的母亲）共同拥有，并且您母亲在该房产上没有其他可供居住的住房，那么您也可以享受家庭唯一住房的优惠政策（需要具体咨询当地税务部门和交易中心）。
2. 增值税及其附加（房产交易环节）
如果您出售的房产不满足“满五唯一”的条件，也就是：
房屋产权证未满2年，或者房屋是您父亲生前购买但您继承的时间不满2年（具体认定时间点需要咨询当地税务部门）。
房屋不是您父亲的唯一住房，或者继承后也不是您的唯一住房。
那么，在出售时还需要缴纳增值税及其附加。
增值税税率： 目前个人出售二手房的增值税征收率为 5%。
附加税费： 包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这部分税费是按照增值税额的一定比例征收的（例如，增值税的7%、3%、2%）。加起来大概是增值税的10%左右，所以整体算下来，大约是房价的 5.5% 左右。
举个例子：
如果房屋交易价格是100万元。
增值税为 100万 × 5% = 5万元。
附加税费大约是 5万 × （10% + 3% + 2%）= 5.5万元（这里是简化的计算，实际会有更精细的比例）。
所以，如果您的房产不满足免税条件，并且是按照差额征收个人所得税的，那么您可能面临的总税负是：
增值税（5%）+ 附加税费（约0.5%）+ 个人所得税（20%的增值部分）
3. 印花税
在房产交易合同上需要贴印花税，但目前个人之间二手房买卖，印花税已取消。
4. 契税（如果是您过户到自己名下时）
您在继承房产后，如果需要先办理一个赠与或者继承过户到自己名下，通常是要缴纳契税的。但这个契税是您作为“受赠人”或者“继承人”在获得房产时缴纳的，而不是出售房产时缴纳的。而且，根据国家政策，直系亲属之间继承房产，通常可以享受免征或者减征契税的优惠政策，具体需要看当地政策。
总结一下您提到的“百分之二十的遗产税”：
那位中介说的“百分之二十”，很可能是在指个人所得税的 “差额征收” 模式，即“增值部分的20%”。但这并不是针对整个100万房产征收20%，而是针对 “房子价格上涨的部分” 收取20%。而且，如前所述，还有免税的可能性（满五唯一）。
为了给您一个更准确的建议，我建议您：
1. 确认房屋的产权信息和您父亲的购房凭证： 看看您父亲当年购买这套房子的价格、时间和相关费用发票等是否能找到。
2. 了解房屋是否符合“满五唯一”的条件：
“满五年”是指从您父亲取得房产证（或者其他能证明权属的日期）开始计算，到您签订房屋买卖合同的日期，满五年。
“唯一”是指您父亲名下在该城市只有这一套住房，以及您继承后，您名下在该城市也只有这一套住房。这个“唯一”的认定标准需要咨询当地交易中心。
3. 咨询当地税务部门或房产交易中心： 这是最关键的一步。拿着您的房产证、父亲的死亡证明、继承公证书（如果有的话）等相关材料，直接去当地的税务局或不动产登记中心咨询具体的税费情况。他们会根据您的具体情况给出最权威的解答，并告知您需要准备哪些材料以及具体的缴税流程。
4. 与中介再次确认： 如果中介依然坚持“百分之二十”的说法，您需要让他明确说清楚，是哪种税种，是针对全款还是增值部分，以及是否有其他减免政策。
切记，房产交易中的税费情况比较复杂，不同城市、不同政策，都有可能导致结果不同。不要轻易相信中介笼统的说法，一定要以官方机构的说法为准。
希望这些信息能帮到您，处理这些事情不容易，请您放宽心，一步步来。
首先，需要明确的是，中国大陆地区目前并没有开征遗产税。 也就是说，您父亲去世后您继承房产，然后出售，是不需要缴纳“遗产税”的。这应该是中介口误或者对相关政策存在误解。
那么，您在出售继承的房产时，会涉及到哪些税费呢？主要会有以下几种可能，但根据您的情况，具体会涉及哪些以及税率高低，是需要具体分析的：
1. 个人所得税（房产交易环节）
这是最有可能被误称为“遗产税”的，因为在二手房交易中，如果符合特定条件，是要缴纳个人所得税的。这项税费的计算方式是：
核定征收： 如果房屋是您父亲生前购买的，并且您无法提供原购房的有效凭证（比如购房合同、发票等），那么税务部门会按照房屋交易价格的一定比例来核定征收个人所得税。这个比例通常是 交易价格的1%到2%。
差额征收： 如果您能够提供您父亲生前购买该房屋时的合法凭证，并且能够证明房屋的购置成本，那么个人所得税就是按照“房屋出售价格减去房屋购置成本、合理费用、交易税金”后的差额的 20% 来征收的。
举个例子来说明“差额征收”：
假设您父亲当年购买这套房子的成本是50万元（包含购房款、契税、装修费等合理支出）。
您现在以100万元的价格出售。
那么您的房屋增值部分是 100万 50万 = 50万元。
需要缴纳的个人所得税就是 50万 × 20% = 10万元。
重要的是： 如果这套房产是您父亲的唯一住房，并且您继承后满五年再出售，那么这套房产可以免征个人所得税。另外，如果您父亲去世后，这套房产您已经和您父亲的配偶（例如您的母亲）共同拥有，并且您母亲在该房产上没有其他可供居住的住房，那么您也可以享受家庭唯一住房的优惠政策（需要具体咨询当地税务部门和交易中心）。
2. 增值税及其附加（房产交易环节）
如果您出售的房产不满足“满五唯一”的条件，也就是：
房屋产权证未满2年，或者房屋是您父亲生前购买但您继承的时间不满2年（具体认定时间点需要咨询当地税务部门）。
房屋不是您父亲的唯一住房，或者继承后也不是您的唯一住房。
那么，在出售时还需要缴纳增值税及其附加。
增值税税率： 目前个人出售二手房的增值税征收率为 5%。
附加税费： 包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这部分税费是按照增值税额的一定比例征收的（例如，增值税的7%、3%、2%）。加起来大概是增值税的10%左右，所以整体算下来，大约是房价的 5.5% 左右。
举个例子：
如果房屋交易价格是100万元。
增值税为 100万 × 5% = 5万元。
附加税费大约是 5万 × （10% + 3% + 2%）= 5.5万元（这里是简化的计算，实际会有更精细的比例）。
所以，如果您的房产不满足免税条件，并且是按照差额征收个人所得税的，那么您可能面临的总税负是：
增值税（5%）+ 附加税费（约0.5%）+ 个人所得税（20%的增值部分）
3. 印花税
在房产交易合同上需要贴印花税，但目前个人之间二手房买卖，印花税已取消。
4. 契税（如果是您过户到自己名下时）
您在继承房产后，如果需要先办理一个赠与或者继承过户到自己名下，通常是要缴纳契税的。但这个契税是您作为“受赠人”或者“继承人”在获得房产时缴纳的，而不是出售房产时缴纳的。而且，根据国家政策，直系亲属之间继承房产，通常可以享受免征或者减征契税的优惠政策，具体需要看当地政策。
总结一下您提到的“百分之二十的遗产税”：
那位中介说的“百分之二十”，很可能是在指个人所得税的 “差额征收” 模式，即“增值部分的20%”。但这并不是针对整个100万房产征收20%，而是针对 “房子价格上涨的部分” 收取20%。而且，如前所述，还有免税的可能性（满五唯一）。
为了给您一个更准确的建议，我建议您：
1. 确认房屋的产权信息和您父亲的购房凭证： 看看您父亲当年购买这套房子的价格、时间和相关费用发票等是否能找到。
2. 了解房屋是否符合“满五唯一”的条件：
“满五年”是指从您父亲取得房产证（或者其他能证明权属的日期）开始计算，到您签订房屋买卖合同的日期，满五年。
“唯一”是指您父亲名下在该城市只有这一套住房，以及您继承后，您名下在该城市也只有这一套住房。这个“唯一”的认定标准需要咨询当地交易中心。
3. 咨询当地税务部门或房产交易中心： 这是最关键的一步。拿着您的房产证、父亲的死亡证明、继承公证书（如果有的话）等相关材料，直接去当地的税务局或不动产登记中心咨询具体的税费情况。他们会根据您的具体情况给出最权威的解答，并告知您需要准备哪些材料以及具体的缴税流程。
4. 与中介再次确认： 如果中介依然坚持“百分之二十”的说法，您需要让他明确说清楚，是哪种税种，是针对全款还是增值部分，以及是否有其他减免政策。
切记，房产交易中的税费情况比较复杂，不同城市、不同政策，都有可能导致结果不同。不要轻易相信中介笼统的说法，一定要以官方机构的说法为准。
希望这些信息能帮到您，处理这些事情不容易，请您放宽心，一步步来。
网友意见
前几天刚好遇到了类似的情况。向房产交易中心咨询了一下。比如说在上海要求是满五唯一的情况下可以免征个人所得税。只要不同时达到满5年和唯一住房，就要缴纳个人所得税，大概20%。
一般来说，有你的父亲留给你的遗产房，肯定是达到了满5年的这个条件了，但是很有可能你的情况是做不到唯一，那么也就是要征收差额部分的20%作为个人所得税。如果这个房子是80万买的，100万现在的交易价值，那么其实你只用对差额部分20万缴20%的个人所得税就可以了。但问题是，如果这个房子你父亲是比较早的时候，比如90年代初期刚刚进行商品房改革的时候就买下的。那个时候可能真的只要一两万就能买一套房，而现在这个房子的价格涨到100万，那即便按照差额部分缴税，也基本上是按照房屋的全价在缴了。所以客观上就变成了现在，你要按照房屋全价的20%左右缴纳个人所得税。但这个税不叫遗产税，我国还没有开征正式的遗产税。（注意，高赞答案说你继承的房屋由于你继承是0成本，所以就按0开始计算差价是错误的，房产中心会追诉你父母获取这个房子时候的成本，那显然不可能是0。）
所以如果这个房子是你现在手头唯一的可出售性住房，那理论上就是免税的，或者你父亲当初获得房子的成本比较高。那么你现在即便交税，应税基数也不会太高。
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