为什么2020年下半年上海的房价涨得这么快？
一、 宏观经济环境与政策导向：
1. 宽松的货币政策与流动性充裕：
2020年初，为了应对新冠疫情对经济的冲击，全球主要央行（包括中国人民银行）都采取了非常宽松的货币政策，包括降低利率、降低存款准备金率、提供流动性支持等。
这种宽松的货币环境导致市场上资金充裕，利率处于较低水平。对于房地产市场而言，这意味着购房贷款成本降低，投资房地产的吸引力相对增加。
大量流动性在寻找回报率较高的投资渠道，而上海作为中国最具经济活力的城市之一，其房地产市场自然成为资金追逐的热点。
2. 中国经济的率先复苏与韧性：
中国在控制疫情方面取得了相对较早且有效的成果，经济在2020年下半年开始强劲复苏，成为全球少数实现正增长的主要经济体。
上海作为中国的经济中心和金融中心，其经济复苏势头尤为强劲。高收入人群的购买力得到恢复和增强，对房地产的需求也随之增加。
经济的乐观预期进一步支撑了人们对房地产未来价值的信心。
3. “房住不炒”政策的持续强调与局部松绑的可能性：
尽管中央政府持续强调“房住不炒”的定位，但在地方层面，为了稳增长和支持经济，一些城市在特定时期或特定区域可能出现了一些支持性政策的信号或局部微调。
尽管上海的房地产调控一直非常严格，但市场参与者对政策的解读和预期也在不断变化。例如，一些关于人才引进政策的调整，虽然主要目的是吸引人才，但有时也会在一定程度上缓解特定群体的购房压力，并可能引发市场对更广泛政策松动的联想。
同时，过去一些年份的调控政策（如限购、限售等）可能导致部分潜在需求被压抑，当市场出现相对有利的信号时，这些被压抑的需求便会集中释放。
二、 上海房地产市场的内在逻辑：
1. 上海作为一线城市的稀缺性与投资价值：
上海作为中国最重要的经济、金融、贸易和航运中心，其城市地位和发展前景具有不可替代性。
优质的教育资源、医疗资源、就业机会、商业配套以及城市国际化程度，都吸引着大量人口流入。人口的持续流入是支撑房价上涨的最根本动力之一。
相比于一些二线或三线城市，上海的土地供应是有限的，这使得其房地产具有稀缺性，尤其是在核心区域。稀缺性是价值的保障，也容易在市场情绪高涨时被放大。
2. 土地市场与新房供应情况：
尽管上海整体土地供应受限，但在特定时期，一些优质地块的成交价格会推高周边新房和二手房的价格预期。
2020年下半年，上海房地产市场的供应结构也可能存在一些问题，例如新房供应主要集中在郊区，而中心城区及优质地段的供应相对稀缺，这加剧了核心区域的竞争和价格上涨。
3. 市场情绪与“FOMO”效应（害怕错过）：
当市场出现上涨迹象时，尤其是当媒体和社交平台广泛报道房价上涨时，很容易引发投资者的“FOMO”（Fear Of Missing Out，害怕错过）情绪。
这种情绪会驱动更多资金进入市场，进一步推高房价，形成一种自我实现的预期。许多购房者担心再不买就更贵了，于是纷纷入市，加速了上涨进程。
特别是对于一些非首次购房者或投资者来说，看到市场火爆，会倾向于抓住机会，即便价格已经不低。
4. 二手房市场的活跃度与联动效应：
上海的房地产市场以二手房为主导。当新房市场出现供应短缺或价格优势不明显时，二手房市场的活跃度会显著提升。
二手房市场的价格往往直接受供需关系和市场情绪的影响。2020年下半年，许多优质地段的二手房房源出现紧俏，挂牌价迅速上涨，并成交迅速，这种活跃度也带动了整体市场价格的攀升。
房东在看到市场价格快速上涨后，也可能提高挂牌价，或者将已经成交的房源价格作为新的参考，形成价格的传导效应。
三、 具体事件或政策的影响：
1. 特定区域或类型住房的需求激增：
例如，一些改善型住房、学区房或者特定地理位置优越的房产，由于其稀缺性和保值增值能力，在市场情绪回暖时更容易受到青睐，价格上涨也更为明显。
某些区域的产业发展利好（如临港新片区等），虽然主要针对特定人群，但也会对周边区域的房地产市场产生一定的虹吸效应和价格带动作用。
2. 房地产金融政策的细微变化：
尽管整体调控未变，但对于一些合法合规的购房贷款，在银行的授信额度、审批速度等方面，也可能受到宏观经济环境和市场预期的影响，从而间接影响了购房者的购买力。
总结来说，2020年下半年上海房价的快速上涨并非单一因素所致，而是：
宏观层面宽松的货币政策、充裕的流动性以及中国经济的率先复苏为市场提供了“水”和“动力”。
城市层面上海作为一线城市的稀缺性、人口吸引力以及优质资源的聚集，构成了其房地产价格的坚实支撑。
市场层面强烈的上涨预期、潜在需求的释放以及“FOMO”效应的驱动，将这些因素集中爆发并推升了价格。
需要注意的是，房地产市场的价格变化是一个动态过程，受到多种复杂因素的影响。以上列举的是在2020年下半年上海房价快速上涨背景下，可能起作用的主要原因。具体的权重和相互作用需要更深入的市场调研和数据分析才能准确判断。
网友意见
哈哈哈，热度感人。
如果题名换成“为什么上海的房价跌不下来”，估计热度蹭蹭的。
因为上海房价到了该涨的时候了，它不可能一直停滞、阴跌。
就像北大教授徐远在《城里的房子》一书中说的，分析房价长期走势没有任何技术含量。
其实房价的逻辑非常简单，大家都很容易懂，只是很多人喜欢掩耳盗铃，不愿意接受事与愿违的现实而已。
任何一个高年级经济学本科生，用人口增速、土地指标、收入增长、货币供给，四项指标，用简单的多元回归就可以很好的预测房价。
简单看四个因素：
1.农村、三四线城市及弱二线城市根本留不住年轻人，大家都向一二线城市就业、找工作。
2.一二线城市等地方政府土地审批权有限，北京、上海都要保有农业用地。
3.一二线城市由于产业聚集效应，收入增长更快，其他地区除了农业、矿业（及相关化工产业），未来不会有像样的产业。
4.金融市场效率低下，导致资本配置重资产、偏有钱人，房地产属于重资产，利于融资、投资
这四项因素短期内，比如五年时间，有可能改变么？
加上第五项因素：
5.严格的人口控制政策，能长期阻止人口向北上广深、杭州、成都、西安流入么？
如果都不能，房价为什么不涨。。。
人口崩盘和一二线城市有什么关系？
很多发达国家都人口增速负增长、劳动力衰减，然而受影响最大是农村和中小城市。
俄罗斯人口净负增长多少年，莫斯科房价如何？
德国人口增长缓慢，柏林和慕尼黑房价普通人能买？
日本农村老年人死亡无人问津，会让普通年轻人买得起东京房子？
台湾人口和经济衰退十多年，台北房价是大学毕业生可以触及的么？
个别一二线城市，由于短期人口流入减少（人口控制或者产业衰退）、个别领导和上层关系较好或者特殊战略造成土地供给倾斜，其房价会有短期停滞、波动下行，
但长期，如果这些城市还是普通年轻人想驻足的城市，这房价怎么不涨。
问题在于，短期内看到房价下跌，如果大家都想上车，那么房价必然反弹，所以房价下跌和大部分人买房就是互斥，不可能同时发生的事情。
其实本质原因还是20年初为了支持中小企业生存，降低利率结果导致资金流入房市所致。
因为20年贷款利率确实低，哪怕现在不用，借出来以后赚利差都是划算的，并且中小企业成立没有任何门槛，你只要注册一家公司然后找中介，就可以以极低的利率贷到很多钱，关键是得有质押物，因此单价高保值强学区房就是个很好的选择（上海一开始只涨学区房也是这个道理）。
大体流程如下:
1.注册公司，房抵贷（中介可代办）;
2.洗钱（中介可带办）;
3.全款买房;
4.继续房抵贷（中介可代办）;
5.重复2-4直到杠杆拉满
这样就可以从银行以极低的利率借到大量的钱，所以必须做到杠杆拉满（毕竟利率低，今天先借出来，以后很难这么便宜借到钱了，哪怕拿这钱出去赚利差都划算）。
所以房子本身其实无所谓，关键是房子可以作为优良的质押物，因此价格稳定的学区房大受欢迎（顶着大学区政策逆势上涨），当然也带来了一些家长的恐慌性购房。
直到学区房被买空，逐渐扩散到二梯队学区，三梯队学区（以前三梯队都不算学区房），最后最近全城的房子都差不多快卖空。
这些质押需求在下半年，彻底改变了上海市场的供求平衡，由于房子越来越少，市场逐渐由买方市场转换为卖方市场，卖方开始跳价。此时正好又赶上上海放开落户，进一步加强需求，目前的涨价状态已经跟前期房抵贷无关了，单纯供需平衡被打破导致的上涨。
出现目前这个状况的主要原因是:
1.按揭跟房抵贷利息倒挂;
2.房抵贷年限过长（应该限制最长不超过5年，目前竟然能贷三十年）;
3.抵押贷款年利息不变;
4.房抵贷按房屋交易价进行质押（如果想限价应该按照政府指导价进行抵押，例如房子1000万，政府指导价200万，那么你只能贷出来140万，就不会有现在这么大金融风险）。
1+2+3导致今年不借亏一辈子，4导致大部分风险最终被转嫁到银行
目前中央已经发现了上述问题，开始限制房抵贷，但是这也只能控制风险（风险最终都在银行），已经涨的那就涨了没什么办法，并且上海目前二手房市场已经转入卖方市场，价格上涨跟限贷也没什么关系了。
对于一般刚需，现在上车风险无意是很高的，目前上海的二手房价格已经接近18年高点，实在不建议现在入手(经这一波大涨仍然没到18年高点，可以想象高点入手会是连着很多年吃屎感受); 目前已经交易的房子没五年是进不到市场的（否则税很高），所以短期内也没什么房子可以调; 如果真的急着买，最好的方式是改变住房观念，去郊区摇新房，现在的市场新房二手房已经倒挂，新房闭着眼睛买，而且税费低，只是运气得好。
不急着买的（投资需求为主的），那就当好等等党，这一两年上海会密集地上大量新房（现在贷款红线也会逼着开发商加快周转，不再捂盘），多等等有的挑（现在开盘的位置很多都不行，但很多位置好的还没开工）。
很简单啊……
上半年给了企业非常便宜的融资利息。
制造业看不到希望。股票不敢玩
于是就买房了。四个点的贷款利息，不买房买啥呢？置换也给你置换出来。
但是银行又要抵押。这好办，先自己买房，然后抵押给银行，用融来的钱把自己的贷款换一下就好了。
未来击鼓传花和资金空转会越来越严重。如果不搞一些比如满二交易，房产税等限制，我们终将会步hk的后尘，变成一个除了房产和附身在上的金融外什么都没有的空壳。
出门去菜市场，问问蔬菜和猪肉的涨幅有多少？
去粮油市场，问问现在的粮油涨幅有多少？
去早餐市场，问问包子和茶叶蛋涨了多少？
去问问蓝领人工工资涨了多少？
主体通胀这么明显，房子不涨跑去哪里了。
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