如何评价银保监会主席郭树清表示：「房地产领域的核心问题还是泡沫比较大」?
一、 郭树清论断的背景与依据
首先，我们要理解郭树清作为银保监会主席，其发言代表了中国金融监管机构的官方立场和对宏观经济形势的判断。他提出“泡沫比较大”并非空穴来风，而是基于对以下几个关键事实的观察和分析：
1. 房价的持续上涨与居民收入的脱节： 尽管近年来中国经济保持了较快增长，但许多城市的房价涨幅远超居民收入的增长速度。这种“剪刀差”导致了高企的房价收入比，使得刚需购房者负担沉重，也积累了潜在的金融风险。当资产价格的上涨主要由金融驱动而非实体经济的价值支撑时，泡沫的成分就越来越重。
2. 投资性需求的过度活跃： 在过去相当长一段时间里，房地产被视为优质的投资品，吸引了大量社会资金涌入。许多家庭将房产视为最主要的财富配置，甚至出现“一套房养一家人”的现象。这种过度的投资需求推高了商品房价格，但同时也可能挤占了实体经济的投资空间，并加剧了市场的波动性。
3. 金融杠杆的累积： 为了支撑高企的房价和满足投资需求，银行信贷、开发商融资、居民按揭贷款等都积累了相当规模的杠杆。一旦房价出现大幅调整，这些杠杆就可能成为引爆金融风险的导火索。郭树清的发言，必然包含了对金融系统稳定性的考量，而房地产领域的风险正是其关注的重点。
4. 地方政府对土地财政的依赖： 许多地方政府的财政收入高度依赖土地出让金。为了保证土地财政的稳定，地方政府往往倾向于维持较高的地价和房价，这也客观上助长了房地产市场的“泡沫化”趋势。
5. 全球宏观经济环境的变化： 在全球低利率和量化宽松的背景下，流动性充裕也可能助长资产泡沫。虽然中国经济发展有其独特性，但外部环境的变化也不容忽视。
二、 “泡沫比较大”的含义与潜在风险
“泡沫比较大”并非指房地产市场完全没有价值，而是说其当前的价格水平已经超出了其内在价值和可持续支撑能力。这种泡沫的潜在风险包括：
1. 金融风险： 这是最直接的担忧。一旦房地产泡沫破裂，房价大幅下跌，将导致银行不良贷款率飙升，引发金融机构的挤兑和系统性风险。开发商的债务违约也会加剧这一风险。
2. 经济增长放缓： 房地产作为国民经济的重要支柱产业，其繁荣与否直接影响到投资、消费、就业等多个方面。如果房地产市场出现硬着陆，将可能导致经济增长失速。
3. 社会财富缩水与财富分配不公加剧： 对于拥有房产的家庭而言，房价下跌意味着财富缩水。而对于那些尚未购房但受高房价困扰的群体，泡沫破裂可能让他们看到一线希望，但同时也可能让他们因前期投资的谨慎而错失机会，甚至因为金融杠杆而遭受损失。此外，房价的过度上涨本身就加剧了财富分配的不公。
4. 资源错配： 大量社会资本和劳动力涌入房地产领域，可能挤占了其他实体经济部门的发展空间，造成资源配置的扭曲和效率低下。
三、 监管层此番表态的意义与政策导向
郭树清的这番表态，并非仅仅是“说句实话”，而是传递了重要的政策信号和发展导向：
1. 警示与预期管理： 这是对市场参与者（包括购房者、开发商、金融机构）的及时警示，希望他们能够理性看待房地产市场，避免盲目投资和过度加杠杆，为后续可能的调控措施做好铺垫。
2. 政策调整的前奏： 监管层意识到问题的存在，就必然会采取相应的政策措施来“挤泡沫”。这可能包括更严格的信贷政策、限制投资性购房、加强对开发商融资的监管（如“三道红线”）、鼓励发展租赁住房、推动房地产税等。
3. “房住不炒”理念的进一步强化： 这句话直接呼应了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一核心定位。监管层希望引导市场回归理性，让房地产回归居住属性，而非纯粹的金融投资工具。
4. 为金融系统“排雷”： 通过强调房地产领域的泡沫问题，监管层在主动识别和化解金融风险，力求在问题恶化前进行干预，维护金融系统的稳定和健康。
四、 如何看待“泡沫比较大”？
1. “泡沫”的性质： 需要区分的是，中国房地产市场并非像一些西方国家在金融危机前那样，完全是基于次贷等高风险金融产品驱动的“毒泡沫”。中国的房地产，尤其是在核心城市，仍然有一定程度的刚需和改善性需求支撑，其价格上涨也伴随着城镇化进程和居民财富的增长。然而，郭树清所言的“泡沫”，更多是指 “过度上涨”和“金融属性过强” 的部分。
2. “比较大”的程度： 这是一种相对的判断，表明问题已经不容忽视，但同时也意味着并非到了“不可救药”的地步。监管层更倾向于采取“软着陆”的方式，通过一系列政策组合拳，逐步消化泡沫，而不是任由其破裂导致灾难性后果。
3. “核心问题”的强调： 将房地产领域的泡沫定性为“核心问题”，意味着监管层将其视为影响经济整体健康发展和金融安全的关键制约因素。解决好房地产泡沫问题，对于中国经济的长期稳定和高质量发展至关重要。
五、 结论
总而言之，银保监会主席郭树清关于“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大”的论断，是一种基于严谨分析和对宏观经济金融风险高度负责的态度所作出的判断。它不仅是对当前市场状况的准确描述，更是未来政策走向的重要指引。这表明中央政府正在积极应对房地产市场可能存在的风险，并致力于引导市场回归健康、可持续的发展轨道，即回归居住属性，限制金融炒作，防范系统性金融风险，并最终服务于国家经济的整体稳定与发展大局。
这一表态也提醒了所有市场参与者，过去的粗放式发展模式难以为继，未来的房地产市场将更加注重稳健经营、风险控制以及满足真实的居住需求。对于购房者而言，应理性决策，量力而行；对于开发商而言，应回归产品和服务本质，稳健经营；对于金融机构而言，应审慎放贷，严控风险。
网友意见
本人尝试性的翻译翻译一下，对于投机者来说什么叫做“惊喜”！
“惊喜”就是房地产作为财富再分配的工具，不管是投资者还是刚需，其储蓄和银行的贷款以及被地方财政、金融机构以及开发商等中间环节所分配走了，逻辑上来说，不管称为投资者还是投机者，都是期待未来有人负更多的债将自己置换出来，只要现在还没变现，持有的都是房子而不是货币。既然主席说有泡沫，而泡沫投资的特征是一个击鼓传花的游戏，过程中不在乎有多高，关键自己绝对不能是最后一棒，而现在很多人在信贷收紧以后就是最后一棒，期待后来者负更多的债来置换自己变得越来越难，惊不惊喜，意不意外！
房地产作为挖掘居民储蓄用于资源再投资来刺激经济的工具，表象上是投资者购买的房子赚了，实际上超过自己居住需求的投资都是在给地方财政和金融机构打工，关键是只要处于泡沫的膨胀过程，投机者会义无反顾的负债接盘，很多人在去杠杆周期中用6%的资金成本获得2%的资产价格涨幅，根本没有意识到自己已经是最后一棒了，但只要未来房价永远涨的信心在，就不会觉得亏损。第二个“惊喜”就来了，财富再分配中真正得利的是地方财政和金融机构，反而本次发言中，是将近十几年房价暴涨的黑锅丢给投机者，他们有责任，但把房地产的金融化泡沫化全部归结到这些人身上是足够带来“惊喜”的。
我们不妨预测下，既然投机者在官方发言中被定义为房地产泡沫化、金融化的罪魁祸首，银行房贷红线已经是在收紧后来者负更多债置换前面投机者的路子，预计后续还有更多政策按实，确保这些投机者成为击鼓传花的最后一棒，不仅如此，预计最后的推高房地产金融化的帽子也会扣得更死，总有人要为资产泡沫的壮大负责，公众大概率也会喜欢这个交代。这与此前的文章结尾的预测有些相似，二手房投机者负债被年轻人口负债接盘了，那么新房相关的土地转让金就会受到影响，二手房持有者在未来想替代地方财政来收取年轻人的进城税，很可能让自己处于非常不利的地位，而这一切预计也不会太远了。
最后我们补一个资产泡沫在双重杠杆下撬动的形成过程图，刚需加杠杆推高成交价，流量部分与存量杠杆撬动整个社会纸上财富增加，如果哪一天这个杠杆过程的一些环节失控，空中楼阁便会不稳固，以前人们投机加杠杆的玩法就是期待后来者加更高的杠杆接盘，假设这个环节被抑制，谁现阶段杠杆加的多谁的风险越大：
房地产领域有没有泡沫还两说，怎么就成核心问题了？
一般来说，金融泡沫大小就是市价对基本面的偏离程度。泡沫大的时候，往往是「不该有的人也有了」。典型的比如美国的次贷危机，很多人的收入稳定度其实不足以供养大房子，或者说不应该给他们那么高的杠杆去贷款，而次级贷款让这些人进入了金融体系，从而也导入了风险的源头。
也就是说，美国的房地产泡沫是因为很多人不该买，但是银行家们不停的开发各种衍生品，给这些次级贷款分割打包，让这些人的风险变得「看起来可以接受」了，从而有了更加宽松的贷款政策，导致本来不是有效需求的人群成为了需求方，导致了市价对基本面的偏离。
但是中国的情况完全相反。政府变着法的出台政策限购，玩命的设置障碍，降低杠杆。尤其是中国的房屋贷款，无论是利息率，灵活程度还是和银行绑定的程度，和英美比起来令人发指的苛刻，然而这样依然无法浇灭人们的购房热情。
这些需求并不是由杠杆，或者宽松的政策促成的，那么在需求如此旺盛的情况下，我看不到证据说明房价高涨是泡沫。
当然，这个问题也有人发现了，于是发明了一个新词叫做「刚性泡沫」。
完美和谐的噪声，聪慧过人的傻子，力能伏虎的婴儿，悔创阿里的马云，我琢磨着这样创造新词挺来劲，但是似乎没什么太大的意义。当一个概念上面加一个相反的名词的时候，我不知道要表述什么想法。
之所以发明泡沫这个词，就是用来形容可以短时间内吹的很大，然而一个契机之下就闪崩的特点。如果一个东西是由非常夯实的需求所堆起来的价格，为什么这不是基本面本身，而是所谓的「刚性泡沫」呢？
所以，我认为目前的房价可能反映的是房屋的正常价值，只不过这个正常价值是被供应链扭曲了，怪不到投资者身上。房地产领域的核心问题有两个：
一来是房地产绑定了教育和户口，二来是土地产权的垄断和土地财政。
高价购买学区房的想法是，把学区房当理财，小孩读完书之后就卖出去赚一笔。但是这一点是人人都知道的——这个时候对未来的高预期会带来当下的慷慨，人们不吝于竭尽全力的去购入自己能承担最大限度的学区房，当人人都这么做的时候，学区房的价格自然就水涨船高了。
房价里面绑定的不仅仅是经济利益，还凝结着对下一代教育的焦虑。
如果仅仅只有第一点，也还好。致命的是第二点，土地垄断和土地财政。
如果土地产权是分散的，你一小块我一小块。那么在土地转让方面就会形成竞争——因为开发商可以和业主进行博弈，讨价还价。但是中国土地的所有者只有一个，那就是地方政府。
单独垄断也还好，只要垄断者从中不得利，那么也可以卖出公允的价格。然而地方政府不但是土地的事实垄断者，还是一个讨价还价能力非常强的供应商，没有任何地产开发商能够拥有和政府对等的谈判能力。而政府恰恰有动机去把土地卖一个高价来填充财政预算。
比较一下香港和新加坡就行了。都是很小的地方，香港卖地，钱入财政；新加坡卖地，钱入国库。两者的住房拥有率和房价就有显著差异。
上游的垄断造成了下游的稀缺性，而人们都敏锐的发现了这种稀缺性，投机只是对此的一种自然反应而已。尤其是在疫情期间，房屋是为数不多的可靠的接水容器罢了。
左手垄断，右手限购，身体在默默的创造稀缺性，嘴里喊着你们不要在意这个稀缺性。这要是能限住才是奇迹。限购本身就传递出一个非常负面的信号——因为太稀缺了，所以必须要限制了。想一想当初口罩限购的时候，口罩的价格比现在翻了多少倍？
中国人多、资源集中在大城市并不足以成为房价高昂的理由，像新加坡的人口密度是北京的5倍还多，住房依然是可以管理的。上房产税、解绑户口、解绑土地财政，让房屋回到其本来的目的并不是不可能的事情。
投机来自于稀缺，投机者对房屋的信心，有多少来自于「未来经济发展的期待」，有多少来自于「对当下垄断性保持下去的信心」，是个值得调查的有趣问题。
2020年全国税收收入13万亿元。
2020年全国300城土地出让金6万亿元。够直观吧？
当然了，土地出让金不能简单的和税收比较。但至少给大家一个观感，那就是房地产对地方zf有多么的重要。
我说过很多很多次了，房地产是地方zf发展的核心抓手之一，甚至是某些地方唯一的抓手。房地产的本质是zf可以低成本、批量制造、可循环的能够兑换劳动剩余的工具，除了房地产，谁还能找到一个其他的工具？
很多问题，你深挖一步会发现，说到底就是钱的问题。不搞房地产可以吗，当然可以，给钱就行，国家从其他地方把这6万亿的财政收入补上，要求地方zf不搞房地产不是不行啊，但问题是，请问上哪里去把这几万亿弄出来？
没钱，你试试干事儿好使吗？房地产根本和什么金融系统风险，什么银行体系风险没有那么大关系，只要zf信用还在银行根本没有核心风险。房地产真正的要害在于地方zf的重要预算构成以及核心抓手地位，谈房地产不谈这个关键的，都只是隔靴搔痒。
很多对房地产管得严的地方这样那样限购限贷的，往往是二手房限制很严，而新房总是有各种各样的口子，道理很简单，要不然地方zf吃什么？
但是，没有人是傻子，如果二手房的市场维持不住，那么一手房也不可能长期顶得住。
泡沫？没有这些所谓泡沫，土地出让金能收到6万亿？没有现行市场把房价撑起来，土地出让金的价格能起得来？假设6万亿变成3万亿，对全国各地的zf运营会产生什么影响？
单纯的房价砍一半，全社会照样正常运转，但各地zf的收入和预算砍掉三分之一。我都不敢想那个场面。
就现在的地产泡沫状态下，全国除了一线城市和沿海发达地区，其他大部分地区的地方zf根本就是入不敷出的状态，如果土地财政收入砍一半...
要知道，2020年全国财政收入约18万亿，支出约24.7万亿，已经是赤字接近7万亿的状态。
哪哪不要花钱？哪哪不是大钱？
乡村振兴要不要花钱？高新技术攻坚要不要花钱？筹备国家统一要不要花钱？教育医疗要不要花钱？养老要不要花钱，这不最近讨论延迟退休么？
这种情况下，你说咱们努力下，从哪里扣扣攒攒把土地出让金这几万亿给替了？
替了？想啥呢
至于住房贷款？
我还是那句话，等中国的银行什么时候有能力做规模化的没有房产抵押信贷业务的时候，再来谈住房贷款和泡沫的关系。现在，无非是换个名字而已，叫做企业贷款，公司贷款，但是最终的抵押物，还是房产。
泡沫不泡沫的，不是关键。
20年前房价多少，工资多少，物价多少，现在呢？比以前泡沫了多少倍了，又咋了呢？
房产的问题，不是要压，不是要打。
相反，应该要想办法帮助更多的人参与进来，买不起房的要帮助他们能买得起，房子太多的要想办法让他们吐出来。
房价有泡沫根本不是问题，只要人人都在泡沫中，照样稳稳当当。但是如果只有一部分人能享受到资产膨胀的好处，另一部分人眼巴巴看着，那问题可就大了。
意思是金融口对地产企业，以及二套以后房的贷款能不给就不给。
但这并不意味着房价会降，房地产企业也开始摆脱对金融机构依赖，转向与地方政府合作，走产业发展故事下拿钱那地的办法，一样可以快周转增效益。
房价真的要降了，看生态银行啥时候出台就行。
你们要知道，在这种场合，能公开讨论的风险都不算风险。
就像你去大领导面前做年度总结汇报，通常是就轻避重。如果当着全体股东的面说自己部门管辖范围的问题多么严重，那这个官还当不当了？这是职场的基本规矩。
大家都知道，能当众拎出来讲的，通常都不是痛点，又不是检讨会。能拿出来的，通常都是已经有解决方案的。
因此，房地产泡沫大不大？
当然很大，2004-2005年就开始拿出来讲了。
说了有没有用？
当然没用，能拎出来的说明不是事。
郭主席还说今年贷款利率要涨呢！
等贷款利率涨上来了，地产贷款是唯一一个能满足银行利润和体量的业务，你说怎么办？
考量美联储政策的调整只是一个因素，这一届的美联储主席鲍威尔很弱势，但是财政部长很强势，刚好财政部长耶仑又是前美联储主席。
从逻辑上看，这一届的美国政府，美联储要配合财政部，这一届美国政府是以财政政策为主，货币政策为辅。
对了，还有谁再说央行独立的，站出来，走两步。
但是考量美国的因素只是一部分，看这个新闻不要单独拿着郭树清的态度出来看。
再配合去年11月央行研究周小川的那篇文章《拓展通货膨胀的概念与度量》来看，结论是很显然的：要打压资产价格。
周小川就点名了房产问题，而且主张把资产纳入通货膨胀。而中国的资产，最大头就是房产。
所以房产问题本质上还是国内问题。
从郭树清的表态来看，有几个点：
第一，杠杆下降，影子银行拆解，金融地雷有序引爆，中国金融风险下降。
根据最近一段时间FT以及外媒金融媒体报道，已经不再提这些问题，这和几年前的态度截然不同，说明这个问题确实得到解决。
第二，防止房地产金融化泡沫化。郭树清用了积极稳妥处理这几个字。
根据之前处理杠杆问题，影子银行问题，金融地雷引爆的经验来看， 处理手法应该大致相似：在不引发金融秩序混乱的情况下，降低杠杆，处理影子银行以及有序引爆某些地方房价。
因此各位在看到某地房价出现较大的跌幅的时候，请不要过于奇怪。
我觉得美国方面可能情况比我们这边糟糕，纳斯达克和道琼斯指数多少了，自己去看，美股泡沫多大，我也不想重复了。
这是美国房产的价格变动情况
美国现在出现资产价格遏制不住的情况，一方面股市连续上涨多年，泡沫化已经非常明显了，另外一方面，多余的资金又涌进房市。
根据鲍威尔2月的说法，货币政策不会在2年内收紧，无论是资产负债表扩表，还是利率政策都是如此，政策还是优先就业率，联储不认为通胀问题是构成提前紧缩的理由。
这就意味着未来2年内，美联储依然处于宽松货币状态，但是美联储没有考虑资产价格问题。
我觉得未来这是一个地雷。
嗯…说点啥好呢…
给各位老板拜个晚年吧，祝各位老板 一飞冲天，二龙腾飞，三羊开泰，四季平安，五福临门，六六大顺，七星高照，八方来财，九九同心，十全十美。
牛年发财~
如果用租售比，横向比较发达市场横向比较，这个结论过去N年一直成立。
显然这个评论的时间点就非常有意思了。
大家可以观察这么几个数据：
- 美元指数；
- 美债；
- 我们和美国货币政策的差异。
美元指数企稳了，显然美元指数不可能无限制的往下掉，否则美元信用会影响“货币税”的效率。
那么问题就是什么时候反弹和反弹多高的问题。
美国10年期国债收益率上升。背后是对经济恢复的预期。
强美元和强美债（经济）的组合将直接导致美元回流。
过去2年美国释放流动性极大，过去一年就更大。在目前的美债美元数据组合下，顺利回流就又是一次美元收割周期开始。
之前我一直觉得我们的货币政策会跟进释放流动性。
然而我脸被打了，显然我们一直没有跟进释放流动性。
说明我们对美元收割周期有很强的防范。
美元收割周期不多说了：放水—>美元外流新兴市场—>推高资产价格—>美元收紧—>美元回流—>新兴市场被收割。
2018年以来的这一次，我们对推高资产价格非常重视。
在股市中是很重视的，即使这样抱团股也涨成这样子。
大家观察北向资金就能看出来。
地产中的这类跟着美元周期走的资金也不少。
如果说股市抱团股解体是散户自己在家哭，地产因为美元回流导致下跌——金融机构的风险就来了。
所以这次发言，再次提醒市场，不能放松，不能因为别的问题放松对房价的管理。
经济不好靠地产是很多人的自然反应，但是目前的美元周期阶段，不能靠地产。
这次，我们还提到了对海外金融泡沫的关注。
这是很鹰派的发言了。
如果按照市场预期2023年加息，我们要关注的就是别让美元收割就好。
如果不按套路出牌，超预期放水，风险继续积累。
那就是一场更绚烂的烟火秀。
这个发言不是说给普通人听的。
以上，供参考
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