中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？
什么是“房价韭菜”？
首先，我们来明确一下“房价韭菜”的定义。通常指的是那些在房价高位时，由于各种原因（如盲目跟风、信息不对称、急于购房、对未来预期过高、贷款杠杆过大等）买入房产，但最终却未能享受到预期的资产增值，甚至面临资产缩水、还贷困难、套牢等风险的购房者。他们成为了房地产市场周期性调整中的牺牲品，被“收割”了财富。
分析中国房地产市场的几个关键变量：
1. 人口结构与房地产需求：
生育率下降与老龄化加速： 这是中国当前最显著的人口趋势。年轻一代的数量在减少，而老年人口在增加。这意味着未来支持房地产需求的核心力量——年轻家庭的购房需求——会逐渐减弱。
城镇化进程： 过去几十年的城镇化是支撑房价上涨的重要因素。然而，随着城镇化率的不断提高，未来的增量空间可能会变小，尤其是大城市的人口流入速度可能放缓或停止。
代际财富转移： 父辈可能拥有多套房产，这部分财富的转移理论上可以满足下一代的住房需求，但同时也可能导致资源在少数人手中过度集中，普通年轻人的购房能力被进一步削弱。
2. 宏观经济环境与政策调控：
经济增长模式的转变： 中国经济正从高速增长转向高质量发展，对房地产的依赖可能会逐步降低。过去“土地财政”模式面临挑战。
房地产政策的长期导向： “房住不炒”的定位已经明确且长期化。这意味着政府希望抑制投机性需求，稳定房地产市场，而非继续刺激房价上涨。
金融环境与杠杆： 过去宽松的信贷环境在一定程度上助推了房价上涨。未来金融监管会趋严，严控房地产金融风险，限制过度负债购房。
全球经济周期： 全球性的通胀、加息周期、地缘政治风险等都可能影响中国房地产市场。
3. 购房心态与市场预期：
“房产即资产”的观念： 长期以来，许多中国人将房产视为最重要的投资和保值增值的工具。这种根深蒂固的观念会影响人们在市场高点时依然选择入市。
“错过”的恐惧（FOMO）： 当房价不断上涨时，许多人担心错过机会，即使明知风险，也可能被情绪驱动而购房。
对未来收入增长的预期： 如果人们普遍预期未来收入能大幅增长，他们会更敢于承担高额房贷。反之，如果对未来收入预期不高，则会更加谨慎。
综合以上因素，我们可以尝试推测“最后一波房价韭菜”最有可能出现的年代：
我认为，最有可能在2020年代末期到2030年代初期进入房地产市场，并且是在高位接盘的这一批购房者，更有可能成为“最后一波房价韭菜”。
为什么是这个时间段？
1. “惯性”的最后一击：
2020年代中期之前的遗留效应： 尽管政策已经转向，但由于过去几十年房地产市场的惯性上涨，以及部分城市仍然存在的结构性住房短缺，在2020年代中期之前，一些热门城市和区域的房价可能还会经历最后的、相对温和的上涨，或者维持在高位。
潜在的“政策窗口”或“短期刺激”： 历史上，在经济下行压力大的时候，政府有时会采取一些局部性的、短期的支持性政策来稳定房地产，这可能在一段时间内“托住”或“拉动”房价，吸引一些还在观望或犹豫的人入市。这些政策的出台时机和效果，容易被误读为市场回暖的信号。
2. 人口结构性变化的显现与共识形成：
“少子化”的长期影响开始显现： 到2030年代，低生育率的长期后果会更加明显，年轻人口基数进一步缩小，家庭规模可能继续变小。这意味着对住房的需求结构会发生改变，核心家庭的购房能力和意愿会受到更直接的影响。
老龄化社会需求的转变： 即使老年人有住房需求，但通常是改善性或养老性需求，且他们可能更倾向于拥有自主产权或更小的居住面积，而非大规模的新建商品房需求。
“房子不是必需品”的观念开始普及： 随着租赁市场的发展、人才引进政策的调整以及居住观念的多样化，部分年轻一代可能不再将拥有房产视为人生必需。
3. 市场预期的逆转与“价值发现”的错误判断：
“高位就是价值洼地”的幻觉： 在市场下跌的初期阶段，一些人可能会认为当前的高价是“恐慌性抛售”造成的，是“价值洼地”的出现，从而在市场底部附近（相对而言，但绝对价格仍然很高）接盘。他们没有看到市场已经进入一个结构性的下行通道。
对经济增长的过度乐观： 如果在经济转型过程中，社会整体对未来收入增长的预期仍然过于乐观，可能会继续支撑高位房贷的压力。但一旦预期落空，房贷负担就会成为巨大压力。
4. “接盘侠”的定义特征：
高位接盘： 在市场已经出现疲态，但尚未完全崩盘时，以接近或达到前期高点的价格购入。
高杠杆负债： 动用了大量的首付和贷款，负债率很高。
预期与现实脱节： 期望未来房价能够持续上涨，以轻松还贷或实现资产增值，但实际市场走向与之相反。
还款压力巨大： 当房价停滞甚至下跌，而贷款利息和本金需要持续支付时，将面临巨大的财务困境。
具体来说，哪些年代的人在“2020年代末期到2030年代初期”更可能是“最后一波房价韭菜”？
30岁出头至40岁左右的购房者： 这个年龄段的购房者通常是首次置业或改善性置业的主力军。如果他们在2020年代末期至2030年代初期，因为家庭责任（如子女教育、父母赡养）或社会压力，在高位咬牙购入，且杠杆较高，他们将面临最严峻的挑战。
投资或投机性购房者： 那些抱着“快速翻番”心态，在市场末期仍然试图通过加杠杆套利的投资者，一旦市场进入下行通道，将是“韭菜”中最脆弱的一群。
非理性购房者： 即使在市场信号明确不利的情况下，依然相信“永远不跌”神话，或者被亲朋好友的“成功经验”所绑架，不顾自身经济承受能力盲目购房的人。
需要强调的是：
地区差异： 中国幅员辽阔，不同城市、不同区域的市场表现会存在巨大差异。一线城市的核心区域可能比三四线城市更能抵御下行压力。但即便在一线城市，高位接盘的风险也依然存在。
个人情况： “韭菜”的形成与个体财务状况、抗风险能力、购房决策过程密切相关。即使在不利的市场环境中，如果购房者决策理性，杠杆适度，能够长期持有，也未必会成为“韭菜”。
预测的局限性： 房地产市场受到多种复杂因素影响，任何预测都存在不确定性。未来的政策走向、经济发展以及技术进步（如虚拟现实、远程办公对居住需求的影响）都可能改变既有判断。
总结：
基于当前的人口趋势、经济转型方向以及政策导向，那些在2020年代末期至2030年代初期，在市场已经显露疲态但尚未完全触底时，以高位价格和高杠杆购入房产的中年夫妇或投机性购房者，是最有可能成为“最后一波房价韭菜”的群体。他们的悲剧在于，可能是在市场惯性的最后一波“高潮”中，错把“晩霞”当“朝阳”，最终承担了房地产周期性调整的沉重代价。
网友意见
什么时候，中国政府在蒙代二三角中，选择了资本自由流动，而在货币政策自主和稳定汇率里放弃了一项，房地产就真走到尽头了。
道理很简单，相对发达国家，我们其实算是二三线，但房产却远高于他们。原因其实就在于资本不能自由流动啊。否则大家都傻么，1500万人民币的价格，我不去买纽约的豪宅，去买上海普通的市中心两室一厅？
现在之所以敢限制资本流动，主要是我们的人力质量优势实在太吃香了。冲着这丰富的高质量人力，外资宁愿受流动限制，也还是愿意乐此不疲的进来。然后，资本流动限制造就了高房价，高房价又促使劳动力可着劲996，劳动力质量更高了。这整一个正反馈循环啊，
但是这种操作也是有极限的，你总得让房价处于大家吃苦吃累还够的到的地步。否则，房价涨到不管怎样都买不起的地步，那赢来的一定是躺平和低生育。到那时，劳动力质量优势就无了，很可能就不得不开放流动以吸引资本，一旦开放流动，房价的泡沫就要被戳破。
除非，在房产泡沫戳破前，中国引领了第四次工业革命，一轮科技大发展，重新确立了天朝上国地位。届时，中国真的在世界上也是一线了。全世界富豪都以在陆家嘴置业为荣。那么，如今的高企房价，也就被大发展给抹平了。
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另外我再补充一下，我国土地政策的操作，其实已经远超过香港。香港那种把地故意当公园也不开发的操作，明眼人一看就明白了，很容易惹众怒。我们的操作则高明的多，你到北上广深砟一看，距离合适的近郊土地确实已经都利用了，不是像香港那样抛荒啊，为啥房价还是飙呢？这是因为我国的土地财政是一体两面，一方面，严格限制住宅用地，弄出一个超高住宅价，逼出了世界最优质的劳动力。另一方面，却是放量供应工商和科研用地，办过公司的都会有体会，入住xx园区，2年免租3年免租的优惠都不是个事。我国房屋空置率高，高在哪？其实空置的基本都是工业用房啊。你来上海看看，大部分近郊园区，都是只有三两家企业入住。
这操作真的遛的很，一鱼两吃啊。一方面，廉价的工商业用地，是吸引资本的最好手段。另一方面，工商业用地挤兑住宅用地，房价高企，又逼出了996的绝世好劳动力。再加上齐全的供应链体系。这样一搞，在吸引资本方面，世界上谁比的过中国？
所以我倒是有点想推翻前面的结论了。现状是，作为人才，因为需要面对住宅房价，固然是想run的。但是作为资本，简直爱死中国了，根本不会走。最后人才扭不过资本的啊，除了少数搞高端科研的，搞金融的，你去国外恐怕也很难找工作，因为工作都在中国。。。资本留下了，根本不怕你人才会run
哪个年代不好说，但购房时间大致在16~21年之间的群体，大概率会成为击鼓传花的最后一棒，纸上财富变现了才是收益，不变现叫预期收益，尤其部分城市二手房限贷和指导价机制出来以后，很大程度上压制了流动性和变现的可能，击鼓传花的游戏不在乎中间环节有多高，关键自己不能是最后一棒。
而根据是扩张性货币周期，信贷扩张时期对应资产泡沫的放大，信贷收缩和中性区间意味着债务转移的降速，下图很容易看出为什么是16年之后的购房者：
整个疫情冲击期间才给了15bp降息，不要说涨了多少，缩量上涨都是很危险的，预售期加限售期，很多人根本意识不到变现的口正在收缩，真等大家都意识过来的时候，基本就没有逃跑的渠道了。能预见到的未来几年，二手房管制进一步加强，对于二手房的放贷更加严格，没有信贷支撑，击鼓传花根本玩不下去，加上打击中介机构，制定指导价机制，要变现就要割肉，割肉的时候一定要算下资金成本和收益，看你赚的够不够覆盖大额存单收益以及还给银行的利息，能不能跑赢通胀都难说，预计不少城市的投资者一圈下来还要给银行补钱。
那么问题来了，为什么不再来一次大的涨价去库存？首先排除小规模的影响，由于货币政策的边际效应，几十bp的降息丢下去估计连个水花都溅不来，要不再来个大的，上百bp的降息？
先说利率调控本身的限制，要上百基点的降息，那就必须废除公积金贷款利率基准，普通信贷不能比公积金贷款利率还低，不能推翻整个金融体系的规则吧，否则谁还交社保公积金。其次，基准利率都废除了，取而代之的是更加接近市场化的lpr，除非经济有大问题，市场预期快速的下降（经济危机），否则很难出现短期上百bp的降息，所以第一个环节的可能性就极低。
再说居民负债率，很多人认为放水就是印钱，这是错误的常识，真正的放水是鼓励信贷，让更多人来借钱，借钱就有利息有人要承担，根据过去十几年的经验来看，不管谁最先借钱，最终债务转移到居民部门消化掉，居民部门又细分上层中层和下层，房地产只是其中债务转移和向特定群体收税的工具。所以，分析债务转移的进程是回答本问题的关键。现在居民部门早就自顾不暇了，消费疲软，生育下降，甚至还有可能集中违约，根本接不住再来一次大规模信贷扩张所转移下来的债务和利息压力。
总结起来，根据近几年的货币和针对房地产行业的政策来看，意图大概率是不想让债务继续向下传导，进而影响社会稳定和自己创造一个中国版的金融危机，那么债务支撑的游戏必然有人要成为击鼓传花的最后一棒，从信贷和政策周期来看，大概率是16年至21年的群体成为最后的接盘者，只是很多人还守着货币幻觉造就的纸上财富，没有发现逃生的出口早就开始收缩了，缩量下价格再高也不是好的投资品，政策妙就妙在真等多数人发现的时候，出口估计早就封死了。
就现在啊
这会地方政府和无良学者正发疯地推销房子呢
谁买谁倒霉
没有任何一代。
只要不是均贫富，贫富分化必然伤害经济活力，经济减速资本缺乏高回报率投资目标，如果社会平稳就一定会涌向不动产。
买了恒大期房的人
有个笑话是这样的。有俩哥们在九十年代因为走私被判了二十年，但他们一点也不发愁，互相安慰说别急，等咱出狱后就发了。放出来后，俩人在深山老林挖出几箱当年从日本倒腾过来的先进电子产品：BB机。
还有一个不是笑话，是真事。九十年代前后，汽车非常昂贵，开辆车非常拉风。所以有些暴发户把房子倒卖掉，买了辆桑塔纳来开。
人的一生有三件事不可避免：
死亡，税收，还有通胀。
房价独占两项。
与工业品不同：只要原料充足，产线铺开，开足马力，工业品就能从产线上源源不断生产出来。这种东西是必将过剩的。它与事物本身的价值无关。芯片是什么技术含量？人类百余年智慧的结晶，价格不到上万。土地有什么技术含量？人类的先祖还没从树上下来，它就在那里，价格却年年攀升。
我并不看好目前的房价，显而易见的泡沫。但从长期来看，不动产这种带有一定的生产、生活资料属性的物品，比工业品值钱。
因为工业品的价格总是持续降低，这导致我们觉得通胀好像不存在。实际上工业品本身就有越来越廉价的趋势，它一定程度上掩盖了通胀这个事实。而通胀是永恒的，它是国家权力的一部分，它可以充当隐形税收，集中财权，维持健康的阶级结构。
题目说到了韭菜，这很好；那么镰刀是什么？这就是镰刀。
并不是说只要投资不动产就一劳永逸了，只是说它贬值得要比其他东西慢一点。
雪崩时没有一片雪花是无辜的，也没有一片雪花躲得掉。
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