如何办理房屋抵押贷款?
第一步：明确自身需求与条件——“我要多少钱？我能贷多少？”
在跑银行之前，你得先有个谱。
贷款用途： 你是为了买房（新房还是二手房？），还是为了其他需要资金周转的事情（比如装修、生意扩大、子女教育等）？不同的用途，贷款政策和审批侧重点可能不太一样。
贷款金额： 你需要多少钱？这决定了你能拿出多少首付，以及你能承受多少月供。
还款能力评估： 这是重中之重！银行会仔细看你的收入来源、稳定性、现有负债情况（包括信用卡、其他贷款等），来判断你每个月能不能按时还款。通常，你的月供最好不要超过家庭月收入的50%，甚至更低会更稳妥。
信用记录： 这是银行的“体检报告”。良好的信用记录（按时还款、无不良记录）是获贷的关键。如果之前有过逾期，得看逾期次数和严重程度。
年龄： 一般来说，贷款年龄加贷款期限不能超过70岁。
房屋情况： 你打算用哪套房子做抵押？它的价值、产权是否清晰、有没有其他抵押、房龄多少等等，都会影响贷款额度和审批。
第二步：选择贷款产品与银行——“哪家银行的产品最适合我？”
市面上的贷款产品五花八门，银行也很多，选择适合自己的很重要。
主流银行与地方银行： 国有大行（工农中建交邮储）、股份制银行（招商、浦发、中信等）和一些城市商业银行、农商行等都有抵押贷产品。大银行网点多，服务成熟；地方银行可能审批相对灵活，或者有些针对性强的产品。
贷款利率与费用： 不同银行、不同产品的利率会有差异。关注你的LPR（贷款市场报价利率）加上银行的点数（加点幅度）。除了利率，还要留意是否有其他费用，比如评估费、抵押登记费、担保费（如果有的话）、提前还款违约金等。
还款方式： 主要有两种：
等额本息： 每月还款金额固定，前期还款中利息占比较大，后期本金占比较大。
等额本金： 每月还款本金固定，利息逐渐减少，所以前期还款压力大，后期压力逐渐减轻。总利息会比等额本息少一些。
有些银行也提供组合贷、公积金贷（如果你的公积金账户里有足够的余额）等，可以综合比较。
第三步：提交申请与准备材料——“把该交的都准备好，省得来回跑。”
这是需要耐心和细致的一步，把所有需要的材料准备齐全能大大提高效率。
贷款申请表： 银行会提供，认真填写。
身份证明： 身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证、未婚证明等）。
收入证明： 单位开具的收入证明、近半年或一年的银行流水、个税缴纳证明、社保缴纳证明等。如果是自由职业者或个体工商户，可能需要提供营业执照、公司流水、财务报表等。
资产证明： 除了抵押的房产证，还可以提供其他房产证明、车辆登记证、存款证明、股票、基金等资产证明，有助于提高贷款额度或审批通过率。
购房合同（如果是购房贷款）： 新房需要购房合同，二手房需要购房合同和首付款证明。
抵押房产证明： 房产证原件及复印件，土地证（如果分开办理）。
征信报告： 通常银行会要求你授权查询，或者你自己去中国人民银行征信中心打印。
其他材料： 根据银行和具体情况，可能还需要提供学历证明、职业资格证明、公司经营状况证明等。
提交材料后，银行会进行一系列的审核：
资格审查： 看你是否符合基本贷款条件。
信用审查： 查你的征信，评估你的还款能力和意愿。
房产评估： 银行会委托有资质的评估公司对你抵押的房产进行价值评估，这是确定贷款额度的重要依据。评估费用通常由借款人承担。
合同审批： 银行内部会对你的贷款申请进行审批，可能会有风险控制部门的评估。
第四步：签订合同与办理抵押登记——“签字画押，把房子‘锁’住。”
审核通过后，就进入了关键的签约阶段。
签订借款合同和抵押合同： 仔细阅读合同条款，特别是关于贷款金额、利率、还款方式、还款日期、逾期罚息、提前还款规定、违约责任等内容。不懂的地方一定要问清楚，必要时可以咨询专业人士。
办理抵押登记： 这是最重要的法律手续。你需要带着银行提供的相关文件，到当地的房产交易中心（不动产登记中心）办理房屋抵押登记手续。银行会派人协助你完成，或者告知你需要办理的流程。抵押登记完成后，你的房产证会被房产交易中心收押，直到你还清贷款。
第五步：银行放款——“钱到手了，可以去办你想办的事了。”
抵押登记完成后，银行就会将贷款金额发放至你指定的账户。
按揭购房： 如果是购房贷款，银行通常会将款项直接划入开发商或卖家账户。
其他用途： 如果是其他用途，款项会直接划入你的个人银行账户。
第六步：按时还款与贷款管理——“悠着点，按时还，别落下。”
贷款发放后，你的任务就是按时足额地还款了。
还款方式： 通常是银行从你指定的还款账户中自动扣款。确保还款账户里有足够的余额。
还款记录： 保持良好的还款记录，这对你未来的金融活动至关重要。
提前还款（如果有需要）： 如果你想提前还款，要提前了解银行的相关政策，比如是否需要提前多久通知、是否有提前还款违约金、部分还款还是全部还款等。
一些小贴士和需要注意的点：
货比三家： 在选择银行时，不要只看一家，多咨询几家银行，比较利率、费用、服务和审批速度。
准备充足： 很多时候审批时间长是由于材料不齐全或信息不一致造成的，一次性准备好能省很多麻烦。
保持沟通： 在贷款过程中，与银行的客户经理保持良好的沟通，及时了解进度和需要补充的材料。
了解政策变化： 贷款政策可能会有调整，尤其是在房地产市场波动时，要关注最新的政策信息。
警惕诈骗： 警惕那些声称“手续简单、包办包过、低息贷款”的非正规渠道，很多都是骗局。一定要通过正规银行渠道办理。
二次抵押： 如果你的房子已经抵押过一次了，再次抵押的流程和条件可能会更复杂，有些银行可能不做二次抵押。
共同借款人： 如果你的收入证明不够强劲，或者想提高贷款额度，可以考虑找一个符合条件的共同借款人（比如配偶、父母等）。
办理房屋抵押贷款，就像是一场马拉松，需要耐心、细致和充分的准备。希望我这番“啰嗦”能帮到你，让你心里有个清晰的路线图，祝你贷款顺利！
网友意见
早期的回答有不少数据有变化：2021.3月做了一次更新
房屋抵押贷款类型有很多，简单分为个人贷款与公司贷款，贷款机构分为银行机构与非银行机构，以下说下具体流程与相关信息
个人抵押贷款：个人贷款主要是指以个人名义申请的房屋抵押贷款，一般叫“个人消费贷款”这类贷款多数银行贷款金额不高于300万，贷款用途只能作为消费用途，下面会细说。
公司抵押贷款：公司抵押贷款主要是做为经营用途，贷款金额方面没有太大限制，主要还是在还款来源上，参考企业的银行流水，一般要求流水能两倍覆盖贷款金额，因为是经营用途，一般银行都要求受托支付，只能有非关联的第三方企业来接款（根据申请贷款时提供的购销合同打款，少数银行接受第三方个人收款）
关于贷款机构与银行
一、房屋抵押贷款（银行版）
房屋抵押贷款的要求：
1、 年龄在18-65周岁（部分小额贷款机构可接受有小孩或者老人）
2、 一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50~70%（部分银行可能会有所增加）
3、 房屋抵押贷款的期限一般为1年-30年（少数银行对与优质客户最长可到30年，不过贷款结束后借款人年龄最高不能超过70岁）
4、 房龄最高在30年内(少数银行可做30以上、多数有备用房更容易审批)
5、 抵押贷款的贷款年利率一般在3.85-6.95%之间（根据不同情况不同银行，利息也会有所不同）
6、 有一定还款来源（有效证明主要为银行流水、最好每月有效进账大于，房屋抵押贷款月还款的2倍）
7、 个人或公司信用良好（逾期要少，要不银行可能会找借口加利息或者不批款）
8、 目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、二次抵押贷款、酒店式公寓、写字楼、办公楼等
9、 其他材料证明（提供更多的资产证明。办理房产抵押贷款，个人还款能力是一项重要考察因素，所以如果能提供类似于其他房产、车辆、有价证券、公司等做资产证明，能大大提高银行房产抵押贷款额度；、有一定关系的也许可以申请奖一些利息）
正常从申请贷款到放款的时间为15个工作日（最快的有7天的），多数银行只接受清房抵押，目前有按揭贷款的房产也可快速办理最低4.35%的二次抵押贷款。
房屋抵押贷款需要准备的材料
个人房屋抵押贷款须准备：
1、房产所有人及配偶身份证、户口薄、收入与工作证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。
企业房产抵押贷款需提供的材料有：
1、企业营业四证、
2、公司章程、
3、公司验资报告、
4、购销合同，
5、近六个月的银行流水、
6、年度财务报表和近一个月的度财务报表、
7资产证明（会根据不同的银行有不同的材料提供）。
银行房屋抵押贷款的申请流程
温情提示：
个人贷款贷款一般银行限制用途主要是用来消费，如买车、装修、旅游、出国留学等等；这类用途容易通过审批，如果用于投资如股票、基金、买房等等很容易被拒绝（是也不能说）。
房屋抵押贷款申请5大行相对严格，如果被拒绝可以考虑部分商业银行，具体名字就不细说了。
如果连续被拒绝或是你个人还款能力不足以保证的话，可以选择小额贷款公司或者担保公司合作，费用就高一些了。
二、民间机构或第三方机构
民间与第三方机构由于利息较高所以对客户要求就不那么高了，那些急需用钱的人讲究的就是一个时效问题，所以他们希望能尽快拿到钱。
申请材料与流程与银行类似，说下优势吧：
1、 对于客户的要求与流程可以简化；
2、 快速批款、有些牛的公司甚至上午申请下午批款；
3、 可以处理多数银行拒绝的客户；
4、 如果房产已经有过银行贷款之要不超额也可从小额贷款公司申请到二次抵押贷款（贷款额度为：房产评估价乘以70%减去现有贷款=最高可贷款额度）
一般一次抵押利息较低，二次抵押利息较高目前小额贷款公司的月利率一般在0.55-1.5%左右各地有所不同。
银行贷款与民间机构贷款各有优势具体根据个人实际情况选择，如果是急周转靠银行就困难了。
回答此问题后有不少朋友咨询相关抵押贷款事宜，由于本人坐标上海，不时会到北京与深圳，由于各地贷款政策有所不同，不好给与专业回答。咨询我的我只能尽量给一些操作建议与注意事项，或者推荐当地从业人员，希望可以帮助大家。
更新下当下的银行政策：
个人抵押贷款：当下对于个人办理房产抵押贷款（个人消费贷款）难度加大，以上海为列，已经没有几家银行可以申请，哪怕是可以申请，利息上浮就不用说了，也许还有不少附加条件。
企业主抵押贷款：当前针对中小企业的抵押贷款（贷款金额3000万以下），由于国家的政策导向，扶持中小企业，目前整体的个人经营性贷款利息都有所下调，有些银行甚至二次抵押贷款也可以年利3.85%，而且500万以下的抵押贷款要求放的特别宽松。
PS：如果是个人、上班族、自由职业者需要申请房屋抵押贷款，怎么办呢？给与以下几点建议希望对大家有用：
1、提前成立一家公司，后期以公司名义申请（享受较低利率）
2、通过直系亲属的公司作为担保
3、通过朋友的或者第三方公司进行担保
4、收购一家成立一年以上的老公司
另外需要多走走银行流水，作为还款来源的主要证明。
银行的抵押贷款业务的新规定也陆续出台，不少上班族也更好的申请到抵押贷款，不过22整体投资环境一般，多数人还是属于观望期，不少客户在办理抵押贷款业务时都有点犹豫不决，主要是不知道22年是否是新的投资契机。
一般我会给这些潜在的贷款人的建议是，当下的贷款环境已经比较好；利率、还款方式、要求、比往年都要低，如果今年还是有计划做一些商业性投资或者经营，可以先把银行的授信拿到，申请一些可以随借随还的房屋抵押贷款类产品。
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