当地房价一直再涨，为什么二手房却出不掉?
一、 新房市场的吸引力与挤压效应
新房的“光环效应”和政策导向：
品牌效应与安全感： 新房通常由知名开发商开发，其品牌信誉、工程质量、物业管理等方面的保障让购房者感到更安心。
设计与户型优势： 新房的设计往往更符合当前主流审美和居住需求，如更宽敞的客厅、合理的动线、更充足的采光通风等。
科技与智能化： 新建小区通常会配备更先进的智能化家居系统、安防系统等，提升居住的便捷性和舒适度。
配套设施的承诺： 许多新盘在销售时会承诺完善的社区配套，如幼儿园、商业街、健身房、绿化等，这些都是吸引购房者的重要因素。
政府的政策倾斜： 在某些时期，政府可能会出台支持新房市场的政策，如首套房贷利率优惠、购房补贴等，这会进一步挤压二手房的市场空间。
“以旧换新”政策的有限性： 尽管部分城市推出了“以旧换新”政策，试图打通新房和二手房的交易链条，但这类政策往往存在一些限制，如对置换房屋的年限、品质有要求，或者回购价格不够理想，导致实际效果有限。
新房价格的相对理性或“捆绑销售”：
开发商的价格策略： 虽然整体房价上涨，但开发商在开盘时可能会采取相对激进的价格策略，或者将房款与装修、车位等捆绑销售，形成一个看起来更有吸引力的整体价格。
潜在的议价空间： 相较于市场化的二手房，新房在某些阶段（如尾盘清售）可能会有一定的议价空间，而二手房的议价空间往往受制于卖家的心理价位。
二、 二手房自身的问题
房龄与老旧的居住体验：
建筑质量与维护成本： 房龄较大的房屋可能存在墙体开裂、漏水、管道老化等问题，这会增加购房者的后续维护成本和居住风险。
装修过时与风格不符： 许多二手房的装修风格过时，无法满足现代年轻人的审美需求，购房者需要投入大量资金重新装修，增加了购房的总成本。
设计与户型劣势： 相较于新房，老旧小区的设计可能存在户型不合理、采光通风不足、房间面积狭小等问题，这些都是硬伤。
配套设施的成熟度与不足：
学区优势的固化与不稳定： 一些二手房的卖点是优质学区，但学区划分政策可能随时调整，这增加了不确定性。即使学区好，如果学校教学质量下滑，学区优势也会大打折扣。
商业和生活配套的更新： 老旧小区周边的商业配套可能不如新建小区成熟和多样化，或者设施老旧，无法满足居民日益增长的需求。
交易成本与流程的复杂性：
税费负担： 二手房交易涉及的税费可能比新房更复杂，如契税、个人所得税、增值税等，这些都会增加购房者的成本。
中介费用： 二手房交易通常需要通过中介，中介费用也是一笔不小的开支。
交易流程繁琐： 二手房交易涉及的流程相对复杂，包括评估、贷款审批、产权过户等，需要购房者花费更多的时间和精力。
卖家的心理价位与市场预期的脱节：
“高挂低卖”现象： 许多二手房卖家在房价上涨的预期下，心理价位往往高于市场实际接受的价格，导致挂牌价格虚高，难以成交。
房东的惜售心理： 部分房东可能因为对未来房价上涨的预期，或者自身居住需求未解决，而采取观望态度，导致市场上挂牌的二手房源质量参差不齐，真正优质且价格合理的房源并不多。
三、 宏观经济与市场环境的影响
房地产调控政策的持续影响：
限购、限贷政策： 严格的限购政策限制了部分购房者的购买资格，而限贷政策提高了购房门槛，尤其对刚需和改善型购房者造成压力。
“房住不炒”的基调： 政策强调的是居住属性而非投资属性，这使得部分炒房或投资性需求的购房者退出市场，影响了二手房的流动性。
市场信心与观望情绪：
对未来房价走势的担忧： 虽然当地房价在涨，但市场上也可能存在对未来房价走势不确定性的担忧，一些购房者可能会选择观望，等待更合适的时机。
经济下行压力： 如果整体经济存在下行压力，居民收入增长放缓，购房能力下降，也会导致整体市场需求减弱，二手房作为非首选购买对象，受到的影响可能更大。
购房群体结构的变化：
刚需购房者的挤压： 在房价上涨时，刚需购房者面临的压力最大。他们可能被高昂的新房价格挡在门外，也可能因为资金不足而无法承担二手房的税费和装修成本。
改善型需求的观望： 部分有改善需求的购房者，可能更倾向于购买配套更完善、品质更高的次新房或新房，对老旧的二手房吸引力不大。
四、 具体房源本身的劣势
位置不佳： 即使房价涨了，如果二手房的位置相对偏僻，交通不便利，周边配套差，也难以吸引购房者。
户型设计不合理： 例如，开间过小、进深过大、动线不流畅、卫生间窗户小等，都会影响居住舒适度。
楼层或朝向不理想： 低楼层采光通风差，高楼层恐高，西晒严重等，都会成为潜在的减分项。
房源本身有硬伤： 如临街噪音大、有异味、产权问题不清、房屋有重大质量缺陷等。
物业管理差： 差的物业管理会影响小区的整体居住品质、维护程度和安全性，降低二手房的吸引力。
总结来说，当地房价上涨，但二手房卖不掉是一个多因素叠加的结果。 新房市场的强势表现，吸引了大部分购买力；而二手房自身的老旧、高税费、交易流程复杂等问题，以及市场观望情绪和政策调控的影响，共同导致了二手房流动性的下降。购房者在市场上涨的情况下，更倾向于选择“一步到位”的新房，或者愿意等待价格更合理的次新房。而那些房龄过老、设计过时、位置不佳的二手房，即使价格有所松动，也难以在当前的市场环境下找到买家。
要解决这个问题，需要政府、开发商、中介以及二手房卖家共同努力，例如优化二手房交易流程，降低交易成本，鼓励房东合理定价，提升二手房的品质和吸引力，以及市场供需双方信心的恢复。
网友意见
真想要卖房，二手房其实很好卖。
特别是2015年以前的房子，只要不是在那几个高位接盘的城市，绝大多数情况下，你就是按市价打个7折、8折卖，也绝对不会亏。
就拿我的一个朋友来说，2010年买的房子，当年买的时候70万，如今差不多200万左右。
最近她在考虑把这房子卖掉，然后挂出了一个220万的价格卖。
至于挂220万的原因，是因为旁边的新盘就是按这个价格卖的。
之前有一次跟她聊天，我说，你为什么不挂个180万左右卖呢？
她说，那我不就亏了40万么。
很多二手房主的思维有趣就有趣在这里。你看到的是从70万涨到180万，10年也没干什么就赚了110万，该知足了。但人家看到的是，我本来能卖220万（尽管这就是纸面数字），然后降到180万卖（尽管这个数字也不一定能卖出去），我就亏了40万。
当然，从另一个方面来说，因为过去几十年的房价一直不断的上涨，所以对于二手房房东来说，除非是急用钱，否则即便是一时半会儿无法出手也不必着急。也许房子在今年只能卖100万，但到了明年就能卖到120万，所以不妨一直挂一个高价。
这跟开发商是不一样的。开发商有资金压力，每一天都意味着巨额的利息，所以即便知道未来房价还会涨，但开发商也必须尽快把房子卖掉回笼资金。而普通的购房者几乎没什么房产的持有成本，并不在乎早几天还是晚几天卖出去。所以，与其遭受“损失”，不如一直高价挂着，看看那个冤大头愿意接盘。
说二手房不好卖的，你按当年你买房的价格挂出来，看看还好不好卖？
名义价和实际价不是一回事。
1朝鲜元名义上可以兑换0.059人民币，然而在黑市上，1朝鲜元只能兑换0.003人民币，这才是朝鲜元的实际价，跟名义价差了接近20倍。
你看到当地的房价一直涨，其实是名义价在涨。你想用名义价卖房，却卖不掉，就说明房子的实际价远低于名义价。
你想知道房子的实际价也容易，你就把房子价格一点一点往下降，直到有人愿意买你的房子，那个价格就是实际价了。你会惊喜的发现，实际价格并没有涨，甚至还跌了。
维持一个远高于实际价的名义价是很有必要的。最重要的作用是配合限售政策实现锁仓，避免踩踏式出逃导致房价雪崩。
现在的房价是完全脱离基本面的。一个完全脱离基本面的投资品，支撑其价格的唯一因素就是涨价预期。
通俗的说就是，当人们都知道一个东西价格偏高的时候，人们买它的唯一原因就是它未来会涨价。这个涨价预期一旦破灭，人们就会争先恐后的抛售，引发踩踏。所以房子的名义价必须涨，唯有这样才能稳住“房价还会继续涨”的预期，从而稳住房价。
这就是政府的高明之处了，新房备案价摇号是足以媲美棚改的一个高招。在居民存款不断走低，负债新高，接盘能力越来越弱，但每年还有接近10万亿的新盘等着接盘，同时市场上还有天量的二手房等着卖出获利，如何最大限度把有限的接盘能力引导到新盘上，同时在二手房有价无市，成交冰封的情况下却不引起价格奔溃，就是一个难题了，目前看来，新房备案价摇号出色完成了这个任务。
首先通过媒体，中介等途径炒高周边的二手房报价，然后备案一个低于二手房的价格，这时候市场上所剩不多的有接盘能力的人员，周边二手房三四万，新房备案价只有三万出头，这买一套净赚一百万啊，地上捡钱的机会你要不要，甭管需不需要，摇号安排上，这也就目前一些城市万人摇的由来。收割市场上为数不多的韭菜，争取让房企能度过近两年的偿债高峰年，然后规模平稳收缩，不造成大的金融风险。
同时，对于二手房持有者而言，新房销售火爆，各种高价拍地，万人摇之类的新闻，会加深他们房地产依旧火爆的预期。市场上接盘力量还是很强劲的，我的房子之所以没人买，是因为政府调控限价，大家都去买新房了，等调控放开或者优质区域的新房销售完毕，接盘侠们就会乖乖过来接盘我的房子，降价销售，不存在的，我就挂着等下一次房价暴涨的时候。
这就是各地房价暴涨，成就火爆，而你的二手房无人问津的原因。
题主这不是废话吗？
假如二手房都卖掉了，那新房谁来买？真的以为接盘侠是无穷无尽的啊，去看看中国人口结构图，90后比80后少了多少，而00后又比90后少了多少。（30-34年龄的是85-90后的人口高峰）
新房子卖出去，政府可以收到一大笔土地出让金（据统计占据房价50-60%），银行也可以有一笔利息收入，还可以推动GDP增长，请问下二手房卖出去，政府能收到什么？一笔微不足道的二手房交易税吗？
世界上任何事情，都要分析利害关系，稍微分析下就知道，政府的利害关系在何处了，题主也就不会有这么蠢的问题了。
目前的政策，一方面限制二手房交易，一方面新房子压价抽签拍卖，政府这个手段再明显不过了。第一，是用冻结交易来保证二手房账面价值，让二手房主不要恐慌，不要大规模出货。第二，是让新房的价格显得比二手房还便宜，拥有一种买到就是赚到的错觉，从而吸引有限的接盘能力都来买新房。新房能够卖得出去，开发商才有资金回流，才能维持不破产，才能够继续拍地拿地。
归根结底，最终的目的就是为了卖地，就是为了土地财政。
都说宇宙的尽头是考公，那你知道公务员的工资靠什么，不就是靠卖地？而卖房子的主体力量是谁呢，还不是公务员。
所以，这一切就完美闭环了。
涨价去库存和二手房限跌，是我见过的最聪明也最愚蠢的做法。
说最聪明，是因为这两种做法都非常高效非常成功地实现了一手楼去库存的目标，我相信确实找不到更快速更有效的手段了。
说最愚蠢，是因为去库存的目的是为了让经济大局保持稳定发展，而不是为了去库存而去库存。然而这两种手段都是竭泽而渔式的，相当于你作为父母拼命赚钱是为了给孩子更好的未来，而这时一个亲戚建议你把孩子卖了可以赚更多的钱，这不是本末倒置么？你觉得这亲戚是什么心态？他是盼着你好还是盼着你死？还是说他就是人贩子能从中获利，所以才给你出馊主意教唆你卖孩子？
先用涨价去库存把多数家庭未来二三十年的发展潜力（现金流）都榨干了，然后用二手房限跌进一步捆绑，直接剿灭了这些家庭争夺市场和利益（回血恢复）的可能性，最后再对这些套牢了的家庭开征房产税——一鱼三吃，老厨神了。然而这个连环套确实是实现了一次收割效益的最大化，但也成了绝户套，“既然难办那就不要办了”，所以现在年轻人干脆都不婚不育了。
至于后续还会不断产生的恶果……只能相信后人的智慧了，反正儿孙自有儿孙福，没有儿孙我享福，管他洪水滔天呢。
——20211217补充——
很高兴看到评论区的朋友们大都是理性讨论而不是党同伐异，感谢各位。
我想补充两点我看到的事实，可能和各位所在城市的情况不一样，但我也就是随便说说，大家就当图一乐吧。
1、有朋友说“涨价去库存”是个伪命题，是先房子热销，再房价飞涨的——这一点和我所看到的恰好相反，至少我所在的粤北四五线小城，我清楚地记得17年过年前市区房价还多在三四千，身边朋友同事大多数都是刚需上车；过年回来两三个月房价就迅速翻倍，才出现炒房客和准刚需客（买了自住但可以晚点再买）争先恐后上车。
2、关于“二手房限跌”，有朋友觉得我站到了炒房客的立场上，我也希望我有那个资本去炒房，很遗憾没有。二手房限跌，我认为实际是给一手房的降价空间托底，避免了二手房和新楼竞价下跌。刚需上车那些购房者，在房价显著下行的当下，实际上是多花了一笔钱，而炒房客是回不了血，但开发商却回血了，有了本钱可以继续加杠杆。
不谈富强民主文明和谐自由的国内，就谈印度！
1，话说印度新德里的房价一直上涨，为什么二手房卖不掉呢？原因很简单，当权者不想让你卖掉！你把二手房卖掉了，新房谁去买？？新房里面一半是地皮税，都是财政收入！是用来建设新德里的！！！怎么能让你二手房和新房抢饭吃？？？
2，印度当权者想让你二手房卖不掉，那方法就多了！新房给银行贷款，二手房，不给你贷款！你买二手房就得全款！全款，你买的起？一线5w，2线1 2w。全款？开什么玩笑？
3，印度当权者还可以通过政策给你加税，很简单。买新房，免税！！二手房成交交50%资本利得税！！！看你二手房能不能卖出去？？？ 话说，你说了，不是没那些政策出来么？当然了，真出太狠的政策，新房也不用卖了！！！新房的税，谁买单？？
4，印度当权者可以限购，限售，不让你卖二手房，现在规定几年内卖有大税，以后极端可以规定，二手房，不可以卖！！！或者，利润的一半归国家。你还会卖么？
5，对于印度，别用市场思路考虑一切，权利，你也得考虑进去
一般来说，二手房想出手，都要比别人的挂牌价低一些，如果赶上限购什么的，就算降价，可能也要几个月才能成交。其实你可以自己对比，同一个小区、同样的户型，甚至都是毛坯房（未装修），不同业主挂的价格差距也很大。那有些价格太离谱的，确实很难成交啊。
另外就是，现在很多地产商也把销售任务分配给一些中介。中介是不管卖家买家谁赚不赚钱的，他只管收佣金。目前地产商回笼资金有压力，自然愿意给的佣金会高一些。而反过来，买家买新房，是不用给中介费的，而买二手房，既要给中介费，很多地区一般还是买家承担过户的税费。这样从买家和中介的角度去看，肯定更倾向于新房。
再加上一些地区营造出“摇号打新马上赚一倍”的氛围，更多人肯定愿意去买新房。
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