香港房价从 97 年到 03 年跌了 70%，对经济造成了哪些影响？有哪些经验可资内地当下借鉴？
香港房价从 1997 年到 2003 年的那场惊心动魄的下跌，绝非仅仅是一场简单的房地产市场调整，它如同一次突如其来的风暴，深刻地改变了香港的经济肌理，留下了至今仍有回响的经验教训。那段日子，对于许多香港市民而言，是人生中一段难以磨灭的阴影。
19972003 年香港房价暴跌：一场“巨鲸”的坠落
我们得先回顾一下那个背景。90 年代初到 97 年亚洲金融风暴前夕，香港的房地产市场简直是炙手可热，房价一路狂飙，仿佛永不下跌一般。这背后既有回归前对香港未来前景的乐观预期，也有大量热钱的涌入，以及港府当时鼓励市民置业的政策。许多人都抱着“不买房就吃亏”的心态，甚至“炒楼花”都成为了普遍现象。那时的香港，房价占家庭收入的比例高得令人咋舌，远远超出了国际通行的合理水平。
亚洲金融风暴的到来，无疑是点燃这场泡沫破裂的导火索。国际游资的撤离、人民币的贬值以及东南亚经济的动荡，都给香港的经济带来了巨大的冲击。而香港此前过高的房价，也成为其经济最脆弱的环节。当经济下行压力增大，企业盈利能力减弱，失业率上升，大家对未来的预期也随之转向悲观时，房地产市场就成了最先感受到寒意的“晴雨表”。
从 1997 年最高点算起，到 2003 年的低谷，香港的整体房价跌幅确实达到了惊人的 70%。这个数字背后，是一个个家庭资产的蒸发，是一份份工作的消失，是一座城市自信心的动摇。
房价暴跌对香港经济造成的深远影响：
这场暴跌的影响是全方位、多层次的，绝不仅仅是房地产市场本身的事情：
1. 财富效应的急剧收缩与消费低迷： 房地产在香港是绝大多数家庭最重要的资产。房价的腰斩，意味着市民的财富一夜之间大幅缩水。当人们发现自己辛苦积累的财富大幅贬值，未来收入又不确定时，自然会勒紧裤腰带，减少非必需品的消费。这导致了零售、餐饮、旅游等与民生消费密切相关的行业遭受重创，经济增长乏力。
2. 银行体系的潜在风险与信贷紧缩： 房价下跌直接影响了银行的抵押品价值。如果大量按揭贷款的抵押物价值低于贷款余额（即“负资产”），银行的资产质量就会恶化，可能面临坏账风险。尽管当时的香港金融监管相对稳健，银行也有一定的资本缓冲，但普遍存在的负资产问题，导致银行在放贷时更加谨慎，信贷环境收紧，进一步抑制了企业投资和个人消费。
3. 企业经营困难与失业率上升： 许多企业，尤其是中小企业，其核心资产也与房地产挂钩（如自有物业、大量房产投资）。房价下跌不仅吞噬了企业和个人的财富，也使得企业融资更加困难。更直接的是，由于消费需求萎缩，企业营收下降，不得不削减成本，裁员成为常态。香港的失业率在那个时期一度飙升至 8% 以上，这是回归后从未有过的现象，给社会稳定带来了压力。
4. 政府财政收入减少： 香港政府的财政收入很大一部分来自于与房地产相关的税收，包括印花税、地价收入、物业税等。房价和交易量的暴跌，直接导致了政府财政收入的大幅下滑，也削弱了政府在基础设施建设和公共服务方面的投入能力，形成恶性循环。
5. 信心危机与经济结构失衡的暴露： 房价的过山车，不仅仅是经济数据的问题，更关乎市民的信心。持续的下跌让人们对香港经济的未来产生了严重的担忧，甚至引发了对“一国两制”下经济前景的疑虑。同时，这场危机也暴露了香港经济过度依赖房地产的结构性失衡问题。当一个经济体的主要增长动力和财富创造主要集中在房地产领域时，一旦房地产市场出现问题，整个经济就会变得异常脆弱。
6. 对金融市场的影响： 虽然香港金融市场依然保持了相当的韧性，但房地产市场的低迷也影响了与金融相关的其他行业，例如证券、投资咨询等。同时，大量资金从楼市撤离，也对股市等其他资产价格产生了一定的波动性影响。
内地当下借鉴的经验教训：
香港房价从 97 年到 03 年的惨痛教训，对内地面临的房地产市场调整期，提供了极其宝贵且深刻的借鉴意义：
1. 警惕房地产过度金融化和泡沫化： 这是最核心的一点。香港的经验表明，当房地产价格脱离居民实际购买力，成为资本炒作的工具时，其风险是巨大的。内地必须坚守“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，通过差别化信贷、税收政策、限购限售等手段，抑制投资投机需求，引导资金回归实体经济。防止出现“金融见顶，楼市见顶”的双重风险。
2. 建立健全房地产金融审慎监管体系： 香港的教训表明，银行体系的稳健是应对房地产市场风险的基石。内地需要加强对房地产开发商融资、个人按揭贷款的审慎管理，建立房地产贷款集中度管理制度，控制杠杆率，防止“以贷养贷”和“空手套白狼”的模式。一旦房价出现快速下跌，也要有应对负资产、不良贷款的预案。
3. 保持经济多元化，避免“一条腿走路”： 香港的过度依赖房地产导致了其在危机中的脆弱性。内地虽然有庞大的实体经济和完整的工业体系，但在一些地方，房地产对地方经济的拉动作用过大。需要大力发展科技创新、高端制造、现代服务业等新兴产业，培育新的经济增长点，优化产业结构，增强经济韧性。当房地产作为支柱产业退潮时，其他产业能够顶上来。
4. 稳定预期，及时沟通，避免恐慌蔓延： 港府在处理这场危机时，也采取了一系列措施，包括推出“八万五”建屋计划（虽然最终因市场变化而调整），以及与银行沟通，稳定信贷。更重要的是，保持信息的透明和及时沟通，有助于稳定市场情绪，避免非理性的恐慌性抛售。对于内地而言，政府的政策信号、对市场风险的评估和应对措施，都需要清晰、及时地传达给市场和公众。
5. 关注民生与社会稳定： 房价的暴跌直接触及民生，影响社会稳定。香港那段时间社会情绪一度非常低落，甚至出现了一些激烈的社会反应。内地在进行房地产市场调整时，必须将保障居民基本住房需求、稳定就业、维护社会公平放在重要位置。例如，发展租赁住房市场，完善社会保障体系，化解因房价下跌可能带来的社会矛盾。
6. 审慎对待“托市”政策： 香港在特定时期也曾有稳定楼市的政策出台。对于内地而言，在面临房地产市场下行压力时，采取“托市”措施需要极其审慎。过度的干预和刺激，可能只是延缓风险，甚至加剧未来的泡沫。政策的出发点应是实现市场的软着陆，而非简单地推高价格。
7. 关注宏观经济环境与外部风险： 香港的房价下跌与亚洲金融风暴密切相关，显示了开放经济体在应对外部冲击时的脆弱性。内地需要关注全球经济形势，防范外部风险传导，同时也要做好应对各种“黑天鹅”事件的准备。
总而言之，香港 9703 年的房价暴跌是一次深刻的经济教训。它提醒我们，房地产市场的发展必须以服务实体经济、满足居民需求为根本，过度投机和金融化是极其危险的。内地在当前的市场调整时期，更应从香港的经验中汲取智慧，保持清醒的头脑，审慎地制定政策，确保经济的健康可持续发展，避免重蹈覆辙。这场历史事件的镜鉴，对我们今天理解和应对经济挑战，有着不可估量的价值。
19972003 年香港房价暴跌：一场“巨鲸”的坠落
我们得先回顾一下那个背景。90 年代初到 97 年亚洲金融风暴前夕，香港的房地产市场简直是炙手可热，房价一路狂飙，仿佛永不下跌一般。这背后既有回归前对香港未来前景的乐观预期，也有大量热钱的涌入，以及港府当时鼓励市民置业的政策。许多人都抱着“不买房就吃亏”的心态，甚至“炒楼花”都成为了普遍现象。那时的香港，房价占家庭收入的比例高得令人咋舌，远远超出了国际通行的合理水平。
亚洲金融风暴的到来，无疑是点燃这场泡沫破裂的导火索。国际游资的撤离、人民币的贬值以及东南亚经济的动荡，都给香港的经济带来了巨大的冲击。而香港此前过高的房价，也成为其经济最脆弱的环节。当经济下行压力增大，企业盈利能力减弱，失业率上升，大家对未来的预期也随之转向悲观时，房地产市场就成了最先感受到寒意的“晴雨表”。
从 1997 年最高点算起，到 2003 年的低谷，香港的整体房价跌幅确实达到了惊人的 70%。这个数字背后，是一个个家庭资产的蒸发，是一份份工作的消失，是一座城市自信心的动摇。
房价暴跌对香港经济造成的深远影响：
这场暴跌的影响是全方位、多层次的，绝不仅仅是房地产市场本身的事情：
1. 财富效应的急剧收缩与消费低迷： 房地产在香港是绝大多数家庭最重要的资产。房价的腰斩，意味着市民的财富一夜之间大幅缩水。当人们发现自己辛苦积累的财富大幅贬值，未来收入又不确定时，自然会勒紧裤腰带，减少非必需品的消费。这导致了零售、餐饮、旅游等与民生消费密切相关的行业遭受重创，经济增长乏力。
2. 银行体系的潜在风险与信贷紧缩： 房价下跌直接影响了银行的抵押品价值。如果大量按揭贷款的抵押物价值低于贷款余额（即“负资产”），银行的资产质量就会恶化，可能面临坏账风险。尽管当时的香港金融监管相对稳健，银行也有一定的资本缓冲，但普遍存在的负资产问题，导致银行在放贷时更加谨慎，信贷环境收紧，进一步抑制了企业投资和个人消费。
3. 企业经营困难与失业率上升： 许多企业，尤其是中小企业，其核心资产也与房地产挂钩（如自有物业、大量房产投资）。房价下跌不仅吞噬了企业和个人的财富，也使得企业融资更加困难。更直接的是，由于消费需求萎缩，企业营收下降，不得不削减成本，裁员成为常态。香港的失业率在那个时期一度飙升至 8% 以上，这是回归后从未有过的现象，给社会稳定带来了压力。
4. 政府财政收入减少： 香港政府的财政收入很大一部分来自于与房地产相关的税收，包括印花税、地价收入、物业税等。房价和交易量的暴跌，直接导致了政府财政收入的大幅下滑，也削弱了政府在基础设施建设和公共服务方面的投入能力，形成恶性循环。
5. 信心危机与经济结构失衡的暴露： 房价的过山车，不仅仅是经济数据的问题，更关乎市民的信心。持续的下跌让人们对香港经济的未来产生了严重的担忧，甚至引发了对“一国两制”下经济前景的疑虑。同时，这场危机也暴露了香港经济过度依赖房地产的结构性失衡问题。当一个经济体的主要增长动力和财富创造主要集中在房地产领域时，一旦房地产市场出现问题，整个经济就会变得异常脆弱。
6. 对金融市场的影响： 虽然香港金融市场依然保持了相当的韧性，但房地产市场的低迷也影响了与金融相关的其他行业，例如证券、投资咨询等。同时，大量资金从楼市撤离，也对股市等其他资产价格产生了一定的波动性影响。
内地当下借鉴的经验教训：
香港房价从 97 年到 03 年的惨痛教训，对内地面临的房地产市场调整期，提供了极其宝贵且深刻的借鉴意义：
1. 警惕房地产过度金融化和泡沫化： 这是最核心的一点。香港的经验表明，当房地产价格脱离居民实际购买力，成为资本炒作的工具时，其风险是巨大的。内地必须坚守“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，通过差别化信贷、税收政策、限购限售等手段，抑制投资投机需求，引导资金回归实体经济。防止出现“金融见顶，楼市见顶”的双重风险。
2. 建立健全房地产金融审慎监管体系： 香港的教训表明，银行体系的稳健是应对房地产市场风险的基石。内地需要加强对房地产开发商融资、个人按揭贷款的审慎管理，建立房地产贷款集中度管理制度，控制杠杆率，防止“以贷养贷”和“空手套白狼”的模式。一旦房价出现快速下跌，也要有应对负资产、不良贷款的预案。
3. 保持经济多元化，避免“一条腿走路”： 香港的过度依赖房地产导致了其在危机中的脆弱性。内地虽然有庞大的实体经济和完整的工业体系，但在一些地方，房地产对地方经济的拉动作用过大。需要大力发展科技创新、高端制造、现代服务业等新兴产业，培育新的经济增长点，优化产业结构，增强经济韧性。当房地产作为支柱产业退潮时，其他产业能够顶上来。
4. 稳定预期，及时沟通，避免恐慌蔓延： 港府在处理这场危机时，也采取了一系列措施，包括推出“八万五”建屋计划（虽然最终因市场变化而调整），以及与银行沟通，稳定信贷。更重要的是，保持信息的透明和及时沟通，有助于稳定市场情绪，避免非理性的恐慌性抛售。对于内地而言，政府的政策信号、对市场风险的评估和应对措施，都需要清晰、及时地传达给市场和公众。
5. 关注民生与社会稳定： 房价的暴跌直接触及民生，影响社会稳定。香港那段时间社会情绪一度非常低落，甚至出现了一些激烈的社会反应。内地在进行房地产市场调整时，必须将保障居民基本住房需求、稳定就业、维护社会公平放在重要位置。例如，发展租赁住房市场，完善社会保障体系，化解因房价下跌可能带来的社会矛盾。
6. 审慎对待“托市”政策： 香港在特定时期也曾有稳定楼市的政策出台。对于内地而言，在面临房地产市场下行压力时，采取“托市”措施需要极其审慎。过度的干预和刺激，可能只是延缓风险，甚至加剧未来的泡沫。政策的出发点应是实现市场的软着陆，而非简单地推高价格。
7. 关注宏观经济环境与外部风险： 香港的房价下跌与亚洲金融风暴密切相关，显示了开放经济体在应对外部冲击时的脆弱性。内地需要关注全球经济形势，防范外部风险传导，同时也要做好应对各种“黑天鹅”事件的准备。
总而言之，香港 9703 年的房价暴跌是一次深刻的经济教训。它提醒我们，房地产市场的发展必须以服务实体经济、满足居民需求为根本，过度投机和金融化是极其危险的。内地在当前的市场调整时期，更应从香港的经验中汲取智慧，保持清醒的头脑，审慎地制定政策，确保经济的健康可持续发展，避免重蹈覆辙。这场历史事件的镜鉴，对我们今天理解和应对经济挑战，有着不可估量的价值。
网友意见
紅色線為樓價指數，藍色線為GDP增長情況。請注意97-98年，就是你所提到的時間點。97年房價暴跌對經濟影響巨大，但並非毀滅性的，且經濟很快復蘇，反而樓市跌足6年。
自1997年中香港回歸中國開始，至2003 SARS肆虐結束，這短短六年是香港過去50年最慘痛的六年，期間樓市平均下跌六成半（每年平均跌幅16%），全港超過一半業主成為負資產，於1997年摸頂買入真正豪宅（港島區）的業主，要捱至2006年才真正脫身，至於摸頂買入假豪宅或偏遠地區中下價樓宇的業主，直至13年後的今天，應還比當年買入價低30-40%，1997樓市泡沫之大，範圍之廣，可想而知。
香港的樓市與經濟相輔相成，互相影響，但是樓市週期與經濟增長的週期又不是完全重合，
宏觀地看問題，樓價長遠來講，應該與大眾的收入成正比。故理論上：
樓價=常數X大眾收入
大眾收入可以是香港家庭收入中位數，或者更準確地講是中產家庭收入中位數。
不過世事哪有如此理想？雖然樓價的大方向是與大眾收入成正比，但期間一定有週期性波動，有時樓價高於理想值，有時低於理想值。波動的形成有客觀原因：例如經濟環境、利息因素等；更重要的是有主觀原因：例如大眾對樓價走勢的主觀期望、對經濟前景的心理預期等。以上種種因素綜合起來，就產生了香港樓市波動週期的特有模式。
值得借鑒的方面太多了，我只說一點：
1997年，圖中列出由1997年4月至2010年4月於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款。可以知道 , 於1997年中 , 於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款大約分別為 HK$28,000億及HK$43,000億 , 當時香港超借HK$15,000億。
借錢過於容易，沒有適當的風險控制，也是推高樓市的重要原因，這也是需要壓力測試的原因！
2010年4月 , 淨存款 (i.e. 總存款 - 總貸款) 約為HK$35,000億 , 如我沒有記錯 , 2010年HK GDP 為HK$18,000億 , 香港淨存款約自身GDP的兩倍 , 這顕示香港本身其實是非常富有 , 香港人係借貸方面是非常保守、謹慎 , 從整體經濟來看 , 香港本身不但完全沒有過渡借貸的情況 , 同時亦有很大可舉債投資的空間。
由此可見1997年到底讓香港人學到了什麽。
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