香港很多破旧不堪房子为何不重建？
香港，这座以高楼林立、寸土寸金闻名于世的城市，其繁华背后却隐藏着不少老旧、破败的房屋。这些房屋，有些甚至年过半百，饱经风霜，但它们为何没有像城市里其他许多建筑一样被推倒重建，而是依然顽强地存在着？这背后牵涉到的因素，远比想象中要复杂得多，绝非简单的“不愿”或“不能”可以概括。
首先，我们得明白，香港的城市发展并非一蹴而就，而是经历了不同时代的变迁。很多老旧的房屋，尤其是在一些早期发展的区域，它们承载的是那个时代的记忆和城市肌理。
1. 法律和规章的复杂性：
香港的土地制度和建筑管理非常严格，这既是其城市有序发展的基石，也成为了重建的“绊脚石”。
地权和业主数量： 很多老旧的唐楼（香港特色的一种楼宇，通常为五至六层高）或旧式住宅，产权可能分散在多位业主手中。要启动重建，理论上需要获得所有业主的同意。想象一下，一个几十年的老建筑，可能已经有几代人居住，有的业主可能已经移民海外，有的可能年事已高，联系和沟通的难度极大。一旦有一两位业主因为各种原因（例如不满赔偿方案、不愿意搬迁、或者单纯地不同意）而反对，整个重建计划就可能停滞不前。
法定图则和规划限制： 即使业主们都同意，重建也必须符合现行的法定图则和发展规例。这些规例会规定建筑物的密度、高度、用途等。很多老旧区域的规划可能是在城市发展早期制定的，当时的标准与现在大不相同。如果按照现行标准重建，可能会涉及到与现有城市布局的冲突，或者需要大幅度调整规划，这过程漫长且充满变数。
历史建筑保护： 少数老旧房屋，尤其是那些具有历史价值的，可能被列为法定古迹或历史建筑。一旦被列入保护名单，其改建或拆卸将受到极其严格的限制，重建几乎是不可能的，除非是为了原址原貌修复。
2. 经济上的考量：
重建并非总是划算的买卖，尤其对于一些小规模、分散的老旧物业。
高昂的重建成本： 香港的建筑成本一直居高不下。拆卸旧楼、地基处理、新建高层住宅、以及满足最新的建筑安全和环保标准，都需要巨额的资金投入。
赔偿问题： 对于业主而言，重建不仅仅是获得一套新房子，还涉及到搬迁、装修、以及对现有物业价值的评估。政府或发展商在进行旧区重建时，需要向现有业主提供合理的赔偿或安置方案。如果赔偿方案不能令业主满意，自然难以达成一致。尤其是在一些租金相对较低但业主们已经习惯居住的老区，业主对搬迁到新式但可能租金更高的居所可能会有抵触。
发展商的商业考量： 发展商在决定是否进行重建时，会仔细评估项目的盈利能力。如果一个地块规模太小，或者重建后可开发面积不大，不足以覆盖高昂的重建成本和赔偿费用，发展商可能就无利可图，自然不会轻易出手。相比之下，他们更倾向于开发那些地块较大、规划允许更高密度开发的区域。
3. 社会和民生问题：
重建的决定，也牵涉到居住在其中的居民的生计和情感。
“钉子户”问题： 尽管香港政府有法定权力强制收地，但“钉子户”依然是重建项目中常见的难题。有些业主可能因为价格、搬迁地点、或者对原地社区的眷恋而不愿意出售或搬离。
社区的整体性： 很多老旧社区形成了一种独特的社区文化和生活模式。重建可能会打破这种原有的社区结构，导致居民分散，邻里关系疏远。对于一些年长的居民来说，离开熟悉的环境，重新适应新的社区，是很大的挑战。
低租金租户的安置： 在一些旧楼中，存在大量租金较低的租户。一旦大楼重建，如何安置这些租户，使其能够继续负担得起的居住，是一个棘手的社会问题。政府和发展商在制定赔偿和安置方案时，需要考虑这些群体的利益。
4. 城市更新的策略和效率：
香港政府并非对旧区置之不理，一直都有推出不同的城市更新计划。但这些计划的推进速度，往往跟不上旧楼老化的速度。
多管齐下，但步履维艰： 政府尝试过多种模式，包括强制拍卖、市区重建局（Urbane Renewal Authority, URA）主导的重建项目、以及鼓励私人业主合作重建等。但每种模式都面临着各自的挑战。例如，强制拍卖的门槛很高，而URA的项目往往需要较长的周期和大量的资源。
“选择性”的重建： 很多时候，重建优先会选择那些有较大发展潜力、或者存在严重安全隐患的地块。那些房屋状况尚可，但整体环境老化的区域，可能就不是那么优先。
举个例子来说明：
想象一下，在旺角或深水埗，那些楼龄动辄五六十年的唐楼。它们可能只是略显破旧，外墙剥落，但结构上并未达到必须立即拆除的程度。这些楼宇的地段优越，交通便利，但业主可能多达几十户。其中一些年轻一代可能希望改善居住条件，但老一辈的业主可能已经在这里居住了几十年，对社区有深厚的感情，不愿意为了所谓的新居而放弃熟悉的街市、茶餐厅和邻居。加上，如果政府或发展商提出的赔偿金额，不足以让他们在附近购买到同等面积的新单位，并且还要承担装修、家具等额外开销，那么同意重建的门槛就非常高了。
总而言之，香港破旧房屋未能大规模重建，并非简单的“不想”，而是多种复杂因素交织的结果。法律法规的限制、高昂的经济成本、社会民生的考量，以及城市更新策略的推进效率，都在一定程度上制约了重建的步伐。这些老旧的建筑，在某种程度上，也成为了香港这座快速发展城市中，保留着历史印记和居民生活气息的独特风景线。它们的存在，也是对香港城市发展模式的一种沉默的审视。
首先，我们得明白，香港的城市发展并非一蹴而就，而是经历了不同时代的变迁。很多老旧的房屋，尤其是在一些早期发展的区域，它们承载的是那个时代的记忆和城市肌理。
1. 法律和规章的复杂性：
香港的土地制度和建筑管理非常严格，这既是其城市有序发展的基石，也成为了重建的“绊脚石”。
地权和业主数量： 很多老旧的唐楼（香港特色的一种楼宇，通常为五至六层高）或旧式住宅，产权可能分散在多位业主手中。要启动重建，理论上需要获得所有业主的同意。想象一下，一个几十年的老建筑，可能已经有几代人居住，有的业主可能已经移民海外，有的可能年事已高，联系和沟通的难度极大。一旦有一两位业主因为各种原因（例如不满赔偿方案、不愿意搬迁、或者单纯地不同意）而反对，整个重建计划就可能停滞不前。
法定图则和规划限制： 即使业主们都同意，重建也必须符合现行的法定图则和发展规例。这些规例会规定建筑物的密度、高度、用途等。很多老旧区域的规划可能是在城市发展早期制定的，当时的标准与现在大不相同。如果按照现行标准重建，可能会涉及到与现有城市布局的冲突，或者需要大幅度调整规划，这过程漫长且充满变数。
历史建筑保护： 少数老旧房屋，尤其是那些具有历史价值的，可能被列为法定古迹或历史建筑。一旦被列入保护名单，其改建或拆卸将受到极其严格的限制，重建几乎是不可能的，除非是为了原址原貌修复。
2. 经济上的考量：
重建并非总是划算的买卖，尤其对于一些小规模、分散的老旧物业。
高昂的重建成本： 香港的建筑成本一直居高不下。拆卸旧楼、地基处理、新建高层住宅、以及满足最新的建筑安全和环保标准，都需要巨额的资金投入。
赔偿问题： 对于业主而言，重建不仅仅是获得一套新房子，还涉及到搬迁、装修、以及对现有物业价值的评估。政府或发展商在进行旧区重建时，需要向现有业主提供合理的赔偿或安置方案。如果赔偿方案不能令业主满意，自然难以达成一致。尤其是在一些租金相对较低但业主们已经习惯居住的老区，业主对搬迁到新式但可能租金更高的居所可能会有抵触。
发展商的商业考量： 发展商在决定是否进行重建时，会仔细评估项目的盈利能力。如果一个地块规模太小，或者重建后可开发面积不大，不足以覆盖高昂的重建成本和赔偿费用，发展商可能就无利可图，自然不会轻易出手。相比之下，他们更倾向于开发那些地块较大、规划允许更高密度开发的区域。
3. 社会和民生问题：
重建的决定，也牵涉到居住在其中的居民的生计和情感。
“钉子户”问题： 尽管香港政府有法定权力强制收地，但“钉子户”依然是重建项目中常见的难题。有些业主可能因为价格、搬迁地点、或者对原地社区的眷恋而不愿意出售或搬离。
社区的整体性： 很多老旧社区形成了一种独特的社区文化和生活模式。重建可能会打破这种原有的社区结构，导致居民分散，邻里关系疏远。对于一些年长的居民来说，离开熟悉的环境，重新适应新的社区，是很大的挑战。
低租金租户的安置： 在一些旧楼中，存在大量租金较低的租户。一旦大楼重建，如何安置这些租户，使其能够继续负担得起的居住，是一个棘手的社会问题。政府和发展商在制定赔偿和安置方案时，需要考虑这些群体的利益。
4. 城市更新的策略和效率：
香港政府并非对旧区置之不理，一直都有推出不同的城市更新计划。但这些计划的推进速度，往往跟不上旧楼老化的速度。
多管齐下，但步履维艰： 政府尝试过多种模式，包括强制拍卖、市区重建局（Urbane Renewal Authority, URA）主导的重建项目、以及鼓励私人业主合作重建等。但每种模式都面临着各自的挑战。例如，强制拍卖的门槛很高，而URA的项目往往需要较长的周期和大量的资源。
“选择性”的重建： 很多时候，重建优先会选择那些有较大发展潜力、或者存在严重安全隐患的地块。那些房屋状况尚可，但整体环境老化的区域，可能就不是那么优先。
举个例子来说明：
想象一下，在旺角或深水埗，那些楼龄动辄五六十年的唐楼。它们可能只是略显破旧，外墙剥落，但结构上并未达到必须立即拆除的程度。这些楼宇的地段优越，交通便利，但业主可能多达几十户。其中一些年轻一代可能希望改善居住条件，但老一辈的业主可能已经在这里居住了几十年，对社区有深厚的感情，不愿意为了所谓的新居而放弃熟悉的街市、茶餐厅和邻居。加上，如果政府或发展商提出的赔偿金额，不足以让他们在附近购买到同等面积的新单位，并且还要承担装修、家具等额外开销，那么同意重建的门槛就非常高了。
总而言之，香港破旧房屋未能大规模重建，并非简单的“不想”，而是多种复杂因素交织的结果。法律法规的限制、高昂的经济成本、社会民生的考量，以及城市更新策略的推进效率，都在一定程度上制约了重建的步伐。这些老旧的建筑，在某种程度上，也成为了香港这座快速发展城市中，保留着历史印记和居民生活气息的独特风景线。它们的存在，也是对香港城市发展模式的一种沉默的审视。
网友意见
澄清两点：
1. 香港土地产权并非永久，按照土地契约，使用期由常见的50年(1997年7月1日起开始，这就是50年不变的具体表现)、75年以至罕见的999年不等。唯一永久产权的物业是圣公会圣约翰座堂，以1元代价获批土地永久使用。
延伸阅读：
2. 不论私人开发商还是政府的市区重建局都在进行市区重建，只是与内地一样遇上不同程度的阻力，令进度比预期慢。
重建至少需要80%业权持有人同意才能向土地审裁处申请强制拍卖，许多旧房业权分散不清、业主移居海外、去世导致无人继承或继承人身份不明，无法启动重建程序，也有许多小业主担心赔偿不足无法同区安置，因而坚决不同意任何赔偿方案。
以下纯粹列出一些典型市区重建案例，不评论其项目的优劣和合理性：
利东街（喜帖街）
重建后：
位于长沙湾重建后的喜韵（左）与旁边的旧房
旺角朗豪坊
前身是雀鸟市场，俗称雀仔街
尖沙咀河内道：
重建后成为今天的K11商场
市区重建局正在进行香港历史上最大规模的重建项目：观塘裕民坊
@Barry Bull 提醒了不是所有旧楼都是危房，政府也希望尽量延长旧楼的安全居住期，所以在2009年起推出了“楼宇更新大行动”，资助业主维修外墙、更换上下水道、升降机、消防系统等，免却一下子推出重建计划导致大量争议。
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