北上深房价会超越香港吗？

北上深房价能否超越香港？这个问题，就像一个绕在许多人心头多年的结，没有一个简单的“是”或“否”可以轻易解开。这背后牵扯的，是经济发展、城市规划、人口结构、政策导向，甚至是全球资本流动的复杂博弈。

要说超越，我们得先看看香港现在是个什么水平。香港，这座弹丸之地，却长期占据着全球房价榜单的前列。它的房价高企，不是没有道理的。

首先，土地是硬伤。香港的地理空间极其有限，大部分区域是山地或郊野公园，可供开发的平坦土地少之又少。这意味着，供应量从一开始就被先天限制了。这种稀缺性，自然会推高价格。

其次，全球金融中心的地位。香港作为亚洲最重要的金融中心之一，吸引了全球顶尖的金融机构和人才。这些高收入人群对居住的需求，是房价坚挺的重要支撑。而且，作为国际都市，香港的房产也常常被视为一种价值储存和避险工具，吸引着全球的资本。

再者，港岛的独特魅力和文化吸引力。虽然很多人会诟病香港的居住环境，但其独特的城市风貌、国际化的生活方式、以及长期积累的文化底蕴，依然有着强大的吸引力。许多人愿意为此支付高昂的代价。

那么，再来看看我们的大湾区三巨头：北京、上海、深圳。

北京，作为中国的首都，政治、文化中心。其房价受到政策影响极大，而且从投资属性来看，保值增值的功能非常强。大量的中央部委、大型国企总部、顶尖高校和科研机构都汇聚于此，优质资源的集中，带来了持续的人口流入和消费能力。但北京的土地供应相对充足，且有严格的调控政策，价格上涨的步伐虽然稳健，但爆发性可能不如深圳。

上海，中国的经济金融中心。其房价的逻辑与香港有几分相似，国际化的都市氛围、发达的经济、以及吸引全球人才的能力，都为上海的房价提供了基础。上海的写字楼空置率、商业租金等指标，常常是衡量其国际地位的标尺，这些也都与房地产价值息息相关。上海的土地供应同样有限，尤其是在核心区域，其稀缺性不亚于香港。

深圳，这几年房价的飙升速度，可以说是“火箭般”。作为改革开放的前沿，深圳以其充满活力的经济、科技创新的优势，吸引了全国乃至全球的年轻人才。华为、腾讯、大疆等一批世界级科技企业的总部都在此，它们不仅创造了巨大的财富，也带来了庞大且高收入的人才队伍。深圳的土地供应同样紧张，而且政府在土地供应和城市规划上，也在努力平衡发展与居住需求。

那么，谁更有可能超越香港？

从目前的态势来看，深圳的可能性似乎最大。原因在于：

1. 经济发展速度与人口吸引力：深圳的经济增速和创新活力，是北上深中最具爆发力的。它对年轻、高素质人才的虹吸效应，在很大程度上弥补了其作为首都或金融中心的“历史底蕴”上的不足。当大量的年轻高管、创业者涌入，他们的购买力是惊人的。
2. 土地稀缺性与规划潜力：虽然深圳的土地供应比不上北京，但其面积也比香港大不少。然而，深圳的城市化进程快，很多区域都已高度开发。未来，如何在有限的空间内优化土地利用，通过城市更新、填海造地等方式增加供应，将是关键。但即便如此，其核心区域的稀缺性依然很高。
3. 政策导向：深圳作为先行示范区，在政策创新上往往走在前面。虽然政府一直在强调“房住不炒”，但为了吸引和留住人才，在某些人才引进政策和购房资格方面，可能会有一些灵活的操作，这也在一定程度上影响了市场预期。

北京和上海，虽然也很强劲，但它们可能更偏向于“稳健增长”。作为政治或金融中心，它们的房价会受到更多宏观层面的考量，也承担着更多的社会责任。北京的房价，虽然高，但其居住属性与投资属性并存，且供应相对弹性更大。上海则在保持国际化地位的同时，也在努力解决居住公平的问题。

超越香港，意味着什么？

这意味着，北上深某一个城市，在同等可比的区域和物业类型下，其平均房价能持续高于香港。这不仅仅是价格数字上的超越，更深层的是城市综合价值、吸引力以及资本市场对其未来预期的认同。

挑战与变数：

1. 政策调控：中国政府的房地产政策，可以说是影响房价走向的最重要因素。任何过度的炒作或投机行为，都会面临严厉的调控。如何在发展经济、吸引人才的同时，保持房地产市场的稳定，是政府面临的巨大挑战。
2. 全球经济环境：全球性的经济衰退、利率上升等因素，都会对一线城市的房地产市场产生影响。香港作为国际金融中心，受全球经济波动的影响更为直接。
3. 城市规划与土地供应：未来城市规划的走向，新城区的开发，以及土地供应的增加，都会在一定程度上缓解房价压力。
4. 人口结构变化：生育率下降、老龄化等长期趋势，也可能对未来房地产市场的需求产生影响。
5. 居住需求 vs. 投资需求：香港的房价，一部分原因在于其国际资本的涌入和保值属性。北上深能否在吸引国际资本的同时，又更好地满足本地居民的居住需求，是衡量其市场健康度的关键。

结论：

从目前的趋势和逻辑来看，深圳在未来某一个时间点，其房价的某些维度（例如核心区域、高品质物业）超越香港的可能性是存在的，尤其是在其经济活力和人才吸引力持续释放的情况下。北京和上海，作为中国最重要的城市，其房价长期来看也会保持高位，并与香港的房价水平进行多维度较量，但“超越”这个词，需要更审慎地看待。

这个问题不是一成不变的。城市的发展是动态的，政策的调整是灵活的。也许今天看来遥不可及，明天就有新的变数。但可以肯定的是，北上深作为中国最具活力的城市，它们在全球房地产市场中的地位，无疑会越来越重要，与香港的对话，也将更加精彩。

网友意见

事实上，深圳上海北京的房价，已经超越了香港。根本不用像其他答案一样考虑收入因素。

证明如下：

1，香港房子无公摊。出售的都是实用面积。大陆很多房子公摊在20%。

2，香港房子分期付款利息便宜。以同样贷款500万，贷款30年，香港的利率大概是1.5-2.5%，国内的基准利率是4.9%。

现在假设，你在深圳购买一套80平米公摊20%的房子，10万/平方的的计算，贷款500万30年分期，利率4.9%。在贷款还清后，你的持有房产成本是=80x10万房子成本+455万银行分期利息=1255万。按实际面积计算的单位面积成本是=19.6万。

在香港，我只需要购买同样64平方的房子就和深圳的房子实际面积一致，假设此套房子，按香港普遍的价格，20万人民币。同样贷款500万人民币30年分期，利率2.2%，那么在30年后，持有房子的成本是=64x20房子成本+183万银行分期利息=1463万。

经过这样一轮，双方房子从实际的10万/平方的差距，缩减到了只有3.26万。

因为房子毕竟不是一般物品，大家持有是有收益的。或享受租金，或自住。因此，我们需要计算下持有的收益。

我们再假设，30年的房子出租，在不考虑物价通胀的情况，800万市价80平方的房子，在深圳租金理想也就8000人民币（查阅了http://fang.com数据）。而香港这样的房子，租金超2万人民币没有问题-这很保守的租金价格了，上网查一下就知道香港这样的房子，可能租3万也不能问题。在30年贷款期限内的机会成本如下：

1，深圳房子0.8x12x30=288万。

2，香港房子2x12x30=720万。

因此按持有收益计算，在30年持有期的房子到手后，

深圳房子按实际面积成本是=(1255-288)/64=15.1万

香港房子按实际面积计算的单位成本是=（1463-720）/64=11.6万

经过这么一折腾，深圳房子比香港的要贵了3.5万/平方。

嗯，考虑到我设立的样本，可能深圳10万集中在福田南山这样的好位置，可是我选择的香港20万人民币的假设样本，在香港本身也不便宜呀。而且我本身假设的香港这样的房子租金2万人民币已经是很保守了。

从绝对数据上看，香港房价仍然是很高，但大家要考虑一个问题，房子是投资，也是居住必备。这两样的属性，就必然要求我们考虑房子的各项成本。如房贷利息，租金等因素。大家不愿意去农村盖个大别墅，不就是因为宅基地是无法贷款，无法流通，也基本无法出租吗？缺乏了这些因素，房子还有价格吗？

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